श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प. मे. व्‍यंकटेश असेट्स मॅक्‍झीमायजर प्रा.लि. या नावाने जमीनीचा विकास करुन त्‍यावर भुखंड पाडून ते विकण्‍याचा व्‍यवसाय करतात. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यासोबत करार करुन व रक्‍कम स्विकारुन भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा चिचोली, ता.समुद्रपूर, जि.वर्धा ख.क्र. 94, मधील भुखंड क्र. 28 हा 200 चौ.मी.चा हा रु.2,00,000/- मध्‍ये घेण्‍याचा करार दि.13.12.2013 रोजी केला आणि अग्रीम म्‍हणून रु.35,000/- धनादेशाद्वारे दिले. पुढे वि.प.ने उर्वरित रक्‍कम ही एकमुस्‍त दिल्‍यास सदर भुखंड हा रु.1,50,000/- किमतीत देण्‍यात येईल असे सांगितल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दि.11.01.2014 रोजी रु.35,000/- आणि दि.26.03.2014 रोजी रु.80,000/- दिले आणि वि.प.ने त्‍याबाबत भुखंड क्र. 28 ची पूर्ण रक्‍कम मिळाल्याबाबत प्रमाणत्र दि.31.03.2014 रोजी दिले. तक्रारकर्त्‍याने विक्रीच्‍या करारनाम्‍याप्रमाणे संपूर्ण रक्‍कम दिल्‍यावर दि.21.07.2016 रोजी वि.प.ला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मागितले. तसेच त्‍यनंतर बरेचदा विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची विनंती केली. परंतू वि.प.ने त्‍याच्‍या विनंतीला प्रतिसाद न दिल्‍याने दोनदा कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली. वि.प.ने सदर नोटीसचीही दखल घेतली नाही. शेवटी तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन वि.प.ने त्‍याला भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत दिलेली रक्‍कम रु.1,50,000/-, ही रक्‍कम दि.26.03.2014 पासून 12 टक्‍के वयाजासह परत मिळावी, शारिरीक, मानसिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई द्यावी, तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.वर बजावण्‍यात आली असता नोटीस तामिल होऊनही ते आयोगासमोर हजर न झाल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.

4.               सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगासमोर तक्रारकर्त्‍याने त्‍याची तक्रार हाच लेखी व तोंडी युक्‍तीवाद समजण्‍यात यावा असे पुरसिस दाखल केले. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल केलेले दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे  व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?              अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.                              मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत पृ. क्र. 13 ते 18 पर्यंत वि.प.ने करुन दिलेला विक्रीचा करारनामा आणि नकाशाची प्रत दाखल केलेली आहे.  सदर करारनाम्‍याचे अवलोकन केले असता असे निदर्शनास येते की, वि.प.च्‍या मौजा-चिचोली, ता.समुद्रपूर, जि.वर्धा येथील ख.क्र.94 मधील किंग्‍स ईस्‍टेट – 1 या योजनेतील फार्मलँड 05 मधील 200 चौ.मी. क्षेत्रफळाचा फार्मलँड क्र. 28 हा रु.2,00,000/- किमतीत विकत घेण्‍याचा करार उभय पक्षांमध्‍ये दि.13.12.2013 रोजी रु.35,000/- अग्रीम देऊन झाल्‍याचे दिसून येते. सदर करारनाम्‍याचे आणि नकाशाचे सुक्ष्‍म अवलोकन केले असता असे निदर्शनास येते की, सदर व्‍यवहार हा केवळ भुखंड विक्रीचा नसून वि.प.ने जमिनीचे छोटे-छोटे तुकडे करुन त्‍यावर फार्मलँडची योजना आखून ते विक्रीस काढलेले आहे. तसेच सदर फार्मलँडच्‍या देखरेखीचा खर्च हा रु.30/- प्रती चौ.फु.प्रमाणे खरेदीदाराला वि.प.ला द्यावयाचा आहे. वि.प. भुखंड धारकास रोड कनेक्‍शन, रोडसाईड प्‍लांटेशन, कॉमन फेंसिंग, सिक्‍युरीटी गार्ड, कॉमन गेस्‍ट हाऊस इ. सेवा पुरविणार होता. त्‍यावरुन वि.प. सेवा पुरवठादार व तक्रारकर्ता हा ग्राहक असा संबंध त्‍यांच्‍यामध्‍ये निर्माण होतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प. द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

6.               मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे वि.प.ने आश्‍वासित केल्‍याप्रमाणे तसेच वारंवार मागणी करुनही विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही. फार्मलँडचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्‍याने किंवा दिलेली रक्‍कम परत न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC).  सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते.  तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

7.               मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या प्रस्‍तावित फार्मलँडच्‍या नकाशावरुन वि.प.ची फार्मलँडची योजना ही दोन भुखंड धारकांना एका जमिनीचे दोन तुकडे करुन त्‍यांना सामाईकरीत्‍या विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची आहे. परंतू सदर फार्मलँडमध्‍ये वि.प. कुठल्‍या झाडांची लागवड करुन देणार होता याची माहिती विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात किंवा इतर कुठल्‍याही दस्‍तऐवजांमध्‍ये आढळून येत नाही. वि.प.ने स्‍वतःच्‍या आर्थिक फायद्याकरीता फार्मलँडचे लोभस प्रलोभन ग्राहकांना दिलेले आहे. विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात तो रस्‍त्‍याच्‍या दुतर्फा झाडांची लागवड करणार असल्‍याचे नमूद केले आहे आणि प्रस्‍तावित नकाशामध्‍ये सुध्‍दा तसे चित्र रेखाटलेले आहे. मात्र वि.प. कुठलीही योजना प्रत्‍यक्षात अंमलात आणत नाही.  केवळ वि.प. विविध योजना कागदोपत्री आखून खरेदीदार ग्राहकाची फसवणूक करीत आहे. आयोगासमोर असलेल्‍या अनेक प्रकरणातून ही बाब प्रामुख्‍याने दिसून येत आहे. विरुध्‍द पक्षाचा उद्देश्‍य हा फक्त संबधित ग्राहकांना आमीष दाखवून पैसे जमा करणे व त्‍यानंतर योजनेसंदर्भात कोणतीही कार्यवाही न करता पैसे कमविण्याचा/वापरण्याचा असल्याचे स्पष्टपणे दिसून येते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

अशाप्रकारे वि.प. अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करीत आहे हे स्‍पष्‍ट होते.

8.               तक्रारकर्त्‍याने आयोगासमोर तक्रार दाखल केल्‍यानंतर वि.प.ने आयोगासमोर येऊन तक्रारकर्त्‍याचे कथन खोडून काढलेले नाही, त्‍यामुळे त्‍यांना तक्रारकर्त्‍याची तक्रार मान्‍य असल्‍याचे दिसून येते. तसेच वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याने फार्मलँड नोंदणी केल्‍यापासून तर तक्रार दाखल करेपर्यंत त्‍याने फार्मलँडचा विकास केला किंवा रस्‍त्‍याच्‍या बाजूला झाडांची तो लागवड करणार होता, त्‍याची लागवड केली व त्‍या लागवडीची प्रगती होऊन झाडांची किती वाढ झाली, रस्‍त्‍याचे बांधकाम, सामुहिक कुंपण, सिक्‍युरीटी गार्ड आणि सामुहिक गेस्‍ट हाऊस या सुविधा उपलबध केल्‍या किंवा त्‍या उपलब्‍ध करुन देण्‍याचे काम सुरु असल्‍याबाबतचा खुलासा तक्रारकर्त्‍याला पत्र पाठवून किंवा सुचित करुन केल्‍याचे दिसून येत नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने जे कथन तक्रारीत केले आहे ते सत्‍य समजण्‍यास आयोगाला हरकत वाटत नाही आणि म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याची तक्रार ही दाद मिळण्‍यास पात्र आहे असे आयोगाचे मत आहे.  वि.प. ने तक्रारकर्त्‍याला आश्‍वासित केलेली सेवा न देऊन सेवेत निष्‍काळजीपणा केल्‍याचे दिसून येते.

9.               वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून फार्मलँडच्‍या किमतीबाबत रक्‍कम दि.12.12.2013 पासून दि.26.03.2014 पर्यंत स्विकारल्‍याचे दाखल पावत्‍यांवरुन दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत असे नमूद केले आहे की, वि.प.ने त्‍याला एकमुस्‍त रक्‍कम दिल्‍यास रु.2,00,000/- वरुन रु.1,50,000/- अशी किमतीची रक्‍कम ठरविली. परंतू अशी किंमत कमी केल्‍याबाबत कुठलाही पुरावा दाखल केलेला नाही. करारनाम्‍यामध्‍ये रु.2,00,000/- किंमत दर्शविण्‍यात आलेली आहे. वि.प.ने फार्मलँडचे संयुक्‍तरीत्‍या विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे कारण वि.प. छोटया जमिनीच्‍या तुकडयाचे विक्रीपत्र होत नसल्‍याने मोठा जमिनीचा तुकडा दोन व्‍यक्‍तींना विभागून विक्रीपत्र नोंदवून देणार असे करारनाम्‍यामध्‍ये जरी नमूद केले असले तरी दुसरा फार्मलॅंडचा भागीदार कोण होता आणि त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून दिले कींवा नाही याबाबत दस्‍तऐवज उपलब्‍ध नसल्‍याने अनभिज्ञता आहे. यावरुन वि.प. शासनाचे नियम धाब्‍यावर बसवून आणि त्‍यातून पळवाटा काढून जमिनीची विक्री करीत असल्‍याचे दिसून येते.  यावरुन वि.प. ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत निष्‍काळजीपणा करीत असल्‍याचे दिसून येते आणि म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

10.              मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत लावलेल्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन रु.1,50,000/- वि.प.ला दिल्‍याचे दिसून येते. वि.प.ने फार्मलँडचा विकासही केलेला नाही आणि फार्मलँडचा ताबा दिलेला नाही. सदर प्रकरणी मुळात वि.प.ची योजना ही शासन मान्‍य होती किंवा नाही, लेआऊट नकाशा हा मंजूर होता किंवा नाही याबाबत कुठलेही दस्‍तऐवज उपलब्‍ध नसल्‍याने विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचा आदेश देणे उचित होणार नाही. त्‍याऐवजी तक्रारकर्त्‍याने मागणी केल्‍याप्रमाणे वि.प.ला दिलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करण्‍याचे आदेश देणे न्‍यायोचित आणि कायदेशीर राहील असे आयोगाचे मत आहे.  मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्‍कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्तीस जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

     मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation             Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प. ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करावी.

11.        वि.प.12.12.2013 पासून तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम स्विकारलेली आहे. त्‍यानंतर मात्र तक्रारकर्त्‍याच्‍या मागणीला प्रतिसाद दिलेला नाही किंवा रक्‍कम परतसुध्‍दा केलेली नाही. वि.प. तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम ही स्‍वतःच्‍या व्‍यवसायाकरीता उपयोगात आणून प्रत्‍यक्षात तक्रारकर्त्याला फार्मलँडच्‍या उपभोगापासून वंचित ठेवित आहे. तसेच तक्रारकर्त्‍याने सन 2014 मध्‍ये संपूर्ण रक्‍कम दिल्‍यावरही त्‍याला फार्मलॅंडचा उपयोग करता आला नाही. तक्रारकर्त्याला झालेल्या आर्थिक, मानसिक, शारीरिक त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाई मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र आहे. तसेच वि.प.ची सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीमुळे तक्रारकर्त्‍याला आयोगासमोर सदर तक्रार दाखल करावी लागली, म्‍हणून तक्रारकर्ता तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

12.              सबब, प्रस्तुत प्रकरणात वि.प.ची सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दिसून येतो. वरील सर्व तथ्यांचा विचार करून नोंदविलेल्या कारणासाठी खालीलप्रमाणे आदेश देण्‍यात येतात.

                               - अं ति म आ दे श –

1)      तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प. ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला रु.1,50,000/- ही रक्‍कम द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह दि.26.03.2014 पासून रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत द्यावी.

2)       वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.15,000/- द्यावे.

3)   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसाचे आत करावी.

4)   निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.