आदेश पारीत व्‍दाराः श्री. अतुल अळशी,  प्रभारी अध्‍यक्ष.

            सदर तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 चे कलम 12 अन्वये विरुध्‍द पक्षांच्‍या सेवेतील त्रुटिबाबत दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीचा आशय खालीलप्रमाणे...

1.          विरुध्‍द पक्ष मे. व्‍यंकटेश असेट्स मॅक्‍झीमायजर प्रा.लि. या नावाने जमीनीचा विकास करुन त्‍यावर भुखंड पाडून ते विकण्‍याचा व्‍यवसाय करतात. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यासोबत करार करुन व रक्‍कम स्विकारुन भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे. 

2.                   तक्रारकर्तीची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, ति‍ने विरुध्‍द पक्षाच्‍या मौजा मंगरुल, ता.समुद्रपूर, जि.वर्धा येथील फार्म लॅंड नं.6, एकूण क्षेत्रफळ 200 चौ.मीटर,  व्‍हीलेज-2, फार्म लॅंड व्‍ही-16, फार्म लॅंड नं.7, ख.क्र. 282 हा रु.1,70,000/- मध्‍ये घेण्‍याचा करार दि.11.08.2014 रोजी केला आणि संपूर्ण रकमेचे दोन धनादेश (रु.35,000/-  व रु.1,35,000/-) दिले. तसेच दि.11.08.2014 रोजी विरुध्‍द पक्ष क्र.4 सोबत रु.100/- चे स्‍टॅम्‍प पेपरवर विरुध्‍द पक्ष क्र.4 सोबत तक्रारकर्तीला सदर फार्मलँडमध्‍ये अॅलोविराची लागवड करुन विकसित करुन देणार असल्‍याचे सांगितल्‍याने व त्‍याला तो प्रतीमाह रु.1,800/- देणार असल्‍याचे सांगितले.   तक्रारकर्तीने विरुध्द पक्ष क्र.4 ला त्‍यांचेसोबत झालेल्‍या करारनाम्‍यानंतर तक्रारकर्ती वारंवार त्‍याठिकाणी गेली असता फार्मलँडवर कुठल्‍याही झाडांची लागवड करण्‍यात आली नसून ती जमिन मुरमाड आणि पडीक जमीन होती. याबाबत तक्रारकर्तीने विरुध्‍द पक्षासोबत संपर्क साधला असता त्‍यांनी उडवा-उडवीची उत्‍तरे दिली आणि शेवटी विरुध्‍द पक्षांनी तिच्‍याशी बोलणे, भेटणे व मॅसेज घेणे टाळल्‍याने तक्रारकर्तीने विरुध्‍द पक्षावर कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली असता विरुध्‍द पक्षाने त्‍यास प्रतिसाद दिला नाही. तसेच त्‍यनंतर बरेचदा विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची विनंती केली. परंतू विरुध्‍द पक्षाने ति‍च्‍या विनंतीला प्रतिसाद न दिल्‍याने कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली. विरुध्‍द पक्षाने सदर नोटीसचीही दखल घेतली नाही. शेवटी तक्रारकर्तीने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन विरुध्‍द पक्षाने ति‍ला भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत दिलेली रक्‍कम रु.1,70,000/-, ही रक्‍कम दि.23.08.2014 पासून 24 टक्‍के व्‍याजासह मिळावी तसेच विरुध्‍द पक्ष क्र.4 सोबत झालेल्‍या करारनाम्‍यानुसार भाड्याचे रु.1,02,400/- 24 टक्‍के व्‍याजासह परत मिळावे,  शारिरीक, मानसिक त्रासाबाबत रु.3,00,000/- नुकसान भरपाई द्यावी व  तक्रारीचा खर्च रु.25,000/- मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणाची नोटीस विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 यांना बजावण्‍यात आली असता नोटीस तामिल होऊनही ते आयोगासमोर हजर न झाल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द प्रकरण एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश निशाणी क्र.1 वर पारित करण्‍यात आला.

4.               सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगासमोर तक्रारकर्तीने त्‍याची तक्रार हाच लेखी व तोंडी युक्‍तीवाद समजण्‍यात यावा असे पुरसिस दाखल केली. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल केलेले दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे  व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                                         उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                       होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                           होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?   होय.

4.       तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?                       अंतिम आदेशाप्रमाणे.

                      - नि ष्‍क र्ष -

5.                 मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्तीने तक्रारीसोबत विरुध्‍द पक्षाने करुन दिलेला विक्रीचा करारनामा, पैसे दिल्‍याची पावती, लिज करारनामा, फार्म लॅंड रद्द केल्‍याबाबतचे पत्राची प्रत दाखल केलेली आहे.  सदर करारनाम्‍याचे अवलोकन केले असता असे निदर्शनास येते की, विरुध्‍द पक्षाच्‍या मौजा मंगरुल, ता.समुद्रपूर, जि.वर्धा येथील फार्म लॅंड नं.6, एकूण क्षेत्रफळ 200 चौ.मीटर,  व्‍हीलेज-2, फार्म लॅंड व्‍ही-16, फार्म लॅंड नं.7, ख.क्र. 282 हा रु.1,70,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार दि.11.08.2014 रोजी झाल्‍याचे दिसून येते. सदर करारनाम्‍याचे अवलोकन केले असता असे निदर्शनास येते की, सदर व्‍यवहार हा केवळ भुखंड विक्रीचा नसून वि.प.ने जमिनीचे छोटे-छोटे तुकडे करुन त्‍यावर फार्मलँडची योजना आखून ते विक्रीस काढलेले आहे. तसेच विरुध्‍द पक्ष भुखंड धारकास रोड कनेक्‍शन, रोडसाईड प्‍लांटेशन, कॉमन फेंसिंग, सिक्‍युरीटी गार्ड, कॉमन गेस्‍ट हाऊस इ. सेवा पुरविणार होता. त्‍यावरुन विरुध्‍द पक्ष सेवा पुरवठादार व तक्रारकर्ता हा ग्राहक असा संबंध त्‍यांच्‍यामध्‍ये निर्माण होतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प. द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

6.               मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे विरुध्‍द पक्षाने आश्‍वासित केल्‍याप्रमाणे तसेच वारंवार मागणी करुनही विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही. फार्मलँडचे विक्रीपत्र/ ताबा न मिळाल्‍याने किंवा दिलेली रक्‍कम परत न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC).  सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते.  तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

7.               मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या प्रस्‍तावित फार्मलँडच्‍या नकाशावरुन वि.प.ची फार्मलँडची योजना ही दोन भुखंड धारकांना एका जमिनीचे दोन तुकडे करुन त्‍यांना सामाईकरीत्‍या विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची आहे. परंतू सदर फार्मलँडमध्‍ये वि.प. कुठल्‍या झाडांची लागवड करुन देणार होता याची माहिती विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात किंवा इतर कुठल्‍याही दस्‍तऐवजांमध्‍ये आढळून येत नाही. विरुध्‍द पक्षाने स्‍वतःच्‍या आर्थिक फायद्याकरीता फार्मलँडचे लोभस प्रलोभन ग्राहकांना दिलेले आहे. मात्र विरुध्‍द पक्षाने कुठलीही योजना प्रत्‍यक्षात अंमलात आणली नाही.  केवळ विरुध्‍द पक्ष विविध योजना कागदोपत्री आखून खरेदीदार ग्राहकाची फसवणूक करीत आहे. आयोगासमोर असलेल्‍या अनेक प्रकरणातून ही बाब प्रामुख्‍याने दिसून येत आहे. विरुध्‍द पक्षाचा उद्देश्‍य हा फक्त संबधित ग्राहकांना आमीष दाखवून पैसे जमा करणे व त्‍यानंतर योजनेसंदर्भात कोणतीही कार्यवाही न करता पैसे कमविण्याचा/ वापरण्याचा असल्याचे स्पष्टपणे दिसून येते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

अशाप्रकारे वि.प. अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करीत आहे हे स्‍पष्‍ट होते.

8.               तक्रारकर्तीने आयोगासमोर तक्रार दाखल केल्‍यानंतर विरुध्‍द पक्षाने आयोगासमोर येऊन तक्रारकर्तीचे कथन खोडून काढलेले नाही, त्‍यामुळे त्‍यांना तक्रारकर्तीची तक्रार मान्‍य असल्‍याचे दिसून येते. तसेच विरुध्‍द पक्षांनी तक्रारकर्तीने फार्मलँड नोंदणी केल्‍यापासून तर तक्रार दाखल करेपर्यंत त्‍याने फार्मलँडचा विकास केला किंवा रस्‍त्‍याच्‍या बाजूला झाडांची तो लागवड करणार होता, त्‍याची लागवड केली व त्‍या लागवडीची प्रगती होऊन झाडांची किती वाढ झाली, रस्‍त्‍याचे बांधकाम, सामुहिक कुंपण, सिक्‍युरीटी गार्ड आणि सामुहिक गेस्‍ट हाऊस या सुविधा उपलबध केल्‍या किंवा त्‍या उपलब्‍ध करुन देण्‍याचे काम सुरु असल्‍याबाबतचा खुलासा तक्रारकर्तीला पत्र पाठवून किंवा सुचित करुन केल्‍याचे दिसून येत नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्तीने जे कथन तक्रारीत केले आहे ते सत्‍य समजण्‍यास आयोगाला हरकत वाटत नाही आणि म्‍हणून तक्रारकर्तीची तक्रार ही दाद मिळण्‍यास पात्र आहे असे आयोगाचे मत आहे.  विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्तीला आश्‍वासित केलेली सेवा न देऊन सेवेत निष्‍काळजीपणा केल्‍याचे दिसून येते.

9.              मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत लावलेल्‍या दस्‍तावेजांवरुन रु.1,70,000/- विरुध्‍द पक्षाला दिल्‍याचे दिसून येते. विरुध्‍द पक्षांनी फार्मलँडचा विकासही केलेला नाही आणि फार्मलँडचा ताबाही दिलेला नाही. सदर प्रकरणी मुळात विरुध्‍द पक्षांची योजना ही शासन मान्‍य होती किंवा नाही, लेआऊट नकाशा हा मंजूर होता किंवा नाही याबाबत कुठलेही दस्‍तऐवज उपलब्‍ध नसल्‍याने विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचा आदेश देणे उचित होणार नाही. त्‍याऐवजी तक्रारकर्तीने मागणी केल्‍याप्रमाणे विरुध्‍द पक्षाला दिलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करण्‍याचे आदेश देणे न्‍यायोचित आणि कायदेशीर राहील असे आयोगाचे मत आहे.  मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/ फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्‍कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. विरुध्‍द पक्ष योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्तीस जमा रक्कम 15% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

     मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation             Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत विरुध्‍द पक्षांनी तक्रारकर्तीला ति‍ने अदा केलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करावी.

10.        विरुध्‍द पक्षांनी तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम स्विकारलेली आहे, त्‍यानंतर मात्र तक्रारकर्तीच्‍या मागणीला प्रतिसाद दिलेला नाही किंवा रक्‍कम परतसुध्‍दा केलेली नाही. विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्तीची रक्‍कम ही स्‍वतःच्‍या व्‍यवसायाकरीता उपयोगात आणून प्रत्‍यक्षात तक्रारकर्तीला फार्मलँडच्‍या उपभोगापासून वंचित ठेवित आहे. तसेच तक्रारकर्तीने संपूर्ण रक्‍कम दिल्‍यावरही त्‍याला फार्मलॅंडचा उपयोग करता आला नाही. म्‍हणून तक्रारकर्तीला झालेल्या आर्थिक, मानसिक, शारीरिक त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाई मिळण्‍यास तक्रारकर्ती पात्र आहे. तसेच विरुध्‍द पक्षांचे सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीमुळे तक्रारकर्तीला आयोगासमोर सदर तक्रार दाखल करावी लागली, म्‍हणून तक्रारकर्ती तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

11.              सबब, प्रस्तुत प्रकरणात विरुध्‍द पक्षांचे सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दिसून येतो. वरील सर्व तथ्यांचा विचार करून नोंदविलेल्या कारणासाठी खालीलप्रमाणे आदेश देण्‍यात येतात.

                                                          - अं ति म आ दे श –

1)      तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ते 4 यांना आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्तीला रु.1,70,000/- ही रक्‍कम द.सा.द.शे.15% व्‍याजासह दि.11.08.2014 पासून रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत द्यावी.

2)       विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांनी तक्रारकर्तीला मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.20,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.10,000/- द्यावे.

3)   सदर आदेशाची अंमलबजावणी विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांनी आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसाचे आत करावी.

4)   आदेशाची प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात