श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प. श्री स्‍वामी समर्थ हाऊसिंग एजेंसी अँड लँड डेव्‍हलपर्स हे जमीनीचा विकास करुन त्‍यावर भुखंड पाडून विकण्‍याचा व्‍यवसाय करीत असून तक्रारकर्त्‍यासोबत त्‍यांनी भुखंड विकण्‍याचा करार करुन व रक्‍कम स्विकारुन भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍याने दि.28.08.2014 रोजी विक्रीचा करारनामा करुन वि.प.च्‍या मौजा-अडयाळी, ता.जि.नागपूर मधील  ख.क्र. 60, प.ह.क्र. 36 वरील भुखंड क्र. 6 हा एकूण क्षेत्रफळ 2671.90 चौ.फु.चा रु.16,70,000/- मध्‍ये घेण्‍याचे ठरले. त्‍यावेळेस तक्रारकर्त्‍याने अग्रीम म्‍हणून रु.2,50,000/- वि.प.ला दिले. उर्वरित रक्‍कम ही मासिक हप्‍त्‍यांमध्‍ये द्यावयाची होती. दि.10.08.2014 पासून 13.09.2017 पर्यंत तक्रारकर्त्‍याने एकूण रु.9,87,500/- वि.प.ला दिले. तक्रारकर्त्‍याने वारंवार विक्रीपत्र नोंदविण्‍याची मागणी केल्‍यानंतरही वि.प. अकृषीकरण झाले नाही आणि नगर रचना विभाग कडून मंजूरी मिळाली अशी अनेक कारणे देऊन विक्रीपत्र करुन देण्‍यास नाकारीत होता. शेवटी दि.24.06.2020 रोजी तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला नोटीस पाठविली. वि.प.ने घेण्‍यास नकार देऊन नोटीस नाकारली, म्‍हणून त्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन रु.9,87,500/- ही रक्‍कम व्‍याजासह मिळावी, आजच्‍या बाजार भावाप्रमाणे किंमत मिळावी, विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळावे/व्‍याजासह रक्‍कम परत मिळावी, मानसिक त्रासाबाबत भरपाई मिळावी आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.वर बजावली असता ते आयोगासमोर उपस्थित न झाल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला. 

4.         सदर प्रकरण युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचा युक्‍तीवाद त्‍यांचे अधि. हेमंत भोंडगे यांचेमार्फत ऐकला. तसेच तक्रारीसोबत दाखल केलेली कथने आणि दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे  व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?              अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.                              मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत दस्‍तऐवज क्र. 1 वर दि.28.08.2014 रोजीची बयाना पत्रा (करारनामा) ची प्रत सादर केली आहे. सदर करारनाम्‍याच्‍या प्रतीचे अवलोकन केले असता उभय पक्षांमध्‍ये मौजा-अडयाळी, ता.जि.नागपूर,  ख.क्र. 60, प.ह.क्र. 36 वरील भुखंड क्र. 6 हा एकूण क्षेत्रफळ 2671.90 चौ.फु.चा रु.16,70,000/- किमत असलेला अग्रीम म्‍हणून रु.2,50,500/- देऊन बयाना पत्र केल्‍याचे दिसून येते. याच दस्‍तऐवजामध्‍ये पुढे डेव्‍हलपमेंट चार्ज हा (10/-) प्‍लॉट खरेदी करणा-यास द्यावा लागेल असेही नमूद आहे. भुखंडाची जागा आणि क्षेत्रफळ बदलल्‍यास ते भुखंड धारकास मान्‍य करावे लागेल अशीही अट टाकण्‍यात आलेली आहे. यावरुन सदर अभिन्‍यास हा प्रस्‍तावित असल्‍याचे आणि वि.प. तो विकसित करुन आवश्‍यक त्‍या परवानग्‍या घेऊन नियमित करण्‍याची सेवा भुखंड धारकाकडून शुल्‍क आकारुन देणार असल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते. वि.प. लेआऊट मंजूर करुन, अकृषक परवानगी घेऊन आणि विकसित करण्‍याची सेवा भुखंडाच्‍या किमतीच्‍या मोबदल्‍यात आणि वेळोवेळी मागणी करणा-या शुल्‍काच्‍या मोबदल्‍यात तक्रारकर्त्‍याला अभिन्‍यासामध्‍ये उपलब्‍ध करुन देणार होता. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

6.               मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या बयाना पत्र/करारनाम्‍याची आणि पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला 28.08.2014 रोजी भुखंड क्र. 6 आवंटित केलेला आहे. विवादित भुखंडाच्‍या किमतीच्‍या मोबदल्‍याची रक्‍कम तक्रारकर्त्‍याने 10.08.2014 पासून 13.09.2017 पर्यंत दिल्‍याचे स्‍पष्‍टपणे दिसून येते. दि.10.08.2014 पासून रक्‍कम स्विकारुनसुध्‍दा वि.प.ने आजतागायत तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही किंवा जर तो विक्रीपत्र करुन देण्‍यास असमर्थ होता तर त्‍याने तक्रारकर्त्‍याकडून स्विकारलेली रक्‍कम त्‍याला तक्रारकर्त्‍याने नोटीस पाठविल्‍यानंतरसुध्‍दा परत केलेली नाही किंवा विक्रीपत्र नोंदविण्‍याकरीता आवश्‍यक पावले उचलली नाहीत. त्‍यामुळे वादाचे कारण हे सतत सुरु आहे.  मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्‍याचे दिसून येत असल्‍याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 3 – संपूर्ण करारनाम्‍यामधील अटींचे अवलोकन केले असता  जास्‍तीत जास्‍त अटी या वि.प.च्‍या बाजूच्‍याच आहेत. वि.प.ने विक्रीची मुदत ही 28.08.2014 ते 27.08.2016 दर्शविली आहे. परंतू रक्‍कम मात्र त्‍यानंतरही 13.09.2017 पर्यंत स्विकारली आहे. तसेच भुखंड खरेदी करणारा डिफॉल्‍टर ठरला तर करारनामा रद्द समजण्‍यात येईल व बुकींगची रक्‍कम कपात करुन उर्वरित रक्‍कम परत करण्‍यात येईल असेही करारनाम्‍यामध्‍ये नमूद केले आहे. रक्‍कम स्विकारण्‍याचा कालावधी पाहता वि.प.ने विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याच्‍या कालावधीनंतरही रक्‍कम स्विकारली असल्‍याने असे दिसून येते की, सदर लेआऊट हे वि.प.ने विक्रीपत्राचा दिलेला कालावधी उलटून गेल्‍यावरही मंजूर करुन घेतलेले नाही. तसेच तक्रारकर्त्‍याला प्रस्‍तावित लेआऊटमधील भुखंड वि.प.ने विकल्‍याचे दिसून येते. कारण वि.प.ने स्‍पष्‍टपणे बयानापत्रात लेआऊट मंजूर करतावेळी आराजी किंवा भुखंडाची जागा बदल झाल्‍यास आपणास स्विकारावी लागेल असे नमूद केले आहे व त्‍यानंतरच त्‍याने विक्रीपत्राची मुदत दिलेली आहे. दिलेल्‍या मुदतीच्‍या आत लेआऊट मंजूर करुन न देता आणि भुखंडास आवश्‍यक असणा-या परवानग्‍या त्‍याने प्राप्‍त केलेल्‍या नसल्याने ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत त्रुटी ठेवलेली आहे आणि विक्रीपत्राचा कालावधी उलटून गेल्यावरही रकमा स्विकारुन ग्राहकाची दिशाभूल केलेली आहे.

8.               तक्रारकर्त्‍याने एकूण देय रक्कम रु.16,70,000/- पैकी रु.8,87,500/- (जवळपास 53 %) रक्कम वि.प.ला दिलेली असतांना वि.प.ने त्‍याला कधीही विक्रीपत्र नोंदणीकरीता बोलावीले नाही किंवा नकाशाला मंजूर, लेआऊटचा विकास, अ‍कृषक परवानगी, नगर रचना विभागाची मंजूर आणि आवश्‍यक परवानग्‍या मिळाल्‍याचे अभिलेखावर दाखल दस्‍तऐवजावरुन कळविलेले दिसून येत नाही. तसेच तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम त्‍याने स्‍वतःच्‍या फायद्याकरीता वापरली आहे. वि.प.ची सदर कृती अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करणारी असून सेवेतील त्रुटी दर्शविते. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग'’ करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे स्पष्ट होते. अशाप्रकारे वि.प.ने अवैध भुखंडाची विक्री करुन तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम घेऊन अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब केल्याचे आयोगाचे मत आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

9.               तक्रारकर्त्याची तक्रार आयोगात दाखल झाल्‍यानंतर नोटिस बजावल्‍यानंतरही वि.प. आयोगासमोर उपस्थित झाला नाही अथवा तक्रारीस व दस्‍तऐवजांना समर्पक उत्‍तर देऊन ते खोडून काढलेले नाही. त्‍यामुळे वि.प.ला या सर्व बाबी मान्‍य असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही.

10.              मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्त्‍याने रु.9,87,500/- वि.प.ला दिल्‍याचे जरी नमूद केले असले तरी तक्रारीसोबत दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन रु.8,87,500/- दिल्‍याचे दिसते. दस्‍तऐवज दाखल केलेल्‍या यादीनुसार तक्रारकर्त्‍याने रकमा दिल्‍याच्‍या एकूण 13 पावत्‍यांच्‍या प्रती नमूद केल्‍या आहेत. प्रत्‍यक्षात मात्र 12 पावत्‍यांच्‍या प्रती सादर केलेल्‍या आहेत. त्‍यामध्‍ये दि.28.10.2016 ची रु.1,00,000/- च्‍या पावतीची प्रत सादर केलेली नसल्‍याने तक्रारकर्त्‍याची सदर रकमेची मागणी आयोग दस्‍तऐवजाअभावी मान्‍य करु शकत नाही. तक्रारकर्त्‍यानेही युक्‍तीवादामध्‍ये वि.प.ने आवश्‍यक मंजूरी व मूलभूत सुविधा विवादित लेआऊटमध्‍ये झालेली नसून ते मोजणी करून ताबा देण्यायोग्य नाही असे नमूद केले आहे. अशा परीस्थितीमध्‍ये विक्रीपत्राचा आदेश देणे कागदोपत्रीच राहण्‍याची शक्‍यता आहे. तक्रारकर्त्‍याने आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे भुखंडाची रक्‍कम मिळण्‍याची मागणी केलेली आहे. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्‍यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation            Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्याने अदा केलेली एकूण रक्‍कम रु.8,87,500/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध राहील.

11.              तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला भुखंडाच्‍या किमतीबाबत 53% रक्‍कम अदा करुन देखील वि.प.ने लेआउटचे मालकी हक्‍क, भुखंडाची मंजूरी व विक्रीपत्र नोंदविण्‍याकरीता आवश्‍यक दस्‍तऐवज तयार न केल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाचा उपभोग घेता आला नाही व भुखंडाचे वैध हक्‍क प्राप्‍त झाले नाही, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला मानसिक व शारिरीक त्रास सहन करावा लागला आणि आयोगासमोर येऊन सदर वाद मांडावा लागल्‍याने तक्रारकर्ता सदर त्रासाची नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र आहे. करिता आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- अं ति म आ दे श –

1)         तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो    की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला रु.8,87,500/- ही रक्‍कम द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह शेवटचे भुगतान दिल्याच्या दि.13.09.2017 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द्यावी.

2)       वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक व शारिरीक त्रासाबद्दल  रु.1,00,000/- नुकसान भरपाई द्यावी.

3)   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.10,000/- द्यावे.

4)   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आत करावी.

5)   निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.