श्री. मिलिंद केदार, मा. सदस्य यांचे आदेशांन्वये.
1. वि.प.क्र. 1 नागरी गृहनिर्माण सहकारी संस्था मर्यादित, नागपूर या संस्थेचे अध्यक्ष असून वि.प.क्र. 2 कार्यकारीणी सदस्य असून ते जमीनीचा विकास करुन त्यावर भुखंड पाडून ते विकण्याचा व्यवसाय करतात. वि.प.क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्तीसोबत करार करुन व रक्कम स्विकारुन भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही म्हणून तक्रारकर्तीने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारकर्तीची थोडक्यात तक्रार अशी आहे की, तिने वि.प.संस्थेच्या मौजा लाव्हा, ता. व जि.नागपूर प.ह.क्र. 4, ख.क्र.201, 221, 223 (जुना), 61, 62, 63 व 64 (नविन) मधील भुखंड क्र. 46 हा 1500 चौ.फु.चा हा दि.05.07.1997 व रु.5,250/- दि.29.12.1997 रोजी रु.7,500/- देऊन विकत घेण्याचा करार केला. त्या अनुषंगाने प्रवेश शुल्क, भाग भांडवल व व्यवस्थापन शुल्काबाबत दि.30.04.1997 रोजी रु.255/- वि.प. संस्थेला दिले. या रकमेच्या पावत्या वि.प. संस्थेने तक्रारकर्तीला दिल्या. भुखंडांची संपूर्ण किंमत वि.प.ला दिली असल्याने तक्रारकर्तीने वि.प.ला विक्रीपत्र नोंदवून देण्याची मागणी केली असता वि.प.ने तक्रारकर्तीला दि.12.06.2009 रोजी प्रस्तुत भुखंडाचे ताबापत्र करुन दिले. तक्रारकर्तीने ग्रामपंचायत लाव्हा येथे आपले नावाची नोंद करुन भुखंडाचा संपूर्ण कर भरला. तक्रारकर्तीने वि.प.क्र. 1 विक्रीपत्र नोंदवून देण्याची मागणी केली असता वि.प.ने भुखंडाचा संपूर्ण मोबदला घेऊनही भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही. वि.प.क्र. 2 ला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मागणी केली असता त्यांनी संस्था सोडली असल्याचे सांगून वि.प.संस्थेकडून आवश्यक कारवाई करुन घ्या असे सांगितले. वि.प.क्र. 1 व 2 यांचेवर तक्रारकर्तीने कायदेशीर नोटीस बजावली असता वि.प.क्र. 1 ने कुठलाही प्रतिसाद दिला नाही व वि.प.क्र. 2 यांनी विक्रीपत्र करुन देण्याची जबाबदारी घेण्यास नकार दिला. शेवटी तक्रारकर्तीने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन वि.प.ने तिला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन द्यावे, शारिरीक, मानसिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई द्यावी, तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्या केलेल्या आहेत.
3. सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.क्र. 1 व 2 यांना नोटीस पाठविण्यात आला असता वि.प.क्र. 1 यांनी नोटीस स्विकारण्यास नकार दिल्याने व आयोगासमोर हजर न झाल्याने वि.प.क्र. 1 विरुध्द एकतर्फी कारवाई चालविण्याचा आदेश पारित करण्यात आला. वि.प.क्र. 2 यांनी आयोगासमोर उपस्थित होऊन तक्रारीस लेखी उत्तर दाखल केले.
4. वि.प.क्र. 2 यांनी प्राथमिक आक्षेपासह लेखी उत्तर दाखल केले. त्यांच्या मते वि.प.क्र. 2 हा संस्थेचा केवळ सदस्य होता, तो जमिन मालक किंवा संस्थेच्या वतीने प्राधिकृत व्यक्ती नव्हता आणि सन 1999 मध्ये त्याला संस्थेमधून काढून टाकले आहे. त्यामुळे वि.प.क्र. 2 हा वि.प. संस्थेशी निगडीत नसल्याने त्याला सदर तक्रारीतून वगळण्यात यावे अशी मागणी वि.प.क्र. 2 ने केलेली आहे. तसेच तक्रारकर्तीने भुखंड खरेदी केल्यापासून ब-याच विलंबाने तक्रार दाखल केलेली असल्याने ती मुदतबाह्य असल्याचे वि.प.क्र. 2 चे म्हणणे आहे. वि.प.क्र. 2 हा वि.प.संस्थेचा सदस्य असल्याने आणि तक्रारकर्तीला वि.प. संस्थेबाबत काही वाद असल्यास तिने सहकार न्यायालयात त्याबाबत दाद मागावी असेही वि.प.क्र. 2 ने नमूद केले आहे. तक्रारकर्ती आणि वि.प.क्र. 2 मध्ये ग्राहक आणि सेवा देण्याचा संबंध नाही.
आपल्या परिच्छेदनिहाय लेखी उत्तरात वि.प.क्र. 2 यांनी तक्रारकर्तीची संपूर्ण तक्रार नाकारलेली आहे व त्यांचा तक्रारकर्तीच्या भुखंड विकत घेण्याच्या व्यवहारात सहभाग नसल्याचे नमूद करुन सदर तक्रार ही खर्चासह खारीज करण्याची मागणी केली..
5. सदर प्रकरण तोंडी युक्तीवादाकरीता आल्यावर आयोगाने तक्रारकर्ती व वि.प.क्र. 2 यांचा तोंडी युक्तीवाद त्यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल केलेले दस्तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे व त्यावरील निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्तर
1. तक्रारकर्ती वि.प.ची ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्त्याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
6. मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्तीने तक्रारीसोबत नि. क्र. 1 वर वि.प.क्र. 1 ची स्वाक्षरी असलेली पावती क्र. 102 दि.29.12.1992 रोजीची, भुखंडाची संपूर्ण रक्कम रु.7,500/- नमूद असलेली प्रत सादर केली आहे. तसेच पावती क्र. 1100 दि.30.04.1997 रोजीची रु.255/- ची प्रवेश शुल्क, भाग भांडवल आणि इतर खर्च नमूद असलेली प्रत सादर केली आहे. त्यावरुन मौजा लाव्हा, ता. व जि.नागपूर प.ह.क्र. 4, ख.क्र.201, 221, 223 (जुना), 61, 62, 63 व 64 (नविन) मधील भुखंड क्र. 46 हा 1500 चौ.फु.चा विकत घेण्याचा करार उभय पक्षांमध्ये झाल्याचे दिसून येते. ताबापत्राचे अवलोकन केले असता असे निदर्शनास येते की, सदर व्यवहार हा केवळ भुखंड विक्रीचा नसून वि.प.क्र.1 ने त्याचा प्रस्तावित असलेल्या लेआऊटमध्ये भुखंड आखुन प्रथम ते विक्रीस काढले व नंतर अकृषक करण्याकरीता, लेआऊट मंजूर करण्याकरीता, विकसित करण्याकरीता ग्राहकांकडून रकमा घेऊन तो विकसित करणार होता. त्यावरुन वि.प. क्र. 1 सेवा पुरवठादार व तक्रारकर्ता हा ग्राहक असा संबंध त्यांच्यामध्ये निर्माण होतो. मा. सर्वोच्च न्यायालयाच्या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.क्र. 1 द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ती आणि वि.प. यांच्यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्तीच्या म्हणण्याप्रमाणे वि.प.क्र. 1 ने आश्वासित केल्याप्रमाणे तसेच वारंवार मागणी करुनही विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही. उलटपक्षी, तक्रारकर्त्याला ताबापत्र/कब्जापत्र नोंदवून संपूर्ण जबाबदारी त्याचेवर टाकलेली आहे. भुखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्याने किंवा दिलेली रक्कम परत न मिळाल्याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोग, न्यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्ये मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्जा संबधित ग्राहकास देण्यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तक्रारकर्ता वि.प.क्र. 1 चा ग्राहक असल्याने सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्यायोग्य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
8. मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्याने दाखल केलेल्या बयानापत्रामध्ये वि.प.क्र. 1 ने ‘एन ए टी पी झाल्यास भुखंडाचे नंबर व क्षेत्रफळ बदलल्यास’ असे नमूद केले आहे, यावरुन वि.प.ची लेआऊटची योजना ही आवश्यक परवानग्या प्राप्त नसल्याचे दिसून येते. तसेच ताबापत्रामध्ये ‘’ सदरहू स्थावर मालमत्ता अनडेव्हलप असल्यामुळे विक्रीपत्र पंजीबध्द करुन देऊ शकत नाही’’, तसेच जेव्हा रजिस्ट्री करण्याकरीता लागणारे कागदपत्रांची पूर्तता झाल्यानंतर विक्रीपत्र नोंदणी करुन घ्यावे असेही नमूद केले आहे. अशा योजनेतील भुखंड विक्रीस काढून वि.प.क्र. 1 खरेदीदार ग्राहकाची फसवणूक करीत आहे. वि.प.क्र. 1 ने कागदोपत्री लेआऊटची आखणी करुन भुखंड पाडून ते विक्रीस काढले. परंतू विक्रीपत्र नोंदविण्याकरीता आवश्यक असलेल्या परवानग्या न घेता व लेआऊटचा नकाशा मंजूर न करता ग्राहकांना त्याचे ताबापत्र नोंदवून दिले आहे. वि.प.चा उद्देश्य हा फक्त संबधित ग्राहकांना आमीष दाखवून पैसे जमा करणे व त्यानंतर लेआऊट परवानगीबाबत व विकासाबाबत कोणतीही कार्यवाही न करता पैसे कमविण्याचा/वापरण्याचा असल्याचे स्पष्टपणे दिसून येते. मा.राष्ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
अशाप्रकारे वि.प. अनुचित व्यापारी प्रथेचा अवलंब करीत आहे हे स्पष्ट होते.
9. तक्रारकर्त्याने आयोगासमोर तक्रार दाखल केल्यानंतर वि.प.क्र. 1 ने आयोगासमोर येऊन तक्रारकर्त्याचे कथन खोडून काढलेले नाही, त्यामुळे त्यांना तक्रारकर्त्याची तक्रार मान्य असल्याचे दिसून येते. तसेच वि.प.क्र. 1 ने सन 1992 ला भुखंड नोंदणी केल्यापासून तर तक्रार दाखल करेपर्यंत त्याने लेआऊटचा विकास केल्याबाबत किंवा भुखंडाचे विक्रीपत्र करण्याबाबत जर काही अडचणी असतील तर त्याचा खुलासा तक्रारकर्त्याला पत्र पाठवून किंवा सुचित करुन केल्याचे दिसून येत नाही. त्यामुळे तक्रारकर्त्याने जे कथन तक्रारीत केले आहे ते सत्य समजण्यास आयोगाला हरकत वाटत नाही आणि म्हणून तक्रारकर्त्याची तक्रार ही दाद मिळण्यास पात्र आहे असे आयोगाचे मत आहे. वि.प.क्र. 1 ने तक्रारकर्त्याला आश्वासित केलेली सेवा न देऊन सेवेत निष्काळजीपणा केल्याचे दिसून येते. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून भुखंडाची संपूर्ण किंमत स्विकारल्याचे दाखल पावत्यांवरुन दिसून येते. यावरुन वि.प.क्र. 1 ग्राहकास द्यावयाच्या सेवेत निष्काळजीपणा करीत असल्याचे दिसून येते. वि.प.क्र. 1 ने संपूर्ण रक्कम स्विकारूनसुध्दा तक्रारकर्त्याला लेआऊट विकसित करुन, मंजूर करुन भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही, वि.प.क्र.1ची सदर कृती ही सेवेतील निष्काळजीपणा दर्शविते आणि म्हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
10. मुद्दा क्र. 4 – वि.प.क्र. 1 संस्थेने तक्रारकर्तीकडून रक्कम स्विकारलेली असल्याने व विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्याने तक्रारकर्ती भुखंडाच्या वैधानिक उपयोगापासून वंचित आहे. तक्रारकर्तीला झालेल्या आर्थिक, मानसिक, शारीरिक त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाई मिळण्यास तक्रारकर्ती पात्र आहे. तसेच वि.प.ची सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीमुळे तक्रारकर्तीला आयोगासमोर सदर तक्रार दाखल करावी लागली, म्हणून तक्रारकर्ता तक्रारीचा खर्च मिळण्यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प.क्र. 2 हे वि.प.क्र. 1 संस्थेचे केवळ सदस्य असल्याने व त्यांना पुढे संस्थेने काढून टाकल्याने व वि.प.क्र. 1 च्या संस्थेत ते कुठल्याही पदावर नसतांना त्यांचेवर विक्रीपत्र नोंदवून देण्याची जबाबदारी टाकणे अनुचित ठरत असल्याने त्यांचेविरुध्दची सदर तक्रार खारिज करण्यात येते. प्रस्तुत प्रकरणात वि.प.क्र. 1 ची सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दिसून येतो. वरील सर्व तथ्यांचा विचार करून नोंदविलेल्या कारणासाठी खालीलप्रमाणे आदेश देण्यात येतात.
- अं ति म आ दे श –
1) तक्रारकर्त्याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्यात येत असून वि.प.क्र. 1 ला आदेश देण्यात येतो की, त्यांनी तक्रारकर्त्याला विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून प्रत्यक्ष मोजमाप करुन भुखंडाचा प्रत्यक्ष ताबा द्यावा. विक्रीपत्राचा खर्च तक्रारकर्त्याने सोसावा.
2) वि.प.क्र. 1 ने तक्रारकर्त्याला मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.20,000/- व तक्रारीच्या खर्चाबाबत रु.20,000/- द्यावे.
3) सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 ने आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्यापासून संयुक्तपणे किंवा पृथ्थकपणे 45 दिवसाचे आत करावी.
4) वि.प.क्र. 2 विरुध्दची तक्रार खारीज करण्यात येते.
5) निकालपत्राच्या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्क उपलब्ध करुन देण्यात याव्यात.
