श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प. हे श्री. गणेश लँड डेव्‍हलपर्स या नावाने कृषक जमीन विकत घेऊन तिचे अकृषीकरण करणे, लेआऊट मंजूर करणे आणि विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे काम करतात.  तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार वि.प.ने त्‍याला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने  ग्रा.सं.का.चे कलम 35 (i) अन्‍वये दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा कडोली, ता.कामठी, जि.नागपूर, ख.क्र. 59/3, 63/3, प.ह.क्र. 24 मधील भुखंड क्र. 60 हा 1320 चौ.फु.चा रु.2,64,000/- किमतीमध्‍ये घेण्‍याचा विक्रीचा करार दि.07.04.2011 रोजी केला आणि अग्रीम दाखल रु.66,000/- वि.प.ला दिले. उर्वरित रक्‍कम रु.1,98,000/- ही रक्‍कम मासिक हप्‍त्‍यात वि.प.ला द्यावयाची होती. तक्रारकर्त्‍याने असे एकूण रु.1,86,000/- वि.प.ला दिले आणि प्रत्‍येक वेळेस वि.प.ला सदर जमीन ही अकृषक मध्‍ये रुपांतरीत करण्‍याकरीता विनंती करीत होता. तक्रारकर्ता हा उर्वरित रक्‍कम द्यावयास तयार होता आणि त्‍याने तसे वि.प.ला वारंवार उर्वरित रक्‍कम घेऊन विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची विनंती केली. परंतू वि.प.ने मंजूरी मिळाली नसल्‍याने विक्रीपत्र नोंदवून देता येत नाही असे सांगितले. वि.प. तक्रारकर्त्‍याच्‍या विनंतीची दखल घेत नसल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला कायदेशीर नोटीस पाठविली. वि.प.ने सदर नोटीस स्विकारली नाही आणि उर्वरित रक्‍कम स्विकारुन विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन वि.प.ने उर्वरित रक्‍कम स्विकारुन विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळावे, मानसिक शारिरीक त्रासाची भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               वि.प. यांना आयोगातर्फे नोटीस बजावली असता त्‍यांनी नोटीस स्विकारली नाही आणि आयोगासमोर हजरही झाले नाही, म्‍हणून आयोगाने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाईचा आदेश पारित केला. प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचा युक्‍तीवाद ऐकला. तसेच आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल दस्तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे  व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                  मुद्दे                                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                       होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?               होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.

4.       तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?              अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

4.                              मुद्दा क्र. 1 –  वि.प.ने  तक्रारकर्तीला मौजा कडोली, ता.कामठी, जि.नागपूर, ख.क्र. 59/3, 63/3, प.ह.क्र. 24 मधील भुखंड क्र. 60 हा 1320 चौ.फु.चा रु.2,64,000/- किमतीमध्‍ये विकण्‍याचा करार दि.07.04.2011 रोजी केल्‍याचे आणि तक्रारकर्तीने अग्रीम रु.66,000/- दिल्‍याचे नि.क्र. 1 वरील विक्रीच्‍या करारनाम्‍यावरुन दिसून येते. पुढे या करारनाम्‍यामध्‍ये वि.प.ने रु.2/- प्रती चौ.फु.प्रमाणे वि.प.ला विकास शुल्‍क आणि गैरकृषीकरण करण्‍याकरीता रु.2/- प्रती चौ.फु. शुल्‍क द्यावे लागतील असे नमूद आहे.

वि.प. डब्‍ल्‍यु.बी.एम. रोड, लेआऊटकरीता विज विभागाकरीता इलेक्‍ट्रीक डी.पी. लावून देणार होते आणि पब्‍लीक युटीलीटीकरीता मोकळया जागेवर पाण्‍याची व्‍यवस्‍था करुन देणार होते.   म्‍हणून वि.प. सेवा पुरवठादार व तक्रारकर्ती ही ग्राहक असा संबंध त्‍यांच्‍यामध्‍ये निर्माण होतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ती आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

5.               मुद्दा क्र. 2 - वि.प.ने विवादित भुखंडाबाबत रक्‍कम सन 2011 मध्‍ये स्विकारलेली आहे आणि तक्रारकर्तीला वारंवार मागणी करुनसुध्‍दा लेआऊट मंजूर करुन आणि संबंधित परवानग्‍या मिळवून भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही त्‍यामुळे सदर तक्रारीचे कारण अखंड सुरु आहे आणि म्‍हणून सदर तक्रार मुदतीत असल्याचे आयोगाचे मत आहे. मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेला निवाडा “Saroj  Kharbanda V. Bigjo’s Estate Limited & Anr.”- II (2018) CPJ 146 (NC) निवाड्यांवर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाड्यांमध्ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा/सदनिकेचा  कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

6.               मुद्दा क्र. 3 – दाखल पावत्‍यांचे आणि विक्रीच्‍या करारनाम्‍याचे अवलोकन केले असता असे निदर्शनास येते की, तक्रारकर्तीने वि.प.ला एकूण रक्‍कम रु.2,64,000/- पैकी दि.07.04.2011 पासून 28.06.2012 पर्यंत रु.1,86,000/- दिलेले आहे. वि.प.ने मात्र इतकी मोठी रक्‍कम स्विकारल्‍यावर सुध्‍दा तक्रारकर्तीला भुखंडाचे विक्रीपत्र करण्‍याकरीता जमीनीचे गैरकृषीकरण, लेआऊट नकाशा मंजूरी, रहिवासी लेआऊट मंजूरी मिळविली की नाही याबाबत कुठलीही माहिती दिलेली नाही. वि.प.ने विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात स्‍वतः लेआऊट मंजूर नसल्‍याबाबत आणि गैरकृषी नसलयाबाबत नमूद केले आहे आणि तक्रारकर्तीने वारंवार वि.प.ला पत्रव्‍यवहार करुन त्‍याची विचारणा केली असता वि.प.ने तिला कुठलाही प्रतिसाद दिल्‍याचे दिसून येत नाही. वि.प.ची सदर कृती ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत त्रुटी दर्शविते आणि म्‍हणून तक्रारकर्तीची तक्रार ही दाद मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे.

7.               तक्रारकर्तीने वि.प.ने निर्गमित केलेल्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रती सादर केलेल्‍या आहेत, त्‍यावर वि.प. संस्‍थेचे नाव नमूद असून तक्रारकर्तीने जास्‍तीत जास्‍त रकमा या धनादेशाद्वारे दिल्‍याचे दिसून येते. त्‍यामुळे तक्रारकर्तीने वि.प.ला भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत आणि विकासाबाबत रक्‍कम दिल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते. तक्रारकर्तीने सदर प्रकरणी वि.प.ने उर्वरित रक्‍कम स्विकारुन विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केलेली आहे. आयोगाचे मते तक्रारकर्तीने लेआऊट मंजूरी, गैरकृषीकरण, नकाशा मंजूरी, लेआऊट विकास, विवादित लेआऊटवरील वि.प.चे मालकी हक्‍क इ. बाबी पुराव्‍यासह तक्रारीत स्‍पष्‍ट केल्‍या नाही. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

आयोगाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्तीला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते. परंतू तक्रारकर्तीकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. सबब, तक्रारकर्तीची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

8.               तक्रारकर्तीने सदर जमिन ही आवश्‍यक त्‍या परवानग्‍या मिळवून लेआऊट आखून भुखंडाचे विक्रीपत्र करण्‍यायोग्‍य दस्‍तऐवज प्राप्‍त असल्‍याचे किंवा लेआऊटचा नकाशा मंजूर असल्‍याचे व अकृषक निवासी वापराकरीता परवानगी मिळाल्‍याबाबत कुठलीही माहिती आयोगासमोर सादर न केल्‍याने सदर भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा आदेश हा कागदोपत्रीच राहण्‍याची शक्‍यता राहील. त्‍यामुळे तक्रारकर्तीला तिने अदा केलेली रक्‍कम उचित दंडात्मक व्‍याजासह परत करणे न्‍यायोचित व कायदेशीर राहील असे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्तीस जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे न्यायोचित असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation            Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

तक्रारकर्तीने वि.प.ला रु.2,64,000/- पैकी रु.1,86,000/- रक्कम (जवळपास 70%) दिल्‍याचे दाखल दस्तऐवजानुसार स्पष्ट होते. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु.1,86,000/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध राहील.

9.               मुद्दा क्र. 4 - वि.प.ने तक्रारकर्तीची रक्‍कम सन 2011 ते 2012 दरम्यान स्वीकारून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे आणि तक्रारकर्तीला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्तीला मानसिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागली. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. तक्रारकर्ती मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

10.              उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आ दे श –

1.   तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प. ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्तीला रु.1,86,000/- ही रक्‍कम शेवटचे भुगतान केल्याच्या दि.28.06.2012 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह परत करावी.

किंवा

वि.प.ने तक्रारकर्तीला (एकूण क्षेत्रफळ 1320 चौ.फु.) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेल्या मूल्याच्या 70% रक्कम (तक्रारकर्तीने प्रत्यक्ष दिलेल्या रक्कमेच्या प्रमाणात) द्यावी.

वरील दोन्ही पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्तीला द्यावी.

2.   वि.प.ने तक्रारकर्तीला शारिरीक, मानसिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

3.   वि.प.ने आदेशाची पुर्तता निकालपत्राची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसाचे आत करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.