श्री. सतीश सप्रे, मा. अध्यक्ष यांचे आदेशांन्वये.
- वि. प. लक्ष्मी लॅन्ड डेव्हलपर्स अँड बिल्डर हे लेआऊट टाकून भूखंड विकसित करून बांधकाम करण्याचा व्यवसाय करतात. तक्रारकर्ता क्र. 2 ला वि.प.ने फार्मलँड विकण्याचा करार करुन, रक्कम स्विकारुन विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही. तसेच फार्महाऊस बांधून सुविधा उपलब्ध केल्या नाहीत आणि स्विकारलेली रक्कम परत केली नाही, म्हणून वि.प.ने दिलेल्या त्रुटीपूर्ण सेवेमुळे झालेल्या नुकसान भरपाईबाबत ग्रा.सं.का. 35 अन्वये तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारकर्त्याची थोडक्यात तक्रार अशी आहे की, तक्रारकर्ते हे पती पत्नी असून त्यांनी वि.प.क्र. 2 च्या मालकीच्या मौजा-मानोरी, ता.उमरेड, जि.नागपूर, प.ह.क्र.31, ख.क्र.76वरील जमीनीवर365 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला फार्महाऊस क्र.9 हा जुलै 2012 रोजी रु.16,00,000/- मध्ये विकत घेण्याचा करार करुन अग्रीम म्हणून रु.11,00,000/- नगदी व धनादेशाद्वारे वि.प.ला दिले व वि.प.ने त्याच्या पावत्या तक्रारकर्त्यास दिल्या. करारनाम्याप्रमाणे वि.प. 365 चौ.फु.चे बांधकाम असलेला फार्म हाऊस ज्यामध्ये एक हॉल, किचन, बेडरुम, बाथरुम आणि 15 मोठी झाडे आंबा, आवळा, चिकू आणि इ. फुलझाडे लावून देणार होता. विक्रीच्या करारनाम्याप्रमाणे 12 महिन्यात बांधकाम केलेला व झाडे लावलेला असा एकूण 8056 चौ.फु.चा भुखंड वि.प.क्र. 1 ते 3 तक्रारकर्त्याला विक्रीपत्र करुन देणार होता. करारनाम्याप्रमाणे सन 2015 पर्यंत वि.प. यांनी फार्म हाऊसचे बांधकाम केले नाही आणि सुविधा उपलब्ध करुन दिल्या नाही. तक्रारकर्त्याने अनेकवेळा वि.प.कडे जाऊन एकतर रक्कम परत द्या नाहीतर फार्महाऊसचे विक्रीपत्र करुन द्या अशी मागणी केली असता वि.प.ने एक वर्षाचे आत फार्महाऊस पूर्ण करुन मिळेल असे आश्वासन दिले. पुढे वि.प.ने तक्रारकर्ता क्र. 1 च्या नावाने सदर अचल मालमत्तेचे कब्जापत्र दि.30.12.2015 रोजी करुन दिले व एक वर्षाचे आत फार्महाऊन पूर्ण करणार असल्याचे आश्वासन दिले. तक्रारकर्त्यांनी करारानाम्यामध्ये आश्वासित केल्याप्रमाणे सर्व सुविधासह बांधकाम करुन न दिल्याने, शेवटी दिलेली रक्कम ही व्याजासह परत करण्याची मागणी कायदेशीर नोटीस द्वारे दि.10.02.2020 रोजी पाठविली. या नोटीसला प्रतिसाद न दिल्याने दुसरी नोटीस दि.28.02.2020 रोजी पाठविली असता त्यांनी नोटीसला दाद दिली नाही. त्यामुळे तक्रारकर्त्यांना मानसिक त्रास झाला आणि म्हणून त्यांनी आयोगासमोर तक्रार दाखल करुन फार्महाऊस बाबत दिलेली रक्कम रु.11,00,000/- ही व्याजासह परत करावी, मानसिक व शारिरीक त्रासाबाबत भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्या केलेल्या आहेत.
वि.प.क्र. 1 ते 3 यांना आयोगाने तक्रारीची नोटीस बजावली असता वि.प.क्र. 1 व 3 ने तक्रारीस लेखी उत्तर दाखल केले. वि.प.क्र. 2 ची नोटीस वर्तमानपत्रात प्रकाशित केल्यानंतर वि.प.क्र. 2 आयोगासमोर हजर झाले नाही, म्हणून दि.08.02.2021 रोजी त्यांचेविरुध्द एकतर्फी कारवाई चालविण्याचा आदेश पारित करण्यात आला.
- .प.क्र 1 व 3 यांच्या तर्फे त्यांच्या वकिलांनी तक्रारीला प्राथमिक आक्षेपासह लेखी उत्तर दाखल केले. त्यामध्ये त्यांनी सदर तक्रारीतील वाद हा दिवाणी वाद आहे आणि त्याला पुराव्याची गरज असल्याने ती तक्रारकर्त्याने दिवाणी न्यायालयासमोर दाखल करावयास पाहिजे होती, त्यामुळे तक्रार आयोगापुढे चालविण्यायोग्य नाही असे नमूद केले आहे. तक्रार दोन वर्षानंतर दाखल केली असल्याने ती मुदतबाह्य असल्याचा आक्षेप घेतला आहे. वि. प. यांनी कुठल्याही करारनामाचे उल्लंघन केले नाही असे नमुद केलेले आहे. तसेच तक्रारकर्त्याकडून वि. प. यास वेळोवेळी रक्कम मिळाल्याचे कबूल केलेले आहे.
5. सदर प्रकरण युक्तीवादाकरीता आल्यावर आयोगाने तक्रारकर्त्याचा तोंडी युक्तीवाद त्यांचे अधि. घगरकर यांचेमार्फत व वि.प.क्र. 1 व 3 यांचा तोंडी युक्तीवाद अधि.रॉबिन सोमकुवर यांचेमार्फत ऐकला. तसेच तक्रारीसोबत दाखल केलेली कथने आणि दस्तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे व त्यावरील निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्त्याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
6. मुद्दा क्र. 1 - तक्रारकर्त्याने अभिलेखावर नि.क्र. 3 वर फार्महाऊस विक्रीच्या करारनाम्याची प्रत, रक्कम दिल्याच्या पावत्या आणि बँक खात्याचा तपशिल व स्थावर मालमत्तेचे कब्जापत्र यांच्या प्रती दाखल केलेल्या आहेत, त्यांचे अवलोकन केले असता असे दिसून येते की, वि.प.क्र. 1 व 2 आणि तक्रारकर्ता क्र. 2 यांच्यामध्ये मौजा-मानोरी, ता.उमरेड, जि.नागपूर येथील ख.क्र. 76, प.ह.क्र. 31, जमिनीवरील फार्महाऊस क्र. 9, एकूण क्षेत्रफळ 8056 चौ.फु. त्यामध्ये एक हॉल, किचन, बेडरुम, बाथरुम असे 365 चौ.फु.चे बांधकाम, 15 मोठी झाडे (आंबा, आवळा, कडुनिंब, बदाम, चिकू, वड, पिंपळ, फुलझाडे, तुळशीची रोपे) यांचा समावेश असलेला रु.16,00,000/- किंमतीमध्ये देण्याचे कबुल करुन, विक्रीचा करार करुन ताबा देण्याचा करार झाला होता. सदर करारनाम्यानुसार वि.प.क्र. 1 ते 3 हे तक्रारकर्त्याला वि.प.क्र. 2 च्या मालकीच्या जमिनीवर फार्महाऊसचे बांधकाम तक्रारकर्त्याच्या खर्चाने करुन देणार होते. त्यामुळे तक्रारकर्ता व वि.प.क्र. 1 ते 3 यांच्यामध्ये ग्राहक व सेवादाता असा संबंध प्रस्थापीत झाल्याने तक्रारकर्ते हे वि.प.क्र. 1 ते 3 चा ग्राहक ठरतो. मा. सर्वोच्च न्यायालयाच्या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्त्याच्या म्हणण्याप्रमाणे वि.प.ने हमी देऊनही बांधकाम केलेले नाही. तसेच वारंवार मागणी करुनही भागीदारी प्रमाणपत्र व सामंजस्य करार करुन ताबा नोंदवून देण्यास ते असमर्थ असल्याचे व नंतर त्यांच्या टाळाटाळीनंतर प्रतिसाद देत नसल्याने तक्रारकर्त्याचे लक्षात आले. वि.प. ने तक्रारकर्त्याला भागीदारी प्रमाणपत्र व सामंजस्य करार करुन ताबा दिला नाही आणि योजनेप्रमाणे फार्मलँड विकसित करुन दिला नाही. फार्मलँडचे भागीदारी प्रमाणपत्र/सामंजस्य करार/विकास//ताबा न मिळाल्याने किंवा दिलेली रक्कम परत न मिळाल्याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोग, न्यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्ये मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्जा संबधित ग्राहकास देण्यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तक्रारकर्ते वि.प.चे ग्राहक असल्याने सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्यायोग्य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
8. मुद्दा क्र. 3 – अभिलेखावर दाखल पावत्यांवरुन असे दिसून येते की, तक्रारकर्त्याने वि.प.ला एकूण किंमत रु.16,00,000/- पैकी रु.11,00,000/- दिले आहे. वि.प.ने सुध्दा ही बाब मान्य केली आहे. करारनाम्यानुसार वि.प.ने तक्रारकर्त्यांना रक्कम अदा केल्यावर वादातील फार्महाऊसचे बांधकाम करुन नमूद झाडे लावून इतर सोई उपलब्ध करुन प्रत्यक्ष ताबा देणे आवश्यक होते. तक्रारकर्त्यांच्या म्हणण्यानुसार त्यांनी वि.प.ला वारंवार मागणी केली असता देखील वि.प.ने त्यांना फार्महाऊसचा ताबा तसेच नमूद सुविधा उपलब्ध करुन दिलेल्या नसून, रक्कमसुध्दा परत केलेली नाही. वि.प.ने सदर फार्महाऊसची योजना ही कुठलीही मंजूरी नसतांना व विशेष परवानगी प्राप्त न करता त्यामध्ये भुखंड पाडून, फार्महाऊस बांधून देण्याचे व ब-याच सुविधा देण्याचे आकर्षक प्रलोभन देऊन अवैधपणे तक्रारकर्त्यास विकल्याचे दिसून येते. तक्रारकर्त्याने फार्महाऊसच्या किंमतीपैकी काही रक्कम दिलेली असतांना वि.प.ने त्याची योजना कुठपर्यंत आलेली आहे याबाबतची माहिती अथवा कागदपत्रे देऊन उर्वरित मागणी केली नसल्याचे दिसून येते. यावरुन वि.प.ने केवळ योजना प्रत्यक्षात अंमलात न आणता ती कागदोपत्री आखण्यात आल्याचे व तक्रारकर्त्याकडून रक्कम हस्तगत केल्याचे दिसून येते. वि.प.ने फार्महाऊसचा प्रत्यक्ष ताबा न देता खोटी कागदपत्रे करुन तक्रारकर्त्यांची फसवणूक केली आहे. प्रस्तावित योजनेचे लेआऊट संबंधी शासनाकडून विविध परवानग्या मिळाल्याचे त्याने कायदेशीर नोटीस बजावूनसुध्दा कधीही कळविल्याचे दिसून येत नाही. वि.प.ने विक्रीच्या करारनाम्यात 12 महिन्याचे आत संपूर्ण किंमतीची रक्कम देण्याची अट टाकलेली आहे व त्यानंतर तो किती कालावधी विक्रीपत्र करुन देईल नमूद केले नाही. केवळ रक्कम स्विकारुन विक्रीपत्र करुन देण्याचे आश्वासन वि.प.ने दिलेले आहे. मा.राष्ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
तक्रारकर्त्याकडून स्विकारलेल्या रकमेचा वापर वि.प. आजतागायत करीत आहे. वि.प.ची वरील कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पध्दतीचा अवलंब दर्शविते, त्यामुळे तक्रारकर्त्याचे तक्रार दाद मिळण्यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यामुळे मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
9. मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्त्यांनी वि.प.ला फार्महाऊसच्या किमतीबाबत सन 2012 पासून रकमा दिलेल्या दाखल पावत्यांच्या प्रतीवरुन दिसून येते. तक्रारकर्त्याने तक्रारीत वि.प.ला रु.11,00,000/- दिल्याचे नमूद केले आहे. वि.प.ने लेआऊट मंजूर झाल्यावर तक्रारकर्त्याला कळविणे आवश्यक होते. जर तो शासकीय अडचणींमुळे प्रस्तुत लेआऊट मंजूर करुन घेऊ शकला नाहीतर तसे तक्रारकर्त्यास कळवावयास पाहिजे होते. परंतू वि.प.ने तसे काही केल्याचे दिसून येत नाही. तक्रारकर्त्याने आजपर्यंत लेआऊटला शासकीय परवानगी नसल्यामुळे रक्कम परत मिळण्याची मागणी केली आहे. वि.प.ने सुध्दा लेआऊटला शासकीय परवानग्या मिळाल्याबाबतचे कुठलेही दस्तऐवज दाखल केलेले नाही. योजना अंमलात येत नसल्याचे माहित असतांना सुध्दा वि.प.ने त्याला रक्कम परत केलेली नाही आणि म्हणून तक्रारकर्त्यांनी वि.प.ला दिलेली रक्कम ही व्याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित आणि कायदेशीर राहील असे आयोगाचे मत आहे. मा.राष्ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्यांचे झालेले नुकसान भरुन निघण्यासाठी जास्त व्याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम व्याजासह परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्य ग्राहक आयोग, महाराष्ट्र राज्य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता आयोगाचे मते अशा परिस्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्याला त्याने अदा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजासह परत करावी.
10. तक्रारकर्त्याची रक्कम स्विकारुन त्याला फार्मलँडचे विक्रीपत्र करुन न देता वि.प.ने त्याची फसवणूक केल्याने तक्रारकर्त्याला मानसिक व शारिरीक तसेच आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.तक्रारकर्त्याची रक्कम ही स्वतःच्या\ व्यवसायाकरीता उपयोगात आणून प्रत्यक्षात तक्रारकर्त्याला फार्महाऊसच्या उपभोगापासून वंचित ठेवित आहे. तसेच वि.प.ला तक्रारकर्त्याने वांरवार मागणी करुनसुध्दा भागीदार प्रमाणपत्र व ताबा न दिल्याने, तक्रारकर्त्याला झालेल्या आर्थिक, मानसिक, शारीरिक त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाई मिळण्यास तक्रारकर्ता पात्र आहे. तसेच वि.प.ची सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीमुळे तक्रारकर्त्याला आयोगासमोर सदर तक्रार दाखल करावी लागली, म्हणून तक्रारकर्ता तक्रारीचा खर्च मिळण्यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
11. सबब, प्रस्तुत प्रकरणात वि.प.ची सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दिसून येतो. वरील सर्व तथ्यांचा विचार करून नोंदविलेल्या कारणासाठी खालीलप्रमाणे आदेश देण्यात येतात.
- अं ति म आ दे श –
1) तक्रारकर्त्यांची तक्रार अंशतः मंजूर करण्यात येत असून वि.प.क्र. 1 ते 3 ला आदेश देण्यात येतो की, त्याने तक्रारकर्त्यांना रु.11,00,000/- ही रक्कम द.सा.द.शे.9% व्याजासह दि.29.08.2012 पासून रकमेच्या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द्यावी.
2) वि.प.क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्यांना मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.50,000/- व तक्रारीच्या खर्चाबाबत रु.20,000/- द्यावे.
3) सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 ते 3 ने आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्यापासून 45 दिवसाचे आत करावी अन्यथा सदर रकमेवर वि.प.क्र. 1 ते 3 आदेश क्र. 1 च्या रकमेवर द.सा.द.शे.12% व्याज देण्यास बाध्य राहील.
4) निकालपत्राच्या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्क उपलब्ध करुन देण्यात याव्यात.
