श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्य यांचे आदेशांन्वये.
1. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्वये वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्यामुळे दाखल केलेली आहे. वि.प. जमीनीवर लेआऊट पाडून भुखंड विक्रीचा व्यवसाय सप्तश्रुंगी बिल्डर अँड डेव्हलपर्स या नावाने करतात.
2. तक्रारकर्त्याला सेवानिवृत्तीनंतर राहण्याकरीता घराची गरज असल्याने त्याने वि.प.च्या मलकीचे मौजा-बेलतरोडी, ख.क्र. 115, प.ह.क्र.38, वरील 1620.13 चौ.फु.चा भुखंड क्र. 42 हा रु.1,21,509.75 मध्ये विकत घेण्याचा करार सौदा चिठ्ठी दि.13.09.2004 रोजी रु.30,375/- देऊन केला. उर्वरित रक्कम रु.91,134.75 विक्रीपत्राचे वेळेस देण्याचे ठरले आणि विक्रीपत्राची तारीख दि.13.09.2004 ते 12.09.2005 पर्यंत देण्यात आली होती. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला भुखंडाची पूर्ण किंमत दि.13.09.2005 च्या पूर्वी धनादेशाद्वारे दिली व विक्रीपत्र नोंदवून देण्याची मागणी केली असता वि.प.ने एन.ए.टी.पी. झाल्यावर विक्रीपत्र करुन देण्याबाबत सांगितले. परंतू वारंवार विक्रीपत्र नोंदवून देण्याची विनंती करुन सुध्दा वि.प.ने विक्रीपत्र नोंदणीबाबत वेगवेगळी कारणे सांगून टाळाटाळ केली, म्हणून तक्रारकर्त्याने वि.प.ला कायदेशीर नोटीसची बजावणी करुन विक्रीपत्र नोंदणी व नुकसान भरपाईची मागणी केली असता वि.प.ने नोटीसची दखल घेतली नाही. वि.प.ने अशाप्रकारे अनुचित व्यापार पध्दतीचा अवलंब करुन तक्रारकर्त्याची फसवणूक केल्याने तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार मंचासमोर दाखल करुन विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळावे असे करणे शक्य नसल्यास आजच्या बाजारभावाप्रमाणे किंमत ही व्याजासह मिळावी, मानसिक, शारिरीक व आर्थिक नुकसान भरपाई मिळावी आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्या केलेल्या आहेत.
3. वि.प.ला नोटीस प्राप्त झाल्यावर त्यांना लेखी उत्तर दाखल करण्यास पूरेशी संधी देऊनही त्यांनी लेखी उत्तर दाखल न केल्याने त्यांचे लेखी उत्तराशिवाय कारवाई चालविण्याचा आदेश पारित करण्यात आला. त्याविरुद्ध वि.प.ने मा. राज्य आयोग, नागपुर सर्किट बेंच मध्ये रिवीजन पिटिशन दाखल केली होती पण सदर रिवीजन पिटिशन मा. आयोगाने दि. 05.04.2019 रोजीच्या आदेशाद्वारे खारीज केले. तसेच दाखल दस्तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
- नि ष्क र्ष –
4. तक्रारकर्त्याने तक्रारीसोबत दाखल केलेल्या दि.13.09.2014 च्या सौदा चिठ्ठीनुसार उभय पक्षांमध्ये मौजा-बेलतरोडी, ख.क्र. 115, प.ह.क्र.38, वरील 1620.13 चौ.फु.,भुखंड क्र. 42 हा रु.1,21,509.75 मध्ये विकत घेण्याचा करार दि.13.09.2004 रोजी रु.30,375/- देऊन करण्यात आल्याचे दिसून येते. वि.प. सप्तश्रुंगी बिल्डर्स अँड डेव्हलपर्स हे तक्रारकर्त्याला या भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देणार होते आणि विक्रीपत्राचा खर्च व विकासाचा खर्च हा तक्रारकर्त्याला द्यावयाचा होता. सदर दस्तऐवजावरुन वि.प.चा तक्रारकर्ता ग्राहक असल्याचे दिसून येते. तसेच दाखल प्रस्तावित अभिन्यासाचे नकाशावरुन (तक्रार दस्तऐवज 4) सदर लेआऊट विकास/मंजूरीची जबाबदारी वि.प.ची असल्याचे स्पष्ट दिसते. त्यामुळे वि.प. ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे. सदर तक्रार मंचासमोर चालविण्यायोग्य असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.
5. तक्रारीसोबत तक्रारकर्त्याने उर्वरित रकमेच्या अदाएगी पुष्ट्यर्थ दोन पावत्यांच्या प्रती सादर केलेल्या आहेत. सदर प्रतींचे अवलोकन केले असता उर्वरित रक्कम रु.91,134.75 दोन धनादेशाद्वारे दिल्याचे दिसून येते. तसेच वि.प.ने त्याबाबत पावत्याही निर्गमित केलेल्या आहेत. सौदा चिठ्ठीमध्ये अग्रीम रक्कम रु.30,375/- दिल्याचे वि.प.ने नमूद केले आहे. त्यावरुन वि.प.ला सदर रकमा मिळाल्याचे मान्य आहे. तक्रारकर्त्याने अशाप्रकारे भुखंडाची पूर्ण किंमत रु.1,21,509/- वि.प.ला विहित मुदतीत म्हणजेच दि.12.09.2005 पर्यंत दिलेली असल्याने तक्रारकर्ता विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळण्यास पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे. वि.प.ने सदर तक्रारीची नोटीस प्राप्त झाल्यावर विहित कालावधीत तक्रारीस लेखी उत्तर दाखल न केल्याने पुढे भुखंडाचे अकृषीकरण, नगर रचना विभागाची परवानगी, अभिन्यासाच्या नकाशाला मंजूरी, अभिन्यासाचे नियमितीकरण व विकास झाला किंवा नाही याबाबत काहीही स्पष्ट होऊ शकले नाही. मा.राष्ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
प्रस्तुत प्रकरणात देखील एवढे मात्र खरे आहे की, वि.प.ने भुखंडाची पूर्ण किंमत स्विकारलेली असून बयानापत्राप्रमाणे विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही. तक्रारकर्त्याला संपूर्ण रक्कम अदा करुन देखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. वि.प. जर भूखंड देण्यास असमर्थ होता तर त्याने तक्रारकर्त्याला त्यांची रक्कम परत करणे अनिवार्य होते. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते.
6. मा.राष्ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्यासाठी जास्त व्याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिले आहेत. वि.प. विरुद्ध सदर प्रकरणात लेखी उत्तराशिवाय करवाईचे आदेश असल्याने विवादित लेआऊट मधील विकासाची कामे पूर्ण केली की नाही या सर्व बाबी अनुत्तरीतच आहे. तक्रारकर्त्यानेही तक्रार दाखल झाल्यानंतर असे कुठलेही दस्तऐवज दाखल केले नाही, ज्यावरुन वरील सर्व मंजूरी व मूलभूत सुविधा विवादित लेआऊटमध्ये झालेली असून ते मोजणी करून ताबा देण्यायोग्य झाले आहे हे स्पष्ट होईल. मा.राज्य ग्राहक आयोग, महाराष्ट्र राज्य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेला निवाड्यामधील नुकसानभरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Gurukripa Housing Agency – Versus- Ravindra s/o. Shamraoji Kale, First Appeal No. A/09/703, Judgment Dated 04/01/2018.”. तक्रारकर्त्याची विक्रीपत्राची मागणी कागदोपत्री राहण्याची शक्यता वाटते त्यामुळे तसे आदेश न देता नागपुर शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्याचे झालेले आर्थिक नुकसान व बाजार भावाप्रमाणे रक्कम मिळण्याची पर्यायी मागणी यांचा विचार करता मंचाचे मते अशा परिस्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्याला त्याने अदा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजासह परत करावी किंवा तक्रारकर्त्याला आजच्या शासन निर्धारित बाजार भावाप्रमाणे विवादीत भुखंडाची किंमत अदा करावी. वरील दोन्ही पर्यायामधील ज्याची रक्कम जास्त असेल त्या आदेशाचे वि.प.ने पालन करावे असा आदेश देणे न्यायोचित असल्याचे मंचाचे मत आहे.
7. तक्रारकर्त्याकडून संपूर्ण रक्कम स्विकारुन भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न देता वि.प.ने फसवणूक केल्याने त्याला मानसिक व शारिरीक तसेच आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. त्यासाठी तक्रारकर्त्याने रु.2,00,000/- नुकसान भरपाईची मागणी केल्याचे दिसते पण त्याच्या समर्थनार्थ कुठलाही मान्य करण्यायोग्य पुरावा अथवा कथन केले नाही. त्यामुळे सदर मागणी अवाजवी असल्याचे मंचाचे मत आहे. वि.प.ने कायदेशीर नोटीसच्या उत्तराला प्रतिसाद न दिल्याने त्याला मंचासमोर तक्रार दाखल करावी लागली, म्हणून सर्व बाबींचा विचार करता तक्रारकर्ता मानसिक व शारिरीक त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाई व कार्यवाहीचा खर्च मिळण्यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.
8. दाखल दस्तऐवजांवरुन व उपरोक्त निष्कर्षाच्या अनुषंगाने मंच सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- तक्रारकर्त्याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्यात येत असून वि.प. ला आदेश देण्यात येतो की, त्याने तक्रारकर्त्याला रु.1,21,510 /- ही रक्कम दि.08.09.2005 पासून रकमेच्या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.15% व्याजासह द्यावी किंवा तक्रारकर्त्याला आजच्या शासन निर्धारीत बाजार भावाप्रमाणे विवादीत भुखंडाची किंमत अदा करावी.
वरील दोन्ही पर्यायापैकी ज्याची रक्कम जास्त असेल त्या आदेशाचे वि.प. ने पालन करावे.
2) वि.प.ने तक्रारकर्त्याला मानसिक व आर्थिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाईदाखल रु.15,000/- व तक्रारीच्या खर्चादाखल रु.5,000/- द्यावे.
3) सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्यापासून एक महिन्याचे आत करावी. आदेशाची मुदतीत अंमलबजावणी न केल्यास त्यानंतर वरील देय रकमे व्यतिरिक्त पुढील कालावधीसाठी वि.प.ने तक्रारकर्त्याला अतिरिक्त दंडात्मक नुकसान भरपाई (Punitive Damages) रुपये 25/- प्रती दिवस प्रत्यक्ष अदायगीपर्यंत द्यावेत.
4) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्य पुरविण्यात यावी.
