श्री. अतुल आळशी, मा. अध्यक्ष यांचे आदेशांन्वये.
1. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार ही ग्रा.सं.का.अन्वये वि.प.ने त्याच्याकडून भुखंडाच्या किमतीबाबत रक्कम स्विकारुन सदर भुखंड इतरांना विकून टाकला व त्यांची रक्कमसुध्दा परत न केल्यामुळे दाखल केलेली आहे. वि.प. यांचा लेआऊट आखून त्यातील भुखंड विक्रीचा व बांधकामाचा व्यवसाय आहे.
2. तक्रारकर्त्याची थोडक्यात तक्रार अशी आहे की, त्यांने वि.प.च्या मौजा-वेळाहरी, ता.नागपूर (ग्रामिण), जि.नागपूर मधील प.ह.क्र.38, ख.क्र.19/1 वरील 157.83 चौ.मि. क्षेत्रफळ असलेला भुखंड क्र. 33 हा रु.8,40,000/- मध्ये विकत घेण्याचा करार हा दि.23.06.2015 रोजी रु.2,10,000/- धनादेशाद्वारे देऊन केला. उर्वरित रक्कम रु.6,30,000/- दि.03.12.2015 पर्यंत द्यावयाची होती आणि तक्रारकर्त्याने ती वेळोवेळी वि.प.ला दिली. तक्रारकर्त्याला उपरोक्त भुखंडावर कर्ज घेऊन बांधकाम करावयाचे असल्याने त्याने वि.प.ला वारंवार विक्रीपत्र करुन देण्याची व दस्तऐवज पुरविण्याचा मागणी केली असता वि.प.ने सतत टाळाटाळ केली. पुढे वि.प.ने तक्रारकर्त्यास कुठलीही सुचना न देता त्याचा भुखंड अन्य व्यक्तीस विकून टाकला. याबाबत वि.प.सोबत संपर्क साधला असता त्यांनी करारनामा रद्द करुन सन 2021 मध्ये रु.3,15,000/- परत केले आणि उर्वरित रक्कम रु.2,00,000/- करीता रु.50,000/- आणि रु.1,50,000/- अशा दोन रकमेचे धनादेश दिले. तक्रारकर्त्याने सदर चेक वटविण्याकरीता टाकले असता ते वटल्या गेले नाही. तक्राराकर्त्याने वि.प.ला सदर रकमेची मागणी केली असता वि.प.ने रक्कम देण्यास टाळाटाळ केली, म्हणून तक्रारकर्त्याने वि.प.ला कायदेशीर नोटीस पाठविली असता वि.प.ने त्यालाही प्रतिसाद दिला नाही. करिता तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन रु.2,00,000/- ही रक्कम व्याजासह परत करावी, मानसिक, शारिारीक आणि आर्थिक नुकसानीबाबत भरपाई मिळावी व कार्यवाहीचा खर्च मिळावा अशा मागण्या केलेल्या आहेत.
3. सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.ला पाठविली असता वि.प.ने ती घेण्यास नकार दिल्याने व आयोगासमोर वि.प. हजर न झाल्याने त्याचेविरुध्द एकतर्फी कारवाई चालविण्याचा आदेश पारित केला.
4. सदर प्रकरण तोंडी युक्तीवादाकरीता आले असता तक्रारकर्त्यातर्फे अधि. ए.टी.सावल यांचा युक्तीवाद ऐकण्यात आला. तसेच तक्रारीसोबत दाखल दस्तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ खालील मुद्दे उपस्थित झाले, त्यावरील निष्कर्ष आणि कारणमिमांसा खालीलप्रमाणे.
मुद्दे निष्कर्ष
1) तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक आहे काय ? होय.
2) सदर तक्रार ही आयोगाचे आर्थिक व काल मर्यादेत आहे काय? होय. 3) वि.प.ने अनुचित व्यापार प्रथेचा अवलंब केला आहे काय ? होय.
3) तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
नि ष्क र्ष
5. मुद्दा क्र. 1 – आयोगाने तक्रारकर्त्याने तक्रारीसोबत उभय पक्षामध्ये वि.प.च्या मौजा-वेळाहरी, ता.नागपूर (ग्रामिण), जि.नागपूर, प.ह.क्र.38, ख.क्र.19/1 वरील 157.83 चौ.मि. क्षेत्रफळ असलेला भुखंड क्र. 33 हा रु.8,40,000/- मध्ये विकत घेण्याचा करार दि.23.06.2015 रोजी रु.2,10,000/- देऊन केल्याचे पृ.क्र. 8 वरुन दिसून येते. विक्रीपत्राकरीता आवश्यक दस्तऐवज, मंजूरी आणून देण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्विकारलेली असल्याने लेआऊटचे अकृषीकरण, विविध सोई सुविधा, विकास, नकाशा मंजूरी इ. सेवा वि.प.ने अप्रत्यक्षपणे स्विकारलेल्या आहेत, म्हणून वि.प. सेवा पुरवठादार व तक्रारकर्ता ग्राहक असल्याचे दिसून येते. मा. सर्वोच्च न्यायालयाच्या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्त्याला वि.प.ने विक्रीचा करारनामा करुनसुध्दा भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही आणि विक्रीचा करारनामा हा रद्द करुनसुध्दा तक्रारकर्त्याला स्विकारलेली रक्कम परत न दिल्याने सदर तक्रारीतील वादाचे कारण अखंड सुरु आहे. त्यासाठी मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोग, न्यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्ये मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्जा संबधित ग्राहकास देण्यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. आयोगाचे मते सदर तक्रारीतील तक्रारकर्त्याची मागणी पाहता तक्रार ही आयोगाचे कालमर्यादेत आणि आर्थिक मर्यादेत आहे. म्हणून मुद्दा क्र. 2 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 - तक्रारीसोबत दाखल पावत्यांच्या प्रतीवरुन, वि.प.ला पाठविलेल्या कायदेशीर नोटीसच्या प्रतीवरुन वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून रु.5,15,000/- स्विकारले. परंतू पुढे वि.प.च्या नावावर विवादित भुखंडाचे दस्तऐवज नसल्याने तक्रारकर्त्याने रक्कम परत मिळण्याची मागणी केली असता वि.प.ने सन 2019 पर्यंत त्याला रु.3,15,000/- परत केल्याची बाब कायदेशीर नोटीसमध्ये नमूद केलेली आहे आणि उर्वरित रु.2,00,000/- करीता रु.50,000/- दि.09.07.2019 चा आणि रु.1,50,000/- चा दि.04.01.2021 चा धनादेश वि.प.ने त्याला दिला. परंतू तो वटविण्यास टाकला असता अनादरीत झाल्याने तक्रारकर्त्याला रु.2,00,000/- ही रक्कम परत मिळाली नाही. वि.प.ने त्याच्या नावावर जमिन नसतांना व्यवहार करुन ग्राहकांकडून रकमा स्विकारुन विक्रीचे करारनामे करणे म्हणजे अनुचित व्यापार प्रथेचा अवलंब करणे होय असे आयोगाचे मत आहे, म्हणून तक्रारकर्त्याची तक्रार दाद मिळण्यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. सदर प्रकरणी वि.प.ने आयोगासमोर हजर राहून तक्रारकर्त्याची तक्रार दस्तऐवजासह नाकारलेली नसल्याने तक्रारकर्त्याची तक्रार त्याला मान्य असल्याचा निष्कर्ष त्यातून निघतो. वि.प.चे सदर वर्तन अनुचित असल्याने, वि.प.ने अनुचित व्यापारी प्रथेचा अवलंब केल्याचे आयोगाचे मत आहे. मा.राष्ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
वि.प.ने भुखंडाबाबत रक्कम घेऊनही विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही आणि तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या रु.2,00,000/- रकमेचा वापर वि.प. आजतागायत करत आहे. म्हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
8. मुद्दा क्र. 4 – वि.प.ने तक्रारकर्त्याला दि.09.07.2019 पासून रक्कम दिलेली नाही. वि.प. तक्रारकर्त्याने दिलेली रक्कम आजतागायत त्याच्या व्यवसायाकरीता वापरीत आहे. त्यामुळे तक्रारकर्त्याला आर्थिक नुकसान होत आहे. तसेच तक्रारकर्त्याला भुखंडाचे उपयोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. त्यामुळे तक्रारकर्ता रु.2,00,000/- ही रक्कम व्याजासह मिळण्यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. तसेच वि.प.ने तक्रारकर्त्याची फसवणूक करुन अनुचित व्यापारी प्रथेचा अवलंब करुन भुखंडाचा पासून वंचित ठेवले आहे, त्यामुळे तक्रारकर्त्याला जो मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रास सहन करावा लागला त्याची भरपाई मिळण्यास तक्रारकर्ता पात्र आहे. वि.प.च्या अनुचित वर्तनामुळे तक्रारकर्त्याला कायदेशीर कार्यवाही करावी लागली, म्हणून तक्रारकर्ता सदर कार्यवाही खर्च मिळण्यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
उपरोक्त निष्कर्षाचे अनुषंगाने व दाखल दस्तऐवजांचे अनुषंगाने आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- अंतिम आदेश –
1) तक्रारकर्त्याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्यात येतो की, त्याने तक्रारकर्त्याला रु.2,00,000/- ही रक्कम दि.09.07.2019 पासून प्रत्यक्ष रकमेच्या अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे. 18 टक्के व्याजासह परत करावी.
2) वि.प.ने तक्रारकर्त्याला मानसिक, शारिरीक व आर्थिक नुकसानाच्या भरपाईदाखल रु.20,000/- आणि तक्रारीच्या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.
3) सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत मिळाल्यापासून 45 दिवसाचे आत करावे.
4) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्य पुरविण्यात यावी.
