श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प.ने  विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल केलेली आहे. वि.प.क्र. 1 ते 3 यांचा जमिन विकसित करुन भुखंड विकण्‍याचा व्‍यवसाय असून ते अनुक्रमे एस.पी.कॉलोनी, एस.पी.एंटरप्राईज व एस.जे.कंस्‍ट्रक्‍शन या नावाने व्‍यवसाय करतात.  

2.               तक्रारकर्त्‍याची तक्रार थोडक्‍यात अशी आहे की, त्‍यांने वि.प.कडून मौजा नारा, ख.क्र. 76, 77/1 मधील भुखंड क्र. 119, एकूण क्षेत्रफळ 750 चौ.फु., रु.36,250/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करारनामा केला. पुढे ग्रामिण भागातील विक्रीपत्र नोंदणी बंद असल्‍याने वि.प.ने विक्रीपत्र नोंदविता येणार नाही असे सांगितले. परंतू तक्रारकर्त्‍याच्‍या नातेवाईकाचे याच लेआऊटमधील भुखंडाचे विक्रीपत्र वि.प.ने करुन दिल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला विक्रीपत्र नोंदणी करुन देण्‍याची मागणी केली असता वि.प.ने अतिरिक्‍त अवाजवी रकमेची मागणी केली. तक्रारकर्ता अवाजवी रक्‍कम देण्‍यास असमर्थ असल्‍याने त्‍याने पूर्वी असलेल्‍या किमतीप्रमाणे विक्रीपत्राचा खर्च देण्‍याचे मान्‍य केले. परंतू वि.प.ने त्‍यास नकार दिला, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली. वि.प.ने त्‍याला प्रतिसाद दिला नाही. शेवटी तक्रारकर्त्‍याने सदर आयोगासमोर तक्रार दाखल करुन विवादित भुखंड हा डिमार्केशन करुन, ताबा देऊन नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन मिळावे किंवा भुखंडाची किंमत व्‍याजासह मिळावी, मानसिक व आर्थिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई मिळावी, न्‍यायिक खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 3 यांना पाठविली असता त्‍यांनी नोटीस घेण्‍यास नकार दिल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला. सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाचे तक्रारकर्त्‍याचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकला व दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित मुद्दे आणि त्‍यावरील कारणमिमांसा खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.   तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                      होय.

2.   तक्रार ग्रा.सं.कायद्यानुसार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक             मर्यादेत आहे काय ?                                         होय.

3.   तक्रारकर्ता कुठला आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?       अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष – 

4.               मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने द. क्र. 1 वर विक्रीच्‍या करारनाम्‍याची प्रत दाखल केलेली आहे. त्‍यामध्‍ये वि.प.च्‍या मौजा नारा, प.ह.क्र. 11, ख.क्र. 76, 77/1 मधील भुखंड क्र. 119 एकूण क्षेत्रफळ 750 चौ.फु.चा रु.36,250/- स्विकारुन विकल्‍याचा  करारनामा दि.24.12.2007 रोजी उभय पक्षामध्‍ये झाल्‍याचे दिसून येते. याच लेआऊटमधील तक्रारकर्त्‍याने अन्‍य  व्‍यक्‍तींच्‍या विक्रीपत्रांच्‍या प्रती सादर केलेल्‍या आहेत, त्‍यामध्‍ये वि.प.ने मालमत्तेचे डेवलपमेंट चार्ज सोसायटीचे नियमानुसार तक्रारकर्त्याकडून देय राहील असे नमूद आहे. वि.प. हे एक डेव्‍हलपर्स असल्‍याचे सदर दस्‍तऐवजावर नमूद आहे आणि त्‍यावर वि.प.च्‍या स्‍वाक्ष-या आहेत. दाखल दस्‍तऐवजांनुसार विवादीत लेआऊट हे प्रस्तावित लेआऊट असल्याने सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, अकृषक करण्याची जबाबदारी वि.प.ची असल्याचे स्पष्ट होते. तक्रारकर्ता आणि वि.प.यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो त्यामुळे वि.प.ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. मा.सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याचे लक्षात घेता तक्रारकर्ता ग्रा.सं.कायद्या नुसार वि.प.चा ग्राहक असल्याचे आयोगाचे मत आहे. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

5.               मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्त्‍याला वि.प.ने विक्रीच्‍या करारनाम्‍यानुसार भुखंडाची संपूर्ण किंमत घेतल्‍याचे मान्‍य करुन आजतागायत विक्रीपत्र करुन दिल्‍याचे दिसत नाही. त्यामुळे तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण सतत घडत असल्याचे (Continuous cause of action)  आयोगाचे मत आहे. मा. राष्ट्रीय आयोगाच्या “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). या प्रकरणात दिलेल्या निवाड्यावर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्‍याचे दिसून येत असल्‍याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

6.               मुद्दा क्र. 3 – वि.प.ने दि.24.12.2007 च्‍या विक्रीच्‍या करारनाम्‍यामध्‍ये विवादित भुखंडाची संपूर्ण रक्‍कम दिल्‍याचे मान्‍य केले आहे आणि पुढे असेही नमूद केले आहे की, त्‍यांनी भुखंड खरेदीदारास मोकळया जागेचा ताबा दिला असून तो त्‍या जागेचा मालक आहे आणि घर बांधण्‍यास किंवा विक्री करण्‍यास स्‍वतंत्र आहे. वि.प.ने वैधानिकरीत्‍या तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही. तसेच भुखंडाचे मोजमाप करुन, सिमांकन करुन ताबा दिलेला नाही. अशा परिस्थितीमध्‍ये वि.प.ने सदर जागेचा तक्रारकर्ता मालक आहे आणि घर बांधण्‍यास किंवा विक्री करण्‍याची जी परवानगी दिलेली आहे, ती अवैध असून कायदेशीररीत्‍या तक्रारकर्ता त्‍या जागेचा उपभोग घेऊ शकत नाही. संपूर्ण भुखंडाची किंमत स्विकारुन त्‍याचे विक्रीपत्र नोंदणी करुन न देता केवळ कागदोपत्री हक्‍क दिल्‍याचे नमूद करुन वि.प.ने अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केलेला आहे.

7.               तक्रारकर्त्‍याने इतर भुखंड धारकांना समान लेआऊटमधील विक्रीपत्र नोंदवून देऊन तक्रारकर्त्‍याने मागणी केली असता विविध कारणे सांगून आणि अतिरिक्‍त रकमेची मागणी करीत आहे. तसेच वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून सन 2007 पासून रक्‍कम स्विकारुन आजतागायत विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही, तसेच सदर लेआऊट मंजूरीप्राप्‍त झाल्‍याबाबत कुठलीही माहिती दिलेली नाही. तसेच तक्रारकर्त्‍याला अन्‍य भुखंड धारकांना विक्रीपत्र करुन दिल्‍याची माहिती प्राप्‍त झाल्‍यावर त्‍याने विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली असता वि.प.ने त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही आणि तक्रारकर्त्‍याने दिलेल्‍या रकमेचा उपयोग वि.प. आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता करीत आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात,  बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

वि.प.नी सन 2007 पासून तक्रारकर्त्‍याकडून रकमा घेऊन, पुढे विक्रीपत्र करुन दिलेले  नाही. वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी असून अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब असल्याचे आयोगाचे स्‍पष्‍ट मत आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

8.              मुद्दा क्र. 4 – वि.प.ने विवादित लेआऊटमधील अन्‍य भुखंड धारकांना सन 2018, 2019 मध्‍ये विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले आहे आणि तक्रारकर्त्‍याने त्‍याच्‍या प्रती पुराव्‍यादाखल सादर केलेल्‍या आहेत व वि.प.ने ती बाब उपस्थित होऊन नाकारलेली नाही. यावरुन त्‍याचे लेआऊट हे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास आवश्‍यक असणा-या मंजूरीप्राप्‍त आहे असे दिसून येते. त्‍यामुळे तक्रारकर्ता हा विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र, ताबा मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प.ने संधी मिळूनही आयोगासमोर उपस्थित राहून तक्रारीतील कथन खोडून काढले नाही त्यामुळे वि.प.ला सदर कथन मान्य असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही. मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहे.

                      मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.”

येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, विवादीत जमीनीबाबतची रक्‍कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2007 ते 2010 दरम्यान रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प.ला मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. तक्रारकर्त्‍याने पृ.क्र. 23 ते 28 वर सुरेंद्र बहराईच साहू यांच्‍या विक्रीपत्राची प्रत दाखल केलेली आहे, ज्‍यामध्‍ये विक्रीपत्र रु.60,000/- चे करण्‍यात आल्‍याचे दिसते, परंतू सदर भुखंडाचे बाजारभाव रु.13,75,000/- असल्‍याचे दिसते.  तक्रारकर्त्‍याने रु.36,250/- रक्‍कम (100%) दिल्‍याचे दाखल विक्रीच्‍या करारनाम्‍याचे प्रतींवरुन निदर्शनास येते. तक्रारकर्त्‍यास विक्रीपत्र करुन देणे कायदेशीर किंवा तांत्रिक बाबीमुळे शक्‍य नसल्‍यास तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु.36,250/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

9.               वि.प.ने सन 2007 मध्ये तक्रारकर्त्‍याकडून संपूर्ण किंमत घेऊनसुध्‍दा विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्‍याने तक्रारकर्ता हा भुखंडाचा वैधानिकरीत्‍या उपभोग घेऊ शकला नाही आणि त्‍यामुळे त्‍याला मानसिक, शारिरीक आणि आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच कार्यवाहीचा खर्च सहन करावा लागला. सदर नुकसानीची भरपाई मिळण्‍यास तो पात्र आहे. तक्रारकर्त्‍याने संपूर्ण रक्कम देऊन त्याची जबाबदारी पार पाडल्‍याचे दिसते. प्रस्तुत प्रकरणातील विलंबासाठी केवळ वि.प.जबाबदार असल्याने विक्रीपत्राचा खर्च वि.प.ने सहन करण्याबाबतचे आदेश देणे न्यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे मत आहे. 

10.              उपरोक्‍त निष्‍कर्षांवरुन आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे. 

    - अं ति म आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प. क्र. 1 ते 3 ने सर्व कायदेशीर बाबींची पूर्तता करून तक्रारकर्त्‍याला च्‍या मौजा नारा, प.ह.क्र. 11, ख.क्र. 76, 77/1 मधील भुखंड क्र. 119 एकूण क्षेत्रफळ 750 चौ.फु.चे सीमांकन करुन, प्रत्‍यक्ष मोजमाप करुन ताबा देऊन  नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन द्यावे. विक्रीपत्राचा खर्च वि.प.ने सोसावा.

कायदेशीर किंवा तांत्रिक अडचणींमुळे वि.प. वरील आदेशाचे पालन करण्‍यास असमर्थ असल्‍यास -

अ) वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 750 चौ.फु.) विवादीत भुखंडासाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोनमधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य (100%)   द्यावे.

किंवा

ब) वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला रु.36,250/- शेवटची रक्‍कम दिल्‍याचे दि.24.12.2007 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावे.

वरील ‘अ’ व ‘ब’ या दोन्‍ही पर्यांयामधील जास्‍त देय असणारी रक्‍कम वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यास द्यावी.

2.   वि.प. क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प. क्र. 1 ते 3 ने संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.