श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्य यांचे आदेशांन्वये.
1. वि.प.क्र. 1 व 2 हे रामेश्वर बिल्डर अँड लँड डेव्हलपर्स नावाने व्यवसाय करीत असून त्यांनी तक्रारकर्तीसोबत भुखंड विकण्याचा करार करुन व रक्कम स्विकारुन भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही आणि स्विकारलेली रक्कम परत केली नाही म्हणून वि.प.ने दिलेल्या त्रुटीपूर्ण सेवेमुळे झालेल्या नुकसान भरपाईबाबत ग्रा.सं.का.1986, कलम 12 अन्वये दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारकर्तीची थोडक्यात तक्रार अशी आहे की, तिने वि.प.च्या मौजा-चारगाव, ता.उमरेड, जि. नागपूर, ख.क्र. 54, 55, प.ह.क्र. 25 वरील लेआऊटमधील 5300 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला भुखंड क्र. 1 हा रु.3,45,000/- मध्ये विकत घेण्याकरीता दि.12.03.2008 रोजी रु.1,72,500/- देऊन बयाना/सौदा चिठ्ठी केली आणि उर्वरित रक्कम रु.1,72,500/- मासिक हप्तेवारीने 24 महिन्यात देण्याचे ठरले. पुढे तक्रारकर्तीने हप्तेवारीने रकमा देऊन एकूण रु.3,35,000/- वि.प.ला दिले. रु.10,000/- विक्रीपत्राचे वेळेस देण्याचे उभय पक्षांमध्ये ठरले. तक्रारकर्तीने रु.3,35,000/- दिल्यानंतर विक्रीपत्र करुन देण्याची वि.प.ला मागणी केली असता त्यांनी एन.ए.टी.पी. झाल्यानंतर विक्रीपत्र करुन देण्याचे आश्वासन दिले. तक्रारकर्तीने वि.प.ची प्रत्यक्ष भेट घेऊन आणि नंतर वि.प. टाळाटाळ करीता असल्याचे लक्षात आल्यावर कायदेशीर नोटीस पाठवून विक्रीपत्र नोंदविण्याची मागणी केली असता वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी त्यास प्रतिसाद दिला नाही, म्हणून तिने आयोगासमोर तक्रार दाखल करुन वि.प.क्र. 1 व 2 ने विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन द्यावे असे करण्यास वि.प. असमर्थ असेल तर भुखंडाची आजच्या बाजारभावाप्रमाणे रक्कम परत करावी, मानसिक व शारिरीक त्रासाबाबत भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्या केलेल्या आहेत.
3. सदर प्रकरणाची नोटीस आयोगाने वि.प.क्र. 1 व 2 वर बजावली असता वि.प.क्र. 1 आयोगासमोर हजर झाले, परंतू त्यांनी तक्रारीस लेखी उत्तर दाखल केले नाही, म्हणून आयोगाने त्यांचेविरुध्द विना लेखी जवाब कारवाई चालविण्याचा आदेश पारित केला. वि.प.क्र.2 यांना नोटीस मिळूनही ते मंचासमोर हजर न झाल्याने वि.प.क्र. 2 विरुध्द एकतर्फी कारवाई चालविण्याचा आदेश पारित करण्यात आला.
4. सदर प्रकरण युक्तीवादाकरीता आल्यावर आयोगाने तक्रारकर्त्याचा युक्तीवाद त्यांचे वकीलांमार्फत ऐकला व तक्रारीत दाखल दस्तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ मुद्दे आणि त्यावरील कारणमिमांसा खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्तर
1. तक्रारकर्ती विरुध्द पक्षाची ग्राहक आहे काय ? होय
2. तक्रार ग्रा.सं. कायदा, 1986 नुसार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक मर्यादेत आहे काय ? होय
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय
4. तक्रारकर्ती कुठला आदेश मिळण्यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 – निर्विवादपणे उभय पक्षांमध्ये मौजा-चारगाव, ता.उमरेड, जि. नागपूर, ख.क्र. 54, 55, प.ह.क्र. 25 वरील लेआऊटमधील 5300 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला भुखंड क्र. 1 हा रु.3,45,000/- मध्ये विकत घेण्याकरीता दि.12.03.2008 रोजी विक्रीचा करारनामा (बयाना पत्र) झाल्याचे दस्तऐवज क्र. 1 वरुन दिसून येते. तसेच सदर बयानापत्राचे सुक्ष्मपणे वाचन केले असता असे दिसून येते की, सदर लेआऊट हे प्रस्तावित लेआऊट असून वि.प. लेआऊट नगर रचना कार्यालयाची मंजूरी, अकृषक मंजूरी तक्रारकर्त्यास मिळवून देईल आणि तक्रारकर्ता हा विकासाचा खर्च व नगर रचना कार्यालयाप्रमाणे होणारा फेरबदल मान्य करुन त्याप्रमाणे रक्कम वि.प.ला देईल. त्यानुसार वि.प. बांधकाम व्यावसायिक व जमीन विकासक (Builder & Land Developer) असल्याचे दस्तऐवज क्र. 2 व 3 नुसार स्पष्ट होते. दाखल दस्तऐवजांनुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, संबंधी वि.प.ची जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. मा. सर्वोच्च न्यायालयाच्या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो, म्हणुन मुद्दा क्र. 1 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्तीला वि.प.ने बयानापत्रामध्ये विक्रीपत्र नोंदविण्याची मुदत ही 12.03.2008 ते 12.03.2010 दिलेली आहे. तसेच दाखल पावत्यांच्या प्रतीवरुन तक्रारकर्तीने रु.3,35,000/- वि.प.ला दिल्याचे स्पष्टपणे दिसून येते. तक्रारकर्तीने प्रस्तावित लेआऊटमधील भुखंडाच्या विक्रीपत्राची मागणी केली असता वि.प.ने त्याला विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही अथवा प्रस्तावित लेआऊट मंजूर करुन घेतल्याबाबत कुठलेही दस्तऐवज तक्रारकर्तीस पुरविले नाही अथवा आयोगासमोर उपस्थित होऊन सादर केले नाही. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ ताबा न मिळाल्याने अथवा वि.प.ने तक्रारकर्तीस रक्कम परत केली नसल्याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोग, न्यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्ये मा. राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्जा संबधित ग्राहकास देण्यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. वरील सर्व बाबींचा विचार करता सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्यायोग्य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. तसेच तक्रारीतील तक्रारकर्तीची मागणी पाहता सदर तक्रार ही आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्याचे दिसून येते. त्यामुळे मुद्दा क्र. 2 वरील निष्कर्ष हा होकारार्थी नोंदविण्यात येतो.
7. मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्तीसोबत बयाना पत्र करतांना वि.प.ने जी माहिती अभिन्यासाबाबत दिली आहे, त्यावरुन व दाखल प्रस्तावित नकाशाचे प्रतीवरुन एक बाब प्रामुख्याने जाणवते की, सदर अभिन्यासाची जमीन ही अकृषक न करता, अभिन्यासाचा नकाशा मंजूर न करता, अभिन्यास विकसित न करता वि.प.ने तक्रारकर्तीकडून प्रस्तावित अभिन्यासातील भुखंडाची किंमतीबाबतची रक्कम स्विकारली आहे. तसेच जी हप्ता भरण्याकरीता मासिक किस्त पुस्तिका दिली आहे, त्यांचे पाठीमागे वि.प.ने अनेक नियम व शर्ती दिलेल्या आहेत. त्यामध्ये वि.प.ने उशिरा किस्त देणा-या ग्राहकांसाठी विविध दंडनीय अटी नमूद केलेल्या आहेत. मात्र वि.प.कडून जर दिलेल्या कालावधीत प्रस्तावित लेआऊट मंजूर करुन विक्रीपत्र करुन दिले नाहीतर तो दंडनीय भरपाई काय करेल याबाबत कुठलाही उल्लेख नाही. तसेच भुखंड ग्राहकाला इतर कुणाला अंतरीत करावयाचा असेल तर त्याला त्याची जमा रक्कम परत करण्यात येणार नाही अशीही अट टाकण्यात आलेली आहे. आयोगाचे मते अशा आशयाच्या अटी वि.प.ने फक्त ग्राहकांकरीता टाकलेल्या आहेत. स्वतःला मात्र सुरक्षित क्षेत्रात ठेवलेले आहे. वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग' करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे स्पष्ट होते.
8. वि.प.ने बयाना पत्रामध्ये विक्रीपत्र नोंदविण्याची मुदत ही 12.03.2010 पर्यंत दिलेली आहे. तक्रारकर्त्याकडून दि.08.12.2007 पासून दि.28.06.2010 पर्यंत रकमा स्विकारलेल्या आहे. विक्रीपत्र नोंदविण्याकरीता शासनाच्या आणि विविध विभागाच्या परवानग्या त्याने मिळविल्या की नाही याबाबत कुठलीही माहिती तक्रारकर्त्याला त्याने दिल्याचे दिसून येत नाही. तसेच वि.प.ने त्याच्या लेआऊटची जाहिरात ही आकर्षक केली असून त्याचा अभिन्यास हा कसा ग्राहकांना शहरी सुविधा आणि इतर शैक्षणिक सुविधा, उत्कृष्ट दळणवळणाची व्यवस्था देणारा आहे त्याचे चित्रासह प्रसिध्दीकरण केले आहे व या जाहिरातीच्या आधारे ग्राहकांकडून त्याने रकमा उकळल्या आहे. बयानापत्रात वि.प.ने ‘’जर ले-आउट एन.ए. व टी.पी. झाले नाही तर बँकेच्या 4 टक्के द.सा.द.शे. याप्रमाणे जमा रक्कम वापर करण्यात येईल.’’ अशाप्रकारचे संदिग्ध वाक्य नमूद केले आहे. आयोगाचे मते ‘’वापर’’ या शब्दाऐवजी वि.प.ला ‘’वापस’’ असे म्हणावयाचे असेल. परंतू असा अर्थ जरी त्यातून काढला तरी वि.प.ने तक्रारकर्तीला रक्कम नमूद व्याजाप्रमाणे परत केलेली नाही व प्रस्तावित अभिन्यास मंजूरसुध्दा केल्याचे त्याने ग्राहकास कळविलेले नाही. भुखंडाबाबत रक्कम स्विकारुन केवळ विक्रीपत्र करुन देण्याचे आश्वासन वि.प.ने दिलेले आहे. मा.राष्ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
तक्रारकर्तीकडून एकूण देय रक्कम रु 3,45,000/- पैकी रु 3,35,000/- (जवळपास 97%) स्वीकारून वि.प. त्याचा वापर आजतागायत करीत आहे. वि.प.ची वरील कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते त्यामुळे तक्रारकर्तीची तक्रार दाद मिळण्यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यामुळे मुद्दा क्र. 3 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतो.
9. मुद्दा क्र. 4 – आयोगाने तक्रारकर्तीने तक्रारीसोबत दाखल पावत्यांच्या प्रतींचे अवलोकन केले असता एक बाब प्रामुख्याने आढळून आली आहे की, टोकन राशी वगळता सर्वच रकमा या धनादेश/धनाकर्षाद्वारे देण्यात आलेल्या आहे आणि म्हणून वि.प. रक्कम प्राप्त झाली नाही ही बाब नाकारु शकत नाही. दाखल पावत्यांच्या प्रतीवरुन तक्रारकर्तीने भुखंडाची रु.3,35,000/- जवळपास 97% देय रक्कम वि.प.ला दिल्याचे स्पष्टपणे दिसून येते. मा.राष्ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्तीला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान भरुन निघण्यासाठी दंडात्मक व्याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे. तक्रारकर्तीने तक्रारीमध्ये विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश देण्याची विनंती केली असली उभयपक्षांनी लेआऊटची सद्य परिस्थिती व विक्रीपत्र लावून देण्याकरीता आवश्यक शासकीय परवानग्या घेऊन विवादित लेआऊट नियमित केल्यासंबंधी कुठलेही दस्तऐवज आयोगासमोर सादर केले नसल्याने विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता वाटते. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्य ग्राहक आयोग, महाराष्ट्र राज्य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता आयोगाचे मते अशा परिस्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्तीला तीने अदा केलेली एकूण रक्कम रु.3,35,000/- दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्य देण्याचे आदेश न्यायोचित व वैध राहील.
10. सदर प्रकरणी तक्रारकर्तीने भुखंडाची जवळपास 97% किंमत वि.प.ला दिल्यानंतरही त्याने भुखंडाचे विक्रीपत्र, लेआऊट मंजूरी व ताबा न मिळाल्याने तक्रारकर्तीला मानसिक व शारिरीक तसेच आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.ला विचारणा करण्याकरीता तिला कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागली. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागल्याने तक्रारकर्ती या सर्व कार्यवाहीचा खर्च व मानसिक, शारिरीक त्रासाबाबत भरपाई वि.प.क्र. 1 व 2 कडून मिळण्यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. सबब, प्रकरणातील वस्तुस्थिती, पुराव्याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून मंच खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
1) तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्यात येत असून वि.प.क्र. 1 व 2 ला आदेश देण्यात येतो की, त्यांनी तक्रारकर्तीला रु.3,35,000/- ही रक्कम ही रक्कम शेवटचे भुगतान केल्याच्या दि.28.06.2010 पासून प्रत्यक्ष रक्कम अदायगी पर्यन्त द.सा.द.शे. 18 टक्के व्याजासह परत करावी.
किंवा
वि.प.क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्तीला (एकूण क्षेत्रफळ 5300 चौ.फु) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेल्या मूल्याच्या 97% रक्कम (तक्रारकर्तीने प्रत्यक्ष दिलेल्या रक्कमेच्या प्रमाणात) द्यावी.
वरील दोन्ही पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्तीला द्यावे.
- तक्रारकर्तीला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी रु. 30,000/- व तक्रारीच्या खर्चाबाबत रु.10,000/- द्यावे.
3) सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी संयुक्तपणे किंवा पृथ्थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्यापासून 30 दिवसात करावी.
4) निकालपत्राच्या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्क उपलब्ध करुन देण्यात याव्यात.
