श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का. अन्‍वये वि.प.ने  भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता रक्‍कम घेऊन विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने व दिलेली रक्‍कम परत न केल्‍याने दाखल केलेली आहे. वि.प. मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स ही जमिनी खरेदी विक्रीचा, ती विकसित करण्‍याचा व त्‍यावर भुखंड पाडून ते ग्राहकांना विकण्‍याचा व्‍यवसाय करणारी कंपनी असून त्‍याचे प्रोप्रायटर संतोष कोंडबाजी बुरेवार होते व त्‍यांचे निधन झाल्‍याने त्‍यांची कायदेशीर वारस पत्‍नी श्रीमती ज्ञानदेवी उर्फ संतोष बुर्रेवार सदर व्‍यवसाय पाहत आहे. 

2.               तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.कडून मौजा-वडद, ता. उमरेड, जि.नागपूर, प.ह.क्र.12, ख. क्र. 106 मधील भुखंड क्र. 167 एकूण क्षेत्रफळ 2000 चौ.फु., एकूण किंमत रु.22,000/- होती तो विकत घेण्‍याचा करार, बयाना रु.5,000/- रोख देऊन दि.24.02.2005 रोजी केला. सदर बयानाप्रमाणे उर्वरित रक्‍कम रु.17,000/-   दि.24.02.2005 पासून 24.02.2009 पर्यंत वि.प.ला वेळोवेळी रोख दिले. पुढे वि.प. संतोष बुर्रेवार यांनी तक्रारकर्त्‍याला असे सांगितले की, एन.ए.टी.पी. झाल्‍यावर विक्रीपत्र करुन देणार. दरम्‍यान संतोष बुर्रेवार यांचे निधन झाले आणि त्‍यांच्‍या संस्‍थेचा कारभार त्‍यांच्‍या पत्‍नीने सांभाळला. त्‍यांनाही विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली असता त्‍यांनी दाद दिली नाही, म्‍हणून वकीलांमार्फत वि.प.वर नोटीस बजावली. परंतू वि.प.ने नोटीसची दखल घेतली नाही. तक्रारकर्त्‍याने रक्‍कम परत मिळण्‍याकरीता वारंवार वि.प.च्‍या कार्यालयाला भेट दिली व भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळण्‍याची मागणी केली असता किंवा रक्‍कम परत मागितली असता वि.प.ने कुठलीही दाद दिली नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार मंचासमोर दाखल करुन, भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळावे, ते शक्‍य नसल्‍यास तिने अदा केलेली रक्‍कम आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे परत करावी, मानसिक, शारिरीक त्रासाबाबत भरपाई मिळावी आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प. यांना नोटीस पाठविली असता वि.प.ने न स्विकारता परत केल्‍याने व आयोगासमोर वि.प. उपस्थित न झाल्‍याने, आयोगाने त्‍याचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला.             

4.               तक्रारकर्त्‍याने तोंडी युक्‍तीवादाबाबत पुरसिस दाखल करुन त्‍यांची तक्रार व सोबत दाखल दस्‍तऐवज हाच त्‍यांचा लेखी व तोंडी युक्‍तीवाद समजण्‍यात यावा असे निवेदन आयोगासमोर केले. आयोगाने तक्रारकर्त्‍याची तक्रार आणि प्रकरणात दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

                             - नि ष्‍क र्ष –

5.               तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या दि.24.02.2005 रोजीच्‍या बयाना पत्राचे अवलोकन केले असता उभय पक्षामध्‍ये मौजा-वडद, ता. उमरेड, जि.नागपूर, प.ह.क्र.12, ख. क्र. 106 मधील भुखंड क्र. 167 एकूण क्षेत्रफळ 2000 चौ.फु., एकूण किंमत रु.22,000/- असलेला बयाना रु.5,000/- रोख देऊन दि.24.02.2005 रोजी केला. सदर दस्‍तऐवजांवर वि.प. फर्म पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्सचे प्रोप्रायटर, श्री संतोष बुरेवार (मयत) यांची स्‍वाक्षरी असून त्‍यावर फर्मचा शिक्‍का आहे. तसेच दि.24.02.2005 ते 13.02.2011  दरम्यान दिलेल्या रकमेच्या दाखल पावत्यानुसार तक्रारकर्त्याने वि.प.ला वेळोवेळी एकूण रु.22,000/- दिल्याचे स्पष्ट होते. सदर दस्‍तऐवजावरुन तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्‍याचे दिसून येते. बयानापत्र तरतुदींनुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, अकृषक करण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्वीकारल्याचे दिसते त्यामुळे वि.प.ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्‍याने किंवा स्विकारलेली रक्‍कम परत न केल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याने कालमर्यादा याबाबत कुठलाही वाद नसल्याचे आयोगाचे मत आहे. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवण्यात येते. प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास आश्वासित असल्याने या मंचाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. तसेच वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग' करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे स्पष्ट होते. सर्व बाबींचा विचार करता सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

6.               प्रस्‍तुत प्रकरणी तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम विरुध्‍द पक्षाकडे जमा असल्‍यामुळे सदर रकमेचा वापर विरुध्‍द पक्ष आजतागायत करीत आहे, तसेच प्रस्तुत सौदा प्रकरणी विवादीत भूखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा आजपर्यंत करुन दिलेले नाही. त्‍यामुळे तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण सतत घडत असल्‍याने तक्रार मुदतबाह्य नसल्याचे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे. त्यासाठी हे न्‍यायमंच मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे- “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC).” सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते.

7.               प्रस्‍तुत प्रकरणी दाखल दस्तऐवज क्र. 1 ते 12 नुसार तक्रारकर्ता व वि.प. दरम्यान भूखंड विक्रीबद्दल व्यवहार झाल्याचे स्पष्ट दिसते. विवादित भूखंडाचा ताबा/ विक्रीपत्र करून देण्यास वि.प. टाळाटाळ करीत असल्‍याचे दिसते. तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे प्रोप्रायटर, श्री संतोष बुरेवार (मयत) मृत्‍युनंतर त्‍यांची वारस वि.प. ही कायदेशिर वारस असल्याने सदरचा व्‍यवहार त्‍यांना बंधनकारक आहे. तक्रारकर्त्‍याच्‍या निवेदनाशी आम्ही सहमत आहोत, कारण मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स ही एक प्रोप्रायटरी फर्म आहे, तिचे मुळ प्रोप्रायटर हे श्री संतोष बुरेवार होते. मुळ प्रोप्रायटरच्‍या मृत्‍यु प्रश्‍चात त्‍यांचे कायदेशिर वारस फर्मच्‍या कामकाजास जबाबदार असतात त्यामुळे प्रस्तुत प्रकरणी श्री संतोष बुरेवार(मयत) यांच्या पत्नी श्रीमती ज्ञानदेवी संतोष बुर्रेवार, वि.प. सदर व्यवहारासाठी जबाबदार असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार आयोगासमोर दाखल झाल्‍यानंतर आयोगातर्फे नोटीस पाठवून देखील वि.प. आयोगासमोर उपस्थित झाला नाही अथवा तक्रारीस व दस्‍तऐवजांना समर्पक उत्‍तर देऊन ते खोडून काढलेले नाहीत त्‍यामुळे वि.प.ला या सर्व बाबी मान्‍य असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याची सदर तक्रार ही दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

8.               तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दि.13.02.2011 पर्यंत रकमा दिल्‍याचे दिसून येते. तसेच सदर रकमा हप्‍त्‍याप्रमाणे देण्‍यात आलेल्‍या आहेत. इसार पत्राचे अवलोकन केले असता त्‍यावर विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मुदत ही 24.02.2005 ते 24.02.2007 अशी दर्शविण्‍यात आलेली आहे. सदर प्रकरणात दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतींचे अवलोकन केले असता वि.प.ला भुखंडाच्‍या किमतीबाबत रु.22,000/- दिल्‍याचे पावत्‍यांवरुन दिसून येते. याचाच अर्थ, तक्रारकर्त्‍याने जवळ-पास 100% रक्‍कम वि.प.ला दिलेली आहे. तरीही वि.प.ने त्‍याला भुखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. वि.प.ने ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत त्रुटी व निष्‍काळजीपणा केल्याचे दिसून येते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला सदर लेआऊट हे निवासी उपयोगाकरीता, विकसित करण्‍याकरीता मंजूर झालेले आहे किंवा नाही हे भुखंडाची संपूर्ण किंमत स्विकारुन कधीही कळविले नाही.  किंवा त्‍याला लेआऊट मंजूर करण्‍याकरीता कुठली अडचण असती तर वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याची अडचण कळवून स्विकारलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते.

9.         तक्रारकर्त्याने विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश देण्याची विनंती केली असली तरी आवश्यक शासकीय परवानग्या घेऊन विवादित लेआऊट नियमित केल्यासंबंधी कुठलेही दस्तऐवज आयोगासमोर सादर केले नाहीत त्यामुळे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता वाटते. त्यामुळे तसे आदेश न देता तक्रारकर्त्याने अदा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित ठरते. 

     मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. विरुद्धपक्ष योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

          मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसानभरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation             Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

     शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्याचे पूर्ण रक्कम देऊनही झालेले नुकसान यांचा विचार करता आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्याला त्याने अदा केलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच लेआऊट मधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित आजच्‍या रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध राहील.

10.              वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम सन 2005 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच मंचासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.

11.        उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  मंच सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला रु.22,000/- ही रक्‍कम दि.13.02.2011 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे. 18 % व्‍याजासह परत करावी.

किंवा

     वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 2000 चौ.फु) विवादीत भुखंडांसाठी, मौजा-वडद, ता. उमरेड, जि.नागपूर, प.ह.क्र.12, ख. क्र.106 मधील लेआऊट किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित आजच्‍या रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य द्यावे.

वरील दोन्ही पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.

2.   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.10,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.10,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसात करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.