श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प. न्‍यु प्रतीक्षा हाऊसिंग एजेंसी या नावाने जमीनीचा विकास करुन त्‍यावर भुखंड पाडून विकण्‍याचा व्‍यवसाय करीत असून तक्रारकर्त्‍यासोबत त्‍यांनी भुखंड विकण्‍याचा करार करुन व रक्‍कम स्विकारुन विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही आणि दिलेली रक्‍कम परत केली नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या सांगण्‍यावरुन त्‍याचे लेआऊट हे मंजूर झालेले आहे असे सांगितल्‍याने, वि.प.च्‍या मौजा-गारला (दिघोरी), ता.जि. नागपूर, प.ह.क्र. 24, ख.क्र. 82/4 एकूण क्षेत्रफळ 1930 चौ.फु.चा भुखंड क्र. 4 हा रु.1,93,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता दि.26.09.2014 रोजी करार करुन रु.60,000/- अग्रीम दिले. करारनाम्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याने उर्वरित रक्‍कम रु.1,33,000/- वि.प. दिली. विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मुदत 26.12.2016 ठरली असतांनाही तक्रारकर्त्‍याने त्‍याआधीच संपूर्ण रक्‍कम वि.प.ला दिली. परंतू वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची दिशाभूल करुन विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही.  तक्रारकर्त्‍याने सतत विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मागणी केल्‍यानंतरही वि.प.ने विक्रीपत्र नोंदवून दिले नसल्‍याने त्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल केली असून वि.प.ने विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळावे असे करण्‍यास वि.प. असमर्थ असेल तर भुखंड क्र. 4 ची शासकीय रेडी रेकनरप्रमाणे असलेली किंमत द्यावी, मानसिक, आर्थिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्या आहेत.

3.               सदर प्रकरण आयोगासमोर दाखल झाल्‍यानंतर आयोगाने वि.प. यांचेवर नोटीसची बजावणी केली असता वि.प.तर्फे अधि. आशीष शेंडे आयोगासमोर हजर झाले. परंतु त्‍यांनी पुढे वि.प.ने त्‍यांना काहीही माहिती दिली नसल्‍याने “No instruction pursis”  दाखल केले. आयोगाने वि.प.ला पूरेशी संधी देऊनही लेखी उत्‍तर वि.प.ने दाखल न केल्यामुळे वि.प.च्‍या लेखी उत्‍तराशिवाय कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला.  

4.               तोंडी युक्‍तीवादाचेवेळेस तक्रारकर्त्‍याचे अधिवक्‍ता हजर, त्‍यांचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. तसेच तक्रारीसोबत दाखल केलेले दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे  व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाची ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?              अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.                              मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत दस्‍तऐवज क्र. 1 वर उभय पक्षांमध्‍ये मौजा-गारला (दिघोरी), ता. नागपूर ग्रामिण, प.ह.क्र. 24, ख.क्र. 82/4, एकूण क्षेत्रफळ 1930 चौ.फु. हा रु.1,93,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करारनामा दि.26.09.2014 रोजी करण्‍यात आलेला आहे आणि या करारनाम्‍याचे परिच्‍छेद क्र. 5 मध्‍ये तक्रारकर्त्‍याला लेआऊट रोड, इलेक्‍ट्रीक पोल, डेव्‍हलपमेंट चार्ज (रु.15/- प्रती स्‍के.फु.) इ. खर्च वि.प.ला द्यावे लागतील असे नमूद आहे. तसेच किस्‍त पुस्तिकेवर सुध्‍दा डेव्‍हलपमेंट खर्च रु.10/- प्रति फुट तक्रारकर्त्‍याला द्यावे लागतील असे नमूद आहे. यावरुन तक्रारकर्त्‍याकडून सदर खर्च आकारुन वि.प. भुखंडाचा विकास करुन देणार असल्‍याचे दिसून येते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

6.               मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या पावत्‍यांवरुन व किस्‍त पुस्तिकेवरुन भुखंडाची संपूर्ण किंमत वि.प.ला दिल्‍याचे दिसून येते. वि.प.ने मात्र विविध  कारणे देऊन विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे टाळले आहे आणि संपूर्ण किंमत देऊनसुध्‍दा तक्रारकर्त्‍याला वि.प.ने विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला कधीही विक्रीपत्र नोंदवून घेण्‍याकरीता सुचित केले नसल्‍याने आणि रक्‍कमही परत केलेली नसल्‍याने वादाचे कारण हे अखंड सुरु असल्‍याचे आणि त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याची तक्रार ही मुदतबाह्य नसल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते.  तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत दि.26.09.2014 च्‍या करारनाम्‍याची, हप्‍ते पुस्तिकेची आणि पावत्‍यांच्‍या प्रती दाखल केलेल्‍या आहेत, त्‍यामध्‍ये वि.प.ने नमूद केलेले नियम आणि अटी या सर्व वि.प.च्‍या बाजूच्‍या असून त्‍या एकतर्फी असल्‍याच्‍या दिसून येते. वि.प.ने इतक्‍या अटी नमूद करुनही तक्रारकर्त्‍याला प्रस्‍तावित लेआऊटमधील भुखंड विकल्‍याचे दाखल नकाशावरुन दिसून येते. वि.प.ने मात्र त्‍याचा लेआऊट अकृषक झाला, संबंधित विभागाच्‍या मंजूरी प्राप्‍त झाल्‍या किंवा नाही, तसेच विक्रीपत्राकरीता आवश्‍यक दस्‍तऐवज प्राप्‍त केले किंवा नाही याबाबत कुठलीही माहिती तक्रारकर्त्‍याला न देता त्‍याच्‍याकडून व्‍यवस्थितपणे रकमा स्विकारलेल्‍या आहे. वि.प.ची सदर कृती ही अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करणारी असल्‍याचे दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याने कायदेशीर नोटीसची बजावणीसुध्‍दा वि.प.वर केली आहे, परंतू त्‍यालासुध्‍दा वि.प.ने प्रतिसाद दिलेला नाही. तसेच वि.प.ने तक्रार दाखल केल्‍यापासून तर आयोगासमोर तक्रार दाखल करेपर्यंत वि.प.ने कधीही तक्रारकर्त्‍याला लेखी सुचना किंवा पत्र देऊन विक्रीपत्र करण्‍याकरीता बोलाविलेले नाही. वि.प.ने अटी नमूद करतांना भुखंड खरेदीदार रक्‍कम देण्‍यास किंवा अन्‍य कारणास दोषी ठरला तर त्‍याची रक्‍कम जप्‍त होईल किंवा ती कपात करुन परत करण्‍यात येईल अशा अनेक जाचक अटी नमूद केलेल्‍या आहेत. परंतू वि.प. जर विक्रीपत्र करुन देण्‍यास दोषी आढळला तर तो काय करेल याबाबत कुठलीही अट किंवा नियम नमूद केला नाही. यावरुन वि.प. ग्राहकांना सदोष सेवा देत असल्‍याचे दिसून येते.

8.               वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून संपूर्ण किंमत स्विकारल्‍याचे दाखल पावत्‍या आणि किस्‍त पुस्तिकेवरुन दिसून येते.  मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

     प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ला लेआऊटसाठी, ‘एनएटीपी (NATP)’, मंजूरी मिळाली असल्याबद्दल कोणतेही दस्तऐवज आयोगासमोर दाखल नाहीत. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याला 100% रक्‍कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागले. आयोगाचे मते वि.प.जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्त्याला त्‍याची अडचण कळवून स्विकारलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. म्‍हणुन मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

9.               सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल झाल्‍यावर आयोगाने वि.प.ला नोटीस पाठविली असता वि.प. आयोगासमोर हजर झाले, परंतू पुढे कागदोपत्री पुराव्‍यासह लेखी उत्‍तर दाखल करुन तक्रार नाकारलेली नाही. यावरुन वि.प.ला सदर तक्रार मान्‍य असल्‍याचे दिसून येते आणि म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे.

10.              मुद्दा क्र. 4 –  तक्रारकर्त्‍याने विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळण्‍याची मागणी केलेली आहे. आयोगाचे मते तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाची संपूर्ण किंमत अदा केलेली असल्‍याने तो विक्रीपत्र करुन मिळण्‍यास पात्र आहे. परंतु सदर प्रकरणी लेआऊट विकास/मंजूरी संबंधी कामे पूर्ण झाल्याबद्दल कुठलेच दस्तऐवज सादर नाहीत. विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता वाटते. अशा परिस्थितीमध्‍ये पर्यायी आदेश देणे न्‍यायोचित होईल असे आोगाचे मत आहे. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

     “Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.”

येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की विवादीत जमीन वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2014 ते 2017 दरम्यान रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प.ला रक्‍कम मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थिति नुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते.  तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु.1,93,000/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश

 न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

11.              वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम सन 2014 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

12.              उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प. ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्याने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 1930 चौ.फु.) विवादीत भुखंडासाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मूल्याची रक्कम  तक्रारकर्त्‍याने दिलेल्‍या रकमेच्‍या प्रमाणात (100% ) द्यावी.

किंवा

वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला रु.1,93,000/- दि.18.01.2017 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावे.

वरील पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.

2.   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसात करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.