श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्य यांचे आदेशांन्वये.
1. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्वये दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील वि.प. नक्षत्र इंफ्रास्ट्रक्चर प्रा.लि. या नावाची नावाची भागिदारी फर्म असून तयांचा जमिन खरेदी करुन व त्यावर लेआऊट पाडून त्यामधील प्लॉट ग्राहकांना मासिक हप्तेवारीने विकण्याचा व्यवसाय आहे.
2. तक्रारकर्त्याने घर बांधण्याकरीता वि.प.कडून त्यांचे मौजा विहिरगाव, नागपूर ग्रामीण, प.ह.क्र. 36, ख.क्र. 36 येथील लेआऊटमधील प्लॉट क्र. 58 हा 1500 चौ.फु. व प्लॉट क्र. 59 हा 1500 चौ.फु. हा एकूण किंमत रु.2,56,235/- मध्ये विकत घेण्याकरीता दि.09.12.2007 रोजी बयाना पत्र करुन रु.35,000/- अग्रीम म्हणून दिले. उर्वरित रक्कम रु.5755.87 ही 40 मासिक हप्त्याप्रमाणे वि.प.ला देण्याचे या बयानापत्रानुसार उभय पक्षांमध्ये ठरले होते. सदर प्लॉटच्या विक्रीकरीता आवश्यक दस्तऐवजांची पूर्तता करण्याची जबाबदारी वि.प.वर होती. उर्वरित रक्कम वि.प.ला त्याआधी देण्याची जबाबदारी तक्रारकर्त्यावर होती. त्यानुसार तक्रारकर्त्याने दि.15.07.2015 पर्यंत दोन्ही प्लॉटची पूर्ण किंमत रु.2,56,235/- वि.प.ला दिली. पूर्ण किंमत अदा केल्याने तक्रारकर्त्याने वि.प.ला दोन्ही प्लॉटचे विक्रीपत्र करुन देण्याची मागणी केली. परंतू वि.प.ने त्याच्या मागणीकडे दुर्लक्ष करुन विक्रीपत्र करुन दिले नाही, म्हणून त्याने वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करुन दोन्ही प्लॉटचे विक्रीपत्र करुन देण्याची विनंती केली. सदर नोटीसला वि.प.ने उत्तर देऊन ते तांत्रिक कारणास्तव विक्रीपत्र करुन देऊ शकत नसल्याने तक्रारकर्त्याने दिलेली रक्कम परत करण्यास तयार असण्याची हमी दिली. परंतू आजतागायत त्यांनी रक्कम परत केली नाही. म्हणून तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार दाखल करुन प्लॉट क्र. 58 व 59 चे विक्रीपत्र नोंदणी करुन द्यावे किंवा रु.2,56,235/- ही रक्कम व्याजासह परत करावी, त्रुटीपूर्ण सेवेकरीता रु.25,000/- द्यावे, आर्थिक व मानसिक त्रासाच्या भरपाईबाबत रु.25,000/- मिळावी व तक्रारीचा खर्च व कार्यवाहीचा खर्च रु.10,000/- मिळावा अशा मागण्या केलेल्या आहेत.
3. सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 3 यांना पाठविली असता वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी तक्रारीस लेखी उत्तर दाखल केले. वि.प.क्र. 3 यांनी तक्रारीस लेखी उत्तर दाखल केले.
4. वि.प.क्र. 1 व 2 ने संयुक्तपणे दाखल केलेल्या आपल्या लेखी उत्तरात उभय पक्षांमध्ये प्लॉ. क्र. 58 व 59 बाबत करण्यात आलेले बयानापत्र, प्लॉटची हप्तेवारीने दिलेली पूर्ण किंमत या सर्व बाबी मान्य केलेल्या आहेत. वि.प.क्र. 1 व 2 च्या मते पूर्ण किंमत दिल्यावर तक्रारकर्त्याने नमूद केले की, सर्व वि.प.कडे जाऊन त्याने विक्रीपत्र करुन देण्याची मागणी केली व त्यांनी त्यावर लक्ष दिले नाही आणि समाधानकारक उत्तर दिले नाही ही बाब नाकारली आहे. त्यांच्या म्हणण्यानुसार त्यांनी तांत्रिक कारणास्तव विक्रीपत्र करता येत नसल्याने रक्कम परत घेऊन जाण्याची विनंती तक्रारकर्त्याला केली होती. त्यामुळे ते सेवेतील कमतरतेबाबत दोषी ठरत नाही. सदर तक्रार ही मंचाचे आर्थिक अधिकारीतेत, कालमर्यादेत व प्रादेशिक अधिकार क्षेत्रात येत असल्याची बाब नाकारुन तक्रारीतील इतर सर्व मुद्दे वि.प.क्र. 1 व 2 ने त्यांच्या लेखी उत्तरात नाकारलेले आहेत.
5. वि.प.क्र. 3 यांनी प्राथमिक आक्षेपासह आपले लेखी उत्तर दाखल केले. वि.प.क्र. 3 च्या मते सदर तक्रार ही चालविण्यायोग्य नसून, तक्रारीतील मागणीकरीता तक्रारकर्त्याने दिवाणी न्यायालयासमोर दाद मागावयास पाहीजे. तसेच विक्रीच्या करारनाम्याप्रमाणे दिवाणी न्यायालयाला सदर वाद चालविण्याचे अधिकार आहेत. पुढे आपल्या परिच्छेदनिहाय लेखी उत्तरात वि.प.क्र. 1 ही फर्म ही भागीदारी फर्म असल्याचे नाकारलेले आहे. तसेच तक्रारीतील सर्वच मुद्दे नाकारलेले आहेत. आपल्या विशेष कथनात वि.प.क्र. 3 हे वि.प.क्र. 2 आणि 3 मध्ये झालेल्या कंसेट डीडनुसार दि.23.08.2010 पासून कुठल्याही दाव्यास जबाबदार नाही.
6. तक्रारकर्ता आणि वि.प.क्र. 1 व 2 यांचेतर्फे त्यांच्या वकिलांचा युक्तीवाद ऐकण्यात आला. तसेच वि.प.क्र. 3 तर्फे त्यांच्या वकिलांचा युक्तीवाद ऐकण्यात आला. मंचाने सदर प्रकरणी उभय पक्षांनी दाखल केलेले दस्तऐवज व त्यांचे कथन यांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
7. दाखल बयानापत्र व पावत्यांवरुन निर्विवादपणे उभय पक्षांमध्ये वि.प.च्या मौजा विहिरगाव, नागपूर ग्रामिण, प.ह.क्र. 36, ख.क्र. 163 (तक्रारकर्त्याने चुकीचे 36 नमूद केले आहे) येथील लेआऊटमधील प्लॉट क्र. 58 व 59 हा एकूण क्षेत्रफळ 1768.23 चौ.फु चा एकूण किंमत रु.2,65,235/- मध्ये विकत घेण्याचे दि.09.12.2007 रोजीच्या बयाना पत्रानुसार व उर्वरित रक्कम रु.5,756/- ही 40 मासिक हप्त्यात देण्याचे ठरल्याचे दिसते. मात्र बयानापत्रामध्ये व तक्रारीमध्ये भुखंडाच्या किंमतीमध्ये फरक दिसून येतो. बयानापत्रात रु.2,65,235/- नमूद आहे व तक्रारीमध्ये रु.2,56,235/- नमूद आहे. येथे विशेष नमूद करण्यात येते की तक्रारीच्या परिच्छेद क्र. 6 मध्ये तक्रारकर्तीने वि.प. ला पूर्ण रक्कम रु.2,56,235/ दिनांक 15.07.2015 पर्यंत दिल्याचे नमूद केले आहे पण दाखल पावत्यानुसार रक्कम रु.25,000/-+रु.35000/- बयाणा पत्राच्या वेळी + रु.1,35,000/- मासिक हप्त्याच्या पुस्तिकेनुसार दिल्याचे दिसते. तसेच वि.प.ने त्याबाबत त्यांच्या लेखी उत्तरात पूर्ण रक्कम मिळाल्याचे मान्य केले आहे व उभय पक्षांमध्ये वरील व्यवहार झाल्याची बाब नाकारलेली नाही. त्यामुळे तक्रारकर्त्याने वि.प.ला पूर्ण रक्कम रु.2,65,235/ दि.15.07.2016 पर्यन्त दिल्याचे व त्याविषयी उभय पक्षांत वाद नसल्याचे गृहीत धरण्यात येते. वि.प. ने तक्रारकर्तीला दोन्ही प्लॉटचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही तसेच तक्रारकर्त्याला पैसे परत न करता त्याचा वापर आजतागायत करीत असल्याचे स्पष्ट होते. बयानापत्रामध्ये व तक्रारीमध्ये भुखंडाच्या नमूद क्षेत्रफळामध्ये फरक दिसतो. तक्रारीत प्लॉट क्रं 58 चे क्षेत्रफळ 1500 चौ. फू व 59 चे क्षेत्रफळ 1500 चौ. फू नमूद आहे पण बयाणा पत्रात मात्र दोन्हीचे एकूण क्षेत्रफळ 1768.23 चौ.फू. नमूद दिसते पण वि.प.क्रं 1 व 2 ने त्यांच्या लेखी उत्तरात तक्रारीतील परिच्छेद क्रं 1 ते 6 मधील मजकूर मान्य असल्याचे निवेदन दिले त्यामुळे प्रस्तुत प्रकरणात प्लॉट क्रं 58 चे क्षेत्रफळ 1500 चौ. फू व 59 चे क्षेत्रफळ 1500 चौ. फू असल्याचे गृहीत धरण्यात येते. अभिलेखावर दाखल दस्ताऐवजानुसार सदर भूखंड आणि ले-आऊटचे (N.A.T.P.) नियमीतीकरण करण्याची कुठलीही कार्यवाही वि.प. कडून झाल्याचे दिसून येत नाही. यावरुन वि.प.ने दिलेल्या सेवेतील त्रुटीसोबत अनुचित व्यापारी प्रथेचा अवलंब केल्याचे दिसून येते. मंचासमोर दाखल दस्तऐवजानुसार तक्रारकर्ता व वि.प. यांच्यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवा पुरवठादार’ असे संबंध असल्याचे मंचाचे मत आहे. तसेच सदर तक्रारीचे कारण हे मंचाचे कार्यक्षेत्रात घडल्याने मंचाला सदर तक्रार चालविण्याचा अधिकार आहे. सबब, वि.प. चे त्यासंबंधीचे आक्षेप फेटाळण्यात येतात.
8. वि.प.क्र. 3 यांनी प्राथमिक आक्षेपासह आपले लेखी उत्तर दाखल केले. वि.प.क्र. 3 च्या मते सदर तक्रार ही चालविण्यायोग्य नसून, तक्रारीतील मागणीकरीता तक्रारकर्त्याने दिवाणी न्यायालयासमोर दाद मागावयास पाहीजे. प्रस्तुत तक्रार ही ग्राहक सरंक्षण कायदा 1986, कलम 12 अन्वये असून ग्राहक सरंक्षण कायद्याच्या कलम-3 नुसार ग्राहकाला असलेला हक्क हा अतिरिक्त कायदेशिर हक्क आहे. आपल्या परिच्छेद निहाय लेखी उत्तरात वि.प.क्र.1 ही फर्म ही भागीदारी फर्म असल्याचे व वि.प.क्र. 2 व 3 भागीदार असल्याचे नाकारले पण विशेष कथन व लेखी युक्तीवादामध्ये वि.प.क्र. 2 व 3 मधील भागीदारी दि 23.08.2010 संपुष्टात आल्याचे व कंसेट डीडनुसार दि.23.08.2010 पासून कुठल्याही दाव्यास जबाबदार नसल्याचे निवेदन दिले त्यावरून एकप्रकारे प्रस्तुत प्रकरणात दि 09.12.2007 रोजी झालेल्या व्यवहाराच्या वेळेस वि.प.क्र. 2 व 3 भागीदार असल्याचे स्पष्ट होते. तसेच वि.प.क्र. 1 व 2 ने दिलेल्या सामायिक लेखी उत्तरात वि.प.क्र. 3 जबाबदार नसल्याबाबत वा भागीदारी संपुष्टात आल्याबद्दल कुठलेही निवेदन दिले नाही. तसेच वि.प.क्र. 3 ने लेखी उत्तरात तक्रारीतील सर्वच मुद्दे फक्त नाकारले आहेत पण त्यासाठी कुठलाही मान्य करण्या योग्य पुरावा/निवेदन सादर केले नाही त्यामुळे वि.प.क्र. 3 चे निवेदन व आक्षेप फेटाळण्यात येतात.
9. तक्रारकर्त्याने प्लॉट क्र. 58 व 59 ची पूर्ण किंमत दिल्यावर वि.प.कडे दोन्ही प्लॉटचे विक्रीपत्र करुन देण्याची मागणी केली. वि.प.क्र. 1 व 2 ने लेखी उत्तरात नमूद केल्याप्रमाणे, तक्रारकर्त्याला विक्रीपत्र करुन न देता, तांत्रिक अडचणीस्तव ते विक्रीपत्र करुन देण्यास असमर्थ असल्याचे कळविले. तसेच तक्रारकर्त्याला त्याने दिलेली रक्कम परत घेऊन जाण्याची विनंती केल्याचे निवेदन दिले पण प्रत्यक्षात रक्कम परत देण्याकरीता रोख रक्कम, धनादेश किंवा धनाकर्ष दिल्याचे दस्तऐवज वा कथन वि.प.ने केलेले नाही. केवळ कायदेशीर नोटीसला उत्तर देतांना व मंचामार्फत तक्रारीची नोटीस मिळाल्यावर वि.प.ने तक्रारकर्त्याच्या विक्रीपत्राच्या मागणीवर तांत्रिक कारणास्तव ते विक्रीपत्र करुन देऊ शकत नाही ही अडचण कळविलेली आहे. यापूर्वी दि.13.06.2016 पासून कधीही तक्रारकर्त्याला वि.प.ने पत्र किंवा सुचना देऊन विक्रीपत्र करण्यास असमर्थ असल्याची बाब कळविली नव्हती. वि.प.ची सदर कृती सेवेतील त्रुटी व निष्काळजीपणा दर्शविते.
10. वि.प.ने तक्रारकर्त्याला कायदेशीर नोटीसला दि.15.07.2016 रोजी दिलेल्या उत्तरात ते विक्रीपत्र करण्यास असमर्थ असल्याबाबत कळविले. तांत्रिक अडचणी बद्दल कुठलेही स्पष्टीकरण वि.प.ने त्याच्या लेखी उत्तरात स्पष्टपणे नमूद केलेले नाही. त्यामुळे वि.प.ला विक्रीपत्र करुन देण्यास काय अडचण होती ही बाब अनुत्तरीत आहे. तब्बल 7 वर्ष प्लॉट खरेदीदाराकडून किंमत घेऊन, खरेदीदाराने त्याबद्दल विचारणा केल्यानंतर देखील पैसे परत न करणे ही वि.प.ने आचरलेली अनुचित व्यापारी प्रथा असल्याचे आणि त्यामुळे तक्रारकर्त्याची सदर तक्रार दाद मिळण्यास पात्र आहे असे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.
11. वि.प.ला जेव्हा माहिती होती की, ते प्लॉटचे विक्रीपत्र करुन देऊ शकत नाही. तेव्हाच त्यांनी सदर बाब प्लॉट खरेदीदारांच्या लक्षात आणून देऊन त्यांची स्विकारलेली रक्कम व्याजासह किंवा सद्य स्थितीत प्लॉटच्या असलेल्या किंमतीच्या दराने परत करणे क्रमप्राप्त होते. परंतू तक्रारकर्त्याने मंचात तक्रार दाखल करेपर्यंत व नंतरही वि.प.ने सदर रक्कम परत केलेली नाही किंवा उभय पक्षांमध्ये काही समझोता होऊन तक्रारकर्त्याचे नुकसान होऊ नये म्हणून त्यांच्या अखत्यारीत असलेल्या इतर लेआऊटमध्ये प्लॉट द्यावयास पाहिजे होता. तसेही वि.प.ने केल्याचे कुठल्याही दस्तऐवजांवरुन दिसून येत नाही. त्यामुळे तक्रारकर्त्याचे घर बांधण्याचे स्वप्न हे अपूर्ण राहीले. सध्याच्या परिस्थितीमध्ये नागपुर नजीकच्या प्लॉटचे दर दिवसेंदिवस वाढत आहेत. त्यामुळे तक्रारकर्त्याचे आर्थिक नुकसानही झालेले आहे. पर्यायाने मानसिक व शारिरीक त्रासही तक्रारकर्त्याला सहन करावा लागला. तसेच तक्रारकर्ता हा दोन्ही प्लॉटच्या वैधानिक व कायदेशीर अधिकारापासून वंचित राहीली. सदर आर्थिक, मानसिक व शारिरीक नुकसानाची भरपाई वि.प.कडून मिळण्यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.
12. Bombay Prevention of Fragmentation and Consolidation Holdings Act, 1947, (मुंबईचा धारण जमिनींचे तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध करण्याबाबत व त्यांचे एकत्रीकरण करण्याबाबत अधिनियम, 1947,) हा जमिनीचे लहान तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध करणारा कायदा अस्तीत्वात असून देखील वि.प.ने अकृषक नसलेल्या जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग' करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे दिसून येते. वि.प.ने प्रस्तावित लेआऊट गैरकृषी न करता व संबंधित विभागाची परवानगी न घेता भुखंड पाडून कुठल्याही सोई उपलब्ध करुन न देता विक्रीस काढले ही वि.प.ने अनुसरलेली अनुचित व्यापार प्रथा असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.
13. मा.राष्ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्यांचे झालेले नुकसान भरुन निघण्यासाठी जास्त व्याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, नुकत्याच मा.राज्य ग्राहक आयोग, महाराष्ट्र राज्य मुंबई यांनी दिलेला निवाड्यामधील, (“Shri Shekhar Madhukar Patwardhan – Versus- Shri Pravin Krishnarao Chaoji, Complaint No. CC/15/87, Order Dated 6.8.2018.”) नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते. वि.प.ने तांत्रिक अडचण स्पष्ट न केल्याने व सदर भूखंड आणि ले-आऊटचे (N.A.T.P.) नियमीतीकरण केल्याबद्दल कुठलेही दस्तऐवज सादर न केल्याने प्लॉट क्र. 58 व 59 चे विक्रीपत्र करून देण्याचे आदेश केवळ कागदोपत्री राहण्याची शक्यता वाटते त्यामुळे तसे आदेश न देता तक्रारकर्त्याने वि.प.ला दिलेली रक्कम रु.2,56,235/- ही शेवटच्या रकमेचा हप्ता दिल्याच्या दि.15.07.2015 पासून प्रत्यक्ष रकमेच्या अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्के व्याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित असल्याचे मंचाचे मत आहे.
14. वि.प.ने तक्रारकर्त्याला प्लॉट नियमितीकरण करून विक्रीपत्र करुन देण्याबाबत कुठलीही पावले न उचलल्याने त्याला वि.प.ला कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागले व शेवटी मंचासमोर तक्रार दाखल करावी लागली, त्यामुळे तक्रारकर्ता सदर कार्यवाहीचा खर्च मिळण्यास पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे. वि.प.संस्था ही एक भागीदारी फर्म आहे, त्यामुळे या फर्ममधील सर्व भागीदार हे सेवेतील निष्काळजीपणाकरीता व सेवेतील त्रुटीबाबत सयुंक्तिकपणे जबाबदार आहेत.
15. सबब, प्रकरणातील वस्तुस्थिती, पुराव्याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून मंच खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
तक्रारकर्त्याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्यात येते.
1 )वि.प.क्र. 1 ते 3 ला आदेश देण्यात येतो की, त्याने तक्रारकर्त्याकडून घेतलेली रु.2,56,235/- ही रक्कम शेवटचा भुगतान केल्याचा दि.15.07.2015 पासून रकमेच्या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18% व्याजासह मिळून येणारी रक्कम तक्रारकर्त्यास परत करावी.
वि.प.क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु. 25,000/- व तक्रारीच्या खर्चाबाबत रु. 5,000/- द्यावे.
3) वरील आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 ते 3 ने संयुक्तपणे किंवा पृथ्थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्यापासून 30 दिवसात करावी अन्यथा वि.प. ग्रा.सं.कायद्याच्या कलम 25/27 मधील तरतुदींनुसार कारवाईस पात्र राहतील.
4) वरील आदेशाची मुदतीत अंमलबजावणी न केल्यास त्यानंतर वरील देय रकमे व्यतिरिक्त दंडात्मक नुकसान भरपाईपोटी (Punitive damages) पुढील कालावधीसाठी विरुध्दपक्षाने तक्रारकर्तीला रुपये 100/- प्रती दिवस प्रत्यक्ष अदायगी पर्यंत द्यावेत.
5) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्य पुरविण्यात यावी.
