श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्य यांचे आदेशांन्वये.
1. तक्रारकर्तीने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्वये दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील वि.प. नक्षत्र इंफ्रास्ट्रक्चर प्रा.लि. फर्म असून त्यांचा जमिन खरेदी करुन व त्यावर लेआऊट पाडून त्यामधील प्लॉट ग्राहकांना मासिक हप्तेवारीने विकण्याचा व्यवसाय आहे.
2. तक्रारकर्तीने घर बांधण्याकरीता वि.प.कडून त्यांचे मौजा विहिरगाव, नागपूर ग्रामीण, प.ह.क्र. 37, ख.क्र. 164 येथील लेआऊटमधील प्लॉट क्र. 3 हा 1954.35 चौ.फु. एकूण किंमत रु.3,90,870/- मध्ये विकत घेण्याकरीता दि.05.07.2008 रोजी बयाना पत्र करुन रु.1,17,500/- अग्रीम म्हणून दिले. उर्वरित रक्कम रु.11,390/- ही 24 मासिक हप्त्याप्रमाणे वि.प.ला देण्याचे या बयानापत्रानुसार उभय पक्षांमध्ये ठरले होते. सदर प्लॉटच्या विक्रीकरीता आवश्यक दस्तऐवजांची पूर्तता करण्याची जबाबदारी वि.प.वर होती. उर्वरित रक्कम वि.प.ला त्याआधी देण्याची जबाबदारी तक्रारकर्तीवर होती. त्यानुसार तक्रारकर्तीने दि.02.02.2013 पर्यंत प्लॉटची पूर्ण किंमत रु.3,90,870/- व विक्रीपत्र नोंदणीकरीता रु.38,130/- असे रु.4,29,000/- वि.प.ला दिली. पूर्ण किंमत अदा केल्याने तक्रारकर्तीने वि.प.ला प्लॉटचे विक्रीपत्र करुन देण्याची मागणी केली. परंतू वि.प.ने तिच्या मागणीकडे दुर्लक्ष करुन विक्रीपत्र करुन दिले नाही, म्हणून तिने वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करुन प्लॉटचे विक्रीपत्र करुन देण्याची विनंती केली. सदर नोटीसला वि.प.ने उत्तर देऊन ते तांत्रिक कारणास्तव विक्रीपत्र करुन देऊ शकत नसल्याने तक्रारकर्तीने दिलेली रक्कम परत करण्यास तयार असण्याची हमी दिली. परंतू आजतागायत त्यांनी रक्कम परत केली नाही. म्हणून तक्रारकर्तीने सदर तक्रार दाखल करुन प्लॉट क्र. 3 चे विक्रीपत्र नोंदणी करुन द्यावे किंवा रु.4.29.000/- ही रक्कम व्याजासह परत करावी, त्रुटीपूर्ण सेवेकरीता रु.25,000/- द्यावे, आर्थिक व मानसिक त्रासाच्या भरपाईबाबत रु.25,000/- मिळावी व तक्रारीचा खर्च व कार्यवाहीचा खर्च रु.15,000/- मिळावा इ. मागण्या केलेल्या आहेत.
3. सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.क्र. 1 व 2 यांना वर्तमानपत्रात प्रकाशित करण्यात आली असता वि.प.क्र. 1 व 2 आयोगासमोर हजर न झाल्याने त्यांचेविरुध्द एकतर्फी कारवाई चालविण्याचा आदेश मंचाने पारित केला.
4. तक्रारकर्तीतर्फे त्यांच्या वकिलांचा युक्तीवाद ऐकण्यात आला. वि.प.क्र. 1 व 2 गैरहजर असल्याने त्यांचेविरुध्द एकतर्फी कारवाई चालविण्याचा आदेश पूर्वीच पारित करण्यात आला होता. आयोगाने सदर प्रकरणी उभय पक्षांनी दाखल केलेले दस्तऐवज व त्यांचे कथन यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे, निष्कर्ष आणि त्यावरील कारणमिमांसा खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्तर
1. तक्रारकर्ती विरुध्द पक्षांची ग्राहक आहे काय ? होय
2. तक्रार ग्रा.सं. कायदा, 1986 नुसार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक मर्यादेत आहे काय ? होय
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय
4. तक्रारकर्ता कुठला आदेश मिळण्यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
- नि ष्क र्ष -
5. मुद्दा क्र. 1 – दाखल बयानापत्र व पावत्यांवरुन निर्विवादपणे उभय पक्षांमध्ये वि.प.च्या मौजा विहिरगाव, नागपूर ग्रामिण, प.ह.क्र. 37, ख.क्र. 164 येथील लेआऊटमधील प्लॉट क्र. 3 हा 1954.35 चौ.फु. चा एकूण किंमत रु.3,90,870/- मध्ये विकत घेण्याचे दि.05.07.2008 रोजीच्या बयाना पत्रानुसार ठरले व उर्वरित रक्कम रु.11,390/- ही 24 मासिक हप्त्यात देण्याचे ठरले. सदर बयानापत्र आणि हप्तेवारीने रकमा देण्याचे पुस्तिकेवर असलेल्या अटींचे अवलोकन केले असता त्यावर कुठेही सदर लेआऊट हे मंजूर झाल्याचे, अकृषक करण्यात आल्याचे व लेआऊटच्या नकाशाला मंजूरी मिळाल्याचे दिसून येत नाही. तसेच लेआऊट मंजूरी नंतर त्याच्या क्षेत्रफळामध्ये येणारा बदल खरेदीदारास मान्य करावा लागेल अशा आशयाची अट नोंदविण्यात आलेली आहे. त्यावरुन सदर लेआऊट मंजूर करुन विकसित करुन देण्याची जबाबदारी वि.प.ची असल्याचे दिसून येते. त्यानुसार वि.प. जमीन विकासक (Builder & Land Developer) असल्याचे स्पष्ट होते. दाखल दस्तऐवजांनुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, संबंधी वि.प.ची जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. मा. सर्वोच्च न्यायालयाच्या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 – बयानापत्रानुसार प्लॉटच्या विक्रीपत्र नोंदणीची मुदत दि.05.07.2008 पासून 24 महिन्यांपर्यंत दिलेली आहे आणि विहित कालावधीत रक्कम न दिल्याचे भुखंड रद्द करण्याचेसुध्दा वि.प.ने नमूद केले आहे. परंतू दाखल पावत्यांचे आणि हप्तेवारीने रक्कम नोंद असणा-या पुस्तिकेचे अवलोकन केले असता वि.प.ने सदर कालावधी उलटून गेल्यावर ब-याच काळापर्यंत रक्कम स्विकारलेली दिसते. त्यामुळे वि.प.च्या रक्कम विहित कालावधीत रक्कम भरण्याची अट गौण ठरते. वि.प.ने तक्रारकर्तीला विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्याने वादाचे कारण हे सतत घडत आहे. मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोग, न्यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्ये मा. राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्जा संबधित ग्राहकास देण्यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्तीची मागणी पाहता ती मंचाचे आर्थिक मर्यादत असल्याचे दिसून येत असल्याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 - तसेच दाखल नकाशाच्या प्रतीचे अवलोकन केले असता सदर नकाशाला संबंधित विभागाची मंजूरी मिळाल्याची दिसून येत नसून तो प्रस्तावित लेआऊटचा प्लॅन असल्याचे निदर्शनास येते. अशा प्रस्तावित लेआऊटमधील प्लॉटबाबत वि.प.ने किंमतीबाबत रक्कम स्विकारल्याचे दिसून येते. तक्रारकर्तीने वि.प.ला एकूण देय रक्कम रु 3,90,870/- पैकी रु 3,11,500/- (जवळपास 80%) किंमत दिलेली असून देखील वि.प.ने तक्रारकर्त्याला प्रस्तावित लेआऊट संबंधी शासनाकडून विविध परवानग्या मिळाल्याबद्दल कायदेशीर नोटीस बजावूनसुध्दा कधीही कळविल्याचे दिसून येत नाही. भुखंडाबाबत रक्कम स्विकारुन केवळ विक्रीपत्र करुन देण्याचे आश्वासन वि.प.ने दिलेले आहे. मा.राष्ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
तक्रारकर्तीकडून स्वीकारलेल्या रु 3,11,500/- (जवळपास 80%) रक्कमेचा वापर वि.प. आजतागायत करत आहे. तक्रारकर्तीला वि.प.ने पत्र किंवा सुचना देऊन विक्रीपत्र करण्यास असमर्थ असल्याची बाब कळविली नव्हती. वि.प.ची वरील कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
8. मुद्दा क्र. 4 - तक्रारकर्तीने वि.प. ला पूर्ण रक्कम रु.3,90,870/- दि.02.02.2013 पर्यन्त दिल्याचे नमूद केले पण सादर निवेदन मान्य करता येत नाही कारण दाखल पावत्यानुसार तक्रारकर्तीने प्लॉट नोंदणी केल्यापासून एकूण रक्कम रु.3,11,500/- दिल्याचे दिसते. तसेच तक्रारीतील तक्रारकर्तीच्या कथनानुसार तिने या व्यतिरिक्त बयाना रक्कम वेगळी रु.1,17,500/- दिल्याचे नमूद केले आहे. आयोगाने दस्तऐवज क्र. 1 वरील बयानापत्र (करारनामा) च्या प्रतीचे अवलोकन केले असता असे निदर्शनास येते की, तक्रारकर्तीने जी बयानाची रक्कम वेगळी दर्शवीली आहे ती वेगळी नसून तिने प्लॉट नोंदविल्यापासून दि.22.01.2008 तर बयानापत्र करेपर्यंत दि.05.07.2008 पर्यंत दिलेली रक्कम, ज्याचा तपशिल वि.प.ने बयानापत्राचे शेवटी नमूद केला आहे ती रु.3,11,500/- मध्येच समाविष्ट आहे. तसेच बयानापत्रात उर्वरित रक्कम ही रु.1,17,500/- कपात करुन रु.2,73,370/- दर्शविण्यात आलेली आहे आणि बयानापत्र झाल्यावर तक्रारकर्तीने फक्त रु.1,99,000/- दिल्याचे दाखल दस्तऐवजांवरुन दिसून येते. तक्रारकर्तीने बयानापत्राच्या क्रमांकाचा उपयोग करुन रु.1,17,500/- वेगळे दिल्याचे दर्शविले आहे, परंतू उर्वरित रकमेची त्यावरील नोंद पाहिली असता आयोगाने वर नमूद केलेली बाब स्पष्ट होते.
9. दस्तऐवजांवरुन ही बाब मात्र स्पष्ट होते की, तक्रारकर्तीने वि.प.ला रु.3,11,500/- दिले आहे आणि वि.प.ने तिला ती रक्कम परत केलेली नाही किंवा भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही. वि.प.नेही त्याबाबत आयोगासमोर उपस्थित होऊन ही बाब नाकारलेली नाही व उभय पक्षांमध्ये वरील व्यवहाराचे अनुषंगाने रक्कम प्राप्त झाल्याची बाब नाकारलेली नाही. त्यामुळे तक्रारकर्तीने वि.प.ला रक्कम दिल्याचे व त्याविषयी उभय पक्षांत वाद नसल्याचे गृहीत धरण्यात येते. वि.प. ने तक्रारकर्तीला प्लॉटचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. तसेच तक्रारकर्तीला पैसे परत न करता त्याचा वापर आजतागायत करीत असल्याचे स्पष्ट होते. अभिलेखावर दाखल दस्ताऐवजानुसार सदर भूखंड आणि ले-आऊटचे (N.A.T.P.) नियमीतीकरण करण्याची कुठलीही कार्यवाही वि.प. कडून झाल्याचे दिसून येत नाही. यावरुन वि.प.ने दिलेल्या सेवेतील त्रुटीसोबत अनुचित व्यापारी प्रथेचा अवलंब केल्याचे दिसून येते. त्यामुळे तक्रारकर्तीची तक्रार दाद मिळण्यास पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
10. मा.राष्ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्यासाठी जास्त व्याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे. तक्रारकर्तीने तक्रारीमध्ये विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश देण्याची विनंती केली असली तरी लेआऊटची सद्य परिस्थिती व विक्रीपत्र लावून देण्याकरीता आवश्यक शासकीय परवानग्या घेऊन विवादित लेआऊट नियमित केल्यासंबंधी कुठलेही दस्तऐवज तक्रारकर्तीने आयोगासमोर सादर केले नसल्याने विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता वाटते. मा.राष्ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्यासाठी दंडात्मक व्याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्य ग्राहक आयोग, महाराष्ट्र राज्य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
तक्रारकर्तीने एकूण देय रक्कम रु 3,90,870/- पैकी रु 3,11,500/- (जवळपास 80%) वि.प.ला दिल्याचे स्पष्ट दिसते. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान खर्या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते तक्रारकर्तीने वि.प.ला दिलेली रक्कम रु.3,11,500/- द.सा.द.शे. 18 टक्के दंडात्मक दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्य देण्याचे आदेश न्यायोचित व वैध ठरतील.
11. वि.प.ने सन 2008 पासून प्लॉट खरेदीदाराकडून किंमत घेऊन, खरेदीदाराने त्याबद्दल विचारणा केल्यानंतर देखील पैसे परत न करुन तक्रारकर्तीला द्यावयाच्या सेवेत अक्षम्य निष्काळजीपणा केलेला आहे. सध्याच्या परिस्थितीमध्ये नागपुर नजीकच्या प्लॉटचे दर दिवसेंदिवस वाढत आहेत. त्यामुळे तक्रारकर्तीचे आर्थिक नुकसानही झालेले आहे. पर्यायाने मानसिक व शारिरीक त्रासही तक्रारकर्तीला सहन करावा लागला. तसेच तक्रारकर्ती ही प्लॉटच्या वैधानिक व कायदेशीर अधिकारापासून वंचित राहीली. सदर आर्थिक, मानसिक व शारिरीक नुकसानाची भरपाई वि.प.कडून मिळण्यास तक्रारकर्ती पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
12. सबब, प्रकरणातील वस्तुस्थिती, पुराव्याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून मंच खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
1 ) तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्यात येत असून वि.प.क्र. 1 व 2 ला आदेश देण्यात येतो की, त्यांनी तक्रारकर्तीकडून घेतलेली रु.3,11,500/- ही रक्कम शेवटचा भुगतान केल्याचा दि.02.02.2013 पासून रकमेच्या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 % व्याजासह तक्रारकर्तीस परत करावी.
किंवा
वि.प.ने तक्रारकर्तीला (एकूण क्षेत्रफळ 1954.35 चौ.फु.) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेल्या मूल्याच्या 80% रक्कम (तक्रारकर्तीने वि.प.ला दिलेल्या रक्कमेच्या प्रमाणात) द्यावी.
वरील दोन्ही पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्याला द्यावे.
वि.प.क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्तीला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- द्यावे.
3) वि.प.क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्तीला तक्रारीच्या खर्चाबाबत रु.10,000/- द्यावे.
4) वरील आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 व 2 ने संयुक्तपणे किंवा पृथ्थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्यापासून 30 दिवसात करावी.
5) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्य पुरविण्यात यावी.
