श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्तीने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील वि.प. नक्षत्र इंफ्रास्‍ट्रक्‍चर प्रा.लि. या नावाची नावाची भागिदारी फर्म असून तयांचा जमिन खरेदी करुन व त्‍यावर लेआऊट पाडून त्‍यामधील प्‍लॉट ग्राहकांना मासिक हप्‍तेवारीने विकण्‍याचा व्‍यवसाय आहे.  

2.                              तक्रारकर्तीने घर बांधण्‍याकरीता वि.प.कडून त्‍यांचे मौजा विहिरगाव, नागपूर ग्रामीण, प.ह.क्र. 37, ख.क्र. 136 येथील लेआऊटमधील प्‍लॉट क्र. 25 हा 985.32 चौ.फु. व प्‍लॉट क्र. 26 हा 985.32 चौ.फु. हा एकूण किंमत रु.2,99,460/- मध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता दि.30.01.2008 रोजी बयाना पत्र करुन रु.25,000/- अग्रीम म्‍हणून दिले. उर्वरित रक्‍कम रु.7,624/- ही 36 मासिक हप्‍त्‍याप्रमाणे वि.प.ला देण्‍याचे या बयानापत्रानुसार उभय पक्षांमध्‍ये ठरले होते. सदर प्‍लॉटच्‍या विक्रीकरीता आवश्‍यक दस्‍तऐवजांची पूर्तता करण्‍याची जबाबदारी वि.प.वर होती. उर्वरित रक्‍कम वि.प.ला त्‍याआधी देण्‍याची जबाबदारी तक्रारकर्तीवर होती. त्‍यानुसार तक्रारकर्तीने दि.15.07.2016 पर्यंत दोन्‍ही प्लॉटची पूर्ण किंमत रु.2,99,460/- वि.प.ला दिली. पूर्ण किंमत अदा केल्‍याने तक्रारकर्तीने वि.प.ला दोन्‍ही प्‍लॉटचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली. परंतू वि.प.ने तिच्‍या मागणीकडे दुर्लक्ष करुन विक्रीपत्र करुन दिले नाही, म्‍हणून तिने वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करुन दोन्‍ही प्‍लॉटचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याची विनंती केली. सदर नोटीसला वि.प.ने उत्‍तर देऊन ते तांत्रिक कारणास्‍तव विक्रीपत्र करुन देऊ शकत नसल्‍याने तक्रारकर्तीने दिलेली रक्‍कम परत करण्‍यास तयार असण्‍याची हमी दिली. परंतू आजतागायत त्‍यांनी रक्‍कम परत केली नाही. म्‍हणून तक्रारकर्तीने सदर तक्रार दाखल करुन प्‍लॉट क्र. 25 व 26 चे विक्रीपत्र नोंदणी करुन द्यावे किंवा रु.2,99,460/- ही रक्‍कम व्‍याजासह परत करावी, त्रुटीपूर्ण सेवेकरीता रु.25,000/- द्यावे, आर्थिक व मानसिक त्रासाच्‍या भरपाईबाबत रु.25,000/- मिळावी व तक्रारीचा खर्च व कार्यवाहीचा खर्च रु.10,000/- मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत. 

3.               सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 3 यांना पाठविली असता वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल केले. वि.प.क्र. 3 यांना नोटीस तामिल होऊनही ते मंचासमोर हजर न झाल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश मंचाने पारित केला.

4.               वि.प.क्र.  1 व 2 ने संयुक्‍तपणे दाखल केलेल्‍या आपल्‍या लेखी उत्‍तरात उभय पक्षांमध्‍ये प्‍लॉ. क्र. 25 व 26 बाबत करण्‍यात आलेले बयानापत्र, प्‍लॉटची हप्‍तेवारीने दिलेली पूर्ण किंमत या सर्व बाबी मान्‍य केलेल्‍या आहेत. वि.प.क्र. 1 व 2 च्‍या मते पूर्ण किंमत दिल्‍यावर तक्रारकर्तीने नमूद केले की, सर्व वि.प.कडे जाऊन तिने विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली व त्‍यांनी त्‍यावर लक्ष दिले नाही आणि समाधानकारक उत्‍तर दिले नाही ही बाब नाकारली आहे. त्‍यांच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार त्‍यांनी तांत्रिक कारणास्‍तव विक्रीपत्र करता येत नसल्‍याने रक्‍कम परत घेऊन जाण्‍याची विनंती तक्रारकर्तीला केली होती. त्‍यामुळे ते सेवेतील कमतरतेबाबत दोषी ठरत नाही. सदर तक्रार ही मंचाचे आर्थिक अधिकारीतेत, कालमर्यादेत व प्रादेशिक अधिकार क्षेत्रात येत असल्‍याची बाब नाकारुन तक्रारीतील इतर सर्व मुद्दे वि.प.क्र. 1 व 2 ने त्‍यांच्‍या लेखी उत्‍तरात नाकारलेले आहेत.

5.               तक्रारकर्ता आणि वि.प.क्र. 1 व 2 यांचेतर्फे त्‍यांच्‍या वकिलांचा युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. वि.प.क्र. 3 गैरहजर असल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पूर्वीच पारित करण्‍यात आला होता. मंचाने सदर प्रकरणी उभय पक्षांनी दाखल केलेले दस्तऐवज व त्‍यांचे कथन यांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे. 

• नि ष्‍क र्ष -

6.               दाखल बयानापत्र व पावत्‍यांवरुन निर्विवादपणे उभय पक्षांमध्‍ये वि.प.च्‍या मौजा विहिरगाव, नागपूर ग्रामिण, प.ह.क्र. 37, ख.क्र. 163 (तक्रारकर्तीने चुकीचे 136 नमूद केले आहे) येथील लेआऊटमधील प्‍लॉट क्र. 25 हा 985.32 चौ.फु. व प्‍लॉट क्र. 26 हा 985.32 चौ.फु चा एकूण किंमत रु.2,99,460/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचे दि. 30.01.2008 रोजीच्‍या बयाना पत्रानुसार ठरले व उर्वरित रक्‍कम रु.7,624/- ही 36 मासिक हप्‍त्‍यात देण्‍याचे ठरले. येथे विशेष नमूद करण्यात येते की तक्रारीच्या परिच्छेद क्र 6 मध्ये तक्रारकर्तीने वि.प. ला पूर्ण रक्कम रु 2,99,460/ दिनांक 15.07.2016 पर्यन्त दिल्याचे नमूद केले आहे पण दाखल पावत्यानुसार रक्कम रु 1,54,000/- (प्लॉट नंबर 25/26 ऐवजी प्लॉट नंबर 58 व 59 नमूद केले, टायपींग चूक असल्याचे दिसते) + रु.25000 बयाणा पत्राच्या वेळी दिल्याचे दिसते. तसेच वि.प.नेही त्‍याबाबत त्‍यांच्‍या लेखी उत्‍तरात पूर्ण रक्‍कम मिळाल्‍याचे मान्य केले आहे व उभय पक्षांमध्ये वरील व्यवहार झाल्याची बाब नाकारलेली नाही. त्यामुळे तक्रारकर्तीने वि.प.ला पूर्ण रक्कम रु 299460/ दिनांक 15.07.2016 पर्यन्त दिल्याचे व त्याविषयी उभय पक्षांत वाद नसल्याचे गृहीत धरण्यात येते. वि.प. ने तक्रारकर्तीला प्‍लॉटचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही तसेच तक्रारकर्तीला पैसे परत न करता त्याचा वापर आजतागायत करीत असल्याचे स्पष्ट होते. अभिलेखावर दाखल दस्‍ताऐवजानुसार सदर भूखंड आणि ले-आऊटचे (N.A.T.P.) नियमीतीकरण  करण्‍याची कुठलीही कार्यवाही वि.प. कडून झाल्‍याचे दिसून येत नाही. यावरुन वि.प.ने दिलेल्या सेवेतील त्रुटि सोबत अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केल्‍याचे दिसून येते. त्‍यामुळे तक्रारकर्तीची सदर तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे.त्यामुळे तक्रारकर्ती व वि.प. यांच्यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवा पुरवठादार’ असे संबंध असल्याचे मंचाचे मत आहे. तसेच सदर तक्रारीचे कारण हे मंचाचे कार्यक्षेत्रात घडल्याने मंचाला सदर तक्रार चालविण्‍याचा अधिकार आहे. सबब, वि.प. चे आक्षेप फेटाळण्यात येतात.

7.               तक्रारकर्तीने प्‍लॉट क्र. 25 व 26 ची पूर्ण किंमत दिल्‍यावर वि.प.कडे दोन्‍ही प्‍लॉटचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली. वि.प.क्र. 1 व 2 ने लेखी उत्‍तरात नमूद केल्‍याप्रमाणे, तक्रारकर्तीला विक्रीपत्र करुन न देता, तांत्रिक अडचणीस्‍तव ते विक्रीपत्र करुन देण्‍यास असमर्थ असल्याचे कळविले. तसेच तक्रारकर्तीला तिने दिलेली रक्‍कम परत घेऊन जाण्‍याची विनंती केल्याचे निवेदन दिले पण प्रत्यक्षात रक्‍कम परत देण्‍याकरीता रोख रक्‍कम, धनादेश किंवा धनाकर्ष दिल्‍याचे दस्‍तऐवज वा कथन वि.प.ने केलेले नाही. केवळ कायदेशीर नोटीसला उत्‍तर देतांना व मंचामार्फत तक्रारीची नोटीस मिळाल्‍यावर वि.प.ने तक्रारकर्तीच्‍या विक्रीपत्राच्‍या  मागणीवर तांत्रिक कारणास्‍तव ते विक्रीपत्र करुन देऊ शकत नाही ही अडचण कळविलेली आहे. यापूर्वी दि.25.02.2011 पासून कधीही तक्रारकर्तीला वि.प.ने पत्र किंवा सुचना देऊन विक्रीपत्र करण्‍यास असमर्थ असल्‍याची बाब कळविली नव्‍हती. वि.प.ची सदर कृती सेवेतील त्रुटि व निष्‍काळजीपणा दर्शविते.

8.               वि.प.ने तक्रारकर्तीला कायदेशीर नोटीसला दिलेल्‍या उत्‍तरात म्‍हणजे दि.13.07.2017 रोजी ते विक्रीपत्र करण्‍यास असमर्थ असल्‍याबाबत कळविले. तांत्रिक अडचणी बद्दल कुठलेही स्‍पष्‍टीकरण वि.प.ने त्‍याच्‍या लेखी उत्‍तरात स्‍पष्‍टपणे नमूद केलेले नाही. त्‍यामुळे वि.प.ला विक्रीपत्र करुन देण्‍यास काय अडचण होती ही बाब अनुत्‍तरीत आहे. तब्‍बल 7 वर्ष प्‍लॉट खरेदीदाराकडून किंमत घेऊन, खरेदीदाराने त्‍याबद्दल विचारणा केल्यानंतर देखील पैसे परत न करणे ही वि.प.ने आचरलेली अनुचित व्‍यापारी प्रथा असल्याचे आणि त्यामुळे तक्रारकर्तीची सदर तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र आहे असे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

9.               वि.प.ला जेव्‍हा माहिती होती की, ते प्‍लॉटचे विक्रीपत्र करुन देऊ शकत नाही. तेव्‍हाच त्‍यांनी सदर बाब प्‍लॉट खरेदीदारांच्‍या लक्षात आणून देऊन त्‍यांची स्विकारलेली रक्‍कम व्‍याजासह किंवा सद्य स्थितीत प्‍लॉटच्‍या असलेल्‍या किंमतीच्‍या दराने परत करणे क्रमप्राप्‍त होते. परंतू तक्रारकर्तीने मंचात तक्रार दाखल करेपर्यंत व नंतरही वि.प.ने सदर रक्‍कम परत केलेली नाही किंवा उभय पक्षांमध्‍ये काही समझोता होऊन तक्रारकर्तीचे नुकसान होऊ नये म्‍हणून त्‍यांच्‍या अखत्‍यारीत असलेल्‍या इतर लेआऊटमध्‍ये प्‍लॉट द्यावयास पाहिजे होता. तसेही वि.प.ने केल्‍याचे कुठल्‍याही दस्‍तऐवजांवरुन दिसून येत नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्तीचे घर बांधण्‍याचे स्‍वप्‍न हे अपूर्ण राहीले. सध्‍याच्‍या परिस्थितीमध्‍ये नागपुर नजीकच्या प्‍लॉटचे दर दिवसेंदिवस वाढत आहेत. त्‍यामुळे तक्रारकर्तीचे आर्थिक नुकसानही झालेले आहे. पर्यायाने मानसिक व शारिरीक त्रासही तक्रारकर्तीला सहन करावा लागला. तसेच तक्रारकर्ती ही दोन्‍ही प्‍लॉटच्‍या वैधानिक व कायदेशीर अधिकारापासून वंचित राहीली. सदर आर्थिक, मानसिक व शारिरीक नुकसानाची भरपाई वि.प.कडून  मिळण्‍यास तक्रारकर्ती पात्र असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.   

10.              मंचाचे मते वि.प.ने तांत्रिक अडचण स्‍पष्‍ट न केल्‍याने एकतर प्‍लॉट क्र. 25 व 26 चे विक्रीपत्र करुन द्यावे किंवा तक्रारकर्तीने वि.प.ला दिलेली रक्‍कम रु.2,99,460/- ही शेवटच्‍या रकमेचा हप्‍ता दिल्‍याच्‍या दि.15.07.2016 पासून प्रत्‍यक्ष रकमेच्‍या अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे. 15 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी असा आदेश देणे न्‍यायोचित होईल. तसेच वि.प.ने तक्रारकर्तीला प्‍लॉटची विक्रीपत्र करुन न देण्‍याबाबत कुठलीही पावले न उचलल्‍याने तिला वि.प.ला कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागले व शेवटी मंचासमोर तक्रार दाखल करावी लागली, त्‍यामुळे तक्रारकर्ती सदर कार्यवाहीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे. वि.प.संस्‍था ही एक भागीदारी फर्म आहे, त्यामुळे या फर्ममधील सर्व भागीदार हे सेवेतील निष्‍काळजीपणाकरीता व सेवेती त्रुटीबाबत सारखेच जबाबदार आहेत. 

                 उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन मंच सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.   

• आ दे श –

      तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

1 )         वि.प.क्र. 1 ते 3 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्तीला मौजा विहिरगाव, नागपूर ग्रामिण, प.ह.क्र. 37, ख.क्र. 163 येथील लेआऊटमधील प्‍लॉट क्र. 25 हा 985.32 चौ.फु. व प्‍लॉट क्र. 26 हा 985.32 चौ.फु.चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन ताबा द्यावा. विक्रीपत्राचा खर्च तक्रारकर्तीने सोसावा.

                              किंवा                                    कायदेशिर व तांत्रिक बाबींमुळे वरील आदेशाचे पालन शक्‍य नसल्‍यास, वि.प.क्र. 1 ते 3 ने वरील व्यवहार प्रकरणी शासन निर्धारित आजच्या बाजारभावाने येणारी रक्‍कम अथवा तक्रारकर्तीकडून घेतलेली रु.2,99,460/- ही रक्कम शेवटचा भुगतान केल्‍याचा दि. 15.07.2016 पासून रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.15% व्याजासह मिळून येणारी रक्‍कम, या दोन्ही मधील जास्त असलेली रक्कम तक्रारकर्तीस परत करावी.

2)    वि.प.क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्तीला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.20,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.10,000/- द्यावे.

3)    वरील आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 ते 3 ने संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसात करावी अन्यथा वि.प. ग्रा.सं.कायद्याच्या कलम 25/27 मधील तरतुदींनुसार कारवाईस पात्र राहतील.

4)    वरील आदेशाची मुदतीत अंमलबजावणी न केल्यास त्‍यानंतर वरील देय रकमे व्‍यतिरिक्‍त दंडात्मक नुकसान भरपाईपोटी (Punitive damages) पुढील कालावधीसाठी विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्तीला रुपये 50/- प्रती दिवस प्रत्‍यक्ष अदायगी पर्यंत द्यावेत.

5)    आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.