श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्त्‍याने  सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 35 अन्‍वये दाखल केलेली  आहे. वि.प.क्र. 2 चे विकासक रीटॉक्‍स बिल्‍डर्स अँड डेव्‍हलपर्स आहेत. नागपूर मिहान येथे ‘’फर्स्‍ट सिटी’’ निवासी टाऊनशिपमध्‍ये वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने नोंदणी केलेल्‍या सदनिकेचे बांधकाम नियोजित कालावधीत न केल्‍याने व विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने सेवेतील त्रुटीबाबत सदर तक्रार आयोगासमोर सादर केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.चे विकास‍क रीटॉक्‍स बिल्‍डर्स अँड डेव्‍हलपर्स यांचेशी  मौजा खापरी (रेल्‍वे), ता.जि.नागपूर मीहान फर्स्‍ट सिटी प्रकल्‍पातील 17 मजली,  ‘’Symphony -1’’ बांधकाम योजनेतील सदनिका क्र. D-701 सातव्‍या माळयावरील, 906 चौ.फु.ची घेण्‍याचे ठ‍रविले. तक्रारकर्त्‍याने रु.3,18,500/- नोंदणी रक्‍कम दि.05.11.2007 रोजी वि.प.ला दिले. त्‍याबाबत वि.प.ने त्‍याला पावती निर्गमित केली. तक्रारकर्त्‍याने याकरीता दि.30.06.2008 रोजी रु.30,50,000/- चे गृहकर्ज बँकेकडून घेतले. तक्रारकर्ता, बँक आणि वि.प.क्र. 2 यांचेमध्‍ये त्रिपक्षीय करार करण्‍यात आला. रीटॉक्‍स बिल्‍डर्सने दि.03.07.2008 च्‍या पत्रानुसार त्‍याला आवंटन पत्र अटी व शर्तीसह दिले. तक्रारकर्त्‍याने आवंटन पत्रातील अटी व शर्तीनुसार  रक्‍कम वि.प.ला दिलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याने दि.05.11.2007 ते 03.03.2011 पर्यंत रु.23,95,675/- इतकी रक्‍कम वि.प.ला दिली. वि.प.ने दि.03.03.2011 रोजी तक्रारकर्त्‍याला अॅग्रीमेंट फोर लीज नोंदणी करुन दिला. परंतु पुढे रीटॉक्‍स बिल्‍डर्सने ठराविक कालावधीत बांधकाम पूर्ण न केल्‍याने वि.प.ने त्‍यांचेसोबतचा करार रद्द केला.  पुढे वि.प.क्र. 2 यांनी नविन डेव्‍हलपर नेमला नाही. तसेच रीटॉक्‍स बिल्‍डर्सने स्‍वतःचे नाव बदलवून चौरंगी बिल्‍डर्स अँड डेव्‍हलपर्स केले. दि.08.01.2016 चे जाहिर लिलावाद्वारे विजा बँकेने SARFAESI ACT 2002 फर्स्‍ट सिटीची सर्व मालमत्‍ता लिलावात काढली. यावर फस्‍ट सिटी फ्लॅट ओनर्स वेलफेयर असोशिएशन सोबत उच्‍च न्‍यायालयात रीट याचिका दाखल करुन गृह प्रकल्‍पाचे बांधकाम सुरु करुन सदनिका धारकांना ताबा द्यावा अशी मागणी केली. त्‍यामुळे वि.प.क्र. 2 यांनी रीटॉक्‍स बिल्‍डर्स/चौरंगी बिल्‍डर्स यांचे निष्‍कासन मागे घेऊन गृह प्रकल्‍पाचे बंद असलेले बांधकाम चालू करुन खरेदीदाराना ताबा देण्‍यासाठी नागपूर इंटिग्रेटेड टाऊन प्रा.लि. बनविली आणि वि.प.क्र. 2 व चौरंगी बिल्‍डर्समध्‍ये तसा करार दि.30.06.2017 रोजी करण्‍यात आला. रीट याचिकेमध्‍ये वि.प.क्र. 1 ने डिसेंबर 2019 पर्यंत बांधकाम पूर्ण करुन ताबा देऊ असे प्रतिज्ञापत्र दाखल केले. त्‍यानुसार उच्‍च न्‍यायालयाने दि.20.06.2018 ‘’Symphony -1’’ या इमारतीचे बांधकाम डिसेंबर 2019 पर्यंत पूर्ण करुन सदनिका धारकांना ताबा देण्‍यात यावा असा आदेश दिला. वि.प.क्र. 1 यांनी तक्रारकर्त्‍याला ‘’Symphony -1’’ चे बांधकाम पूर्ण झाले आणि ऑक्‍युपेंसी सर्टिफिकेट मिळाल्‍याचे कळविले आणि ताबा घेण्‍यासाठी वि.प.क्र. 1 व चौरंगी बिल्‍डर्स यांचेकरीता नो ड्युज नो क्‍लेम सर्टिफिकेट द्यावे, वि.प.क्र. 1 सोबत तक्रारकर्त्‍यांनी नविन करारनामा करुन उर्वरित रक्‍कम द्यावी. तक्रारकर्त्‍याने सदर अटी या बेकायदेशीर असल्‍याचे वि.प.क्र. 1 ला कळविले असता त्‍यांनी त्‍याबाबत उत्‍तरही दिले नाही. अशाच प्रकारचे पत्र वारंवार वि.प.क्र.1 ने तक्रारकर्त्‍याला पाठविले आणि तक्रारकर्त्‍याने त्‍यांना योग्‍यप्रकारे उत्‍तरे दिली आणि लीज डीड करुन देण्‍याची मागणी केली. तक्रारकर्त्‍याचे मते सदनिकेचा कारपेट एरिया 906 चौ.फु. असतांना रु.2125/- प्रती चौ.फु.प्रमाणे रु.19,25,250/- किंमत ठरते. त्‍यामुळे रु.4,05,425/- अतिरिक्‍त घेण्‍यात आले आहे. तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन विवादित सदनिकेचा ताबा द्यावा, अद्याप ताबा न मिळाल्‍याने दि.03.10.2010 पासून विलंबाचे कालावधीकरीता 18 टक्‍के व्‍याज मिळावे, अतिरिक्‍त घेतलेली रक्‍कम रु.4,05,425/- ही 18 टक्‍के व्‍याज दराने परत करावी, शारिरीक व मानसिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 व 2 वर बजावण्‍यात आली असता वि.प.क्र. 1 ने तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल केले. वि.प.क्र. 2 ला नोटीसची बजावणी होऊनसुध्‍दा ते आयोगासमोर हजर न झाल्‍याने आयोगाने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला.

4.               वि.प.क्र. 1 ने त्‍यांचे लेखी उत्‍तरामध्‍ये काही प्राथमिक आक्षेप उपस्थित केले. तक्रारीतील सर्व वाद हे मा. उच्‍च न्‍यायालय, नागपूर यांचेकडे दाखल असलेल्‍या रीट याचिकेमधील वादासारखेच आहे. सदर रीट ही फर्स्‍ट सिटी ओनर्स वेलफेयर असोशिएशन आणि रसिक फुलझेले यांनी महाराष्‍ट्र एयरपोर्ट डेव्‍हलपमेंट कंपनी (MADC) विरुध्‍द दाखल केली होती. सदर प्रकरणामध्‍ये 20 जून, 2018 मध्‍ये आदेश पारित करण्‍यात आला, त्‍यानंतर तक्रारकर्ता व इतर अर्जदार यांनी या आदेशाला आव्‍हान दिले नाही आणि आता त्‍याबाबत वाद उप‍स्थित करुन अतिरिक्‍त रक्‍कम उकळण्‍याकरीता सदर तक्रार दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीमध्‍ये कायद्याचा चुकीचा अर्थ लावून वि.प.ला त्रास देण्‍याकरीता दाखल केलेली आहे. वि.प.च्‍या मते रीट पीटीशन गुणवत्‍तेवर निकाली काढली असल्‍याने परत त्‍याचबाबत वाद तक्रारकर्ता निर्माण करु शकत नसल्‍याने सदर तक्रार ही बेकायदेशीर आहे. त्‍यामुळे ती खारिज होण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे वि.प.चे मत आहे. तक्रारकर्त्‍याला मा. उच्‍च न्‍यायालयाच्‍या आदेशाची माहिती होती आणि तो सतत वि.प.क्र. 1 च्‍या संपर्कात होता. परंतू त्‍याने परिस्थितीसोबत समझोता करण्‍याचा नकार देऊन ही तक्रार पैसे मिळविण्‍याच्‍या लालसेपायी दाखल केलेली आहे. आतापर्यंत 178 सदनिकाधारकांच्‍या ताब्‍यात सदनिका आहेत. तक्रारकर्त्‍याने रीटॉक्‍स बिल्‍डर्सला रकमा दिलेल्‍या आहेत. वि.प.क्र. 1 ने आता विकासक म्‍हणून प्रवेश केला आहे. जुन्‍या ग्राहकांना जर लीज करावयाची असेल तर वि.प.क्र. 1 सोबत नविन करार करावयाचे नमूद होते.  वि.प.क्र. 1 सोबत तक्रारकर्त्‍याने रीटॉक्‍स/चौरंगी बिल्‍डर्स सोबत सर्व करार रद्द करुन वि.प.क्र. 1 सोबत नविन करार करुन फ्रेश अलॉटमेंट लेटर घेऊन सर्व आवश्‍यक दस्‍तऐवज, पूर्वीच्‍या विकासकासोबत कबूल केलेले कोणतेही अतिरिक्‍त देय सोडून सरळ वि.प.क्र. 1 सोबत नोंदणी केले आहे. मा. उच्‍च न्‍यायालयामध्‍ये दि.04.05.2018 ला दाखल केलेल्‍या निवेदनामध्‍ये त्‍यांनी जुन्‍या ग्राहकांना लीज अॅग्रीमेंट आणि खरेदी करावयाची असेल तर नो ड्युज कम नो क्‍लेमस् लेटर आणावयाचे होते. इतर सदनिका धारकांनी रीटॉक्‍स बिल्‍डर्ससोबत सर्व करार रद्द करुन विप.क्र. 1 सोबत नविन करार, आवश्‍यक शुल्‍क देऊन आणि लीज करुन घेऊन सदनिकेचा ताबा घेतला आहे. तक्रारकर्ता सुध्‍दा तसे करु शकतो असे वि.प.क्र. 1 चे महणणे आहे. वि.प.क्र. 1 ने त्‍यांचे परिच्‍छेदनिहाय उत्‍तरामध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने सदनिका नोंदणी केल्‍याचे व त्‍यावर गृहकर्ज घेतल्‍याची बाब मान्‍य केली आहे. इतर सर्व बाबी या अभिलेखाचा भाग असल्‍याचे नमूद केले आहे. तसेच वि.प.ने कुठलीही सेवेत त्रुटी केलेली नसून तक्रार खारीज करण्‍याची मागणी केलेली आहे.

5.               तक्रारकर्त्याने प्रतिउत्तर दाखल करून मा उच्च न्यायालयातील प्रकरण संपूर्ण प्रकल्पाची मालमत्ता लिलावात निघण्यापासून वाचविणे व थांबलेला प्रकल्प सुरू करून सर्वांना ठराविक कालावधीत ताबा मिळण्यासाठी असल्याचे व प्रस्तुत तक्रारीतील मागण्या भिन्न असल्याचे नमूद केले. तक्रारकर्त्याचे करार आधीच्या बिल्डर रेटोक्स बिल्डर्स अँड डेवलपर्स व वि.प.क्र.2 मधील करार अजूनही वैध व अबाधित असून त्यानुसार असलेली जबाबदारी वि.प.क्र.1 वर बंधनकारक असल्याचे नमूद केले. तक्रारीतील निवेदनाचा पुनरुच्चार करीत तक्रार मंजूर करण्याची मागणी केली.

6.               सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने   तक्रारकर्त्‍याचा व वि.प.क्र. 1 चा तोंडी युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकिलांमार्फत ऐकला व दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित मुद्दे आणि त्‍यावरील कारणमिमांसा खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                 मुद्दे                                   उत्‍तर

1.   तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                होय.

2.   तक्रार ग्रा.सं.कायद्यानुसार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक              मर्यादेत आहे काय ?                                    होय.

3.   तक्रारकर्ता कुठला आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?       अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष – 

7.               मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने दस्‍तऐवज क्र. 1 वर वि.प.ने ‘’फर्स्‍ट सिटी’’ ची जाहिरातीची प्रत सादर केलेली आहे. सदर जाहिरातीचे अवलोकन केले असता वि.प. विविध सुविधा जसे की, स्विमिंग पूल,टॉडलर्स पूल, जिमनॅशियम, हेल्‍थ स्‍पा, इंडोर गेम्‍स, टेबल टेनिस, बँडमिंटन व बॉस्‍केटबॉल कोर्ट, टेनिस व स्‍क्वॅश कोर्ट, चिल्‍ड्रेंस प्‍ले एरीया, रेस्‍टारंट आणि पार्टी एरीया इ.सेवा पुरविणार असल्‍याचे दिसून येते. तसेच पृ. क्र. 41 ते 71 वरुन तक्रारकर्ता आणि वि.प.क्र. 2 व रीटॉक्‍स बिल्‍डर्स यांच्‍यामध्‍ये दि.03.03.2011 रोजी लीजबाबत करार झाल्‍याची प्रत दाखल केलेली आहे. तसेच त्‍याला वि.प.ने आवंटन पत्रावरुन ’Symphony -1’’ बांधकाम योजनेतील सदनिका क्र. D-701 सातव्‍या माळयावरील आवंटित केल्‍याचे दिसून येते. आवंटन पत्रावरुन वि.प.हा महाराष्‍ट्र एयरपोर्ट डेव्‍हलपमेंट कंपनीची जमीन विकसित करुन त्‍यावर बांधकाम,विक्री व वितरित करण्‍याची सेवा त्‍यांना देणार होता.वि.प.च्‍या MADC सोबत झालेल्‍या करारानुसार सदर जमिनीवर उभारण्‍यात येणा-या बांधकाम योजनेचे सर्व हक्‍क आणि बांधकामा योजनेतील सदनिका विक्रीकरणाबाबतचे सर्व अधिकार वि.प.कडे होते आणि तशी पॉवर ऑफ अटर्नी वि.प.ला दिली होती,म्‍हणून वि.प.सदनिका विक्री करण्‍याकरीता करार करीत होता. त्‍यामुळे तक्रारकर्ता व वि.प. यांच्‍यामध्‍ये ग्राहक आणि सेवा पुरवठादार असे संबंध असल्याचे स्पष्ट होते.

8.               मुद्दा क्र. 2 –  वि.प./पूर्वीचे विकासक यांनी तक्रारकर्त्‍याकडून संपूर्ण सदनिकेची किंमत स्विकारुन फक्‍त त्‍याला आवंटनपत्र आणि लीजबाबत करार करुन दिलेला आहे. आवंटन पत्रानुसार 03.07.2008 पासून 30 महिन्‍यांमध्‍ये ताबा देण्‍याचे नमूद करण्‍यात आले आहे. पुढे विकासकाबाबत वाद उत्‍पन्‍न झाल्‍याने दोन वर्षाचे कालावधीत बांधकाम पूर्ण झाले नाही.  सदनिका धारकांना ताबा देण्‍याकरीता वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी डिसेंबर 2019 पर्यंत बांधकाम पूर्ण करुन ताबा देण्‍याची जबाबदारी स्विकारलेली आहे. त्‍यानुसार 27.12.2019 रोजी वि.प.क्र. 1 यांनी ऑक्‍युपेंसी सर्टिफिकेट मिळाल्‍याचे कळवून नविन करारनामा करुन उर्वरित रकमेची मागणी केली व वि.प.क्र.1 आणि चौरंगी बिल्‍डर्स या दोघांकरीता नो ड्युज कम नो क्‍लेमस् सर्टिफिकेट द्यावे अशी मागणी केली आणि विक्रीपत्र/लीज डीड करुन दिले नाही, त्यामुळे तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण सतत घडत असल्याचे (Continuous cause of action)  आयोगाचे मत आहे. मा. राष्ट्रीय आयोगाच्या “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC).” या प्रकरणात दिलेल्या निवाड्यावर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे फार्मलँड/भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. वि.प.चा विवादीत प्रकल्प आयोगाचे अधिकार क्षेत्रात असल्‍याने आणि वादाचे कारण हे आयोगाचे सिमेत असल्‍याने, तसेच तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्‍याचे दिसून येत असल्‍याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

9.               मुद्दा क्र. 3 – वि.प.क्र.2, रीटॉक्‍स बिल्‍डर्स आणि तक्रारकर्ता यांच्‍यामध्‍ये नोंदणीकृत करार 03.03.2011 रोजी करण्‍यात आला असून त्‍यामध्‍ये सदनिकेची किंमत/लीज प्रीमीयम रु.27,07,250/- असून SCHEDULE-III मध्‍ये नमूद केल्‍याप्रमाणे इतर शुल्काची रक्कम जोडून एकूण रु 29,57,381/- देय असल्याचे नमूद केले आहे. सदर नोंदणीकृत विक्रीच्या करारनाम्यावर तक्रारकर्त्याची स्वाक्षरी उपलब्ध आहे त्यामुळे त्यात नमूद अटी व शुल्क याबाबत तक्रारकर्त्यास पूर्ण माहिती असल्याचे स्पष्ट होते. मा. उच्च न्यायालयाने सिविल रिट पिटिशन क्रं 1040/2016 मध्ये दि 20.06.2018 रोजी पारित केलेल्या आदेशाचे अवलोकन केले असता तक्रारकर्त्याच्या वकिलांनी वि.प.क्र.5 (सध्याचे वि.प.क्र.1) यांनी लेखी उत्तरातील परिच्छेद क्रं 15 मध्ये दिलेले निवेदन मान्य करीत तक्रारकर्त्याच्या तक्रारीचे निराकरण (grievance redressed) झाल्याबद्दल नमूद केल्याचे दिसते व वि.प.क्र.5 (सध्याचे वि.प.क्र.1) यांनी विवादीत प्रकल्पातील ‘Symphony –I व II’ बांधकाम डिसेंबर 2019 पर्यन्त पूर्ण करून ताबा घेण्यास उत्सुक असलेल्या तक्रारकर्त्यास ताबा देणार असल्याचे नमूद केल्याचे दिसते. मा उच्च न्यायालयाने उभय पक्षाचे निवेदन मान्य करीत दि 20.06.2018 रोजीच्या आदेशद्वारे रिट पिटिशन निकाली काढल्याचे दिसते.

10.        वि.प.नुसार तक्रारकर्त्याचा समावेश असलेली रीट पीटीशन गुणवत्‍तेवर निकाली काढली असल्‍याने परत त्‍याचबाबत वाद तक्रारकर्ता निर्माण करु शकत नसल्‍याने सदर तक्रार खारीज करणे आवश्यक आहे. मा सर्वोच्च न्यायालयाच्या “Gulab Chhotalal Parikh Vs State of Gujrat, 1965 AIR(SC) 1153” या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत मा उच्च न्यायालयाने प्रकरणात आदेश दिल्याचे नमूद करीत सिविल प्रोसीजर कोड 1908 कलम 11 नुसार, ‘प्राड्न्याय’ तत्वानुसार (Res Judicata) प्रस्तुत प्रकरण खारीज करण्याची आग्रही मागणी केली. मा उच्च न्यायालयाने दि 20.06.2018 रोजी 4 वर्षापूर्वी पारित केलेल्या आदेशास तक्रारकर्त्याने मा सर्वोच्च न्यायालयात आव्हान दिले नसल्याचे नमूद करीत मा. उच्च न्यायालयाने आदेश पारित करताना विचारात घेतलेले मुद्दे पुन्हा या आयोगासमोर उपस्थित करण्याची परवानगी दिली जाऊ शकत नसल्याचे वि.प.क्र.1 ने निवेदन दिले. मा. उच्च न्यायालयाने दिलेल्या आदेशाच्या अंमलबजावणीमध्ये उभय पक्षात (सदनिकेचा ताबा व नवीन विकासकासोबत पुन्हा करावयाची लीज डीड) वाद उत्पन्न झाल्यामुळे तक्रारकर्त्याने मा. उच्च न्यायालयात अवमान याचिका क्रं CP/4/2020 दि 12.12.2019 रोजी  दाखल केल्याचे व सदर अवमान याचिका आजतागायत प्रलंबित असल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने दाखल केलेल्या अवमान याचिकेचे अवलोकन केले असता त्यातील परिच्छेद 6 ते 10 मधील निवेदन व प्रस्तुत तक्रारीत उपस्थित केलेले मुद्दे/मागणी यामध्ये समानता/थेट संबंध असल्याचे स्पष्ट होते त्यामुळे वि.प.क्र.1 च्या निवेदनात काही प्रमाणात तथ्य असल्याचे आयोगाचे मत आहे. सबब, संपूर्ण वस्तुस्थितीचा विचार करता मा. उच्च न्यायालयासमोर अवमान याचिका प्रलंबित असताना या आयोगाच्या अधिकार मर्यादा लक्षात घेता सद्यस्थितीत तक्रारीत उपस्थित/मागणी केलेल्या मुद्याबाबत गुणवत्तेनुसार (Merits) ऊहापोह करणे अथवा निरीक्षणे नोंदविणे योग्य नसल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. सबब, प्रस्तुत तक्रार सद्यस्थितीत खारीज करण्याचे आदेश न्यायोचित असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

11.        दाखल दस्‍तऐवज व उपरोक्‍त निष्‍कर्ष यावरुन आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आ दे श –

1)   मा. उच्च न्यायालयासमोर अवमान याचिका प्रलंबित असल्यामुळे तक्रारकर्त्‍याची तक्रार खारीज करण्यात येते.

2)   खर्चाबद्दल  कुठलेही आदेश नाहीत.

3)   आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.