श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्यव यांचे आदेशांन्वलये. 

 

1. तक्रारकर्त्याशने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्व5ये वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्याेकरीता रक्कूम घेऊन विक्रीपत्र करुन न दिल्या ने व दिलेली रक्कडम परत न केल्याणने दाखल केलेली आहे. वि.प.क्र. 1 मे. पवनसुत रीएल ईस्टेकट अँड लँड डेव्हवलपर्स ही जमिनी खरेदी विक्रीचा, ती विकसित करण्यापचा व त्याावर भुखंड पाडून ते ग्राहकांना विकण्यासचा व्यीवसाय करणारी कंपनी असून त्या चे प्रोप्रायटर संतोष कोंडबाजी बुरेवार होते व त्यां चे निधन झाल्या्ने त्यांकची कायदेशीर वारस पत्नीव श्रीमती ज्ञानदेवी उर्फ संतोष बुर्रेवार वि.प.क्र. 3 आणि वि.प.क्र. 2 त्यांेचे सख्ये भाऊ सुरेश कोंडबाजी बुर्रेवार सदर व्युवसाय पाहत आहे.  

 

 

2. तक्रारकर्त्या ची तक्रार अशी आहे की, त्यांदनी वि.प.कडून मौजा-देवळी गुजर, ता.उमरेड, जि.नागपूर, प.ह.क्र.75, ख. क्र. 15/16 मधील भुखंड क्र. 59 एकूण क्षेत्रफळ 1694.5 चौ.फु.चे एकूण किंमत रु.1,35,560/- मध्ये  विकत घेण्‍याचा करार बयाना  रु.20,000/- रोख देऊन दि.08.03.2007 रोजी केला. सदर बयानाप्रमाणे उर्वरित रक्काम ही हप्तेावारीने द्यावयाची होती व तक्रारकर्त्याचने वि.प.ला वेळोवेळी एकूण रु.1,16,000/- दिले. तक्रारकर्ता उर्वरित रक्क.म वि.प.ला देण्यादकरीता त्याेच्या  कार्यालयात गेला असता कार्यालय बंद आढळून आले. वि.प.ला विक्रीपत्र नोंदवून देण्या.करीता विचारणा केल्यासवर त्यादने कुठलीही माहिती दिली नाही व विक्रीपत्र नोंदविण्यादकरीता टाळाटाळ केली. तक्रारकर्त्यााने चौकशी केल्याीवर त्यानला असे कळले की, उभय पक्षांमध्ये  ज्याल जमिनीच्या‍ विक्रीबाबत व्यववहार झाला होता ती जमिन मुळात वि.प.च्याे नावावर नव्ह्ती आणि त्याल जमिनीची कुठलीही कागदपत्रे वि.प.कडे नव्हाती. तक्रारकर्त्या ला त्याेची फसवणूक झाल्यायचे लक्षात आल्याीवर त्यााने पोलीस स्टेहशनला रीतसर तक्रार केली. तक्रारकर्त्याेने रक्कूम परत मिळण्याआकरीता वारंवार वि.प.च्या‍ कार्यालयाला भेट दिली व रक्कनम परत मागितली. परंतू वि.प.ने त्या ला कुठलीही दाद दिली नाही, म्हभणून तक्रारकर्त्या ने सदर तक्रार मंचासमोर दाखल करुन दिलेली रक्केम रु.1,16,000/- व्याहजासह परत मिळावी, मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाबाबत भरपाई मिळावी अशा मागण्या, केलेल्याक आहेत. 

 

3. सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 3 यांना नोटीस पाठविली असता त्यांथनी घेण्याटर नकार दिल्यादने व वि.प.क्र. 1 ते 3 मंचासमोर हजर न झाल्याळने त्यांथचेविरुध्दट एकतर्फी कारवाई चालविण्या चा आदेश पारित करण्याूत आला.

 

4. मंचाने तक्रारकर्त्या‍चे वकीलांचा युक्तीयवाद ऐकला. मंचाने तक्रारीत दाखल दस्तंऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्कतर्ष खालीलप्रमाणे. 

 

 

 

- नि ष्क  र्ष – 

 

5. तक्रारकर्त्या ने दि.08.03.2007 रोजी करण्याात आलेल्याी इसार पत्र व बयाना पत्र याचे अवलोकन केले असता उभय पक्षामध्येे मौजा-देवळी गुजर, ता.उमरेड, जि.नागपूर, प.ह.क्र.75, ख. क्र. 15/16 मधील भुखंड क्र. 59 एकूण क्षेत्रफळ 1694.5 चौ.फु.चे एकूण किंमत रु.1,35,500/- मध्ये  विकत घेण्यारचा करार झाल्यांचे दिसून येते. सदर दस्त.ऐवजांवर वि.प.च्या1 प्रोप्रायटरची स्वाेक्षरी असून त्याेवर फर्मचा शिक्कार आहे. वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग' करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे सिद्ध होते. वि.प.ने शेत जमिनीचा व्यवहार केल्याने सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, अकृषक करण्याची जबाबदारी वि.प.ची असल्याचे स्पष्ट होते. बयानापत्र तरतुदींनुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, अकृषक करण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्वीकारल्याचे दिसते. सदर दस्तसऐवजावरुन वि.प.चा तक्रारकर्ता ग्राहक असल्या.चे दिसून येते. त्यामुळे वि.प. ची सेवा पुरवठादार(Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्या मध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्या्ने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्यायने कालमर्यादा याबाबत कुठलाही वाद नसल्याचे मंचाचे मत आहे. सदर तक्रार मंचासमोर चालविण्याायोग्यह असल्यायचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

 

6. तक्रारकर्त्या्ने वि.प.ला दि.04.06.2012 पर्यंत रकमा दिल्यानचे दिसून येते. तसेच सदर रकमा या हप्याया  प्रमाणे देण्या.त आलेल्या  आहेत. इसार पत्राचे अवलोकन केले असता त्याकवर विक्रीपत्र नोंदवून देण्याचची मुदत ही 08.03.2007 ते 08.03.2009 अशी दर्शविण्यातत आलेली आहे. सदर प्रकरणात दाखल पावत्यांहच्याआ प्रतींचे मंचाने अवलोकन केले असता वि.प.ला भुखंडाच्याो किमतीबाबत रु.1,16,000/- दिल्या चे पावत्यांावरुन व किस्त  पुस्तिकेवरुन दिसून येते. याचाच अर्थ, तक्रारकर्त्यााने जवळ-पास 85% रक्क म वि.प.ला दिलेली आहे आणि उर्वरित रक्कभम देण्याथस तो वि.प.च्याय कार्यालयात गेला असता कार्यालय बंद असल्यारचे त्याचच्या  निदर्शनास आले. तक्रारकर्त्‍याचे सदर कथन मान्यल करण्यालयोग्यर आहे कारण एकूण किंमतीबाबत 85% रक्कतम दिल्यालवर उर्वरित रकमेकरीता विक्रीपत्र नोंदणी भुखंड खरेदीदार थांबणार नाही. वि.प. ग्राहकास द्यावयाच्या‍ सेवेत अक्षम्यर निष्कापळजीपणा करीत होता यावरुन दिसून येते. मा.राष्ट्री य आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

 

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

 

प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ला लेआऊटसाठी, ‘एनएटीपी (NATP)’, मंजूरी मिळाली असल्याबद्दल कोणतेही दस्तऐवज मंचासमोर दाखल नाहीत. त्यामुळे तक्रारकर्त्याTला 85% रक्कयम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. मंचाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्हनता तर तसे त्याहने तक्रारकर्त्याला त्या5ची अडचण कळवून त्यां चेकडून स्विकारलेली रक्कशम ही व्यााजासह परत करणे आवश्याक होते पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते.

 

7. तक्रारकर्त्याीचे म्हैणणे आहे की, त्यापला सदर विवादित जमिन ही वि.प.च्याक नावावर नसल्यारचे माहित झाल्याशने त्याकने मंचासमोर तक्रार व पोलिस स्टेदशनला तक्रार केली. वि.प.ने मात्र मंचासमोर येऊन सदर बाब नाकारलेली नाही. याचाच अर्थ वि.प.च्याक नावावर विवादित जमिन नव्ह.ती. तरीही वि.प.ने तक्रारकर्त्या.सोबत विक्रीचा करारनामा करुन त्यावबाबत रक्कहम प्राप्तं केलेली आहे. वि.प.ची सदर कृती ही अनुचित व्यारपार प्रथेचा अवलंब करणारी आहे आणि वि.प.ने अवैधरीत्या  रक्कचम भुखंडाच्याि नावावर घेऊन तक्रारकर्त्याआची फसवणूक केलेली आहे. तक्रारकर्त्याची तक्रार मंचात दाखल झाल्या‍नंतर मंचातर्फे नोटीस पाठवून देखील वि.प. मंचासमोर उपस्थित झाला नाही अथवा तक्रारीस व दस्ततऐवजांना समर्पक उत्तूर देऊन ते खोडून काढलेले नाही. त्या मुळे वि.प.ला या सर्व बाबी मान्यर असाव्यास असा त्यालतून अर्थ निघतो. तक्रारकर्त्याझची तक्रार दाद मिळण्यादस पात्र असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

 

8. मा.राष्ट्री य आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्याह निवाड्यानुसार ज्याा प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्यावला जमा केलेली रक्किम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्याीसाठी जास्तर व्याेजदर मंजुर करण्यारचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, मा.राज्य  ग्राहक आयोग, महाराष्ट्र  राज्य , सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेला निवाड्यामधील नुकसानभरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त  ठेवण्यात येते. “Gurukripa Housing Agency – Versus- Ravindra s/o. Shamraoji Kale, First Appeal  No. A/09/703, Judgment Dated 04/01/2018.”. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्याmचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता मंचाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्या ला त्याsने अदा केलेली रक्कचम दंडात्मक व्यावजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्या‍योचित व वैध राहील. 

 

9. वि.प.ने तक्रारकर्त्यावची रक्कहम सन 2007 पासून स्व तःजवळ ठेवून आपल्याा व्यीवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्याहला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्या.मुळे वि.प.च्याव अशा वागण्या ने तक्रारकर्त्या्ला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच मंचासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. तक्रारकर्ता मानसिक व शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्यारस पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे. 

 

उपरोक्तम निष्कार्षावरुन  मंच सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे. 

 

 

 

 

- आ दे श –

 

1. तक्रारकर्त्यायची तक्रार अंशतः मंजूर करण्याणत येत असून वि.प.क्र. 1 ते 3 ला आदेश देण्यातत येतो की, त्यासने तक्रारकर्त्यादला रु.1,16,000/- ही रक्कमम दि.04.06.2012 पासून तर रकमेच्याा अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18%  व्या जासह परत करावी. 

 

2. वि.प.क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्यालला शारिरीक, मानसिक, आर्थिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत  रु.10,000/- व तक्रारीच्याक खर्चादाखल रु.5,000/- द्यावे. 

 

 

3. वि.प.क्र. 1 ते 3 ने आदेशाची पुर्तता संयुक्तशपणे किंवा पृथ्थ कपणे निकालपत्राची प्रत प्राप्तब झाल्या.पासून 30 दिवसाचे आत करावी.

 

4. आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्य3 पुरविण्या त यावी.