श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्य यांचे आदेशांन्वये.
1. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार त्याला वि.प.ने विला क्र. 36 विकण्याचा करार करुन व रक्कम स्विकारुन त्याचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही आणि स्विकारलेली रक्कम परत केली नाही म्हणून वि.प.ने दिलेल्या त्रुटीपूर्ण सेवेमुळे झालेल्या नुकसान भरपाईबाबत ग्रा.सं.का. अन्वये दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारकर्त्याची थोडक्यात तक्रार अशी आहे की, त्याने वि.प.ची आकर्षक जाहिरात पाहून त्याच्या मौजा-पिपरी, ता. कुही, जि.नागपूर येथील प.ह.क्र.1 वरील बांधकाम योजनेतील 926 चौ.फु. चा विला क्र. 36 हा रु.12,03,800/- हा विकत घेण्याकरीता वि.प.च्या मागणीप्रमाणे अग्रीम रु.2,40,760/- दिले. दि.06.11.2009 ते 17.11.2009 या काळात रु.2,40,760/- दिल्यानंतर वि.प.ने त्याला विला क्र. 36 चे आवंटन पत्र करुन दिले. आवंटन पत्र दिल्यावर तक्रारकर्त्याने वि.प.ला उर्वरित रक्कम स्विकारुन विक्रीपत्र करुन देण्याची विनंती केली असता त्यांनी ना.सु.प्र.कडे बांधकामाच्या मंजूरीबाबत अर्ज पाठविल्याचे सांगितले. काही काळानंतर विक्रीपत्र करुन देण्याची मागणी केली असता लेआऊट मंजूरीबाबत अर्ज पाठविल्याचे सांगितले. शेवटी तक्रारकर्त्याचे लक्षात आले की, वि.प.ने आपली फसगत केली आहे, म्हणून त्याने विलाचे आवंटन रद्द करुन रक्कम परत मागितली असता वि.प.ने त्याचेकडून लेखी व्यक्तीगत कारणारे आवंटन रद्द करीत असल्याबाबत मागितले. नाईलाजाने तक्रारकर्त्याने तसे लिहून दिल्यावरही वि.प.ने त्याची रक्कम परत केली नाही, म्हणून तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार दाखल करुन रु.2,40,760/- व्याजासह परत मिळावे, मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाबाबत भरपाई व तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्या केलेल्या आहेत.
3. सदर प्रकरणाची नोटीस आयोगाने वि.प.क्र. 1 ते 3 ला वर्तमानपत्रातून प्रकाशित केली असता वि.प.क्र. 1 व 3 गैरहजर. त्यांचेविरुध्द आयोगाने एकतर्फी कारवाई चालविण्याचा आदेश पारित केला. वि.प.क्र. 2 ने तक्रारीस लेखी उत्तर दाखल केले.
4. वि.प.क्र. 2 ने लेखी उत्तरामध्ये प्राथमिक आक्षेप उपस्थित करुन असे नमूद केले आहे की, तक्रारकर्त्याने पोलिस स्टेशन सोनेगाव येथे ज्या व्यक्तींविरुध्द तक्रार दाखल केलेली आहे त्यांना सदर प्रकरणात प्रतीपक्ष न केल्याने प्रकरण खारिज करण्यात यावे. दाखल दस्तऐवजानुसार वि.प.क्र. 2 चा सदर प्रकरणाशी प्रत्यक्ष किंवा अप्रत्यक्ष संबंध दिसून येत नसल्याने त्यांचेविरुध्दची तक्रार खारिज करण्याची मागणी केलेली आहे. वि.प.क्र. 2 ने 23 जुलै, 2013 रोजी कायदेशीररीत्या राजीनामा दिलेला असल्याने आणि प्लॉट धारकांच्या प्रश्नाबाबत, पैश्याबद्दल देणे घेणे हे विजय शेळके आणि महेंद्र गवई यांनी स्विकारलेले असल्याने त्यांचे नाव खारिज करण्याची मागणी वि.प.क्र. 2 ने केलेली आहे.
आपल्या परिच्छेदनिहाय लेखी उत्तरामध्ये वि.प.क्र. 2 ने संपूर्ण कथनामध्ये त्याचा आणि तक्रारकर्त्याचा कुठलाही संबंध नसून सेवेत त्रुटी केल्याचा प्रश्नच उद्भवत नाही असे नमूद करुन तक्रारकर्त्याची संपूर्ण तक्रार नाकारलेली आहे.
5. सदर प्रकरण युक्तीवादाकरीता आल्यावर तक्रारकर्त्याचे वकील हजर, त्यांचा युक्तीवाद ऐकला. वि.प.क्र. 2 व त्यांचे वकील गैरहजर. आयोगाने तक्रारीमध्ये उभय पक्षांकडून दाखल करण्यात आलेली कागदपत्रे व त्यांचे कथन याचे अवलोकन केले असता मंचाचे विचारार्थ खालील मुद्दे उपस्थित झाले. सदर मु्दयांची कारणमिमांसा आणि निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रार ग्रा.सं. कायद्यानुसार विहित कालमर्यादेत व
आर्थिक मर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.क्र. 1 ते 3 च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
6. मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्याला मौजा-पिपरी, ता. कुही, जि.नागपूर येथील ख.क्र.7, प.ह.क्र. 1 वरील ‘’मार्वल’' बांधकाम योजनेतील 926 चौ.फु. क्षेत्रफळाचा विला क्र. 36 हा देय रक्कम रु.12,03,800/- पैकी अग्रीम रु.2,40,760/- स्विकारुन वि.प.ला आवंटित केल्याचे दि.21.1.2009 चे आवंटन पत्र/नो ऑब्जेक्शन सर्टिफिकेट या नि.क्र. 1 वरील दस्तऐवजावरुन स्पष्टपणे दिसून येते. वि.प. तक्रारकर्त्याकडून वरील रक्कम स्विकारुन ‘’मार्वल’’ ही बांधकाम योजनेती विला क्र. 36 चे बांधकाम पूर्ण करुन त्याचा ताबा आणि विक्रीपत्र नोंदवून देणार होते. यावरुन तक्रारकर्ता हा वि.प.चा ग्राहक असल्याचे स्पष्टपणे दिसून येते. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला बांधकामाबाबत व विक्रीपत्र करुन देण्याबाबत वारंवार विचारणा केली असता वि.प.ने ना.सु.प्र.कडे बांधकामाच्या मंजूरीकरीता अर्ज केल्याचे सांगितले. वारंवार वि.प. हीच बाब सांगून टाळाटाळ करीत होता. यावरुन वि.प. हा तक्रारकर्त्याकडून रक्कम स्विकारुन बांधकाम योजना अंमलात आणणार असल्याचे स्पष्ट होते. विलाचे किंमतीचे मोबदल्यात वि.प. बांधकामाची सुविधा व तो राहण्यायोग्य तयार करुन तक्रारकर्त्याला देणार होता. यावरुन वि.प.ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते व तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. उपरोक्त निष्कर्षावरुन मुद्दा क्र.1 चे उत्तर होकारार्थी नोंदविण्यात येते.
7. मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्त्याने दि.06.11.2009 व 17.11.2009 रोजी अनुक्रमे रु.51,000/- आणि रु.1,89,760/- रकमा वि.प.ला दिल्याचे दाखल पावत्यांच्या प्रतीवरुन दिसून येते. त्यामुळे सदर तक्रार ही आयोगाचे आर्थिक कार्यक्षेत्रात येते. तसेच तक्रारीतील विवादित विलाच्या किमतीबाबत वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून आंशिक रक्कम स्विकारुन त्याबाबत आवंटन पत्र निर्गमित केले आहे. परंतू पुढे वि.प.ने त्या बांधकाम योजनेबाबत कुठलीही पावले न उचलल्याने बांधकाम योजना सुरु करण्यात आली नाही. वि.प.ने तक्रारकर्त्याला फक्त विला क्र. 36 आवंटन केले आहे, बांधकाम पूर्ण करुन ताबा दिलेला नाही किंवा विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नसल्याने वादाचे कारण हे सतत घडत आहे. त्यामुळे सदर तक्रार ही आयोगाचे कालमर्यादेत आहे. त्यासाठी मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोग, न्यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.” 2005(2) CPR 1 (NC). सदर निवाडयामध्ये मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्जा संबधित ग्राहकास देण्यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्याने सदर तक्रार मंचासमोर चालविण्यायोग्य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. उपरोक्त निष्कर्षावरुन मुद्दा क्र.2 चे उत्तर होकारार्थी नोंदविण्यात येते.
8. मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्याने वि.प.ला सन 2009 पासून विला क्र. 36 च्या खरेदीदाखल अग्रीम रक्कम रु.2,40,760/- दिलेले आहे आणि सदर रकमा या धनादेशाद्वारे दिल्या असल्याने व वि.प.ने रीतसर त्याच्या पावत्या दिलेल्या असल्याने वि.प. त्या नाकारु शकत नाही. दस्तऐवज क्र. 2 वरील बुकींग फॉर्मचे अवलोकन केले असता वि.प.ने खरेदीदारास बुकींग केल्यापासून सात दिवसाचे आत विलाच्या किंमतीपैकी 40 टक्के रक्कम सात दिवसाचे आत देण्याचे नमूद केले आहे आणि न दिल्यास बुकींग रद्द झाल्याचे समजण्यात यावे अशी अट टाकलेली आहे. प्रत्यक्षात मात्र त्याने खरेदीदार ग्राहकाला त्याने अग्रीम दिलेल्या विलाचे 40 टक्के बांधकाम झाल्याचे किंवा त्या प्रमाणात काय बांधकामाची प्रगती राहील याची कुठलीही माहिती किंवा अट दिलेली नाही. वि.प.ची सदर कृती ही अनुचित व्यापार प्रथेचा अवलंब करणारी असून सदर अट ही जाचक केवळ पैसा उकळण्याकरीता केल्याचे दिसून येते. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला उर्वरित रक्कम स्विकारुन विक्रीपत्र नोंदविण्याकरीता विनंती केली असता वारंवार वि.प.ने लेआऊट मंजूरीकरीता ना.सु.प्र.कडे अर्ज दिल्याचे सांगितले आहे. एका बाजूला ग्राहकांना आकर्षक बांधकाम योजनेचे प्रलोभन देऊन त्यांचेकडून जी बांधकाम योजना किंवा लेआऊट मंजूर झालेले नसतांना त्याबाबत वि.प. रक्कम स्विकारीत आहे तर दुसरीकडे जाचक अटी टाकून त्यांचे बुकींग रद्द करण्याची धमकी देत आहे. वि.प. योजना अस्तित्वात नसतांनाही त्याबाबत ग्राहकांकडून रक्कम स्विकारीत आहे. पुढे तक्रारकर्त्याच्या लक्षात ही बाब आल्यावर त्याने रक्कम परत मागितली असता त्याचेकडून वि.प.ने त्याला अपेक्षित असलेला मजकूर लिहून घेऊन रक्कम तर दिली नाही आणि तक्रारकर्त्याकडून आवंटित केलेला विला रद्द केलेला आहे. वि.प.चे सदर वर्तन ग्राहकास द्यावयाच्या सेवेत अक्षम्य निष्काळजीपणा केल्याचे दर्शविते. मा.राष्ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
आयोगाच्या मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्हता तर तसे त्याने तक्रारकर्त्याला त्याची अडचण कळवून त्यांचेकडून स्विकारलेली रक्कम ही व्याजासह परत करणे आवश्यक होते. पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते.
9. सदर तक्रारीतील वि.प.क्र. 2 यांनी पोलिस स्टेशन सोनेगाव येथे ज्या व्यक्तींविरुध्द तक्रार दाखल केलेली आहे त्यांना सदर प्रकरणात प्रतीपक्ष न केल्याने प्रकरण खारिज करण्यात यावे अशी मागणी लेखी उत्तर दाखल करुन केलेली आहे. आयोगाचे मते सदर प्रकरणातील विरुध्द पक्षाव्यतिरिक्त इतर व्यक्ती या त्यांच्या फर्मच्या कर्मचारी होत्या व कर्मचा-यांच्या प्रत्येक कृतीस फर्म जबाबदार असल्याने त्यांचा सदर आक्षेप फेटाळण्यात येतो. तसेच वि.प.क्र. 2 ने दि.23 जुलै, 2013 रोजी कायदेशीररीत्या राजीनामा दिलेला असल्याने आणि प्लॉट धारकांच्या प्रश्नाबाबत, पैश्याबद्दल देणे घेणे हे विजय शेळके आणि महेंद्र गवई यांनी स्विकारलेले असल्याने त्यांचे नाव खारिज करण्याची मागणी केलेली आहे. परंतू तक्रारकर्त्याने सदर विवादित विला हा सन 2009 ला नोंदणी केलेला असल्याने व त्यावेळेस वि.प.क्र. 2 हे त्या फर्ममध्ये संचालक असल्याने ते सदर जबाबदारी नाकारु शकत नाही. वि.प.क्र. 2 ने त्याचा प्रत्यक्ष किंवा अप्रत्यक्ष सदर व्यवहाराशी संबंध असल्याचे नाकारले असले तरी सन 2009 मध्ये वि.प.क्र. 2 हे मे. इंफ्राटेक रीएल ईस्टेटचे संचालक असल्याने त्यांचा सदर व्यवहाराशी संबंध असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे कुठल्याही बाबींचा आधार घेऊन वि.प.क्र.2 आपली जबाबदारी नाकारु शकत नाही. वि.प.क्र. 1 व 3 ने संधी मिळून देखील आयोगासमोर येऊन तक्रारकर्त्याची तक्रार दस्तऐवजासह नाकारलेली नाही, त्यामुळे त्यांना तक्रारकर्त्याचे तक्रारीतील कथन हे मान्य असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही. उपरोक्त निष्कर्षावरुन वि.प.क्र. 1 ते 3 अनुचित व्यापारी प्रथेस व सेवेतील त्रुटीबाबत समान जबाबदार असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
सबब, त्यामुळे मुद्दा क्र. 3 चे उत्तर होकारार्थी नोंदविण्यात येते.
10. मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्त्याकडून वि.प.ने आंशिक रक्कम स्विकारुन, आयोगासमोर तक्रार दाखल करेपर्यंत बांधकाम योजना मंजूर करुन बांधकामाची सुरुवात न केल्याने तक्रारकर्त्याला मानसिक व शारिरीक त्रास सहन करावा लागला व ज्या उद्देशाने विला त्याने घेण्याचे ठरविले तो उद्देश सफल झाला नाही. मा. राष्ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्यांचे झालेले नुकसान भरुन निघण्यासाठी जास्त व्याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्य ग्राहक आयोग, महाराष्ट्र राज्य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
शहरा नजीकच्या जमिनीच्या/बांधकामाच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता व वि.प.क्र. 1 ते 3 यांचे वर्तन (conduct) लक्षात घेता अशा परिस्थितीत तक्रारकर्त्याची वि.प.कडे जमा असलेली रक्कम रु.2,40,760/- द.सा.द.शे.18% दंडात्मक व्याजासह परत मिळण्यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
11. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून अग्रीम स्विकारल्यावरही बांधकाम योजना कुठल्या कालावधीत पूर्ण होईल, त्यामध्ये वापरण्यात येणा-या साहित्याचे वैशिष्टे, गुणवत्ता व दर्जा याबाबत कुठलाही तपशिल पुरविला नाही. तक्रारकर्त्याला केवळ विला क्र. 36 चे आवंटन करुन उर्वरित रक्कम भरण्याची अट दिली. उर्वरित रक्कम भरण्यास तयार असतांनाही वेगवेगळी कारणे सांगून विक्रीपत्र नोंदविण्यास सक्षम नसल्याबाबत त्याने सांगितले. परंतू बांधकाम योजना पूर्णत्वास येणार नाही याची कुठलीही माहिती त्याने खरेदीदारास दिली नसल्याने शेवटी तक्रारकर्त्याला आयोगासमोर तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ता तक्रारीचा खर्च मिळण्यास पात्र आहे असे आयोगाचे मत आहे.
12. उभय पक्षांची कथने व दाखल दस्तऐवज यांचे अवलोकनावरुन आणि उपरोक्त मुद्दयांवरील निष्कर्षाच्या आधारे आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
1) तक्रारकर्त्याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्यात येत असून वि.प.क्र.1 ते 3 ला आदेश देण्यात येतो की, त्यांनी तक्रारकर्त्याला रु.2,40,760/- ही रक्कम शेवटचे भुगतान केल्याचा दि.17.11.2009 पासून प्रत्यक्ष रक्कम अदा करेपर्यंत द.सा.द.शे. 18 टक्के व्याजासह परत करावी.
2) मानसिक, शारिरीक आणि आर्थिक त्रासाच्या भरपाईदाखल वि.प.क्र. 1 ते 3 यांनी तक्रारकर्त्याला रु. 20,000/- व तक्रारीच्या खर्चादाखल रु.10,000/- द्वावे.
3) वि.प.क्र. 1 ते 3 यांनी संयुक्तपणे किंवा पृथ्थकपणे सदर आदेशाचे पालन आदेशाची प्रमाणित प्रत मिळाल्यापासून एक महिन्याचे आत करावे.
4) आदेशाची प्रमाणित प्रत विनामूल्य पुरविण्यात यावी.
