श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प. यांचा जमीन विकत घेऊन, त्‍यावर लेआऊट आखून, त्‍यातील भुखंड विक्रीचा व्‍यवसाय ते करतात. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा-भरतवाडा, ता.जि. नागपूर, ख.क्र. 117 व 114, प.ह.क्र. 17 वरील लेआऊटमधील भुखंड क्र. 197, ग्रुप क्र. ई/1, एकूण क्षेत्रफळ 1200 चौ.फु. हा रु.2,82,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता दि.23.12.2009 ते 28.10.2011 पर्यंत संपूर्ण मोबदला रक्‍कम रु.2,82,000/- वि.प.ला दिली. वि.प.ला तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मागितले असता वि.प.ने शेतमालक आणि वि.प. यांचा वाद न्‍यायालयात सुरु असल्‍याने ते सद्य परिस्थितीमध्‍ये भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍यास असमर्थ असल्‍याने त्‍यांनी ताबापत्र 23.03.2012 रोजी सदर दस्‍तऐवजाचा खर्च रु.7,000/- घेऊन करुन दिले. पुढे डिसेंबर 2018 ला शेतमालक आणि वि.प. यांच्‍यातील वाद संपुष्‍टात आला आणि उपरोक्‍त लेआऊटमधील भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍यास वि.प.ने सुरुवात केली अशी माहिती तक्रारकर्त्‍याला मिळताच त्‍याने वि.प.ला विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मागणी केली असता त्‍यांनी सदर न्‍यायालयीन कार्यवाहीकरीता त्‍यांना खुप खर्च आलेला असल्‍याने त्‍यांनी अतिरिक्‍त रकमेची मागणी केली आणि जे भुखंडधारक जास्‍तीची रक्‍कम देतील त्‍यांनी विक्रीपत्र नोंदवून देतील असे सांगितले. वि.प.ने त्‍याला रु.3,44,000/- अतिरिक्‍त रकमेची मागणी केली. तक्रारकर्ता हा वाढीव किंमतीस लागणारे मुद्रांक शुल्‍क देण्‍यास तयार आहे. परंतू वि.प.ने त्‍याला नकार दिला, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळावे, मानसिक त्रासापोटी नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणाचा वि.प.ला नोटीस पाठविण्‍यात आला असता त्‍यांने लेखी उत्‍तर दाखल केले. आपल्‍या लेखी उत्‍तरामध्‍ये वि.प.ने सदर प्रकरण भागीदार/ संचालक म्‍हणून ज्ञानेश्‍वर धोपटे आणि गीताबाई धोपटे यांना निराधारपणे प्रतीपक्ष केले आहे. तसेच खुप मोठया कालावधीपासून गीताबाई धोपटे या मे जय गंगा मा बिल्‍डर्स अँड डेव्‍हलपर्स सोबत संबंधित नाही. ज्ञानेश्‍वर धोपटे हे सदर फर्मचे प्रोप्रायटर आहेत. त्‍यामुळे निराधार प्रतिपक्ष केल्‍याने सदर तक्रार खारीज करण्‍यात यावी. तसेच तक्रारकर्त्‍याने सदर भुखंड हा गुंतवणुकीच्‍या दृष्‍टीने घेतल्‍याने तो ग्राहक ठरत नाही. तक्रारकर्त्‍याने महत्‍वाच्‍या बाबी आयोगापासून लपवून आयोगाची दिशाभूल केलेली आहे. तसेच वि.प.चे कार्यालय हे आयोगाच्‍या प्रादेशिक अधिकार क्षेत्राचे बाहेर आहे. पुढे आपल्‍या परिच्‍छेदनिहाय लेखी उत्‍तरामध्‍ये वि.प.ने असे नमूद केले आहे की, मुळ शेतजमीन मालक गीरीश इटकेलवार आणि महेश इटकेलवार यांनी त्‍यांच्‍या शेतजमीनीवर प्रस्तावित लेआऊट आखून भुखंड विक्रीस काढले होते आणि त्‍या दरम्‍यान त्‍यांनी मे. जय गंगा मा बिल्‍डर्स अँड डेव्‍हलपर्स यांच्‍याशी संपर्क साधून उभय पक्षांनी आपसात अटी ठरल्याप्रमाणे विक्रीस काढले. याचवेळेस नोव्‍हेंबर 2011 मध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने त्‍यांच्‍याशी संपर्क साधला. त्‍यावेळेस तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाची कायदेशीर स्थिती काय होती हे माहित होते, परंतू त्‍याने गुंतवणुकीचे दृष्‍टीने भुखंड हा हप्‍तेवारीने रक्‍कम देण्‍याचे अटीवर विकत घेण्‍याचे ठरले आणि त्‍याप्रमाणे त्‍याला रु.2,82,000/- ही रक्‍कम 22 महिन्‍याचे हप्‍त्‍यात 22.10.2011 पर्यंत रु.25/- विकास शुल्‍कासह द्यावयाची होती. त्‍याबाबत उभय पक्षामध्‍ये बयानापत्र/इसार पत्र होऊन, छापील अकाऊंट बुक अटी व शर्तीसह तक्रारकर्त्‍याला देण्‍यात आले आणि ते अद्यापही तक्रारकर्त्‍याच्‍या ताब्‍यात आहे. तक्रारकर्त्‍याने कधीही ठरलेल्‍या काळात रक्‍कम दिली नाही. तक्रारकर्त्‍याला दि.22.03.2012 रोजी ताबा  देण्‍यात आला, परंतू त्‍याने संस्‍थेचा विकास शुल्‍काची रक्‍कम रु.30,000/- व्‍याज 12 टक्‍केसह त्‍याची आर्थिक स्थिती बरोबर नसल्‍याचे दिली नाही. तसेच रु.5,000/- दस्‍तऐवजाच्‍या खर्चाचे दिलेले नसल्‍याने तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून देणे शक्‍य नाही. तसेच तक्रारकर्त्‍याने नोटरीचा खर्च रु.7,000/- दिल्‍याची बाब नाकारली आहे. सन 2015 मध्‍ये वि.प.ने सर्व भुखंड धारकांना तोंडी निरोप देऊन सर्व शुल्‍क भरुन भुखंडाचे विक्रीपत्र नोदंवून घेण्‍याची माहिती दिली आहे. अशाप्रकारे 110 विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यात आले आहेत. तक्रारकर्त्‍याने विकास शुल्‍काची रक्‍कम, विक्रीपत्र आणि दस्‍तऐवज यांचे शुल्‍क देऊन विक्रीपत्र करुन घ्‍यावे. इतर तक्रारकर्त्‍याचे आक्षेप वि.प.ने मान्‍य केले आहे आणि सदर तक्रार खारीज करण्‍याची मागणी केली आहे.

4.               सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.ला पाठविण्‍यात आली असता वि.प.ने तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल केले. प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने उभय पक्षांचा तोंडी युक्‍तीवाद हा त्‍यांच्‍या वकीलांमार्फत ऐकला. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित राहीलेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.  

अ.क्र.       मुद्दे                                                 उत्‍तर

1.   तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                       होय.

2.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत, प्रादेशिक                   अधिकारीतेत आहे काय ?                                          होय.

3.   वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?    होय.

4.   तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ?               अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.               मुद्दा क्र. 1 - सदर प्रकरणी दाखल पावत्‍या, पासबुक, कब्‍जापत्र यांचे अवलोकन केले असता वि.प. फर्मने मौजा-भरतवाडा, ता.जि. नागपूर, ख.क्र. 117 व 114, प.ह.क्र. 17 मधील भुखंड क्र. 197, ग्रुप क्र. ई/1, एकूण क्षेत्रफळ 1200 चौ.फु. हा तक्रारकर्त्‍याला रु.2,82,000/- मध्‍ये विकल्‍याचे आणि विकास शुल्‍क हे वि.प.संस्‍थेला तक्रारकर्त्‍याने द्यायचे असे अकाऊंट पासबुक आणि वि.प.चे लेखी उत्‍तरावरुन निदर्शनास येते. पुढे सदर कब्‍जापत्रावर वि.प.ने मालमत्तेचे डेवलपमेंट चार्ज तक्रारकर्त्याकडून देय राहील असे नमूद आहे. वि.प. हे एक डेव्‍हलपर्स असल्‍याचे सदर दस्‍तऐवजावर नमूद आहे आणि त्‍यावर वि.प.च्‍या स्‍वाक्ष-या आहेत. वि.प.च्‍या लेखी उत्‍तरानुसार विवादीत लेआऊट हे प्रस्तावित लेआऊट होते, त्‍यामुळे सदर लेआऊट विकास/मंजूरी,अकृषक करण्याची जबाबदारी वि.प.ची असल्याचे स्पष्ट होते. तक्रारकर्ता आणि वि.प.यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो त्यामुळे वि.प.ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याचे लक्षात घेता तक्रारकर्ता ग्रा.सं.कायद्या नुसार वि.प.चा ग्राहक असल्याचे आयोगाचे मत आहे. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

6.               मुद्दा क्र. 2  – वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून संपूर्ण भुखंडाची किंमत स्विकारुन फक्‍त त्‍याला कब्‍जापत्र करुन दिलेले आहे. पुढे प्रस्‍तवित नकाशा मंजूर झाल्‍यावर वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून घेण्‍याकरीता, विकास शुल्‍काची रक्‍कम मागणी पत्र इ. करीता कधीही बोलाविल्‍याचे दिसून येत नाही. तसेच इतर भुखंड धारकांना सन 2016 पासून 2021 पर्यंत विक्रीपत्र नोंदवून दिल्‍यावरही तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र नोंदविण्‍यास तक्रारकर्त्‍याने तक्रार दाखल करेपर्यंत बोलाविण्‍यात आलेले नाही. त्यामुळे तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण सतत घडत असल्याचे (Continuous cause of action)  आयोगाचे मत आहे. मा. राष्ट्रीय आयोगाच्या “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). या प्रकरणात दिलेल्या निवाड्यावर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे फार्मलँड/भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. वि.प.चे लेआऊट हे आयोगाचे अधिकार क्षेत्रात असल्‍याने आणि वादाचे कारण हे आयोगाचे सिमेत असल्‍याने, तसेच तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्‍याचे दिसून येत असल्‍याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 3 – वि.प.ने लेखी उत्‍तरामध्‍ये भागीदार/संचालक म्‍हणून गीताबाई धोपटे यांना तक्रारकर्त्‍याने निराधारपणे प्रतीपक्ष केल्याचे व खुप मोठया कालावधीपासून गीताबाई धोपटे यांचा मे जय गंगा मा बिल्‍डर्स अँड डेव्‍हलपर्स सोबत संबंध नसल्याचे निवेदन देत सदर तक्रार खारीज करण्‍याची मागणी केलेली आहे. आयोगाने दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता कब्‍जापत्रामध्‍ये गिताबाई धोपटे यांचीसुध्‍दा मे.जय गंगा मा बिल्‍डर्स अँड डेव्‍हलपर्सतर्फे नाव व स्‍वाक्षरी आहे. त्‍यामुळे वि.प.चा सदर आक्षेप निरर्थक ठरतो.

8.               वि.प.ने पुढे असा आक्षेप घेतला आहे की, तक्रारकर्त्‍याने सदर भुखंड हा गुंतवणुक करण्‍याकरीता घेतलेला होता, त्‍यामुळे तो ‘’ग्राहक’’ या संज्ञेत येत नाही. आयोगाने वि.प.ने दाखल केलेल्‍या दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता त्‍याचे लेआऊट हे निवासी उपयोगाकरीता होते आणि तक्रारकर्त्‍याने घेतलेला भुखंड हा निवासी उपयोगाकरीता घेतला असल्‍याने आणि वि.प. त्‍याला लेआऊट विकासासंबंधी विविध सेवा देणे अपेक्षित असल्‍याने तक्रारकर्ता हा वि.प.चा ग्राहक ठरतो असे आयोगाचे मत आहे. त्‍यामुळे वि.प.चा सदर आक्षेप हा निरर्थक ठरतो असे आयोगाचे मत आहे.

9.               वि.प.च्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात/इसार पत्रामध्‍ये नमूद असल्‍याने रु.25/- प्रती चौ.फु. विकास शुल्‍क तक्रारकर्त्‍याने वि.प. फर्मला दिलेले नाही, त्‍यामुळे त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची बाब नाकारली आहे. तक्रारकर्त्‍याने सदर विकास शुल्‍क त्‍याला वि.प.ने मागितले नाही किंवा अशी अट नव्‍हती असे जरी नमूद केले असले तरी दि.23.11.2011 च्‍या इसारपत्राची प्रत दाखल केली नाही. वि.प.ने केवळ दि.23.11.2011 च्‍या इसारपत्रातील अटीनुसार विक्रीपत्र दिले नसल्‍याबाबतचा आक्षेप घेतला आहे, जरी तक्रारकर्त्‍याने त्‍याचेकडील मुळ इसारपत्र दाखल केले नाही तर त्‍याने इतर भुखंडधारकांना विक्रीपत्र करुन दिले आहे, त्‍यांचेकडून तशा प्रती प्राप्‍त करुन सदर अट असल्‍याचे सिध्‍द केलेले नाही. कब्‍जापत्रामध्‍ये विक्रीचा संपूर्ण खर्च आणि सोसायटीचा डेव्‍हलपमेंट चार्ज हा खरेदीदाराकडे/भुखंड धारकाकडे राहील असे नमूद आहे, त्‍यामध्‍ये त्‍याचे प्रमाण दिलेले नाही. त्‍यामुळे वि.प.चा दस्‍तऐवजाअभावी असलेला सदर आक्षेप फेटाळण्‍यात येतो.

10.              वि.प.ने काही विक्रीपत्राच्‍या प्रती आयोगासमोर प्रकरण न्‍यायप्रविष्‍ट असतांना दाखल केलेल्‍या आहेत. सदर प्रतींमध्‍ये वि.प.ने ना.सु.प्र.कडून आकारण्‍यात येणारा आपल्‍या प्‍लॉटवरील डेव्‍हलपमेंट चार्ज स्‍वखर्चाने भरण्‍याचे खरेदीदार यांनी कबूल केले आहे असे नमूद केले आहे. परंतू तो त्‍याआधी त्‍याने घेतल्‍याचे विक्रीपत्रात कुठेही नमूद नाही. त्‍यामुळे वि.प. केवळ तक्रारकर्त्‍याच्‍या बाबत ही अट का टाकत आहे याचा उलगडा होत नाही. त्‍यामुळे कुठलीही अट न ठेवता आधी भुखंडाची संपूर्ण रक्‍कम स्विकारुन विक्रीपत्र करुन द्यावयाचे नाही आणि आयोगासमोर तक्रार दाखल केली असता त्‍यामध्‍ये अनेक अटी असल्‍याचे दर्शवून विक्रीपत्र नाकारणे ही वि.प.च्‍या सेवेतील त्रुटी होय. वि.प.ने स्‍वतः पासबूकवर संपूर्ण रक्‍कम मिळाल्‍याचे नमूद केले आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात,  बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

 “Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

वि.प.ने सन 2009 पासून सन 2021 पर्यंत तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम घेऊनही पुढे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही. वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी असून अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब असल्याचे आयोगाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.

11.              वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला संपूर्ण रक्‍कम प्राप्‍त केल्‍यावर व जमिन त्‍यांचे नावावर असतांनाही तक्रार दाखल करेपर्यंत विक्रीपत्र नोंदवून घेण्‍याकरीता बोलविलेले  नाही. तक्रारकर्त्‍याने आपले म्‍हणणे दस्‍तऐवजासह सादर केलेले आहे. अशाप्रकारे वि.प.ने अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याबाबत वि.प.ने कुठलीही पावले उचलल्‍याचे दिसून येत नाही. ही वि.प.च्‍या सेवेतील त्रुटी असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

12.              मुद्दा क्र. 4 –  तक्रारकर्त्‍याने विवादित भुखंडांचे विक्रीपत्र वि.प. करुन देण्‍याची मागणी केलेली आहे. आयोगाचे मते वि.प.चे सदर लेआऊट हे विक्रीयोग्‍य आहे, कारण इतर व्‍यक्‍तींना त्‍याने विक्रीपत्र नोंदवून दिले आहे. त्‍यामुळे विक्रीपत्राचा आदेश देणे न्‍यायोचित व कायदेशीर असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम सन 2009 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या कायदेशीर उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला शारीरिक व मानसिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

13.              उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

                                                   - अं ति म आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्याने सर्व कायदेशीर बाबींची पूर्तता करून तक्रारकर्त्‍याला मौजा-भरतवाडा, ता.जि. नागपूर, ख.क्र. 117 व 114, प.ह.क्र. 17 मधील भुखंड क्र. 197, ग्रुप क्र.ई/1, एकूण क्षेत्रफळ 1200 चौ.फु.चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन द्यावे. विक्रीपत्राचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने सोसावा. वि.प.ने विक्रीपत्राचा खर्च तक्रारकर्त्‍यास कळवावा व रक्कम जमा करण्यास 45 दिवसांचा कालावधी द्यावा.

2.   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.50,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने संयूक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 90 दिवसात करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.