श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प.क्र. 1 ही भागीदारी फर्म असून वि.प.क्र. 2 व 3 त्‍यांचे भागीदार आहेत. वि.प. जमीनीचा विकास करण्‍याचा, विक्री आणि खरेदी करण्‍याचा व्‍यवसाय करीत असून त्‍यांनी तक्रारकर्तीला भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने सदर प्रकरण ग्रा.सं.का.अन्‍वये दाखल करण्‍यात आले आहे.

2.               तक्रारकर्तीची तक्रार अशी आहे की, तिने वि.प.च्‍या अकृषक आणि इतर मंजूरीकरीता प्रलंबित असलेल्‍या मौजा वाठोडा, ता.जि.नागपूर, ख.क्र.21/1, भुखंड क्र. 70, 71 एकूण क्षेत्रफळ 3000 चौ.फु. हा रु.1,50,000/- मध्‍ये घेण्‍याकरीता रु.22,000/- अग्रीम रक्‍कम दि.05.05.1993 रोजी दिली. तसेच पुढे वेळोवेळी दि.13.12.1993 पर्यंत एकूण रक्‍कम रु.44,500/- दिले. तक्रारकर्तीच्‍या असे लक्षात आले की, वि.प.हा विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता वेळ घालवित आहे. वि.प.ला तिने विक्रीपत्राकरीता विचारणा केली असता वि.प.ने असे सांगितले की, अकृषक करण्‍याची कार्यवाही सुरु आहे आणि इतर शासकीय परवानग्‍या मिळण्‍याकरीता ते कारवाई करीत आहे. परंतू पुढे तिला असे कळले की, वि.प.ने लेआऊट मंजूर करुन घेतला नव्‍हता आणि आवश्‍यक परवानगी घेतली नव्‍हती. तक्रारकर्तीने वि.प.ला उर्वरित रक्‍कम स्विकारुन विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली असता त्‍यांनी टाळाटाळ केली. शेवटी तक्रारकर्तीने वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली. परंतू वि.प.ने कायदेशीर नोटीसला प्रतिसाद दिला नसल्‍याने तक्रारकर्तीने आयोगासमोर सदर तक्रार दाखल करुन लेआऊटला वि.प.ने विक्रीपत्राकरीता आवश्‍यक परवानग्‍या घेऊन व विकास करुन भुखंड क्र. 70 व 71 चे विक्रीपत्र करुन मिळावे किंवा वि.प.ने तक्रारकर्तीला रु.44,500/- ही रक्‍कम व्‍याजासह परत करावी, नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.ला बजावली असता वि.प.क्र. 1 ते 3 यांना नोटीसची बजावणी होऊनही ते गैरहजर असल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला. नंतर वि.प.क्र. 1 ते 3 तर्फे अधि. एम.आर.पुराणिक हजर झाले आणि त्‍यांनी एकतर्फी कारवाईच्‍या आदेशाचे पुनरावलोकन करण्‍याकरीता अर्ज दिला. सदर अर्ज खारिज करण्‍यात आला. पुढे वि.प.क्र.1 ते 3 तर्फे कुठलीही माहिती मिळत नसल्‍याने व ते त्‍यांचेशी संपर्क साधत नसल्‍याने वकालतनामा त्‍यांनी काढून घेतला.  

4.               सदर प्रकरण युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचे वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकला. तसेच दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ मुद्दे व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ती विरुध्‍द पक्षाची ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्तीची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                       होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ती कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ?               अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.                              मुद्दा क्र. 1 - तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत दस्‍तऐवज क्र. 1 वर पावती क्र. 038 आणि 039 दि.05.05.1993 रोजी भुखंड क्र. 70 व 71 नोंदणी केलेल्‍या व त्‍यादाखल अग्रीम रक्‍कम रु.11,250/- दिल्‍याची पावतीची प्रत जोडलेली आहे. सदर पावतीवर रक्‍कम देण्‍याच्‍या विवरणामध्‍ये सदस्‍य फी रु.125/- आणि रु.125/- किरकोळ अतिरिक्‍त सेमी डेव्‍हलपमेंट चार्जेस (W.B.M. Rd/Water Pipe Line & Drainage on Main Road) स्विकारल्‍याचे दिसून येते. यावरुन असे स्‍पष्‍ट दिसून येते की, तक्रारकर्त्‍याकडून मोबदला घेऊन सदर भुखंड विकसित करण्‍याची सेवा पुरविण्‍याचे आश्‍वासित केले होते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

6.               मुद्दा क्र. 2 – वि.प.ने पावती क्र. 038 आणि 039 दि.05.05.1993 रोजी भुखंड क्र. 70 व 71 ची नोंदणी करुन दिलेला आहे हे पावतीवरुन स्‍पष्‍ट दिसून येते. दि.05.05.1993 पासून रक्‍कम स्विकारुनसुध्‍दा वि.प.ने आजतागायत तक्रारकर्तीला विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही किंवा जर तो विक्रीपत्र करुन देण्‍यास असमर्थ होता तर त्‍याने तक्रारकर्तीकडून स्विकारलेली रक्‍कम त्‍याला कायदेशीर नोटीस बजावल्‍यानंतरसुध्‍दा परत केलेली नाही. त्‍यामुळे वादाचे कारण हे सतत सुरु आहे आणि म्‍हणून तक्रारकर्तीची तक्रार ही मुदतीत असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 3 - लेआऊट विकसित करण्‍याची पूर्ण जबाबदारी वि.प.ची असल्‍याचे त्‍यावरील घेतलेल्‍या शुल्‍कावरुन दिसून येते. असे असतांनाही वि.प.ने आजतागायत तक्रारकर्तीला लेआऊट विकसित केल्‍याबाबत किंवा अकृषक केल्‍याबाबतचे एकही पत्र, नोटीस वा सुचनापत्र पाठविलेले दिसून येत नाही. तसेच त्‍याचे लेआऊटला शासकीय परवानग्‍या प्राप्‍त झाल्‍याचे दस्‍तऐवज त्‍याने तक्रारकर्तीला पुरविले नाही. तसेच त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून देणे तांत्रिक अडचणींमुळे शक्‍य नव्‍हते तर त्‍याने तक्रारकर्तीला तिने दिलेली रक्‍कम परत करणे आवश्‍यक होते. परंतू तक्रारकर्तीने तिचे अधिवक्‍त्‍यामार्फत कायदेशीर नोटीस बजावल्‍यानंतरही वि.प.ने विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता किंवा रक्‍कम परत करण्‍याकरीता कुठलीही पावले उचलली नाही. वि.प.ची सदर कृती ही अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करणारी असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे.

8.               वि.प.ने किरकोळ खर्चांतर्गत तक्रारकर्तीकडून आंशिक विकास शुल्‍क स्विकारलेले आहे. तसेच दोन भुखंडासाठी रक्‍कम स्विकारुनसुध्‍दा तक्रारकर्तीला विक्रीपत्र केव्‍हा नोंदवून देईल याबाबत कुठलीही माहिती दिल्‍याचे दिसून येत नाही. सन 1993 पासून आजपर्यंत तक्रारकर्तीला त्‍याने विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याकरीता बोलाविल्‍याचे दिसून येत नाही. भुखंडाबाबत रक्‍कम स्विकारुन केवळ विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे आश्‍वासन वि.प.ने दिलेले आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

तक्रारकर्तीकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. वि.प.ची वरील कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते त्यामुळे तक्रारकर्तीची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

9.               मुद्दा क्र. 4 -  तक्रारकर्तीच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार वि.प.ने लेआऊट विकसित केले नाही, अकृषक केले नाही आणि आवश्‍यक परवानग्‍या मिळाविल्‍या नाही. सन 1993 पासून जर लेआऊट मंजूर झालेले नाही तर तक्रारकर्तीला तिच्‍या भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा आदेश करणे न्‍यायोचित होणार नाही. तक्रारकर्तीने भुखंडांची पूर्ण किंमत वि.प.ला दिल्‍याचे दाखल पावत्‍यांवरुन दिसून येत नाही. तक्रारकर्तीनी जरी भुखंडाची बाजारभावाप्रमाणे किंमत मागितली असली तरी तीने भुखंडाची देय रक्कम रु.1,50,000/- पैकी रु. 34,500/- (जवळपास 23%) रक्कम वि.प.ला दिल्‍याचे दिसते त्यामुळे आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे किंमत मिळण्‍याची मागणी न्‍यायोचित नसल्याचे आयोगाचे मत आहे. तक्रारकर्तीने एकूण दोन्‍ही भुखंडांच्‍या किंमतीदाखल रु.34,500/- दिल्‍याचे दाखल पावत्‍यांच्‍या (तक्रार दस्तऐवज क्रं 1,2,3) प्रतीवरुन दिसून येते. तक्रारकर्तीने तक्रारीत रु.44,500/- रक्कम परतीची मागणी करतांना दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतीपेक्षा अधिक रकमेची मागणी केल्याचे दिसते आणि ती रक्‍कम त्‍यांनी वि.प.ला अदा केल्‍याचे नमूद केले आहे. परंतू सदर बाब सिध्‍द करण्‍याकरीता कुठलाही मान्य करण्यायोग्य पुरावा आयोगासमोर दाखल केलेला नसल्‍याने आयोग दाखल दस्‍तऐवजांच्‍या आधारे स्‍पष्‍ट दिसून येणारी रक्‍कम रु.34,500/- परत करण्‍याचे आदेश देण्यात येतात. आपली बाब सिध्‍द करण्‍याची जबाबदारी तक्रारकर्तीची असल्‍याने त्‍यांनी आपल्‍या मागणीचे पुष्‍ट्यर्थ योग्‍य तो पुरावा आयोगासमोर दाखल करणे आवश्‍यक होते. त्‍यामुळे तक्रारीत दाखल पावत्‍यांच्‍या आधारे रकमेच्‍या परतफेडीचे आदेश पारित करणे कायदेशीर आणि न्‍यायोचित होईल असे आयोगाचे स्‍पष्‍ट मत आहे. वि.प.ने तक्रारकर्तीची रक्‍कम इतक्‍या मोठया कालावधीपासून स्‍वतःकडे ठेवून त्‍याचा उपयोग तो स्‍वतःच्‍या व्‍यवसायाकरीता करीत आहे. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

          मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation             Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

     शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता व वि.प.चे वर्तन (conduct) लक्षात घेता अशा परि‍स्थितीत तक्रारकर्तीची वि.प.कडे जमा असलेली रक्‍कम रु.34500/- द.सा.द.शे.18% दंडात्मक व्याजासह परत मिळण्‍यास तक्रारकर्ती पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

10.                            प्रस्तुत प्रकरण अंतिम सुनावणीनंतर दि.14.09.2021 रोजी आदेशासाठी बंद झाले असता दि.05.10.2021 रोजी तक्रारकर्तीच्या वकिलांनी तक्रारीत मागणी केलेली रक्कम व दाखल पावत्यामध्ये विसंगती असल्याने त्याबाबत अन्य उपलब्ध दस्तऐवज दाखल करून खुलासा करण्यासाठी वेळ मागितला. तक्रारकर्तीच्या वकिलांनी दि.18.11.2021 रोजी पुरसिस दाखल धनादेशाद्वारे रु.1,62,000/- रक्कम दिल्याचे नमूद करून त्याच्या पुष्ट्यर्थ 3 दस्तऐवज दाखल केले. तक्रारकर्तीने दि.01.04.1993 ते 30.04.1994 कालावधीचे बँक स्टेटमेंट मिळण्याबाबतचे दि.08.10.2021 रोजीचे पत्र व बँक स्टेटमेंट देणे शक्य नसल्याचे पंजाब नॅशनल बँक नागपुर यांचे दि.18.10.2021 रोजीचे पत्र दाखल केले. येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की सदर पुरसिस तक्रारकर्तीने दाखल केलेला नाही. तसेच पुरसिस मधील नमूद रक्कम रु.1,62,000/- तक्रारीत अथवा तक्रार दाखल करण्यापूर्वी तक्रारकर्तीच्या वकिलांनी वि.प.ला पाठविलेल्या दि.08.03.2019 रोजीच्या नोटिसमध्ये कुठेही नमूद नाही. तक्रारकर्तीच्या वकिलांनी पुरसिस सोबत दाखल केलेल्या दस्तऐवज क्र. 1 वर तक्रारकर्तीची अथवा वकिलांची स्वाक्षरी देखील नाही. तसेच सदर विवरण श्री सागरमल राधेश्याम मेहाडिया यांच्या नावाचे असून त्यांनी प्लॉटसाठी रक्कम दिल्याचा अथवा तक्रारीशी त्यांचा संबंध असल्याबद्दल कुठलाही उल्लेख मूळ तक्रारीत नाही. तक्रारीतील परिच्छेद क्र. 4,5,17 आणि प्रार्थना क्र. 4 चे अवलोकन केले असता विवादीत पुरसिस मधील निवेदन पूर्णतः विसंगत असल्याचे स्पष्ट दिसते. सबब, अंतिम सुनावणीनंतर आदेशासाठी बंद झालेल्या प्रकरणाची वस्तुस्थिती लक्षात घेता सदर पुरसिस मधील निवेदन मान्य करण्यायोग्य नसल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

11.                      वि.प.च्या सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब यामुळे भुखंड न मिळाल्‍याने व रक्‍कम परत न केल्‍याने तक्रारकर्तीला मानसिक, शारिरीक आणि आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच न्‍यायिक कार्यवाही करावी लागली. त्‍यामुळे तक्रारकर्ती सदर त्रासाची भरपाई मिळण्‍यास व तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र आहे असे आयोगाचे मत आहे.

           उपरोक्‍त अवलोकनावरुन व दाखल दस्‍तऐवजांवरुन आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

• आ दे श –

1)   तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 ते 3 यांना आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्तीकडून स्विकारलेली रक्‍कम रु.34,500/- शेवटची रक्‍कम स्विकारल्‍याचा दि.13.12.1993 पासून तर प्रत्‍यक्ष रक्‍कम देईपर्यंत द.सा.द.शे. 18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी.

2)   तक्रारकर्तीला झालेल्‍या मानसिक, शारिरीक आणि आर्थिक त्रासाच्‍या भरपाईदाखल वि.प.क्र. 1 ते 3 यांनी रु.10,000/- आणि तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.10,000/- द्यावे.

3)   सदर आदेशाचे पालन वि.प.क्र. 1 ते 3 यांनी तक्रारीची प्रमाणित प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे करावे. 

4)   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पु‍रविण्‍यात यावी.