श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प. यांनी तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने आणि रक्‍कमही परत न केल्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे. वि.प. ही एक भागीदारी फर्म असून, ते मे. शुभारंभ बिल्‍डर्स अँड डेव्‍हलपर्स या नावाने  भुखंड विकसित करुन खरेदी विक्रीचा व्‍यवसाय करतात.

2.               तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा-उमरगाव, ता. व जि. नागपूर, ख.क्र. 74, प.ह.क्र.36 वरील लेआऊटमधील भुखंड क्र. 26 हा रु.5,40,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता रु.1,00,000/- अग्रीम देऊन दि.22.08.2019 रोजी विक्रीचा करारनामा केला. तक्रारकर्त्‍याने दि.06.08.2019 ते 22.08.2021 पर्यंत एकूण रु.1,45,000/- वि.प.ला दिले. विक्रीपत्र करण्‍याकरीता दि. 01.08.2019 ते 01.02.2022 इतका कालावधी देण्‍यात आला होता. सदर रक्‍कम दिल्‍यानंतर वारंवार वि.प.ला विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता तगादा लावला परंतू वि.प. प्रतिसाद देत नसल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला एक सुचना पत्र पाठविले व तो संपूर्ण उर्वरित रक्‍कम, विक्रीपत्राचा खर्च, नोंदणी शुल्‍क देण्‍यास तयार असून त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून द्यावे अशी मागणी केली. वि.प.क्र. 2 ने सदर सुचना पत्रास उत्‍तर देऊन विनाआधार कारणे देऊन विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे नाकारले. तक्राकर्त्‍याला वि.प.ने त्‍यांची फसगत केल्‍याचे लक्षात आल्‍यावर भुखंडाचे आरक्षण रद्द करण्‍याचा निर्णय घेतला. शेवटी तक्रारकर्त्‍याने आयोगासमोर तक्रार दाखल करुन विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळावे अथवा दिलेली रक्‍कम व्‍याजासह परत करावी, मानसिक व शारिरीक त्रासापोटी नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.क्र. 1, 3 व 4 यांचेवर वर्तमानपत्रात प्रकाशित करण्‍यात आली. तसेच वि.प.क्र. 2 यांनी नोटीस घेण्‍यास नकार दिल्‍याने व  वि.प.क्र. 1 ते 4 आयोगासमोर हजर न झाल्‍याने आयोगाने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला. प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचा तोंडी युक्‍तीवाद हा त्‍यांच्‍या वकीलांमार्फत ऐकला. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित राहीलेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ?               अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

4.                              मुद्दा क्र. 1 - सदर प्रकरणी दाखल बयानापत्र व इसारपत्र यांचे अवलोकन केले असता वि.प. भागीदारी फर्मने मौजा-उमरगाव, ता.जि. नागपूर, ख.क्र. 74, प.ह.क्र.36 वरील लेआऊटमधील भुखंड क्र. 26 हा 1000 चौ.फु.चा रु.5,40,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता रु.1,00,000/- अग्रीम देऊन दि.22.08.2019 रोजी विक्रीचा करारनामा केल्‍याचे व त्‍यादाखल अग्रीम रक्‍कम स्विकारल्‍याचे दिसून येते. नागपूर सुधार प्रन्‍यासने आकारलेले विकास शुल्‍क देण्‍यास तक्रारकर्ता बांधील असल्‍याचे आणि भुखंडाचा विकास शुल्‍क हा रु.20/- प्रती फुटाप्रमाणे भुखंड धारकाला द्यावा लागेल असेही वि.प.ने नमूद केले आहे. यावरुन तक्रारकर्त्‍याकडून विकास शुल्‍क घेऊन वि.प. लेआऊट विकसित करुन व अकृषक परवानगी मिळवून देणार असल्‍याचेही या करारनामा पत्रावरुन दिसून येते. त्‍यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प.क्र. 1 ते 4 यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या ‘M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC)’  या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. सबब, मुद्दा क्र. 1 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नों‍दविण्‍यात येतात.

5.               मुद्दा क्र. 2 - प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ने बयाना पत्रानुसार तक्रारकर्त्‍याकडून भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत रक्‍कम स्वीकारलेली आहे. करारनाम्‍यामध्‍ये विक्रीपत्राची मुदत दि.01.08.2019 ते 01.02.2022 अशी नोंदविण्‍यात आलेली आहे आणि शेवटी वि.प.ने विक्रीपत्र करण्‍यास विलंब लागला तर विक्रीपत्र करण्‍याचा कालावधी वाढवून देतील असे नमूद केले आहे. परंतू वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला आजतागायत विक्रीपत्र करुन दिले नाही किंवा कालावधीसुध्‍दा वाढवून दिला नाही. त्यामुळे तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण सतत घडत असल्याचे (Continuous cause of action)  आयोगाचे मत आहे. त्‍यामुळे वि.प.चा सदर तक्रार मुदतबाह्य असल्‍याचा आक्षेप निरर्थक ठरतो. मा. राष्ट्रीय आयोगाच्या “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). या प्रकरणात दिलेल्या निवाड्यावर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे फार्मलँड/भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्‍याचे दिसून येत असल्‍याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

6.               मुद्दा क्र. 3 - आयोगाने सदर प्रकरणी दाखल करण्‍यात आलेल्‍या करारनाम्‍याच्‍या प्रतीमध्‍ये वि.प.ने रु.1,00,000/- रोख स्विकारल्‍याचे मान्‍य केले आहे आणि बँक खात्‍याच्‍या विवरणाच्‍या प्रतीचे अवलोकन केले असता तक्रारकर्त्‍याने रु.30,000/- आणि रु.15,000/- दिल्‍याचे तक्रारकर्त्‍याचे म्‍हणणे आहे.  यावरुन वि.प.ला तक्रारकर्त्‍याने एकूण रु.1,45,000/- दि.06.08.2019 ते 22.08.2019 पर्यंत दिल्‍याचे दिसून येते. वि.प.ने सदर बाब आयोगासमोर येऊन व तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल करुन दस्‍तऐवजासह नाकारली नाही. वि.प.ने करारनामा पत्रामध्‍ये दि.01.02.2022 पर्यंत विक्रीपत्र करुन घेण्‍याची मुदत नमूद केलेली आहे. प्रत्‍यक्षात मात्र विक्रीच्‍या करारनाम्‍यामध्‍ये नमूद केल्‍याप्रमाणे जमीन वादग्रस्‍त झाल्‍यास किंवा जमिनीची हाराजी कमी जास्‍त झाल्‍यास भुखंड दुस-या ठिकाणी देण्‍यात येईल किंवा भुखंडाची रक्‍कम परत करण्‍यात येईल असे असतांनाही भुखंडाची रक्‍कम परत केलेली नाही किंवा काही तांत्रिक अडचण होती तर तशी तक्रारकर्त्‍याला कल्‍पना देऊन दुसरा भुखंड उपलब्‍ध करुन दिलेला नाही.

7.               सदर प्रकरणी दाखल विक्रीच्‍या करारनाम्‍याचा विचार करता वि.प.चे सदर लेआऊट हे प्रस्‍तावित लेआऊट असून सदर जमिनीला गैरकृषी वापराची परवानगी मिळालेली दिसून येत नाही. कारण सदर बाब वि.प.ने विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात स्‍वतःच नमूद केलेली आहे. तसेच सदर लेआऊटचा नकाशाला मंजूरी, ना.सु.प्र, मनपा आणि इतर संबंधित विभागाकडून लेआऊटला मंजूरी मिळाल्‍याचे कुठलेही पत्र वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला पुरविले नाही आणि तसा मंजूरी मिळाल्‍याचा उल्‍लेख इसार पत्रात केला नाही. तक्रारकर्त्‍याला विक्रीचा करारनामा करतांना वि.प.ने भुखंडामध्‍ये किंवा लेआऊटमध्‍ये कुठलाही बदल संबंधित विभागाने केला तर तो तक्रारकर्ता ग्राहकास मान्‍य करावा लागेल असे नमूद केले आहे. मात्र कुठल्‍या विभागाने आणि कुठला बदल हे निश्चितपणे व स्‍पष्‍टपणे नमूद केले नाही. भुखंडाची विक्री करतांना संदिग्‍धपणे विक्रीचे करारनामे करुन अस्तित्‍वात नसलेल्‍या भुखंडाच्‍या विक्रीचे व्‍यवहार करण्‍याची वि.प.क्र. 1 ते 4 ची कृती ही अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब करणारी असल्‍याचे स्‍पष्‍ट होत असल्‍याने मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात. 

8.               वि.प.ने सन 2019 मध्‍ये तक्रारकर्त्‍याला विक्रीचा करारनामा करुन दिलेला आहे आणि रक्‍कम स्विकारलेली आहे. त्‍यानंतर मात्र वि.प.ने केवळ रकमा स्विकारलेल्‍या आहेत, परंतू त्‍याचे लेआऊट मंजूर झाले, नकाशा मंजूर झाला, अकृषक परवानगी मिळाली, ना.सु.प्र.कडे विकास शुल्‍क भरले, मनपाला कर भरला असे कुठलेही प्रमाणपत्र, पावत्‍या अथवा मंजूरी तक्रारकर्त्‍याला दाखविली नाही किंवा त्‍याच्‍या प्रती त्‍याला पुरविल्‍या नाही. तक्रारकर्त्‍याने आयोगासमोर असा कुठलाही दस्‍तऐवज दाखल केला नाही की, ज्‍यावरुन लेआऊट हे मंजूरीप्राप्‍त आहे व नकाशाला संबंधित विभागाने मंजूरी दिलेली आहे किंवा गैरकृषी परवानगी मिळालेली आहे हे स्‍पष्‍ट होईल. त्‍यावरुन विवादित लेआऊट हे अद्यापही कुठलीही परवानगी किंवा मंजूरीप्राप्‍त असल्‍याचे दिसून येत नाही. त्‍यामुळे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचा आदेश देणे हा कागदोपत्री राहण्‍याची शक्‍यता दिसून येते. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने वि.प.ला दिलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्‍याचा आदेश देणे न्यायोचित ठरेल असे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

9.               मुद्दा क्र. 4 - वि.प.ने इतक्‍या मोठया कालावधीपासून तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम  स्‍वतःजवळ ठेवून तिचा उपयोग आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता केलेला असल्‍याने तक्रारकर्त्‍याचे आर्थिक नुकसान झाले. तसेच त्‍याला विक्रीपत्र करुन न मिळाल्‍याने भुखंडाचे वैधानिक हक्‍कापासून वंचित राहावे लागले. तक्रारकर्त्‍याने विवादित व्यवहारात एकूण देय रक्कम  रु.1,45,000/- (33%) रक्कम सन 2019 ते 2021 दरम्यान दिल्याचे स्पष्ट दिसते. सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.क्र. 1, 3, 4 यांचेवर वर्तमानपत्रात प्रकाशित करण्‍यात आल्यानंतर  वि.प. ला संधी मिळूनही आयोगासमोर येऊन तक्रारकर्त्‍याची तक्रार नाकारलेली नाही, त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याचे निवेदन वि.प.ला मान्य असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही.

                 मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

                      मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.”

येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, विवादीत जमीनीबाबतची रक्‍कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2019 ते 2021 दरम्यान रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प.ला दिलेली रक्कम मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. तक्रारकर्त्‍याने रु.1,45,000/- रक्‍कम (33%) दिल्‍याचे दाखल पावतींचे प्रतींवरुन निदर्शनास येते. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती लक्षात घेता तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु.1,45,000/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

10.              वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम सन 2019-2021 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि न्‍यायिक खर्चाची भरपाई मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. करिता आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

    - अं ति म आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 ते 4 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्याने तक्रारकर्त्‍याला रु.1,45,000/- शेवटची रक्‍कम दिल्‍याचे दि.22.08.2021 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावे.

2.   वि.प.क्र. 1 ते 4 ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 ते 4 ने संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.