श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का. अन्‍वये आयोगासमोर दाखल केलेली आहे. वि.प.क्र. 1 आणि 2 हे मे. साईप्रकाश इंफ्रास्‍ट्रक्‍चरचे भागीदार असून ते शेतामध्‍ये लेआऊट आखुन भुखंड पाडून विकसित करुन विकण्‍याचा व्‍यवसाय करतात. वि.प.क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने त्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीचा आशय असा आहे की, त्‍याने वि.प.क्र. 1 व 2 च्‍या मौजा-सालाई (गोधनी), ता.नागपूर ग्रामीण, जि. नागपूर येथील ख.क्र. 254/2, प.ह.क्र. 40 मधील 2179.06 चौ.फु. असलेला भुखंड क्र. 25 हा रु. 8,71,624/- मध्‍ये घेण्‍याकरीता रु.1,50,000/- बयाना देऊन दि.15.01.2019 रोजी विक्रीचा करारनामा केला आणि उर्वरित रक्‍कम रु.7,21,624/- ही 24 महिन्‍यात समान हप्‍त्‍यात द्यावयाची होती. तक्रारकर्त्‍याने उर्वरित रक्‍कम वेळोवेळी वि.प.ला दिली आणि लवकरात लवकर विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे मागणी केली. परंतू वि.प.ने शासकीय अडचणीमुळे विक्रीपत्र नोंदविता येत नाही म्‍हणून थांबण्‍यास सांगितले. तसेच सदर जमिनीचा 7/12 उतारा वि.प.च्‍या नावावर नव्‍हता आणि वि.प.ने लेआऊट अकृषक केले नव्‍हते व संबंधित विभागाकडून लेआऊटला मंजूरी घेतली नव्‍हती. वि.प. विक्रीपत्र करुन देत नसल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला कायदेशीर नोटीस पाठविली. वि.प.ने सदर नोटीसला उत्‍तर न देता तक्रारकर्त्‍याला कॉर्पोरेशन बँकेचा रु.8,71,624/- चा धनादेश दिला. तक्रारकर्त्‍याच्‍या मते वि.प.ने करारनाम्‍याची अटी व शर्तींचा भंग केला आहे आणि त्‍याला रक्‍कम परत केली नाही किंवा संपूर्ण किंमत दिल्‍यावर विक्रीपत्रही लावून दिले नाही, म्हणून त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन वि.प.ने आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे भुखंडाची पूर्ण रक्‍कम परत करावी, मानसिक व शारिरीक त्रासाबाबत भरपाई आणि तक्रारीचा व नोटीसचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 व 2 यांचेवर बजावली असता पोस्‍टाच्‍या ट्रॅकिंग रीपोर्टनुसार वि.प.ला नोटीस प्राप्‍त झाल्‍याचे दिसून येते. वि.प.क्र. 1 व 2 गैरहजर असल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द प्रकरण एकतर्फी चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला. 

4.               आयोगाने सदर प्रकरणी तक्रारकर्त्‍याचा युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. तसेच दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक मर्यादेत आहे काय ? होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ?               अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.                              मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत दस्‍तऐवज क्र. 1 वर दि.15.01.2019 रोजीची विक्रीच्‍या करारनाम्‍याची प्रत सादर केली आहे. सदर करारनाम्‍याच्‍या प्रतीचे अवलोकन केले असता असे दिसून येते की, उभय पक्षांमध्‍ये मौजा-सालाई (गोधनी), ता.नागपूर ग्रामीण, जि. नागपूर येथील ख.क्र. 254/2, प.ह.क्र. 40 मधील 2179.06 चौ.फु. असलेला भुखंड क्र.25 हा रु.8,71,624/- मध्‍ये घेण्‍याकरीता रु.1,50,000/- बयाना देऊन दि.15.01.2019 रोजी विक्रीचा करारनामा केला आणि उर्वरित रकमेपैकी काही रक्‍कम दिल्‍याचे दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन दिसून येते. विक्रीच्‍या करारनाम्‍याच्‍या अटींमध्‍ये वि.प.ने सदर जमिन ही कृषक असून ती अकृषक करण्‍याची जबाबदारी वि.प.ची असल्‍याचे कबुल केले आहे. तसेच विकास शुल्‍क हे तक्रारकर्त्‍यास द्यावयाचे आहे. तसेच नकाशात झालेल्‍या फेरबदलानुसार रक्‍कम तक्रारकर्त्‍यास द्यावी लागेल असेही नमूद करण्‍यात आलेले आहे. यावरुन वि.प. लेआऊट मंजूर करुन, अकृषक परवानगी घेऊन आणि विकसित करण्‍याची सेवा भुखंडाच्‍या किमतीच्‍या मोबदल्‍यात आणि वेळोवेळी मागणी करणा-या शुल्‍काच्‍या मोबदल्‍यात तक्रारकर्त्‍याला अभिन्‍यासामध्‍ये उपलब्‍ध करुन देणार होता. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

6.               मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या विक्रीच्‍या करारनाम्‍याची आणि पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला 15.01.2019 रोजी भुखंड क्र. 25 आवंटित केलेला आहे. विवादित भुखंडाच्‍या किमतीच्‍या मोबदल्‍याची रक्‍कम तक्रारकर्त्‍याने 03.01.2019 पासून 23.08.2019 पर्यंत दिल्‍याचे स्‍पष्‍टपणे दिसून येते. दि.03.01.2019 पासून रक्‍कम स्विकारुनसुध्‍दा वि.प.ने आजतागायत तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही किंवा जर तो विक्रीपत्र करुन देण्‍यास असमर्थ होता तर त्‍याने तक्रारकर्त्‍याकडून स्विकारलेली रक्‍कम त्‍याला तक्रारकर्त्‍याने दोनदा नोटीस पाठविल्‍यानंतरसुध्‍दा परत केलेली नाही किंवा विक्रीपत्र नोंदविण्‍याकरीता आवश्‍यक पावले उचलली नाहीत. त्‍यामुळे वादाचे कारण हे सतत सुरु आहे आणि तक्रारकर्त्‍याने तक्रार ही दोन वर्षाचे आत दाखल केलेली आहे, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याची तक्रार ही मुदतीत असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे.  मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्‍याचे दिसून येत असल्‍याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 3 – संपूर्ण करारनाम्‍यामधील अटींचे अवलोकन केले असता  जास्‍तीत जास्‍त अटी या वि.प.च्‍या बाजूच्‍याच आहेत. विक्रीच्‍या करारनाम्‍यातील अटीनुसार खरेदीदार हप्‍त्‍याची रक्‍कम देण्‍यास कसूर केला तर त्‍याची काही रक्‍कम जप्‍त करता येईल असे नमूद केले आहे. सदर अटीचा विचार करता वि.प.ने विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात त्‍याच्‍या बाजूला फायदेशीर एकतर्फी अटी नमूद केल्याचे दिसते. वि.प.ने करारात इतर त्‍याच्‍या बाजूच्‍या अटी जरी नोंदविल्‍या असल्‍या तरी विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचा कालावधी हा  करारनाम्‍यात कोठेही नमूद केलेला नाही. त्‍यावरुन वि.प. अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब करुन तक्रारकर्त्‍याची फसवणूक करीत असल्‍याचे दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याने किंमतीबाबतची 46 % रक्‍कम वि.प.ला दिलेली असतांना वि.प.ने त्‍याला कधीही विक्रीपत्र नोंदणीकरीता किंवा लेआऊटचा विकास, आवश्‍यक परवानग्‍या मिळाल्‍याचे अभिलेखावर दाखल दस्‍तऐवजावरुन कळविलेले दिसून येत नाही. तसेच तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम त्‍याने स्‍वतःच्‍या फायद्याकरीता वापरली आहे. वि.प.ची सदर कृती अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करणारी असून सेवेतील त्रुटी दर्शविते.  त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

8.               तक्रारकर्त्याची तक्रार आयोगात दाखल झाल्‍यानंतर नोटिस बजावल्‍यानंतरही वि.प. आयोगासमोर उपस्थित झाला नाही अथवा तक्रारीस व दस्‍तऐवजांना समर्पक उत्‍तर देऊन ते खोडून काढलेले नाही. त्‍यामुळे वि.प.ला या सर्व बाबी मान्‍य असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही.

9.               मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत असे नमूद केले आहे की, वि.प.चे नावावर सदर विवादित जमिनीचा 7/12 सुध्‍दा नाही. वि.प.ने जमिन नावावर नसतांनाही त्‍याबाबत विक्रीचा व्‍यवहार करुन एकूण रु.4,00,000/- (एकूण किमतीपैकी 46% रक्‍कम) तक्रारकर्त्‍याकडून स्विकारले आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याच्या नोटिसला उत्तर देताना पाठविलेल्या दि 08.03.2021 रोजीच्या पत्रामध्ये देखील वि.प.ने रु 4,00,000/- मिळाल्याचे मान्य केल्याचे दिसते. येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाच्‍या किंमतीची एकूण देय रक्कम रु.8,71,624/- वि.प.ला दिल्‍याचे जरी नमूद केले असले तरी तक्रारीसोबत दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन रु.4,00,000/- रक्कम दिल्‍याचे दिसत असल्याने त्याबाबत सुनावणी दरम्यान विचारणा केली असता सदर वस्तुस्थिती तक्रारकर्त्‍याच्या वकिलांनी मान्य केली. तसेच तक्रारकर्त्‍यानेही तक्रारीमध्‍ये वि.प.ने आवश्‍यक मंजूरी व मूलभूत सुविधा विवादित लेआऊटमध्‍ये झालेली नसून ते मोजणी करून ताबा देण्यायोग्य नाही असे नमूद केले आहे आणि लेआऊटची जमीन वि.प.च्‍या नावावरच नसल्‍याने आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे भुखंडाची रक्‍कम मिळण्‍याची मागणी केलेली आहे. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्‍यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation            Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्याने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु.4,00,000/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध राहील.

10.              तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला भुखंडाच्‍या किमतीबाबत 46% रक्‍कम अदा करुन देखील वि.प.ने लेआउटचे मालकी हक्‍क, भुखंडांची मंजूरी व विक्रीपत्र नोंदविण्‍याकरीता आवश्‍यक दस्‍तऐवज तयार न केल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला भुखंडांचा उपभोग घेता आला नाही व भुखंडाचे वैध हक्‍क प्राप्‍त झाले नाही, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला मानसिक व शारिरीक त्रास सहन करावा लागला आणि आयोगासमोर येऊन सदर वाद मांडावा लागल्‍याने तक्रारकर्ता सदर त्रासाची नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र आहे. करिता आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- अं ति म आ दे श –

1)         तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 व 2 ला आदेश देण्‍यात येतो      की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला रु.4,00,000/- ही रक्‍कम द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह शेवटचे भुगतान दिल्याच्या दि.23.08.2019 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द्यावी.

2)     वि.प.क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक व शारिरीक त्रासाबद्दल रु.40,000/- नुकसान भरपाई द्यावी.

3)     वि.प.क्र. 1 व  2 ने तक्रारकर्त्‍याला तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.10,000/- द्यावे.

4)   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 व 2 ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे करावी.

5)   निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.