श्रीमती स्मिता चांदेकर, मा. सदस्या यांचे आदेशांन्वये.
1. तक्रारकर्ता हा सेवानिवृत्त ज्येष्ठ नागरीक असून तो वर नमूद पत्यावर राहतो. तक्रारकर्त्याला नागपूर शहरात स्वतः घर घ्यावयाचे असल्याने तो मालमत्तेच्या शोधात होता. वि.प. हे बांधकाम व्यवसायी असून मे. कन्हैय्या बिल्डर्स अँड डेव्हलपर्स या नावाने व्यवसाय करतात. तक्रारकर्त्याला वि.प. हे ख.क्र.99/8, 93/9, 95, प.ह.क्र. 38, मौजा बेसा, ता.जि.नागपूर येथे ‘हेरिटेज रेसिडेंसी’ या नावाने स्वतंत्र सदनिका व रहिवासी कॉम्प्लेक्सचे बांधकाम करण्याची योजना सुरु करीत असल्याचे कळल्याने वि.प.च्या कार्यालयात चौकशी केली. त्यानुसार तक्रारकर्त्याने सदर योजनेमध्ये सदनिका क्र. 202 (बी विंग) वि.प.कडून घेण्याचे ठरविले. सदर सदनिकेचे एकूण मोबदला रु.16,08,890/- असा होता. तक्रारकर्त्याने दि.20.06.2008 रोजी रु.11,000/- देऊन सदर सदनिकेची नोंदणी केली. त्यानुसार उभय पक्षांमध्ये दि.22.09.2008 रोजी विक्रीचा करारनामा करण्यात आला. तक्रारकर्त्याने दि.02.10.2008 रोजी वि.प.ला रु.3,10,778/- रोख रक्कम मोबदल्या दाखल दिली व उर्वरित रक्कम रु.12,87,112/- करारनाम्यात नमूद टप्यानुसार देण्याचे ठरले होते. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला दि.20.06.2008 ते 10.03.2015 पर्यंत एकूण रक्कम रु.15,32,778/- दिले. उर्वरित रक्कम रु.76,612/- विक्रीपत्राच्या व ताब्याच्या वेळेस वि.प.ला देण्याचे ठरले होते. तक्रारकर्ता पुढे असे नमूद करतो की, सन 2015 मध्येच वि.प.च्या ‘हेरिटेज रेसिडेंसी’ चे बांधकाम झाले होते व वि.प.ने ब-याच सदनिकाधारकांना विक्रीपत्र करुन दिले होते. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला वारंवार विनंती करुनही वि.प.ने तक्रारकर्त्याला सदनिकेचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही. सदनिकेची 95 टक्के रक्कम देऊनही वि.प.ने तक्रारकर्त्याला सदनिकेचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही. त्यामुळे तक्रारकर्त्याने वि.प.कडे मोबदल्याची रक्कम रु.15,32,778/- 24 टक्के व्याजासह परत करण्याची विनंती केली. परंतू वि.प.ने तक्रारकर्त्याच्या विनंतीकडे दुर्लक्ष केले. आजतागायत सदनिकेचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही व सेवेत त्रुटी केलेली आहे. म्हणून तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार दाखल करुन वि.प.स करारनाम्यानुसार सदनिकेचे विक्रीपत्र करुन ताबा देण्याचे आदेश देण्यात यावे किंवा तक्रारकर्त्याने दिलेली मोबदल्याची रक्कम 24 टक्के व्याजासह, तसेच नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च असे एकूण रु.44,65,878/- वि.प.कडून परत मिळण्याची मागणी केलेली आहे.
2. वि.प.ने तक्रारीचा नोटीस प्राप्त झाल्यावर आयोगासमक्ष लेखी उत्तर दाखल केले. वि.प.ने ते बांधकामाचा व्यवसाय करतात व तक्रारकर्त्यासोबत तक्रारीत नमूद केल्याप्रमाणे सदनिकेचा विक्रीचा करार तक्रारकर्त्यासोबत झाल्याचे मान्य केलेले आहे. वि.प.ने त्यांच्या लेखी उत्तरात असा प्राथमिक आक्षेप घेतला आहे की, उभय पक्षातील करार हा सन दि.22.09.2008 रोजी झाला असून तक्रारकर्त्याने तब्बल 13 वर्षानंतर आयोगासमोर सदरची तक्रार दाखल केलेली आहे. त्यामुळे सदर तक्रार ग्राहक संरक्षण कायद्यातील तरतूदीनुसार मुदतबाह्य आहे. वि.प.ने पुढे असे नमूद केले आहे की, तक्रारकर्त्याने करारानुसार ठरल्याप्रमाणे मोबदल्याच्या रकमेचे भुगतान केले नाही व उर्वरित रक्कम दिलेली नाही. वि.प.हे आजही तक्रारकर्त्यास विक्रीपत्र करुन देण्यास तयार आहेत. वि.प.ने इतर सदनिकाधारकांना पूर्वीच विक्रीपत्र करुन दिले असून सदर सदनिकाधारक त्याचा उपभोग होत आहे. वि.प.ने उर्वरित रक्कम व सन 2008 पासूनचा मेंटेनन्स चार्जेस दिल्यास वि.प. तक्रारकर्त्याला विक्रीपत्र लावून देण्यास तयार आहे. वि.प. हे शासनाने विक्रीपत्र नोंदणी थांबविल्यामुळे विक्रीपत्र करुन देऊ शकले नाही असे लेखी उत्तरात नमूद केले आहे. वि.प.ने पुढे असे नमूद केले आहे की, तक्रारकर्त्याने वि.प.च्या कार्यालयात येऊन कधीही पाठपुरावा केला नाही. उलट त्यांच्या प्रतीनीधीने तक्रारकर्त्याकडे उर्वरित रकमेची मागणी केलेली आहे. तक्रारकर्त्याने मोबदल्याची संपूर्ण रक्कम न दिल्यामुळे वि.प.ने विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही असे नमूद करीत तक्रारकर्त्याची मागणी वि.प.ने नाकारली आहे व सदर तक्रार खर्चासह खारीज करण्याची विनंती केली आहे.
3. तक्रारकर्त्याने त्याचे तक्रारीसोबत करारनाम्याची प्रत, मोबदल्याची रक्कम दिल्याच्या पावत्या दाखल केलेल्या आहेत व वि.प.च्या लेखी उत्तरास प्रतीउत्तर सादर केले आहे. लेखी युक्तीवादाबाबत पुरसिस दाखल केले आहे.
4. सदर प्रकरण तोंडी युक्तीवादाकरीता आल्यावर तक्रारकर्ता आणि वि.प.चा तोंडी युक्तीवाद ऐकला. तसेच दाखल दस्तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित मुद्दे आणि त्यावरील निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्त्याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 व 2 – तक्रारकर्त्याने त्याचे तक्रारीसोबत दाखल केलेले विक्रीपत्राचा करारनामा व मोबदल्याच्या रकमेबाबतच्या पावत्या यावरुन तक्रारकर्त्याने वि.प.च्या हेरिटेज रेसिडेंसी या योजनेत सदनिका क्र. 202 ही खरेदी करण्याकरीता करार केला होता व त्यानुसार वि.प.ला एकूण रु.15,32,778/- दिले होते हे स्पष्ट होते. वि.प.ने उभय पक्षात झालेला करारनामा, तसेच मोबदल्याची रक्कम मिळाल्याचे मान्य केले आहे. सबब तक्रारकर्ता व वि.प. यांच्यामध्ये सदनिका खरेदी विक्रीचा व्यवहार झालेला असून त्यांच्यामध्ये ग्राहक व सेवादाता असा संबंध स्थापित झाल्याने तक्रारकर्ता हा वि.प.चा ग्राहक ठरतो. सबब मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
6. वि.प.ने त्याचे लेखी उत्तरात तक्रारकर्त्याची तक्रार ही मुदतबाह्य असल्याचा प्राथमिक आक्षेप घेतला आहे. उभय पक्षाचे म्हणणे आहे की, त्यांच्यामध्ये सन 2008 रोजी सदनिका विक्रीचा करारनामा झाला होता. त्यानुसार तक्रारकर्त्याने सन 2015 पर्यंत एकूण रक्कम रु.15,32,778/- वि.प.ला दिलेले आहे. वि.प.चे म्हणणे असे आहे की, उभय पक्षात सन 2008 मध्ये करारनामा झाला. परंतू तक्रारकर्त्याने 13 वर्षानंतर 2021 मध्ये सदर तक्रार दाखल केलेली असल्यामुळे ती ग्रा.सं.का.नुसार मुदतबाह्य आहे. अभिलेखावरुन असे दिसून येते की, तक्रारकर्त्याने वि.प.ला रु.15,38,778/- मोबदल्याची रक्कम 10.03.2015 पर्यंत दिलेली आहे. उभय पक्षातील करारानुसार मोबदल्याची संपूर्ण रक्कम दिल्यावर वि.प. हे तक्रारकर्त्याला सदनिकेचा ताबा देऊन विक्रीपत्र करुन देणार होते. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला 95 टक्के रक्कम दिलेली असून उर्वरित रक्कम रु.76,112/- वि.प.ला देण्यास तयार आहे. परंतू वि.प.ने आजतागायत तक्रारकर्त्याला सदनिकेचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही. वि.प.ने त्याच्या लेखी उत्तरात तक्रारकर्त्याला उर्वरित रकमेची वारंवार मागणी केल्याचे नमूद केले असले तरी त्याबाबतचा कागदोपत्री पुरावा अभिलेखावर दाखल केलेला नाही. वि.प.ने सदनिकेचे विक्रीपत्र करुन न दिल्याने तक्रारीस कारण सतत सुरु असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोग, न्यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्ये मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्जा संबधित ग्राहकास देण्यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. सबब मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 – अभिलेखावरुन स्पष्ट दिसून येते की, वि.प.ने तक्रारकर्त्याला सदनिकेचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही. सदर विक्रीपत्र करुन न देण्यामागे वि.प.ने असे कारण नमूद केले आहे की, राज्य शासनाने सदनिकेच्या विक्रीपत्राची नोंदणी थांबविली होती. तसेच वि.प.च्या प्रतिनीधीने तक्रारकर्त्याशी संपर्क साधत उर्वरित रक्कम देऊन नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन घेण्याची वारंवार विनंती केली होती. परंतू तक्रारकर्त्याने सदनिकेचे विक्रीपत्र करुन घेण्याकरीता वि.प.कडे कधीही संपर्क साधला नाही व उर्वरित रक्कम दिलेली नाही. तक्रारकर्त्याने सदर निवेदनाला खोडण्याकरीता प्रतीउत्तर सादर केले असून असे नमूद केले आहे की, राज्य शासनाने विक्री थांबविल्या नसून अपू-या कागदपत्राअभावी होणा-या विक्रीपत्रास स्थगीती दिली होती. तक्रारकर्ता आजही उर्वरित रक्कम देऊन सदनिकेचे रहिवासाचे प्रमाणपत्र/Occupancy certificate व इतर कागदपत्रांसह विक्रीपत्र करुन घेण्यास तयार आहे. त्याचप्रमाणे तक्रारकर्त्याने त्याचे तक्रारीत वि.प.च्या हेरिटेज रेसिडेंसी या योजनेचे बांधकाम 2015 मध्ये पूर्ण झाल्याचे व इतर ग्राहकास विक्रीपत्र करुन दिल्याचे नमूद केले आहे. सदर बाब वि.प.ने त्याच्या लेखी उत्तरात मान्य केलेली आहे. असे असतांनाही वि.प.ने आजतागायत सदनिकेचे विक्रीपत्र का करुन दिले नाही याबद्दलचा ठोस कागदोपत्री पुरावा अभिलेखावर सादर केलेला नाही. त्याचप्रमाणे वि.प.ने योजनेचे रहिवासी प्रमाणपत्र अभिलेखावर दाखल केले नाही. तक्रारकर्त्याने 95 टक्के मोबदल्याची रक्कम 2015 मध्येच देऊन चुकला असल्याने उर्वरित 5 टक्के रक्कम न देण्याचे कुठलेही कारण दिसून येत नाही. वि.प.ने तक्रारकर्त्याला उर्वरित रक्कम देऊन विक्रीपत्र करुन घेण्याकरीता पत्र पाठवून कळविल्याचे दिसून येत नाही. वास्तविक पाहता, विहित मुदतीत संपूर्ण कागदपत्रांची पूर्तता करुन विक्रीपत्र नोंदवून देण्याची जबाबदारी वि.प.ची आहे. सदर प्रकरणी वि.प.ने 2015 पर्यंत तक्रारकर्त्याकडून सदनिकेची रक्कम स्विकारुन त्याचप्रमाणे सदनिकेचे बांधकाम पूर्ण होऊनदेखील आजतागायत तक्रारकर्त्याला विक्रीपत्र नोंदवून सदनिकेचा ताबा दिला नाही. वि.प.ची सदर कृती अनुचित व्यापारी प्रथेत मोडणारी असल्याचे आयोगाचे मत आहे. मा.राष्ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
वि.प.ने सदनिकेची जवळपास रक्कम घेऊनही विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही आणि तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या रु.15,32,778/- रक्कमेचा वापर वि.प. आजतागायत करत आहे. वि.प.ची वरील कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. सबब, मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
8. मुद्दा क्र. 4 - तक्रारकर्त्याने वि.प. ला रक्कम रु.15,32,778/- दिल्याचे उभय पक्षांना मान्य आहे. तक्रारकर्त्याने Occupancy certificate सह सदनिकेचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र आणि प्रत्यक्ष ताबा मिळण्याची मागणी केली आहे. तक्रारकर्ता सदनिकेच्या मोबदल्याची उर्वरित रक्कम देण्यास आजही तयार आहे. तक्रारकर्त्याने मोबदल्याची जवळ-पास संपूर्ण रक्कम 2015 मध्ये वि.प.ला दिलेली आहे. त्यामुळे तक्रारकर्त्याच्या वरील मागण्या उचित असल्याचे व त्या मिळण्यास तो पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वास्तविक पाहता मोबदल्याची रक्कम स्विकारल्यावर तसेच सदनिकेचे बांधकाम 2015 मध्ये पूर्ण झाले असल्याने तक्रारकर्त्यास सदर सदनिकेचा विक्रीपत्र तसेच प्रत्यक्ष ताबा तेव्हाच मिळावयास हवा होता. परंतू तसे न झाल्याने तक्रारकर्ता आजपर्यंत सदनिकेचा उपभोग घेण्यास आजपर्यंत वंचित राहिलेला आहे. त्यामुळे वि.प.ने त्याचे लेखी उत्तरात तक्रारकर्त्याकडून 2015 पासून Maintenance चा खर्च द्यावयास हवा या कथनात कुठलेही तथ्य नाही. याउलट, वि.प.ने तक्रारकर्त्याला सदनिकेच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले असून त्याने दिलेल्या रकमेचा वि.प. स्वतःच्या व्यावसायिक उपयोगाकरीता करीत आहे. सबब तक्रारकर्ता मोबदल्याची रक्कम रु.15,32,778/- वर शेवटची रक्कम दिल्याचे दि.10.03.2015 पासून नुकसान भरपाई दाखल द.सा.द.शे. 7 टक्के दराने वि.प.कडून व्याज मिळण्यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प.ने अवलंबिलेल्या अनुचित व्यापारी पध्दतीमुळे तक्रारकर्त्याला आयोगासमोर येऊन दाद मागावी लागली व आर्थिक, मानसिक व शारिरीक त्रास सहन करावा लागला, सदर त्रासाची नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च वि.प.कडून मिळण्यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
9. सबब, प्रकरणातील वस्तुस्थिती, पुराव्याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
1) तक्रारकर्त्याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्यात येतो की, वि.प.ने तक्रारकर्त्याला मौजा बेसा, ता.जि.नागपूर, ख.क्र.99/8, 93/9, 95, प.ह.क्र. 38, येथे ‘हेरिटेज रेसिडेंसी’ मधील सदनिका क्र. 202 (बी विंग) चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन द्यावे व ताबा द्यावा. त्याचप्रमाणे तक्रारकर्त्याला इमारतीचे Occupancy certificate वि.प.ने द्यावे. तक्रारकर्त्याकडून घेतलेल्या रु.15,32,778/- या रकमेवर शेवटची रक्कम दिल्याचा दि.10.03.2015 पासून विक्रीपत्र नोंदणी करुन प्रत्यक्ष ताबा देईपर्यंत द.सा.द.शे.7% व्याज तक्रारकर्त्यास द्यावे. तक्रारकर्त्याने द्यावयाची सदनिकेच्या मोबदल्याची उर्वरित रक्कम रु.76,112/- ही येणा-या रकमेतून वजा करावी.
- वि.प.ने तक्रारकर्त्याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.1,50,000/- द्यावे.
3) वि.प.ने तक्रारकर्त्याला तक्रारीच्या खर्चाबाबत रु.20,000/- द्यावे.
4) वरील आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्यापासून 45 दिवसात करावी.
5) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्य पुरविण्यात यावी.
