नि का ल प त्र:- (श्री. संजय पी. बोरवाल, अध्यक्ष) (दि . 18-03-2014)
(1) प्रस्तुतची तक्रार तक्रारदार यांनी ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 कलम 12 प्रमाणे वि. प. यांनी तक्रारदार यांना द्यावयाचे सेवेत त्रुटी ठेवलेमुळे नुकसान भरपाई मिळणेसाठी दाखल केली आहे.
प्रस्तुत तक्रार अर्ज स्विकृत करुन वि.प. यांना नोटीसीचा आदेश झाला. वि.प. यांनी वकिलामार्फत मंचापुढे उपस्थित राहून म्हणणे दाखल केले. उभय पक्षकारांचे वकिलांचा तोंडी युक्तीवाद दाखल केला.
(2) तक्रारदाराची थोडक्यात तक्रार अशी आहे की,
शहर कोल्हापूर येथील ई वॉर्ड, हिम्मंतबहाददूर परिसर व ताराबाई पार्क येथील सि.स. नं. 23/1/6 या मिळकतीवर “पदमश्री रेसीडेन्सी” या अपार्टमेंटमधील पहिल्या मजल्यावरील निवासी फलॅट नं. एफ-3, व दुस-या मजल्यावरील फलॅट नं. एस- 2 वाद मिळकत वि.प. नं. 2 चे मालकीची असून वि.प. नं. 1 यांनी मिळकत विकसित करुन या मिळकतीवर “पदमश्री रेसीडेन्सी” या नावाने अपार्टमेंट सन 2001-2002 पूर्ण केलेले आहे. या मिळकतीवर पहिल्या मजल्यावरील फलॅट नं. एफ-3 व स्टील्ट/पहिल्या मजल्यावरील फलॅट नं. एफ-3 व दुस-या मजल्यावरील फलॅट नं. एस-2 फलॅटस मोबदला घेवून वि.प. नं. 1 ने तक्रारदारांना विक्री केलेला असून त्याचे रजि. अॅग्रीमेंट दि. 31-10-2000 मध्ये पूर्ण करुन नोंदणी करुन दिलेले आहे. सदर मिळकतीचा खुला व शांततामय कब्जा वि.प. यांनी पुर्वी दिलेला आहे. सदर मिळकतीबाबत परिपूर्ती प्रमाणपत्र देखील मिळालेले आहे. सदर मिळकतीचे डीड ऑफ डिक्लरेशन नोंद करुन डीड ऑफ अपार्टमेंट पूर्ण करुन नोंदणी करुन देणेही वि.प. नं. 1 व 2 ची जबाबदारी आहे.
तक्रारदारांनी अपार्टमेंटची संपूर्ण रक्कम भागविलेली आहे. याशिवाय अन्य खर्चाची व डिपॉझिटच्या रक्कमा दिलेल्या आहेत. तक्रारदार हे वि.प. यांना कोणतीही रक्कम देऊ लागत नाहीत. तक्रारदार यांनी डीड ऑफ डिक्लरेशन करुन घेऊन डीड ऑफ अपार्टमेंट खरेदी पत्र पुर्ण करुन देणेबाबत वि. प. यांना विनंती केली. आजअखेरपर्यंत दोघांनीही डीड ऑफ डिक्लरेशन पुर्ण केले नाही व डीड ऑफ अपार्टमेंट करुन द्यायचे टाळले आहे. डीड ऑफ डिक्लरेशन व डीड ऑफ अपार्टमेंट न झालेमुळे तक्रारदार यांची नांवे प्रॉपर्टी कार्डावर नोंद झालेली नाहीत त्यामुळे तक्रारदार यांना या मिळकतीबाबत कोणताही व्यवहार करणे अडचणीचे व त्रासाचे होत आहे. पदमश्री रेसीडेन्सीचे नावे कॉमन वीज कनेक्शन घेऊन दिलेले नाही. सदर अपार्टमेंटचे तळमजल्यावर फरश्या व अपार्टमेंटला रंग दिलेला नाही. तक्रारदारांनी वि.प. ला वेळोवेळी विनंती करुन देखील वि.प. यांनी अपूर्ण कामाची पुर्तता करुन दिलेले नाही.
तक्रारदार त्यांचे तक्रारीत पुढे नमूद करतात, वि.प. यांनी मागील 7 वर्षापासून डीड ऑफ डिक्लरेशन व डीड ऑफ अपार्टमेंट करुन देण्याची कोणते योग्य व सबळ कारणाशिवाय काढले आहे. त्यामुळे तक्रारदारांना कायदेशीर मार्गाचा अवलंब करणे भाग पडले. वि.प. नं. 1 व 2 यांचेमध्ये वाद निर्माण झाला आहे. त्यामुळे डीड ऑफ डिक्लरेशन व डीड ऑफ अपार्टमेंट करुन देणेस टाळाटाळ करीत आहे. वि.प. नं. 1 यांचेकडे तक्रारदारांनी विचारणा केली असता वि.प. नं. 1 यांनी तक्रारदारांना सांगितले. त्याबद्दल वटमुखत्यारपत्र दिलेले नाही. त्यामुळे डिड ऑफ डिक्लरेशन व डीड ऑफ अपार्टमेंट करुन देणे शक्य नाही. तक्रारदारांनी वि.प. यांना दि. 20-11-2010 रोजी वकिलांमार्फत नोटीस पाठवून सर्व अपूर्ण कामे पूर्ण करुन डीड ऑफ डिक्लरेशन व डीड ऑफ अपार्टमेंट पुर्ण करुन द्यावे अशी मागणी केली. वि.प. नं. 1 ने नोटीस स्विकारली नाही. वि.प. नं. 2 ने नोटीसीला उत्तर देऊन अपूर्ण कामे पूर्ण करायची व डीड ऑफ डिक्लरेशन व डीड ऑफ अपार्टमेंट करुन देणेची जबाबदारी वि.प. यांनी आहे.
तक्रारदार हे तक्रारीत पुढे नमूद करतात वि. प. नं. 1 हे व्यवसायाने बिल्डर डेव्हलपर्स आहेत. वि.प. नं. 2 ची जागा विकसित करुन त्यावर पदमश्री रेसीडेन्सी या नावाने अपार्टमेंटचे बांधकाम करुन त्यापैकी वर नमूद वर्णन केलेले फलॅटचा मोबदला स्विकारुन तक्रारदारांना विक्री केलेला आहे. मात्र डिड ऑफ डिक्लरेशन व डीड ऑफ अपार्टमेंट करुन देणे टाळलेले आहे. तसेच अपार्टमेंटचे नावे कॉमन वीज मिटर व तळमजल्यावरील फरश्या व अपार्टमेंटला रंगकाम करुन न दिलेमुळे वि.प. यांनी तक्रारदारांना द्यावयाच्या सेवेत त्रुटी केली आहे. सबब, तक्रारदार यांची विनंती की, वि.प. यांनी पदमश्री रेसीडेन्सी या अपार्टमेंटमधील तळमजल्यावरील फरशीचे काम व अपार्टमेंटचे रंगकाम तसेच अपार्टमेंटचे नांवे कॉमन वीज मीटर घेऊन द्यावे. तसेच तक्रारदारांचे फलॅटची डिड ऑफ डिक्लरेशन व डीड ऑफ अपार्टमेंट पूर्ण करुन द्यावे असे आदेश व्हावेत.
(3) तक्रारदारांनी तक्रार अर्जासोबत एकूण 7 कागदपत्रे दाखल केली आहेत. अ.क्र. 1 व 2 कडे वि.प. नं. 1 व 2 ला वकिलामार्फत पाठविलेली नोटीस दि. 12-11-2010,20-11-2010 अ.क्र. 3 कडे नोटीसीची युपीसीची पोहच पावती, अ.क्र. 4 कडे दि. 20-11-2010 रोजी पाठविलेल्या नोटीसीचा परत आलेला लखोटा, अ. क्र. 5 कडे नोटीसीस उत्तर, (आप्पासाहेब पाटील यांनी दिलेले उत्तर) अ.क्र. 6 कडे तक्रारदार नं. 1 व वि.प. यांचेमध्ये झालेले अॅग्रीमेंट टू सेल दि. 31-10-2000, अ.क्र. 7 कडे तक्रारदार नं. 2 वि.प. यांचेमध्ये झालेले अॅग्रीमेंट टू सेल दि. 31-10-2000 इत्यादी कागदपत्रे दाखल केली आहेत.
(4) वि.प. नं. 1 यांनी तक्रारदारांच्या तक्रारीस तक्रार अर्जास म्हणणे दाखल केले आहे. तक्रार अर्जातील मजकूर मान्य व कबूल नसून परिच्छेदनिहाय नाकारलेली आहे. वादातील सदनिकेचे अॅग्रीमेंट टू सेल दि. 31-10-2000 रोजी नोंद करुन दिली आहे. व त्यावेळेस खुला कब्जा दिलेला आहे व होता. प्रस्तुतचा अर्ज तक्रारदारांनी सन 2011 मध्ये दाखल केलेला आहे. सन 2000 पासून तक्रारदारांनी त्यांना मिळालेल्या सेवेबाबत ग्राहक सरंक्षण कायद्यानुसार दोन वर्षाच्या आत तक्रार अर्ज दाखल करणे बंधनकारक होते. प्रस्तुतचा तक्रार अर्ज 10 ते 11 वर्षानंतर दाखल केलेला आहे. तो मुदतीत नाही. ग्राहक सरंक्षण कायदा, 1986 चे कलम 24-A प्रमाणे चालण्यास पात्र नाही. तक्रारदार यांना खरेदीपत्र पूर्ण करुन घेण्याबाबत सदरचा तक्रार अर्ज दाखल करणेचा अधिकार नाही. त्याबाबत तक्रारदारांनी स्पेसिफीक फरफॉर्मन्स अॅक्ट मधील तरतुदीप्रमाणे दाखल करणे आवश्यक आहे. सदरचा वाद या मे. कोर्टात चालणेस पात्र नाही. प्रस्तुत वि.प. नं. 1 यांनी डीड ऑफ डिक्लरेशन व डीड ऑफ अपार्टमेंट करुन देण्याचे मान्य केले आहे. परंतु वि.प. नं. 2 मुळ जागा मालक होते व आहेत. व त्यांनी डीड ऑफ डिक्लरेशन व डीड ऑफ अपार्टमेंट करुन देण्याबाबत अधिकार वटमुखत्यार पत्राने दिलेले नव्हते व नाहीत. वि.प. नं. 2 हे अधिकार देत नसलेने वि.प. नं. 1 यांना अडचणीचे झालेले आहे. वि.प. यांनी तक्रारदारांना दरम्यान ठरलेप्रमाणे कामे पुर्ण करुन दिलेली आहेत. या मिळकतीचा खुला कब्जा दिलेला आहे. तक्रारदारांना द्यावयाचे सेवेमध्ये कोणतीही त्रुटी केलेली नाही. तक्रारदाराची फसवणूक केलेली नाही. तक्रारदार यांचा तक्रार अर्ज खर्चासह फेटाळण्यात यावा अशी वि.प. नं. 1 यांनी विनंती केली आहे.
(5) वि.प. नं. 2 यांनी तक्रारदारांच्या तक्रारीस तक्रार अर्जास म्हणणे दाखल केले आहे. तक्रार अर्जातील मजकूर मान्य व कबूल नसून परिच्छेदनिहाय नाकारलेली आहे.
वि.प. नं. 2 ने वि. प. 1 यांना विकसीत करण्यासाठी वाद मिळकत दिलेली होती. व त्या मिळकतीवर “पदमश्री रेसीडेन्सी” या नावाने बांधकाम करायचे होते. डिड ऑफ डिक्लरेशन व डीड ऑफ अपार्टमेंट पूर्ण करुन देण्याची जबाबदारी वि.प. नं. 2 यांची नव्हती व नाही. वि.प. नं. 1 यांनी कोणतीही पुर्तता केलेली नाही. वि.प. नं. 2 यांनी वकिलांमार्फत नोटीस पाठवून विकसन करारातील अटीची पुर्तता केली नसल्याने वि.प.नं. 1 विरुध्द ग्राहक मंचात तक्रार अर्ज नं. 123/2009 दाखल केलेले आहे. त्यामुळे वि.प. नं. 2 नी डीड ऑफ डिक्लरेशन व डीड ऑफ अपार्टमेंट करुन देणेचा प्रश्नच उदभवत नाही. वि.प. नं. 2 यांनी नोटीसीने उत्तर देऊन अपुरी कामे, व डीड ऑफ अपार्टमेंट करुन देणेची जबाबदारी वि.प. नं. 1 यांची आहे. प्रस्तुतचा तक्रार अर्ज वि.प. नं. 2 विरुध्द नामंजूर करणेत यावा अशी विनंती केली आहे.
(6) वि. प. नं. 2 यांनी एकूण 4 कागदपत्रे अ.क्र. 1 ला तक्रारदार यांनी वि.प. नं. 1 यांना वकिलांमार्फत पाठविलेली नोटीस दि. 20-11-201, अ.क्र. 2 ला वि.प. नं. 2 यांनी वकिलामार्फत पाठविलेले उत्तर दि. 4-12-2010, अ.क्र. 3 ला पोस्टाची पोहोच पावती, व अ.क्र. 4 ग्राहक वाद नं. 123/2009 ची नि. नं.1 ची प्रत इत्यादी कागदपत्रे दाखल केलेली आहेत.
7) तक्रारदारांची तक्रार, तक्रारीसोबत दाखल केलेली कागदपत्रे, तक्रारदारांनी दाखल केलेले प्रतिज्ञापत्र, वि.प. यांचे म्हणणे, दाखल कागदपत्रे, व उभय पक्षकारांचे वकिलांचा युक्तीवादाचा विचार करता पुढील मुद्दे निष्कर्षासाठी उपस्थित होतात.
मुद्दे उत्तरे
1. तक्रारदाराची तक्रार मुदतीत आहे का ? ----- होय.
2. वि.प. यांनी तक्रारदार यांना द्यावयाच्या सेवेत
त्रुटी ठेवली आहे का ? -------होय.
3. तक्रारदार मानसिक व शारिरीक त्रासापोटी रक्कम
मिळणेस पात्र आहेत का ? ------ होय.
4. आदेश काय ? ----- तक्रार अशंत: मंजूर.
कारणमीमांसा:-
मुद्दा क्र. 1 :
प्रस्तुतची तक्रार तक्रारदार यांनी तक्रार अर्जात नमूद केलेल्या “पदमश्री रेसिडेन्सी” अपार्टमेंटमधील फलॅट नं. जी-1 चे ची अपुर्ण कामे तसेच डीड ऑफ अपार्टमेंट व डीड ऑफ डिक्लरेशन वि.प. यांनी पूर्ण करुन द्यावे याकरिता मंचात दाखल केलेली आहे. तक्रारदार व वि.प. यांचे दरम्यान दि. 31-10-2000 रोजी अॅग्रीमेंट टू सेल (Agreement for sale) झालेले असून डीड ऑफ अपार्टमेंट व डीड ऑफ डिक्लरेशन पूर्ण करुन द्यायची जबाबदारी ही वि.प. यांची होती. ते अद्याप करुन दिलेले नाही. तसेच वि.प. नं. 1 व 2 यांनारजि. नोटीस दि. 12-11-2010 व 20-11-2010 रोजी पाठविली त्यानंतर वि.प. यांनी अपूर्ण कामे व डिड ऑफ अपार्टमेंट व डीड ऑफ डिक्लरेशन पूर्ण करुन दिलेले नाही. सदरचे तक्रारीस सततचे continuous cause of action घडत असलेने प्रस्तुतची तक्रार तक्रारदार यांनी मुदतीत दाखल केली आहे या निष्कर्षास हे मंच येत आहे. सबब, मुद्दा क्र. 1 चे उत्तर हे मंच होकारार्थी देत आहे.
मुद्दा क्र.2 :
प्रस्तुतची तक्रार तक्रारदारांनी वि.प. यांचेविरुध्द “पदमश्री रेसीडेन्सी” या अपार्टमेंटमधील पहिल्या मजल्यावरील निवासी फलॅट नं. एफ-3, व दुस-या मजल्यावरील फलॅट नं. एस- 2 ही मिळकत विकत घेण्यासाठी तक्रारदार यांनी दि. 31-10-2000 रोजी रजि. अॅग्रीमेंट टू सेल व्दारे नोंदणी वि.प. यांनी करुन दिले आहे. त्यामुळे तक्रारदार वि.प. यांचे ग्राहक आहेत. सदर वाद मिळकतीचा ताबा तक्रारदारांकडे आहे. ताब्याबद्दल वाद नाही. सदर मिळकतीचे अपूर्ण कामे तळ मजल्यावर फरश्या, अपार्टमेंटचे रंगकाम व कॉमन लाईट मीटर तसेच डीड ऑफ अपार्टमेंट व डीड ऑफ डिक्लरेशन पूर्ण करुन द्यायची जबाबदारी वि.प. नं. 1 व 2 यांची होती. तक्रारदाराने वेळोवेळी वि. प. नं. 1 व 2 यांना भेटून तोंडी विनंती केली. तसेच वि.प. यांना रजिस्टर नोटीस दि. 20/11/2010 रोजी पाठवून अपूर्ण कामे पूर्ण करुन द्यावीत तसेच डीड ऑफ अपार्टमेंट व डीड ऑफ डिक्लरेशन यासाठी नोटीस पाठविली. वि.प. नं. 2 यांनी नोटीसीला उत्तर देऊन त्याची जबाबदारी नाही असे कथन केले. वि.प. नं.1 यांचे म्हणण्याचे अवलोकन केले असता वि.प. नं. 2 यांनी त्यांना डीड ऑफ अपार्टमेंट व डीड ऑफ डिक्लरेशन करुन देण्याकरिता वटमुखत्यारपत्र करुन दिलेले नाही. त्यामुळे त्यांना डीड ऑफ अपार्टमेंट व डीड ऑफ डिक्लरेशन करण्याचा अधिकार नाही असे कथन करुन दोन्ही वि.प. आपापली जबाबदारी नाकारलेली आहे असे दिसून येते. तक्रारदारांनी वि.प. ना नोटीस पाठविल्यानंतर वि.प. नी त्याबाबत कोणतीही दखल न घेता डीड ऑफ अपार्टमेंट व डीड ऑफ डिक्लरेशन करुन दिलेचे दिसून येत नाही. तक्रारदाराने वेळोवेळी वि.प. यांना भेटून मिळकतीमधील कॉमन लाईट मिटर तसेच तळ मजल्यावरील फरश्या व अपार्टमेंटचे रंगकाम पूर्ण करुन द्यावे. तरीदेखील वि.प. यांनी पूर्ण करुन दिलेले नाही. वि.प. यांनी अॅग्रीमेंट टू सेल करतेवेळेस या वाद मिळकतीतील मोबदला त्यांना मिळालेला आहे. सदर अपार्टमेंटचे अपूर्ण कामे कॉमन लाईट मिटर तसेच तळ मजल्यावरील फरश्या व अपार्टमेंटचे रंगकाम पूर्ण करुन न दिल्याने तसेच डीड ऑफ अपार्टमेंट व डीड ऑफ डिक्लरेशन करुन न देऊन तक्रारदारांना द्यावयाच्या सेवेत त्रुटी केली आहे या निष्कर्षास हे मंच येत आहे. सबब, मुद्दा क्र. 1 चे उत्तर हे मंच होकारार्थी देत आहे.
मुद्दा क्र. 3 :
प्रस्तुतची तक्रार ही वि.प. यांनी तक्रारदारांना द्यावयाच्या सेवेत त्रुटी ठेवलेमुळे व अपूर्ण कामे व डीड ऑफ डिक्लरेशन व डीड ऑफ अपार्टमेंट पुर्ण करुन न दिलेमुळे तक्रारदारांना दाखल करावी लागली. त्यामुळे त्यांना मानसिक त्रास झाला तसेच त्यांना सदरची तक्रार दाखल करण्यासाठी खर्च करावा लागला आहे. त्यामुळे तक्रारदार हे मानसिक त्रासापोटी रक्कम रु. 2,000/- व तक्रार अर्जाच्या खर्चापोटी रक्कम रु. 2,000/- मिळण्यास पात्र आहे. सबब, मुद्दा क्र. 2 उत्तर हे मंच होकारार्थी देत आहे.
मुद्दा क्र. 4 :
सबब, मंच या प्रकरणी पुढीलप्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे.
आ दे श
1. तक्रारदाराची तक्रार अंशत: मंजूर करणेत येते.
2. वि. प. नं. 1 व 2 यांनी “पदमश्री रेसिडेन्सी” या अपार्टमेंटमधील पहिल्या मजल्यावरील निवासी फलॅट नं. एफ-3, व दुस-या मजल्यावरील फलॅट नं. एस- 2 फलॅटचे तसेच तळमजल्यावरील फरशीचे काम, व अपार्टमेंटचे रंगकाम पूर्ण करुन द्यावे व कॉमन वीज मीटर घेऊन द्यावे. व तक्रारदाराचे फलॅटचे डीड ऑफ डिक्लरेशन व डीड ऑफ अपार्टमेंट पूर्ण करुन द्यावे.
3. वि.प. क्र. 1 व 2 यांनी तक्रारदारास मानसिक त्रासापोटी रक्कम रु. 2,000/-(अक्षरी रुपये दोन हजार फक्त) व तक्रारीचा खर्च रक्कम रु. 2,000/- (अक्षरी रुपये दोन हजार फक्त) अदा करावेत.
4. वरील आदेशाची प्रमाणित प्रत मिळालेपासून वि.प. यांनी 30 दिवसांचे आत आदेशाची पूर्तता करावी.
5. सदर आदेशाच्या प्रमाणीत प्रती उभय पक्षकारांना विनामुल्य पाठविण्यात याव्यात.
