श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्य यांचे आदेशांन्वये.
1. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार वि.प.ने त्याला रहिवासी सदनिकेमध्ये आणि इमारतीमध्ये मुलभूत सुविधा न पुरविल्यामुळे व बांधकामात उत्पन्न झालेल्या दोषामध्ये सुधारणा न केल्याने ग्रा.सं.का.अन्वये दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील तक्रारकर्ते वि.प.च्या बहुमजली इमारतीमधील सदनिकाधारक असून वि.प. ही एक भागीदारी फर्म असून कासा इंफ्रास्ट्रक्चर या नावाने बांधकामाचा आणि जमिनी विकसित करण्याचा व्यवसाय करतात.
2. तक्रारकर्त्याला राहण्याकरीता घराची आवश्यकता असल्याने त्याने वि.प.च्या मौजा – दवलामेटी, ता.नागपूर (ग्रामीण), जि.नागपूर वार्ड क्र. 3, प.ह.क्र.5-ए, ख. क्र. 51/2-3 (जुना) 74 व 81 (नविन), ग्रामपंचायत सीमेमधील ‘’श्री साई एनक्लेव्ह’’ या बहुमजली इमारतीतील बील्ट अप एरीया 41.251 चौ.मी. असलेली तिस-या माळयावरील सदनिका क्र. 301 ही रु.20,00,000/- किंमतीमध्ये घेण्याचे दि.02.06.2015 रोजीच्या करारानुसार अग्रीम देऊन निश्चित केले. उर्वरित रक्कम ही विक्रीपत्र नोंदणीच्या वेळेस देण्याचे ठरले होते. वि.प.ने त्यांच्या माहिेती पुस्तिकेमध्ये नमूद केल्यानुसार व सदनिका खरेदीदारास असे आश्वासित केले होते की, ते वेळापत्रकाप्रमाणे सदनिकेचा ताबा खरेदीदारांना देतील, पुढील 25 वर्षे वैयक्तिक सदनिकाधारकास मोफत विज सौर उर्जेचे प्रकल्प वैयक्तिकरीत्या पुरवून देणार, 4 व्यक्तींकरीता लिफ्ट, विहिरीचे पाणी वर टाकीद्वारे पुरविणार. तसेच विक्रीपत्र नोंदवून देण्याचेही सांगितले. त्यानुसार दि.16.10.2017 रोजी विक्रीपत्र नोंदविण्यात आले. वि.प.ने अर्धवट कामे दोन वर्षात पूर्ण न करता सदनिकेचा ताबा तक्रारकर्त्याला दिला. वि.प. नमूद कालावधीमध्ये बांधकाम पूर्ण करण्यास असमर्थ ठरला आणि सप्टेंबर 2017 मध्ये त्यांचेकडे आर्थिक अडचण असल्याचे कारण दर्शवून सदर कालावधीमध्ये कामे व आश्वासित केलेल्या सोई पूर्ण केल्या नाहीत. वारंवार वेळ वाढवून आणि आता इतका कालावधी उलटून गेल्यावरही वि.प.ने अर्धवट कामे आणि नमूद आवश्यक त्या सोई पूर्ण केलेल्या नाहीत. विक्रीपत्र करुन झाल्यावरही मुलभूत सुविधा, लिफ्टची सुविधा त्याने पुरविलेल्या नाहीत. सन 2018 मध्ये आलेल्या पावसामुळे लिफ्टकरीता केलेल्या तळघर पाण्याने भरले, त्यामुळे तेथे डासांची उत्पत्ती होऊन सदनिकाधारकांना अनेक समस्यांना तोंड द्यावे लागले. सदर समस्या वि.प.ला सांगितली असता त्यांनी त्यावर कुठलेही उपाय केले नाही. वि.प.ने सदर बहुमजली इमारतीमध्ये खालीलप्रमाणे अर्धवट कामे ठेवलेली आहे.
‘’परिशिष्ट- अ’’
(अ) वि.प.ने सीवर चेंबर बांधलेले नसल्याने सीवरचे पाणी शेजारील मोकळया भुखंडात जात आहे आणि सदनिकाधारकांची मानहानी होत आहे.
(ब) छत बांधलेले नाही आणि त्याला दारसुध्दा लावलेले नसल्याने पावसाळयाचे पाणी जीन्यावरुन येते आणि सदनिकाधारकाला त्यापासून धोका आणि त्रास उद्भवत आहे.
(क) अग्नीरोधक यंत्र किंवा तशी सुचना देणारी यंत्रणा पुरविली नाही.
(ड) निकृष्ट दर्जाचे बांधकाम साहित्य वापरल्याने सीपेज, क्रॅक्स इमारतीत आढळून येतात. टाईल्स कमी दर्जाच्या असल्याने व बांधकाम साहित्या निकृष्ट असल्याने त्या फुटल्या आणि त्या जागा सोडत आहे. जीन्यावरील टाईल्स व्यवस्थित नाही. त्यामुळे वर चढतांना कुठलाही प्रसंग ओढवू शकतो.
(इ) वि.प.ने ग्रामपंचायत दवलामेटीचे पूर्वीचे कर भरुन सदनिकाधारकाचे नाव नोंदवून दिलेले नाही.
(फ) वि.प.ने व्यक्तीगत पाणी पुरवठ्याची जोडणी वेगळ्या वाल्वसह करुन दिलेली नाही. त्यामुळे सर्वांना अडचणीचे जात आहे आणि नविन दुरुस्तीचे प्रश्न उद्भवत आहेत.
तक्रारकर्त्याच्या म्हणण्यानुसार हे दोष 3 महिन्यांमध्ये आलेले आहेत. वि.प.च्या लक्षात हे दोष आणून देऊनसुध्दा त्यांनी कुठलेही पावले उचलली नाहीत. वि.प.ने करारनाम्यानुसार बांधकाम केले नसून आवश्यक गरजासुध्दा पुरविल्या नाहीत. इमारतीतील आवश्यक सुविधा पुरविण्याकरीता वि.प.ला कायदेशीर नोटीस बजावण्यात आली. परंतू त्याची दखल वि.प.ने घेतली नाही. त्यामुळे तक्रारकर्त्याला मानसिक त्रास होत आहे. या त्रासाची भरपाई मिळावी, अर्धवट कामे पूर्ण करण्याकरीता व दुरुस्तीचा खर्च मिळावा आणि कार्यवाही खर्च मिळावा अशा मागण्यांदाखल रु.4,00,000/- ची मागणी तक्रारकर्त्याने सदर तक्रारीद्वारा केलेली आहे.
3. वि.प.क्र. 1 ते 3 यांनी तक्रारीस संयुक्तपणे लेखी उत्तर दाखल केले. त्यांनी तक्रारीत नमूद बांधकाम योजना, तक्रारकर्त्याने खरेदी केलेली सदनिका, किंमत, दिलेले अग्रीम या बाबी मान्य केल्या आहेत. तसेच वि.प.ने मोफत विज पुरवठा 25 वर्षापर्यंत देणार असल्याचे व सौर उर्जा प्रकल्प देणार असल्याची बाब नाकारली आहे. तक्रारकर्त्याने बांधकाम स्थळाला भेट दिल्याचे अमान्य केले. तक्रारकर्त्याने तक्रारीत ज्या बांधकामात त्रुटी किंवा दोष दर्शविले आहे, निकृष्ट दर्जाचे काम केले आहे, माहिती पुस्तिकेत दर्शविल्याप्रमाणे सोयी व सुविधा पुरविल्या नाही असे जे निवेदन केले आहे ते दर्शविणारे वा सिध्द करणारे कुठलेही पुरावे किंवा दस्तऐवज सादर केलेले नाही. अभिलेखावरील कथनानुसार तक्रारकर्त्याने विक्रीपत्र करुन झाल्यावर सदनिकेचा ताबा घेतलेला आहे आणि तो तेथे राहत आहे. त्यामुळे वि.प.च्या सेवेत कुठलीही त्रुटी नसून वादाचे कारण उपस्थित झालेले नाही.
4. सदर प्रकरण युक्तीवादाकरीता आल्यावर मंचाने उभय पक्षांचा युक्तीवाद त्यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. तसेच प्रतीउत्तर व उभय पक्षांनी दाखल केलेल्या दस्तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
5. दि.02.11.2015 ‘’अॅग्रीमेंट टू सेल अँड कंस्ट्रक्शन’’ या दस्तऐवजाच्या प्रतीचे अवलोकन केले असता तक्रारकर्त्याच्या आधी सदर सदनिका ही राजेश निखारे या व्यक्तीला आवंटित करण्यात आली होती. पुढे मात्र ती तक्रारकर्त्याला आवंटित करण्यात येऊन तसे विक्रीपत्र केल्याचे दिसून येते. सदर बाब तक्रारकर्त्याने तक्रारीत नमूद केल्याने ती वादात नाही. उभय पक्षामध्ये वि.प.च्या मौजा – दवलामेटी, ता.नागपूर (ग्रामीण), जि.नागपूर वार्ड क्र. 3, प.ह.क्र.5-ए, ख. क्र. 51/2-3 (जुना) 74 व 81 (नविन), ग्रामपंचायत सीमेमधील ‘’श्री साई एनक्लेव्ह’’ या बहुमजली इमारतीतील तिस-या माळयावरील सदनिका क्र. 301 चे विक्रीपत्र करुन दिल्याचे दिसून येते. या करारानुसार वि.प.ने रु.20,00,000/- सदनिकेच्या किमतीदाखल स्विकारले आहे. वि.प. तक्रारकर्त्याला त्याने दस्तऐवज क्र. 1 वर सादर केलेल्या माहिती पुस्तिकेत दर्शविल्याप्रमाणे मोबदला स्विकारुन बांधकाम करुन देणार होता. त्यामुळे तक्रारकर्ता वि.प. यांचेमध्ये ग्राहक व सेवा पुरवठादार असे संबंध असल्याचे स्पष्ट होते, त्यामुळे प्रस्तुत तक्रार मंचाचे अधिकार क्षेत्रात असल्याचे मंचाचे मत आहे. तसेच वि.प.ने तक्रार दाखल करेपर्यंत इमारतीची अर्धवट कामे आणि सुविधा प्रसिध्दी पत्रकात नमूद करुनही पुरविल्या नसल्याने तक्रारीचे कारण हे सतत घडत आहे.
6. वि.प.ने दि.13.10.2017 रोजी विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले आहे. विक्री व बांधकामाचा करार आणि विक्रीपत्राचे अवलोकन केले असता असे निदर्शनास येते की, वि.प.ने त्याच्या या बहुमजली इमारतीची प्रसिध्दी करतांना अनेक आकर्षक बाबी दर्शविल्या आहेत, मात्र त्याचा कुठलाही उल्लेख बांधकामाच्या करारनाम्यात किंवा विक्रीपत्रात सदनिकेचे वैशिष्ट्ये किंवा पुरविण्यात येणा-या सुविधांचा उल्लेख केलेला नाही. वि.प.ने 25 वर्षे विज मोफत देणार असल्याचे माहिती पुस्तिकेवर प्रथम दर्शनी दिसेल असे प्रसिध्द केले आहे. तसेच सर्व सदनिकांना स्वतंत्र सौर उर्जा प्रकल्प असल्याचे प्रसिध्द केले आहे. परंतू लेखी उत्तरात मात्र वि.प. स्पष्टपणे ही बाब नाकारीत आहे. तसेच सौर उर्जेचा प्रकल्प त्यांनी या इमारतीमध्ये राबविला असे दर्शविणारा संबंधितांकडून कागदपत्रे दाखल करुन स्पष्ट केल्याचे दिसून येत नाही. वि.प. सदर वर्तन अनुचित व्यापार प्रथेचा अवलंब करणारे आहे असे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
7. तक्रारकर्त्याने तक्रारीत सदनिकेमध्ये व इमारतीमध्ये अर्धवट बांधकाम असल्याचे नमूद केले आहे व त्यादाखल त्याने काही फोटोग्राफ्स तक्रारीसोबत सादर केले होते, ते पूर्ण करण्याबाबत संमती वि.प.ने आपल्या लेखी उत्तरात दर्शविली आहे. याचाच अर्थ, तक्रारकर्त्याने तक्रारीत नमूद केलेले अर्धवट कामे वि.प.ने त्या योजनेत ठेवलेली होती. तसेच वि.प.ने लेखी उत्तरासोबत अर्धवट राहिलेले बांधकाम जरी नुसते नाकारले असले तरी ते पूर्ण झाल्याबाबत लेखी उत्तरासोबत फोटोग्राफ्स दाखल केले नाही. प्रस्तुत प्रकरणी सुनावणीच्या दिवशी दि 13.01.2021 रोजी पुरसिस दाखल करून जवळपास 22 महिन्यापूर्वीचे पेनने दिनांक नमूद करून दि.26.03.2019 रोजी बांधकाम पूर्ण केल्याबाबतचे फोटोग्राफ्स दाखल केले पण सदर फोटो प्रत्यक्ष दि. 26.03.2019 रोजी घेतल्याचा कुठलाही पुरावा सादर केला नाही किंवा सदर फोटो सादर करण्यास झालेल्या विलंबाबद्दल स्पष्टीकरण दिले नाही. येथे विशेष निदर्शनास येते की जर फोटो खरोखरच दि. 26.03.2019 रोजी घेतले होते तर वि.प.ने त्यानंतर दि 23.04.2019 रोजी सादर केलेल्या लेखी उत्तरासोबत का सादर केले नाहीत याबद्दल कुठलेही मान्य करण्यायोग्य स्पष्टीकरण वि.प.ने दिले नाही. त्यामुळे दि.26.03.2019 रोजी बांधकाम पूर्ण केल्याबाबतचे वि.प.चे निवेदन अमान्य करण्यात येते. तक्रार दाखल झाल्यानंतर मध्यंतरीच्या काळात वि.प.ने अर्धवट राहिलेली काही कामे पूर्ण केली आहेत परंतू नमूद केलेल्या वैशिष्ट्यासह ती पूर्ण केल्याचे इमारतीचे पूर्णत्वाचे प्रमाणपत्र (Completion Certificate) व रहिवासाचे प्रमाणपत्र (Occupancy Certificate) सक्षम प्राधिकार्यांकडून प्राप्त करुन आयोगासमोर दाखल केले नाही. वि.प.ने तक्रारकर्त्यास सेवा देण्यात अक्षम्य त्रुटी व निष्काळजीपणा केल्याचे दिसून येते.
8. वि.प.ने प्रसिध्द केलेल्या बांधकाम योजनेच्या जाहिरातीमध्ये 4 प्रवाश्यांची क्षमता असलेली लिफ्ट असल्याचेही वैशिष्ट नमूद केले आहे. वि.प.ने जरी फोटोग्राफ्स दाखल करुन इमारतीचे संपूर्ण बांधकाम पूर्ण केल्याचे नमूद केले असले तरी लिफ्टची सोय केल्याबाबतचे कुठलेही दस्तऐवज, संबंधित कंपनीचा पुरावा, सक्षम अधिकार्यांची परवानगी किंवा फोटोग्राफ्स दाखल केलेले नाही. त्यावरुन वि.प.ने इतर किरकोळ कामे पूर्ण केली, परंतू लिफ्ट अद्यापही इमारतीमध्ये लागल्याचे दिसून येत नाही. अपार्टमेंट मधील सर्व फ्लॅटची विक्री होऊन पैसे मिळाल्याशिवाय आश्वासित सुविधा देता येत नसल्याचे वि.प.ने लेखी उत्तरात तक्रारीच्या परिच्छेद क्र. 8-9 संबंधी उत्तर देताना मान्य केल्याचे तसेच अपूर्ण कामे पूर्ण करण्याची खात्री दिल्याचे स्पष्ट दिसते. लिफ्ट सुविधा तसेच तक्रारकर्त्याने तक्रारीत नमूद केलेल्या सुविधा आणि त्याचे फोटोग्राफ्स असे स्पष्ट निर्देशन देणारे पुरावे सादर केलेले नाही. कुठलाही ग्राहक घर खरेदी करतांना त्यामध्ये असणा-या सोई आणि सुविधा पाहून ते खरेदी करतो. तसेच वाढत्या वयोमानानुसार आणि शारिरीक व्याधी, धकाधकीचे जिवन पाहता खरेदीदार बांधकाम योजनेत असणा-या सुविधा पाहतो आणि त्याकरीता तो वाजवी मोबदला देतो. त्यामुळे तक्रारकर्त्याने बांधकाम योजनेमध्ये लिफ्टच्या आश्वासित सुविधेची जी मागणी केली आहे ती रास्त वाटते.
9. सन 2017 मध्ये विक्रीपत्र करुन सन 2021 मध्ये त्यांनी 26.03.2019 मध्ये बांधकाम पूर्ण केल्याचे नमूद करुन फोटोग्राफ्स दाखल करणे म्हणजेच वि.प. तक्रारकर्त्या ग्राहकास द्यावयाच्या सेवा सुविधेबाबत मोबदला घेऊन त्यात अक्षम्य दिरंगाई करीत असल्याचे दिसून येते. जाहिरात करतांना मात्र वि.प.ने “Ready Possession” म्हणून जाहिरात केलेली आहे. प्रत्यक्षात मात्र ताबा देतांना निवासी उपयोगाकरीता मुलभूत सोई त्याने पुरविल्या नव्हत्या. वि.प.ने तक्रारीत नमूद अर्धवट बांधकाम पूर्ण केल्याबाबतचे कुठल्याही बांधकाम तज्ञाचा अहवाल दाखल केलेला नाही. वि.प.ने आश्वासित सर्व सोई आणि सुविधा देण्याबाबत मोबदला घेतलेला आहे आणि त्याला त्या देणे बंधनकारक असल्याचे आयोगाचे मत आहे. तक्रारकर्त्याने तक्रारीच्या समर्थनार्थ खालील न्यायनिवाडे सादर केले.
i) Hon High Court of Chhatisgarh, Bilaspur in R.C.P. Infratech Pvt.Ltd. Vs Smt Sharda Devi Agrawal w/o Shri Santosh kumar Agrawal & Ors in WPC No 2766 of 2018 decided on 18.02.2019.
ii) Hon NCDRC, New Delhi in Revision Petition No. 3152 of 2018 decided on 06.09.2019.
वरील दोन्ही निवाड्यातील निरीक्षणानुसार बिल्डर/विकासक माहिती पत्रकातील नमूद सोयी व सुविधांचा करारात उल्लेख नसल्याचे सांगून त्यांची जबाबदारी नाकारू शकत नाहीत कारण माहितीपत्रकात नमूद आश्वासित सोयी व सुविधा हे त्यांच्या तर्फे दिलेले मूळ वचन असते त्यामुळे त्याच्यावर विसंबूनच ग्राहक सदनिका विकत घेण्यासंबंधीचा निर्णय घेतात. वरील दोन्ही प्रकरणात बिल्डर/विकासकाचे निवेदन फेटाळून ग्राहक हिताचे आदेश पारित करण्यात आले. सदर निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील तंतोतंत लागू असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
10. वरील परिच्छेदांत ऊहापोह केल्यानुसार वि.प.च्या सेवेतील त्रुटि असल्याचे व वि.प.ने अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे निर्विवादपणे सिद्ध होते. वरील सर्व बाबींचा विचार करता तक्रारकर्त्याची तक्रार ही दाद मिळण्यास पात्र आहे. आयोगाच्या मते वि.प.ला बांधकामात असलेले ‘’परिशिष्ट - अ’’ मध्ये नमूद केलेले दोष दुरुस्त करण्याचे, लिफ्ट सुविधा पुरविण्याचे व सिवर लाइनचे काम पूर्ण करण्याचे आदेश देण्याची गरज आहे. तसेच महितीपत्रकात पुढील 25 वर्षे मोफत वीज व सर्व सदनिकाधारकास वैयक्तिकरीत्या विज सौर उर्जेचे प्रकल्प पुरविण्याचे खोटे आमिष दाखवून अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याबद्दल वि.प. विरुद्ध ग्रा.स. कायद्यातील तरतुदींनुसार दंडात्मक नुकसान भरपाई (Punitive Damages) रु.50,000/- आदेशीत करणे न्यायोचित असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
11. सदनिकेचा ताबा घेतल्यानंतर तक्रारकर्त्याला आजपर्यंत लिफ्ट सुविधा न पुरविल्यामुळे व अर्धवट बांधकाम सोई सुविधांचा अभाव असल्याने साहजिकच मानसिक आणि शारिरीक त्रासास तोंड द्यावे लागले आहे, त्यामुळे सदर त्रासाचे भरपाईकरीता रु 50,000/- नुकसान भरपाई मिळण्यास पात्र आहे. तसेच वि.प.ला सदर त्रुटी दूर करण्याकरीता वारंवार सुचित करावे लागले, कायदेशीर नोटीस पाठवावा लागला, तसेच पर्यायाने आयोगासमोर तक्रार दाखल करावी लागली असल्याने तक्रारकर्ता सदर कार्यवाहीचा खर्च मिळण्यास पात्र आहे असे आयोगाचे मत आहे.
12. उपरोक्त निष्कर्षांवरुन आणि दाखल दस्तऐवजांवरुन आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- 1) तक्रारकर्त्यांची तक्रार एकत्रितरीत्या अंशतः मान्य करण्यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्यात येतो की, त्याने विवादित बांधकाम योजनेत नामांकित कंपनीच्या 4 व्यक्तीसाठी योग्य असलेल्या लिफ्टची सुविधा आवश्यक शासकीय परवानगी व परवाना घेऊन उपलब्ध करुन द्यावी, सीवर लाईनचे काम पूर्ण करावे, ‘’परिशिष्ट - अ’’ मध्ये नमूद केलेले बांधकामातील दोष निवारण करुन द्यावेत. वरील सर्व त्रुटींचे निवारण करून बांधकाम पूर्ण झाल्याचेCompletion Certificate) आणि नागपुर सुधार प्रन्यासकडून ‘रहिवासाचे प्रमाणपत्र’ (Occupancy Certificate) प्राप्त करून तक्रारकर्त्यांस द्यावे.
- वि.प.ने तक्रारकर्त्यांना मानसिक आणि शारिरीक त्रासाबाबत भरपाईदाखल रु..50,000/- द्यावेत.
- वि.प.ने तक्रारकर्त्यांना दंडात्मक नुकसान भरपाई (Punitive Damages) रु.50,000/- द्यावेत.
- ) वि.प.ने तक्रारकर्त्यांना तक्रारीच्या खर्चादाखल रु.10,000/- द्यावेत.
- ) सदर आदेशाचे पालन वि.प.ने संयुक्त किंवा पृथकपणे आदेशाची प्रत मिळाल्यापासून तीन महिन्याचे आत करावे अन्यथा पुढील कालावधीसाठी वरील देय रकमे व्यतिरिक्त अतिरिक्त नुकसानभरपाई रु 25/- प्रतिदिवस तक्रारकर्त्यांना द्यावी.
-
- ) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्य पुरविण्यात यावी.
