श्री. अतुल दि. अळशी, मा. प्रभारी अध्यक्ष यांचे आदेशांन्वये.
तक्रारकर्त्याने विरुध्द पक्षांविरुध्द ग्राहक संरक्षण अधिनियम, 1986 च्या कलम 12 अन्वये प्रस्तुत तक्रार दाखल केलेली असुन तक्रारकर्त्याचे कथन थोडक्यात येणेप्रमाणे...
1. तक्रारकर्त्याच्या कथनानुसार विरुध्द पक्ष क्र. 1 ही एक भागीदारी फर्म असून, विरुध्द पक्ष क्र. 2 व 3 हे विरुध्द पक्ष क्र. 1 चे भागीदार असून ते मे. अष्टविनायक डेव्हलपर्स या नावाने भुखंड, सदनिका खरेदी विक्रीचा व बहुमजली इमारती, रो हाऊस आणि बंगले बांधून विक्रीचा व्यवसाय करतात. विरुध्द पक्ष क्र. 1 ते 3 यांनी तक्रारकर्त्यास सदनिकेचे विक्रीपत्र करुन न दिल्याने आणि ताबा न दिल्याचे अनुचित व्यापारी प्रथेचा अवलंब केल्यावरुन सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारकर्त्याची तक्रार अशी आहे की, त्यांनी विरुध्द पक्षाच्या मौजा-जामठा, ता. जामठा व जि. नागपूर येथील ‘अष्टविनायक एम्पायर’ या योजनेतील ‘रिद्धेश अपार्टमेंट’, मध्ये सदनिका क्र. 604, एरीया 700 चौ.फु. रु.10,63,125/- ला विकत घेण्याचा नोंदणीकृत करार दि.20.04.2011 रोजी रु.2,01,100/- देऊन केला. तसेच दि.11.05.2011 रोजी रु,11,500/- पावती क्र.16405 व्दारे दिले व उर्वरित रक्कम ही तक्रारकर्ता बँकेकडून गृहऋण घेऊन सदनिकेच्या किमतीची पूर्तता विक्रीच्या करारनाम्यामध्ये दिलेल्या कालावधीत करुन विक्रीपत्र करुन घेणार होता आणि याची माहीती त्याने विरुध्द पक्षाला दिली व विरुध्द पक्ष त्याला याबाबत सहकार्य करण्यास तयार होते. परंतू बँकेकडे गृहऋणकरीता जी आवश्यक कागदपत्रे होती ती विरुध्द पक्षाला पुरवावयाची होती ती विरुध्द पक्षाने बँकेला आवश्यक कागदपत्रे पुरविली नाही. त्यामुळे तक्रारकर्त्याने विरुध्द पक्षाला दि.11.09.2018 रोजी कायदेशिर नोटीस पाठविली, परंतु विरुध्द पक्षाने सदर नोटीसला उत्तर दिले नाही. तसेच विरुध्द पक्ष तक्रारकर्त्याकडून रक्कमही घेत नाहीत व बोलण्याचेही टाळत आहे, म्हणून तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार आयोगासमक्ष दाखल करुन विवादित सदनिकेचे विक्रीपत्र करुन मिळावे, विरुध्द पक्षाने सदनिकेचे संपूर्ण बांधकाम सर्व आवश्वासित सोईसवलतीसह करुन द्यावे, नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्या केलेल्या आहेत.
3. विरुध्द पक्ष क्र. 1 ते 3 यांना नोटीस पाठविली असता त्यांनी तक्रारीस लेखी उत्तर दाखल करुन त्यात त्यांनी शासनाकडे ‘चटई निर्देशांक’ ची 1.25 ची मागणी केली असतांना शासनातर्फे त्यांना 1 ‘चटई निर्देशांक’ ची मंजूरी देण्यांत आल्यामुळे तक्रारकर्त्यास सहाव्या मजल्यावरील सदनिका क्र.604 देऊ शकत नसल्याचे नमुद करत ते तक्रारकर्त्यास चवथ्या मजल्यावरील सदनिका रु.15,00,000/- देण्यांस तयार असल्याचे म्हटले आहे. तसेच विरुध्द पक्ष क्र. 1 ते 3 यांनी आपल्या उत्तरात सदर वाद हा दिवाणी स्वरुपाचा वाद असुन तक्रारकर्त्याने नोंदणी शुल्क देण्याचे टाळण्याकरीता सदर प्रकरण आयोगात दाखल केले आहे. तसेच विरुध्द पक्ष क्र.1 ते 3 यांनी आपल्या विशेष कथनात तक्रारकर्त्यासोबत सदनिका विक्रीचा करारनामा झाल्याचे मान्य करुन तक्रारकर्त्याने शेवटची रक्कम दि.11.05.2011 रोजी दिली असुन सदरची तक्रार आयोगासमक्ष सहा वर्षानंतर दाखल केल्यामुळे आयोगाचे कार्यक्षेत्रात येत नसल्यामुळे सदर प्रकरण हे खारिज करण्यायोग्य असून विरुध्द पक्षाने कोणत्याही प्रकारची सेवेत उणिव ठेवलेली नाही.
4. सदर प्रकरण युक्तीवादाकरीता आल्यावर विरुध्द पक्ष क्र. 1 ते 3 व त्यांचे वकील गैरहजर होते, त्यामुळे तक्रारकर्त्याचा युक्तीवाद ऐकण्यात आला. तसेच उभय पक्षांनी दाखल केलेले लेखी कथन आणि दस्तऐवज यांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
- // निष्कर्ष // -
5. सदर प्रकरणातील वस्तुस्थितीचे व दस्तऐवजांचे अवलोकन केले असता तक्रारीत नमूद केल्याप्रमाणे उभय पक्षांचा तक्रारीत नमूद मौजा-जामठा, ता. जामठा व जि. नागपूर येथील ‘अष्टविनायक एम्पायर’ या योजनेतील ‘रिद्धेश अपार्टमेंट’, मध्ये सदनिका क्र. 604, एरीया 700 चौ.फु. रु.10,63,125/- ला विकत घेण्याचा करार झाल्याचे दिसून येते. तसेच सदनिका विकत घेण्याचे सदर दस्तऐवजावरुन तक्रारकर्ता हा विरुध्द पक्ष क्र. 1 ते 3 चा ग्राहक असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे प्रस्तुत व्यवहारात तक्रारकर्ता आणि विरुध्द पक्ष क्र. 1 ते 3 यांच्यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. तक्रारकर्ता विरुध्द पक्षाचा ग्राहक असल्याने, विरुध्द पक्षाने सदनिकेचा ताबा दिला नसल्याने अथवा पैसे परत केले नसल्याने सदर तक्रारीचे कारण अखंड सुरु असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे सदर तक्रार आयोगासमक्ष चालविण्यायोग्य असल्याचे स्पष्ट मत आहे. त्यामुळे सदर प्रकरण दिवाणी स्वरूपाचे असल्याबद्दलचा प्राथमिक आक्षेप फेटाळण्यात येतो.
6. सदर प्रकरणी विरुध्द पक्षाने सदनिकेची रक्कम सन 2011 मध्ये स्विकारलेली आहे आणि त्यानंतर सहा वर्षाने सदर तक्रार दाखल केलेली असल्याने तक्रार ही कालबाह्य झाल्याचे विरुध्द पक्षाने आपल्या लेखी उत्तरात नमुद केले आहे. आयोगाचे मते सन 2011 मध्ये तक्रारकर्त्याने त्या टप्याची रक्कम दिल्यावर तक्रारकर्त्याने बँकेकडे गृहऋणकरीता जी आवश्यक कागदपत्रे पुरवावयाची होती ती विरुध्द पक्षाने तक्रारकर्त्याला पुरविली नाही. तसेच तक्रारकर्त्याला सदनिकेचे बांधकाम करुन ताबा दिलेला नाही, आयोगासमोर तक्रार दाखल करेपर्यंत विरुध्द पक्षाने रक्कमसुध्दा परत केलेली नाही. त्यामुळे सदर तक्रारीचे कारण अखंड सुरु आहे आणि म्हणून सदर तक्रार मुदतीत असल्याचे आयोगाचे मत आहे. मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोग, न्यु दिल्ली यांनी पारीत केलेला निवाडा “Saroj Kharbanda V. Bigjo’s Estate Limited & Anr.”- II (2018) CPJ 146 (NC). निवाड्यांवर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाड्यांमध्ये मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा/सदनिकेचा कब्जा संबधित ग्राहकास देण्यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते असे नमुद केले आहे. तसेच एकूण सर्व दस्तऐवजावरुन तक्रारकर्त्याला गृहकर्ज मिळवून देण्याकरीता योजनेचे आवश्यक दस्तऐवज पुरवून वि.प. सर्व कार्यवाही करणार होते असे दिसून येते त्यामुळे विरुध्द पक्षाची सदर कृती अनुचित व्यापार पद्धती असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
7. तक्रारकर्त्याने वि.प. ला रक्कम रु.2,12,600/- दिल्याचे दाखल दस्तावेजांवरुन स्पष्ट होते. विवादीत सदनिकेचे बांधकाम पूर्ण करुन ताबा देण्यायोग्य झाल्याबद्दल कुठलाही दस्तावेज आयोगासमोर दाखल केलेला नाही.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे न्यायोचित असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्य ग्राहक आयोग, महाराष्ट्र राज्य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.”
येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, तक्रारकर्त्याने वि.प.ला रक्कम रु.2,12,600/- दिल्याचे दिसते. विवादीत सदनिकेची रक्कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2011 पासुन रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने सदनिका खरेदीसाठी वि.प.ला दिलेली रक्कम मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या/ सदनिकांच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. तक्रारकर्त्याने रु.2,12,600/- दिल्याचे दाखल पावतींचे प्रतींवरुन निदर्शनास येते. तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान खर्या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परिस्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्याला त्याने अदा केलेली रक्कम एकूण रक्कम रु.2,12,600/- दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश न्यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
8. विरुध्द पक्ष क्र. 1 ते 3 यांनी तक्रारकर्त्याची रक्कम स्वतःजवळ ठेवून आपल्या व्यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्याला भूखंडाच्या वैधानिक हक्कापासून वंचित ठेवले त्यामुळे विरुध्द पक्षाच्या अश्या वागण्याने तक्रारकर्त्याला मानसिक तसेच आर्थीक त्रास सहन करावा लागला व तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारीरिक त्रासापोटी नुकसान भरपाई मिळण्यांस पात्र आहे. सबब आयोग खालिल प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे.
उपरोक्त निष्कर्षावरुन व दाखल दस्तऐवजावरुन आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- // अंतिम आदेश // -
1. तक्रारकर्त्याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्यात येत असून विरुध्द पक्ष क्र. 1 ते 3 यांना आदेश देण्यात येतो की, त्यांनी तक्रारकर्त्याने अदा केलेली रक्कम रु.2,12,600/- दि.11.05.2011 पासुन ते प्रत्यक्ष रक्कम अदा होईपर्यंत द.सा.द.शे.18% व्याजासह परत करावी.
- विरुध्द पक्ष क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्याला मानसिक, शारिरीक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- व तक्रारीच्या खर्चाबाबत रु.10,000/- अदा करावे.
3. सदर आदेशाचे पालन विरुध्द पक्ष 1 ते 3 यांनी आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्यापासून 45 दिवसांचे आत करावे.
4. आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामुल्य पुरविण्यात यावी.
