श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प. मे. अंबिका इंफ्रास्‍ट्रक्‍चर या नावाने जमीनीचा विकास करुन त्‍यावर भुखंड पाडून विकण्‍याचा व्‍यवसाय करीत असून तक्रारकर्त्‍यासोबत त्‍यांनी फार्महाऊस विकण्‍याचा करार करुन व रक्‍कम स्विकारुन विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही आणि दिलेली रक्‍कम परत केली नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा-मटकाझरी, ता.उमरेड, जि. नागपूर, स.क्र.141, सेक्‍टर II, प.ह.क्र.12 मधील 5041.44 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला फार्महाऊस क्र. 4 हा रु.5,04,144/- किमतीत विकत घेण्‍याचे ठरविले. दि.02.07.2011 पर्यंत तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला रु.3,00,000/- दिले. वि.प. सदर जागेवर फार्म हाऊस बांधून देणार होते आणि त्‍यानंतर विक्रीपत्र नोंदवून देणार होते. परंतु वि.प.ने दाखलविलेल्‍या आकर्षक फार्म हाऊसप्रमाणे त्‍याने काहीच बांधकाम केले नाही. वि.प.ला वारंवार विचारणा केली असता त्‍याने सकारात्‍मक उत्‍तर दिले नाही आणि नंतर तो तक्रारकर्त्‍याला भेटण्‍यास टाळू लागला. म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली असता वि.प.ने त्‍याची दखल घेतली नाही. नंतर वि.प.ने
त्‍याचे कार्यालय बंद केले. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन फार्महाऊसचे अटी व शर्तीप्रमाणे बांधकाम करुन विक्रीपत्र नोंदवून द्यावे किंवा फार्म हाऊसची किंमत आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे 12%  व्‍याजासह परत करावी, तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.वर बजावण्‍यात आली असता वि.प.ला नोटीस तामिल होऊनही तो आयोगासमोर हजर न झाल्‍याने त्‍याचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.

4.               तोंडी युक्‍तीवादाचेवेळेस तक्रारकर्त्‍याचे अधिवक्‍ता हजर, त्‍यांचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. तसेच तक्रारीसोबत दाखल केलेले दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे  व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?              अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.                              मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत दस्तऐवज क्र. 6 वर दाखल केलेल्‍या विक्रीच्‍या करारनाम्‍यावरुन, वि.प.कडून मौजा-मटकाझरी, ता.उमरेड, जि. नागपूर, ख.क्र.141, सेक्‍टर II, प.ह.क्र.12 मधील 5041.44 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला फार्महाऊस क्र. 4 हा रु.5,04,144/- किमतीत विकत घेण्‍याचा करार हा दि.06.07.2010 रोजी केल्‍याचे दिसून येते. सदर करारनाम्‍याचे अवलोकन केले असता असे निदर्शनास येते की, तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम स्विकारुन वि.प. फार्मलँडमध्‍ये बांधकाम करुन देणार असल्‍याची हमी वि.प.ने कलम 3 मध्‍ये घेतलेली आहे. तसेच वि.प.क्र. 2 ने उपलब्‍ध करुन दिलेली सार्वजनिक जागा आणि सुविधा या अविभक्‍त राहतील असेही त्‍यात नमूद आहे. यावरुन वि.प. हा तक्रारकर्त्‍याकडून खर्च आकारुन बांधकामाची सेवा आणि इतर सार्वजनिक जागा व सुविधा तक्रारकर्त्‍याला देणार असल्‍याचे दिसून येते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प. द्वारे विकास आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

6.               मुद्दा क्र. 2 – वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून फार्महाऊसच्‍या किमतीबाबत आंशिक रक्‍कम स्विकारुनही तक्रारकर्त्‍याला फार्महाऊसचे बांधकाम आणि विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने किंवा लेखी सुचना देऊन विक्रीपत्राकरीता अवगत न केल्‍याने वादाचे कारण हे अखंड सुरु असल्‍याचे आणि त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याची तक्रार ही मुदतबाह्य नसल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Saroj  Kharbanda V. Bigjo’s Estate Limited & Anr.”- II (2018) CPJ 146 (NC))”.  सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते.  तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या विक्रीच्‍या करारनाम्‍यामध्‍ये वि.प.ने असे नमूद केले आहे की, संबंधित नियोजन प्राधिकरणामार्फत फार्मलँडच्‍या आकारात आणि स्थितीमध्‍ये काही बदल झाल्‍यास तक्रारकर्त्‍याला तो मान्‍य करावा लागेल. यावरुन असे निदर्शनास येते की, विक्रीचा करारनामा करतांना आणि रक्‍कम स्विकारतांना सदर फार्मलँड/फार्महाऊस ची योजना ही मंजूरीप्राप्‍त नव्‍हती. वि.प.ने जी योजना मुळात मंजूर झालेली नाही अशा फार्मलँडमध्‍ये फार्महाऊस बांधून देण्‍याचे आकर्षक प्रलोभन देऊन तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम स्विकारलेली आहे. आयोगाचे मते वि.प. ग्राहकांना द्यावयाच्‍या सेवेत त्रुटी ठेवीत असून आश्‍वासित केलेले काम न करुन द्यावयाच्‍या सेवेत निष्‍काळजीपणा करीत असल्‍याचे दिसून येते.  

8.               तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला एकूण देय रक्कम रु.5,04,144/- पैकी रु.3,00,000/- (जवळपास 59%) दिल्‍याची बाब वि.प.च्‍या बयानापत्रावरुन आणि पावत्‍यांवरुन दिसून येते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

तक्रारकर्त्‍याला 59% रक्‍कम अदा करुनदेखील सदर फार्महाऊस/भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागले. वि.प.चे लेआऊट हे विक्रीपत्र नोंद‍णीकरीता तयार असतांनाही त्‍याने हेतू पूरस्‍सरपणे तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही आणि तक्रारकर्त्‍याने पाठविलेल्‍या कायदेशीर नोटीसला आणि तक्रारीस सुध्‍दा विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याचे उचित कारण दिलेले नाही केवळ तक्रार नाकारलेली आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. म्‍हणुन मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्‍यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. मा राज्य आयोग, सर्किट बेंच नागपुर यांनी दिलेल्या खलील निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation            Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने उर्वरित रक्‍कम स्विकारुन विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे आदेश किंवा जर वि.प. विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र काही तांत्रिक/कायदेशीर अडचणीमुळे करुन देण्‍यास असमर्थ असतील तर त्‍यांनी तक्रारकर्त्याला विवादीत भुखंडांसाठी दिलेली एकूण रक्‍कम रु.3,00,000/- ही द.सा.द.शे. 18 टक्‍के व्‍याजासह परत करण्‍याचे पर्यायी आदेश न्यायोचित असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

9.               सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल झाल्‍यावर आयोगाने वि.प.ला नोटीस पाठविली असता वि.प. आयोगासमोर हजर झाले नाही किंवा कागदोपत्री पुराव्‍यासह लेखी उत्‍तर दाखल करुन तक्रार नाकारलेली नाही. यावरुन वि.प.ला सदर तक्रार मान्‍य असल्‍याचे दिसून येते आणि म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे.

10.              वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम सन 2010 ते 2011 दरम्यान स्विकारून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

11.              उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

                                                               - आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून उर्वरित रक्‍कम रु.2,04,144/- स्विकारुन तक्रारकर्त्‍याला मौजा-मटकाझरी, ता.उमरेड, जि. नागपूर, ख.क्र.141, सेक्‍टर II, प.ह.क्र.12 मधील 5041.44 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला फार्महाऊस क्र. 4 चे नोंद‍णीकृत विक्रीपत्र करुन द्यावे व फार्महाऊसचे बांधकाम करुन द्यावे. तसेच प्रत्‍यक्ष मोजणी करुन, सिमांकन करुन ताबा द्यावा. विक्रीपत्राचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने सोसावा.

 किंवा

वि.प. विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र काही तांत्रिक/कायदेशीर अडचणीमुळे करुन देण्‍यास असमर्थ असतील तर त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याला रु.3,00,000/- ही रक्‍कम दि.02.07.2011 पासून प्रत्‍यक्ष रकमेच्‍या अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे. 18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी. 

2.   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.50,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 90 दिवसात करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.