श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्य यांचे आदेशांन्वये.
1. वि.प. हे जमीन विकसित करुन, लेआऊट पाडून त्यातील भुखंड विक्रीचा व्यवसाय करतात. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार वि.प. विरुध्द भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्यामुळे व दिलेली रक्कम परत न केल्यामुळे दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारकर्त्याची थोडक्यात तक्रार अशी आहे की, त्याने वि.प.चे मौजा वानाडोंगरी, प.ह.क्र. 159, ख.क्र. 46 मधील 1900 चौ.फु. क्षेत्रफळाचा भुखंड क्र. 29 हा रु.38,000/- किंमतीमध्ये घेण्याकरीता रु.10,000/- अग्रीम देऊन दि.12.05.2002 रोजी विक्रीचा करारनामा/सौदा चिठ्ठी केली. उर्वरित रक्कम रु.28,000/- ही विक्रीपत्र नोंदणी करतांना द्यावयाची होती. तसेच दि.12.05.2002 ते 12.05.2005 पर्यंत वि.प. विक्रीपत्र नोंदवून देणार होते. तक्रारकर्त्याने संपूर्ण किंमतीची रक्कम दिल्यावरसुध्दा वि.प.ला वारंवार विक्रीपत्र नोंदवून देण्याची मागणी केल्यावर वि.प.ने दि.30.11.2005 रोजी त्यांचेकडे अधिकृत विक्रीपत्र नोंदविण्याकरीता दस्तऐवज उपलब्ध नसल्याने कब्जापत्र करुन दिले. तक्रारकर्त्याने परत विक्रीपत्र नोंदवून देण्याचा तगादा लावला असता वि.प.ने त्यांचे वडील श्री. अखडू मारोती बोदिले यांचेतर्फे त्याला दि.23.04.2007 रोजी पॉवर ऑफ अटर्नी नोंदवून दिली. सदर पॉवर ऑफ अटर्नीमध्ये वि.प.ने तक्रारकर्त्याला 1900 चौ.फु. क्षेत्रफळाऐवजी 1561 चौ.फु. क्षेत्रफळ नमूद केले आणि याबाबत तक्रारकर्त्याने विचारणा केली असता वि.प.ने विक्रीपत्राचेवेळेस 1900 चौ.फु. नमूद करण्यात येईल असे आश्वासन दिले. दरम्यानच्या काळात वि.प.च्या वडिलांचे निधन झाले. पुढे वि.प.ने त्याला लेआऊट मंजूर होण्याकरीता आणि विक्रीपत्राकरीता वेळ लागणार आहे असे सांगून फसवणूक केली. तक्रारकर्त्याने याबाबत पोलीस तक्रार केली. वि.प. तक्रारकर्त्याला भुखंडावर येण्याकरीता मज्जाव करीत असून त्याला धमक्या देत आहे, म्हणून तक्रारकर्त्याने त्याला कायदेशीर नोटीस पाठवून विक्रीपत्र आणि प्रत्यक्ष ताबा देण्याची विनंती केली असता वि.प.ने नोटीसला प्रतिसाद दिला नाही. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार दाखल करुन, विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन द्यावे, नुकसान भरपाई मिळावी, वि.प. विक्रीपत्र करुन देणे शक्य नसेल तर बाजार भावाप्रमाणे भुखंडाची किंमत मिळावी, तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागणया केलेलया आहेत.
3. वि.प.ला तक्रारीची नोटीस प्राप्त झाल्यावर ते आयोगासमोर हजर झाले, परंतू त्यांना पूरेशी संधी मिळूनही त्यांनी लेखी उत्तर दाखल केले नाही, म्हणून आयोगाने त्यांचे लेखी उत्तराशिवाय कारवाई चालविण्याचा आदेश पारित केला.
4. सदर प्रकरण तोंडी युक्तीवादाकरीता आल्यावर आयोगाने तक्रारकर्त्याचा युक्तीवाद त्यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. वि.प. आणि त्यांचे वकील गैरहजर. आयोगाने सदर प्रकरणी तक्रारकर्त्याची तक्रार व दाखल दस्तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ खालील मुद्दे व निष्कर्ष.
अ.क्र. मुद्दे उत्तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्त्याची तक्रार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक मर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 - तक्रारकर्त्याने वि.प.सोबत मौजा वानाडोंगरी, प.ह.क्र. 159, ख.क्र. 46 मधील 1900 चौ.फु. क्षेत्रफळाचा भुखंड क्र. 29 हा रु.38,000/- किंमतीमध्ये दि.12.05.2002 रोजी सौदा चिठ्ठी केली आहे, त्याचे अवलोकन केले असता डेव्हलपमेंटचा खर्च हा तक्रारकर्त्याने द्यावयाचा असे नमूद करण्यात आले आहे. त्यामुळे वि.प.ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. मा. सर्वोच्च न्यायालयाच्या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 – वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून भुखंडाची संपूर्ण किंमत स्विकारुन सन 2007 मध्ये आममुखत्यार पत्र करुन दिलेले आहे. परंतु पुढे विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही. संपूर्ण रक्कम सन 2007 पर्यंत घेतलेली आहे. वि.प.ने करारानुसार आजतागायत विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नसल्याने वादाचे कारण हे सतत सुरु असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोग, न्यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्ये मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्जा संबधित ग्राहकास देण्यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. आयोगाचे मते सदर तक्रारीतील तक्रारकर्त्याची मागणी पाहता तक्रार ही आयोगाचे कालमर्यादेत आणि आर्थिक मर्यादेत आहे. म्हणून मुद्दा क्र. 2 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 – वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून भुखंडाची पूर्ण रक्कम सन 2002 ते 2007 या कालावधी दरम्यान घेतलेली आहे. वि.प.ला संपूर्ण रक्कम मिळाल्याने त्याने दि.23.04.2007 रोजी तक्रारकर्त्याला आममुखत्यार पत्र करुन दिले. परंतू वि.प.ने लेआऊट मंजूर करण्याकरीता कुठली कार्यवाही केली याबाबत कुठलीही माहिती तक्रारकर्त्याला दिलेली नाही. तसेच पुढे तक्रारकर्त्याला वि.प.ने विक्रीपत्र नोंदणी करुन न दिल्याने पोलिसांकडे तक्रार केली असता वि.प.ने विक्रीपत्र नोंदणीकरीता कुठलीही पावले उचलली नाही. उलटपक्षी, तक्रारकर्त्याला ताबापत्र देऊन त्याला भुखंडावर येण्यास मज्जाव केल्याचे तक्रारकर्त्याचे म्हणणे आहे. वि.प. आयोगासमोर हजर झाले, परंतू त्यांनी तक्रारकर्त्याचे तक्रारीतील कथन खोडून काढलेले नाही आणि तक्रारीस लेखी उत्तर किंवा लेखी युक्तीवाद दाखल केलेला नाही. त्यामुळे तक्रारकर्त्याने तक्रारीत केलेले कथन आणि त्याचे पुष्ट्यर्थ दाखल केलेली कागदपत्रे सत्य समजण्यात आयोगाला हरकत वाटत नाही. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून भुखंडाची संपूर्ण रक्कम स्विकारलेली आहे आणि त्याबाबत त्याने कब्जापत्र, आममुखत्यार पत्र नोंदवून दिलेले आहे. वि.प.ने संपूर्ण रक्कम स्विकारुनसुध्दा विक्रीपत्र करुन न देऊन किंवा तो जर विक्रीपत्र करुन देण्यास असमर्थ होता तर भुखंडाची किंमत परत न करुन वि.प.ने अनुचित व्यापारी प्रथेचा अवलंब केल्याचे आयोगाचे मत आहे. मा.राष्ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
वि.प.ने भुखंडाची संपूर्ण रक्कम घेऊनही विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही आणि तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या रु.38,000/- रकमेचा वापर वि.प. आजतागायत करत आहे. म्हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
8. मुद्दा क्र. 4 – वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून भुखंडाची किमतीदाखल 100% रक्कम स्वीकारलेली आहे व बयानापत्रात नमूद केल्याप्रमाणे प्लॉटचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नसल्याने तक्रारकर्त्याला रक्कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. तसेच सदर विवादित लेआऊटला विक्रीपत्र नोंदवून देण्याकरीता शासनाच्या ज्या विविध परवानग्या लागतात त्या प्राप्त आहे किंवा नाही याबाबत कुठलाही उल्लेख किंवा समर्थनीय दस्तऐवज तक्रारकर्त्याने दाखल केलेले नाहीत, त्यामुळे विक्रीपत्र नोंदवून देण्याचा आदेश केवळ कागदोपत्री राहण्याची शक्यता आहे. अशा परिस्थितीमध्ये तक्रारकर्त्याला त्याने दिलेली रक्कम ही उचित व्याजासह परत करण्याचा आदेश हा कायदेशीर होईल असे आयोगाचे मत आहे. मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहे.
मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्य ग्राहक आयोग, महाराष्ट्र राज्य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.”
येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, विवादीत जमीनीबाबतची रक्कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2002 ते 2007 दरम्यान रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प.ला दिलेली रक्कम मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. तक्रारकर्त्याने रु.38,000/- रक्कम (100%) दिल्याचे दाखल किस्त पुस्तीकेचे प्रतीवरुन निदर्शनास येते. तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान खर्या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परिस्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्याला त्याने अदा केलेली रक्कम एकूण रक्कम रु.38,000/- दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्य देण्याचे आदेश न्यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
9. वि.प.ने तक्रारकर्त्याची रक्कम सन 2002-2007 पासून स्वतःजवळ ठेवून आपल्या व्यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्यामुळे वि.प.च्या अशा वागण्याने तक्रारकर्त्याला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरीक त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि न्यायिक खर्चाची भरपाई मिळण्यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. करिता आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- अं ति म आ दे श –
1. तक्रारकर्त्याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्यात येतो की, त्याने तक्रारकर्त्याला (एकूण क्षेत्रफळ 1900 चौ.फु.) विवादीत भुखंडासाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोनमधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्य तक्रारकर्त्याला द्यावे.
किंवा
वि.प.ने तक्रारकर्त्याला रु.38,000/- शेवटची रक्कम दिल्याचे दि.26.04.2007 पासून रकमेच्या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्के व्याजासह परत करावे.
वरील दोन्ही पर्यायामधील जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्यास द्यावी.
2. वि.प.ने तक्रारकर्त्याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- व तक्रारीच्या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.
3. सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्यापासून 45 दिवसात करावी.
4. आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्य पुरविण्यात यावी.
