श्री. अतुल आळशी, मा. अध्‍यक्ष यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प.क्र. 1 मॅस्‍कॉन बिल्‍डर्स अँड लँड डेव्‍हलपर्स असून वि.प.क्र. 2 व 3 हे भागीदार/अधिकृत हस्‍ताक्षरकर्ता आहेत, ते जमीन विकत घेऊन त्‍यावर लेआऊट आखुन, विकसित करुन भुखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करतात. तक्रारकर्त्‍यांनी वि.प.ला भुखंडाची किंमत देऊनही त्‍याला विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने रक्‍कम परतफेडीकरीता सदर तक्रार ही आयोगासमोर दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या  मौजा-घोगली, ता.कळमेश्‍वर, जि. नागपूर येथील प.ह.क्र.20, ख.क्र. 78 मध्‍ये पाडलेल्‍या लेआऊटमधील भुखंड क्र. 9 व 10 एकूण 1065.62 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला एकूण किंमत  रु.2,55,751/- मध्‍ये घेण्‍याचा विक्रीचा करार दि.31.03.2014 रोजी रु.51,000/- अग्रीम देऊन केला. उर्वरित रक्‍कम ही दि.01.04.2014 ते 31.10.2016 पर्यंत देण्‍याचे ठरले होते.  तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला भुखंडांच्‍या किंमतीची संपूर्ण रक्‍कम दिली व वि.प.ला दोन्‍ही भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली असता वि.प.ने शासकीय अडचणीमुळे दस्‍तऐवज प्राप्‍त न झाल्‍याने विक्रीपत्र लावून देऊ शकत नाही असे सांगितले. परंतु पुढे रहिवासी प्रयोजनाकरीता कुठलीही मंजूरी न घेता तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र करुन दिले नाही. तक्रारकर्त्‍याने वि.प. यांना वकीलामार्फत नोटीस पाठविली असता त्‍यांनी नोटीसला रीतसर उत्‍तर दिले नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन वि.प.ने त्‍याला विवादित भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन द्यावे किंवा आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे भुखंडांची पूर्ण किंमत परत करावी, मानसिक, शारिरीक त्रासापोटी नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               वि.प.क्र. 1 ते 3 ला नोटीसची बजावणी केली असता वि.प.क्र. 1 नोटीस प्राप्‍त होऊनही आयोगासमोर हजर झाले नाही. वि.प.क्र. 2 व 3 यांना वर्तमानपत्रातून नोटीस प्रकाशित होऊनही ते आयोगासमोर हजर झाले नाही. आयोगाने वि.प.क्र. 1 ते 3 यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला.   

4.               सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचा युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. वि.प. आणि त्‍यांचे वकील गैरहजर. आयोगाने सदर प्रकरणी तक्रारकर्त्‍याची तक्रार व दाखल दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ खालील मुद्दे व निष्‍कर्ष.

अ.क्र.             मुद्दे                                      उत्‍तर

1.   तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                       होय.

2.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक मर्यादेत आहे काय ?       होय.

3.   वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?    होय.

4.   तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ?          अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष -

5.               मुद्दा क्र. 1  - तक्रारकर्त्‍याने वि.प.सोबत मौजा-घोगली, ता.कळमेश्‍वर, जि. नागपूर येथील प.ह.क्र.20, ख.क्र. 78 मधील भुखंड क्र. 9 व 10 एकूण 1065.62 चौ.फु. क्षेत्रफळ एकूण किंमत रु.2,55,751/- मध्‍ये घेण्‍याचा बयानापत्र दि.31.03.2014 रोजी रु.51,000/- अग्रीम देऊन केल्‍याचे दाखल दस्‍तऐवज क्र. 2 वरुन दिसून येते. सदर बयानापत्राचे अवलोकन केले असता डेव्‍हलपमेंटचा खर्च हा तक्रारकर्त्‍याने द्यावयाचा आहे व प्रती चौ.फु.20/- आकारुन वि.प. अंतर्गत रस्‍ते, रस्‍त्‍यावरील दिवे, नाल्‍या व पाणी पुरवठा इ. सोई पुरवीणार असल्‍याचे नमूद करण्‍यात आले आहे. त्यामुळे वि.प.ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत.  प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

6.               मुद्दा क्र. 2 –  वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून भुखंडाची किंमतीबाबत रु.1,95,000/- दि.02.012.2015 पर्यंत घेतलेली आहे.  परंतु पुढे वि.प.ने विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही किंवा तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र नोंदणी करीता सुचितसुध्‍दा केलेले नाही. वि.प.ने करारानुसार आजतागायत विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नसल्‍याने वादाचे कारण हे सतत सुरु असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. आयोगाचे मते सदर तक्रारीतील  तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता तक्रार ही आयोगाचे कालमर्यादेत आणि आर्थिक मर्यादेत आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 3 – वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून भुखंडाच्‍या किमतीबाबत रु.51,000/- अग्रीम देऊन दि.31.03.2014 पासून 02.12.2015 पर्यंत भुखंडाच्‍या एकूण किंमत रु.2,55,751/- पैकी रु.1,95,000/-  भुखंडाची किंमत 76% घेतल्‍याचे दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतीवरुन दिसून येते. बयानापत्राप्रमाणे सदर लेआऊट हे ग्रामपंचायत, मनपा आणि नासुप्र यांचेकडून मंजूर झालेले नसून ते अविकसित असल्‍याचे व लेआऊटचा नकाशा हा प्रस्‍तावित नकाश असल्‍याचे दाखल नकाशाच्‍या प्रतीवरुन दिसून येते. लेआऊटला कुठल्‍याही मंजूरी नसतांना वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून 76% रक्‍कम स्विकारली आहे व भुखंडाचे मोजमाप करुन ताबा दिलेला नाही. वि.प.चे सदर वर्तन अनुचित असल्‍याने, वि.प.ने अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

वि.प.ने भुखंडाबाबत 76% रक्‍कम घेऊनही विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही आणि तक्रारकर्त्‍याकडून स्वीकारलेल्या रु.1,95,000/- रकमेचा वापर वि.प. आजतागायत करत आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

8.               मुद्दा क्र. 4 –  वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून भुखंडाची किमतीदाखल  76% रक्‍कम स्वीकारलेली आहे व बयानापत्रात नमूद केल्‍याप्रमाणे प्‍लॉटचे मोजमाप करुन, ताबा, सिमांकन व विक्रीपत्र करुन दिलेले नसल्‍याने तक्रारकर्त्‍याला रक्‍कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. उभय पक्षांनी आयोगासमोर अभिलेखावर असा कुठलाही दस्‍तऐवज सादर केला नाही, ज्‍यावरुन लेआऊट अकृषक झाले, नकाशाला मंजूरी मिळाली, विकसित करण्‍यात आले, सिमांकन मोजमाप केले इ. बाबी स्‍पष्‍टपणे निदर्शनास आल्‍या असत्‍या. अशावेळेस विक्रीपत्र नोंदणी करण्‍याचा आदेश केवळ कागदोपत्री राहण्‍याची दाट शक्‍यता असल्‍याने तक्रारकर्त्‍याला आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे भुखंडांची किंमत परत करणे न्‍यायोचित व कायदेशीर असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. 

                 मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

     “Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors,   Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.

येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, विवादीत जमीनीबाबतची रक्‍कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2014 ते 2015 दरम्यान रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्याला रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य तक्रारकर्त्‍याने दिलेल्‍या रकमेच्‍या प्रमाणात देण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

9.               तक्रारकर्त्‍याने सदर प्रकरणात विक्रीपत्र करुन मिळण्‍याची मागणी केलेली आहे. परंतू आयोगाने तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला भुखंडाच्‍या किमतीबाबत अदा केलेल्‍या रकमेच्‍या पुष्‍ट्यर्थ दाखल केलेल्‍या पावत्‍या व त्‍याचे विवरण यांचे अवलोकन केले असता तक्रारकर्त्‍याने एकूण किंमत रु.2,55,751/- पैकी फक्‍त रु.1,95,000/- दिल्‍याचे दिसून येते. त्‍यामुळे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची तक्रारकर्त्‍याची मागणी मान्‍य करण्‍यायोग्‍य नाही. तसेच सदर लेआऊट विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यायोग्‍य मंजूरीप्राप्‍त असल्‍याचेही त्‍याने स्‍पष्‍ट केले नाही. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्‍कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे.

     मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation             Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला रक्‍कम रु.1,95,000/- (76%) दिल्याचे दिसते. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दिलेली रक्‍कम रु.1,95,000/- द.सा.द.शे. 18% दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध ठरतील.

10.              वि.प.ने तक्रारीची नोटीस प्राप्‍त होऊनही तक्रारीचे खंडन आयोगासमोर हजर होऊन दस्‍तऐवजासह दाखल केले नाही. यावरुन त्‍यांना तक्रारकर्त्‍याची तक्रार मान्‍य असल्‍याचा मतितार्थ त्‍यातून निघतो. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम सन 2014-2015 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि न्‍यायिक खर्चाची भरपाई मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. करिता आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे. 

     - अं ति म आ दे श –

1.         तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 1065.62 चौ.फु.) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य तक्रारकर्त्‍याने दिलेल्‍या रकमेच्‍या प्रमाणात (76%)  द्यावे.

किेंवा

तक्रारकर्त्‍याकडून घेतलेली रु.1,95,000/- ही शेवटची रक्कम दिल्‍याचा दि.02.12.2015 पासून रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18% व्याजासह तक्रारकर्त्‍यास परत करावी.

वरील पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.

2.   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.20,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 ते 3 यांनी आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे 45 दिवसात करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.

5. आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.