न्या य नि र्ण य
व्दाराः- मा. सौ. सविता प्र. भोसले, अध्यक्षा
1. तक्रारदारांनी प्रस्तुत तक्रार अर्ज ग्राहक सरंक्षण कायदा, 1986 चे कलम 11 व 12 प्रमाणे दाखल केला आहे. तक्रार अर्जातील कथन थोडक्यात पुढीलप्रमाणे—
प्रस्तुत कामातील वाद विषयातील मूळ जागा मालक कै. वासुदेव मुरारी राणे व कै. सौ. इंदुमती वासुदेव राणे तर्फे वटमुखत्यार वि.प.क्र.11 श्रीमती प्रतिमा प्रमोद सावंत यांनी सि.स.नं. 517/ऐ-1, ई वार्ड, शिवाजी पार्क, कोल्हापूर या मालकी वहिवाटीचे जागेचे कै. विनय डावजेकर या बिल्डरकडून हयातीमध्ये विकसन करुन सदर जागेमध्ये वासुदेव अपार्टमेंटचे निर्माण केले. सदर अपार्टमेंटमधील पहिल्या मजल्यावरील फ्लॅट नं.6 तक्रारदार यांनी दि. 15/2/1999 रोजी संपूर्ण मोबदला देवून खरेदी केला व तसे रजिस्टर्ड खरेदीपत्र पूर्ण केले आहे. सदर खरेदीपत्र 785/1999 अन्वये नोंद आहे. सदरचे खरेदीपत्र नोंद करतेवेळी जागामालक व त्यांचे वटमुखत्यार तसेच जागामालकातर्फे डेव्हलपर यांनी सदर अपार्टमेंटचे घोषणापत्र, बांधकाम परिपूर्ती प्रमाणपत्र, भोगवटा प्रमाणपत्र तक्रारदारांना दिलेले नव्हते. तसेच सिटी सर्व्हे दफ्तरी मिळकतीच्या मालमत्ता पत्रकास तक्रारदारांचे नाव नमूद करणे ही देखील जागामालकांची जबाबदारी होती. तक्रारदार यांनी याबाबत पाठपुरावा करुनही वि.प.क्र.1 ते 11 यांनी सदर बाबींची पूर्तता करण्याची जबाबदारी विकसक विनय डावजेकर यांची असल्याचे सांगून त्यांची जबाबदारी झटकली. तक्रारदार यांनी याबाबत विनय डावजेकर यांचेकडे पाठपुरावा केल्यानंतर त्यांनी सन 2017 साली सदर जागेचे बी टेन्युअर काढले. तदनंतर वि.प.क्र.1 ते 11 व विनय डावजेकर यांचेत वाद निर्माण झालेने तक्रारदाराचे मागणीकडे दुर्लक्ष करण्यात आले. सन 2018 साली विनय डावजेकर हे मयत झाले. सबब, वाद विषयाचे घोषणापत्र रजिस्टर्ड करण्याची, ते सिटी सर्व्हेला नोंद करण्याची कायदेशीर जबाबदारी जागा मालकांची होती. परंतु वि.प.क्र.1 ते 11 यांनी याबाबत कोणतीही कृती केलेली नाही. म्हणून, तक्रारदाराने प्रस्तुतचा तक्रारअर्ज या मंचात दाखल केला आहे.
2. प्रस्तुतकामी तक्रारदाराने वि.प. क्र.1 ते 11 यांचेकडून वाद मिळकतीचे घोषणापत्र, बांधकाम परिपूर्ती प्रमाणपत्र, भोगवटा प्रमाणपत्र घेवून देण्याबाबत व सिटी सर्व्हे दफ्तरी मालमत्ता पत्रकास तक्रारदाराचे नांव नोंदवून देणेबाबत वि.प.क्र.1 ते 11 यांना आदेश व्हावेत, आर्थिक, मानसिक व शारिरिक त्रासापोटी रु.5,00,000/- व तक्रार अर्जाचा खर्च रु.15,000/- वि.प. कडून वसूल होवून मिळावा अशी विनंती तक्रारदाराने याकामी केली आहे.
3. तक्रारदाराने सदरकामी अॅफिडेव्हीट, कागदयादी सोबत अ.क्र.1 ते 9 कडे अनुक्रमे तक्रारदाराचे खरेदीपत्र, प्रॉपर्टी कार्ड, बांधकाम परवाना, ब सत्ता प्रकार पावती, वटमुखत्यारपत्र, विकसन करारपत्र, विकास करारपत्र, वकील नोटीस वगैरे कागदपत्रे दाखल केली आहेत. तसेच पुरावा शपथपत्र व लेखी युक्तिवाद दाखल केला आहे.
4. वि.प.क्र. 1, 2, 3, 5 व 9 यांना याकामी प्रस्तुत तक्रारअर्जाचे नोटीसची बजावणी होवूनही ते याकामी हजर झाले नाहीत व त्यांनी आपली कैफियत दाखल केली नाही. सबब, त्यांचेविरुध्द एकतर्फा आदेश करण्यात आला.
5. वि.प.क्र.10 व 11 यांनी सदरकामी म्हणणे/कैफियत केली असून तक्रारअर्जातील सर्व कथने फेटाळलेली आहेत. वि.प. क्र.10 व 11 यांनी तक्रारदाराचे तक्रारअर्जावर पुढील आक्षेप घेतलेले आहेत.
i) तक्रारदाराचा तक्रारअर्ज व त्यातील सर्व मजकूर मान्य व कबूल नाही.
ii) तक्रारदार यांनी याकामी सदर मिळकतीचे अन्य वारस म्हणजेच सौ सविता विनायक नलवडे यांना पक्षकार केलेले नाही. सबब, सदर तक्रारीस नॉन जॉइंडर ऑफ नेसेसरी पार्टीज या तत्वाची बाधा येते.
iii) वाद मिळकतीचे विकसनाची जबाबदारी ही विनय डावजेकर यांना जागा मालकांनी दिली असल्याने तक्रारदारांचे मागणीप्रमाणे पूर्तता करण्याची जबाबदारी ही विनय डावजेकर यांची होती. तक्रारदारांनी मिळकतीचा मोबदला हा विनय डावजेकर यांना दिलेला आहे. विनय डावजेकर हे मयत झाले असलेने त्यांचे वारसांना याकामी पक्षकार करणे आवश्यक आहे. विनय डावजेकर यांचे वारस म्हणून अपूर्ण कामांची पूर्तता करण्याची जबाबदारी त्यांचीच आहे. सबब, विनय डावजेकर यांचे वारसांना पक्षकार न केलेने नॉन जॉइंडर ऑफ नेसेसरी पार्टीज या मुद्याखाली तक्रारदार यांची तक्रार नामंजूर करावी अशी मागणी वि.प.क्र.10 व 11 यांनी केली आहे.
अशा स्वरुपाचे आक्षेप वि.प. यांनी तक्रारअर्जावर घेतलेले आहेत.
6. वि.प.क्र.4, 6, 7, व 8 यांना नोटीस लागू होवूनही त्यांनी मुदतीत म्हणणे दाखल केले नसल्याने त्यांचेविरुध्द नो से चा आदेश करण्यात आला.
7. वर नमूद तक्रारदार व वि.प.क्र.10 व 11 यांनी दाखल केलेल्या म्हणण्याचे काळजीपूर्वक अवलोकन करुन मे. मंचाने सदर तक्रार अर्जाचे निराकरणार्थ पुढील मुद्दे विचारात घेतले.
अ. क्र. | मुद्दे | उत्तरे |
1 | तक्रारदार व वि.प. हे नात्याने ग्राहक व सेवापुरवठादार आहेत काय ? | होय. |
2 | वि.प. यांनी तक्रारदाराला सदोष सेवा पुरविली आहे काय ? | होय. |
3 | तक्रारदार हे वि.प. यांचेकडून वाद मिळकतीच्या कायदेशीर बाबींची पूर्तता करुन मिळणेस तसेच व मानसिक त्रासापोटी नुकसान भरपाई मिळणेस पात्र आहेत काय ? | होय. |
4 | अंतिम आदेश काय ? | खालील नमूद आदेशाप्रमाणे. |
वि वे च न –
8. वर नमूद मुद्दा क्र.1 ते 3 ची उत्तरे आम्ही होकारार्थी दिली आहेत कारण मूळ जागा मालक कै. वासुदेव मुरारी राणे व कै. सौ. इंदुमती वासुदेव राणे तर्फे वटमुखत्यार वि.प.क्र.11 श्रीमती प्रतिमा प्रमोद सावंत यांनी सि.स.नं. 517/ऐ-1, ई वार्ड, शिवाजी पार्क, कोल्हापूर या मालकी वहिवाटीचे जागेचे कै. विनय डावजेकर या बिल्डरकडून हयातीमध्ये विकसन करुन सदर जागेमध्ये वासुदेव अपार्टमेंटचे निर्माण केले. सदर अपार्टमेंटमधील पहिल्या मजल्यावरील फ्लॅट नं.6 तक्रारदार यांनी दि. 15/2/1999 रोजी संपूर्ण मोबदला देवून खरेदी केला व तसे रजिस्टर्ड खरेदीपत्र पूर्ण केले आहे. सदर खरेदीपत्र 785/1999 अन्वये नोंद आहे. सदरचे खरेदीपत्राची प्रत तक्रारदार यांनी याकामी दाखल केली आहे. वि.प. यांनी सदरची बाब नाकारलेली नाही. वि.प.क्र.1 ते 11 हे मूळ जागा मालक कै. वासुदेव मुरारी राणे व कै. सौ. इंदुमती वासुदेव राणे यांचे वारस असलेचे तक्रारदार यांचे कथन आहे व सदरची बाब वि.प.क्र.1 ते 11 यांनी नाकारलेली नाही. सबब, तक्रारदार व वि.प.क्र.1 ते 11 हे नात्याने ग्राहक व सेवापुरवठादार आहेत ही बाब निर्विवादपणे स्पष्ट व सिध्द झालेली आहे. सबब, मुद्दा क्र.1 चे उत्तर आम्ही होकारार्थी दिले आहे.
तक्रारदारांनी याकामी खालील वरिष्ठ न्यायालयाचे निवाडे दाखल केलेले आहेत.
- First Appeal No. 71/2008 before the State Commission, Maharashtra decided on 30/04/2008
M/s Mamata Developers Builders Mumbai
Vs.
M.V. Joseph & Or.5
- First Appeal No. 879/2010 before the State Commission, Maharashtra decided on 29/10/2010
M/s Balaji Constructions & Developers Thane
Vs.
Mr. Bhagwan Gundaram Jadhav & Ors.
सदर दोन्ही निवाडयांमध्ये मिळकतीची विक्री केल्यानंतर आवश्यक त्या कायदेशीर बाबींची पूर्तता केली नसेल तर त्यास सततचे कारण घडत असते असे निरिक्षण मा.राज्य आयोग यांनी नोंदविलेले आहे. सबब, प्रस्तुतची तक्रार मुदतीत आहे असे या आयोगाचे मत आहे.
9. प्रस्तुतकामी तक्रारदार यांचे कथनानुसार, मूळ जागा मालक कै. वासुदेव मुरारी राणे व कै. सौ. इंदुमती वासुदेव राणे तर्फे वटमुखत्यार वि.प.क्र.11 श्रीमती प्रतिमा प्रमोद सावंत यांनी सि.स.नं. 517/ऐ-1, ई वार्ड, शिवाजी पार्क, कोल्हापूर या मालकी वहिवाटीचे जागेचे कै. विनय डावजेकर या बिल्डरकडून विकसीत केलेल्या वासुदेव अपार्टमेंटमधील पहिल्या मजल्यावरील फ्लॅट नं.6 तक्रारदार यांनी दि. 15/2/1999 रोजी संपूर्ण मोबदला देवून खरेदी केला व तसे रजिस्टर्ड खरेदीपत्र पूर्ण केले आहे. सदर खरेदीपत्र 785/1999 अन्वये नोंद आहे. परंतु सदरचे मिळकतीचे घोषणापत्र, बांधकाम परिपूर्ती प्रमाणपत्र, भोगवटा प्रमाणपत्र तक्रारदारांना अद्याप दिलेले नाही तसेच सिटी सर्व्हे दफ्तरी मालमत्ता पत्रकास तक्रारदाराचे नांव नोंदवून देणेबाबत वि.प. यांनी कोणतीही कार्यवाही केलेली नाही अशी तक्रारदाराची तक्रार आहे. याउलट वि.प.क्र.10 व 11 यांनी सदरची जबाबदारी ही विकसक विनय डावजेकर यांची असून सदरची जबाबदारी ही वि.प. यांनी नाही असा बचाव घेतला आहे. सदरचे विनय डावजेकर हे हयात नसलेने सदरची जबाबदारी ही त्यांचे कायदेशीर वारसांची आहे असे वि.प.क्र.10 व 11 यांचे कथन आहे.
10. वि.प.क्र. 1, 2, 3, 5 व 9 यांना याकामी प्रस्तुत तक्रारअर्जाचे नोटीसची बजावणी होवूनही ते याकामी हजर झाले नाहीत व त्यांनी आपली कैफियत दाखल केली नाही. सबब, त्यांचेविरुध्द एकतर्फा आदेश करण्यात आला. वि.प.क्र.4, 6, 7, व 8 यांना नोटीस लागू होवूनही त्यांनी मुदतीत म्हणणे दाखल केले नसल्याने त्यांचेविरुध्द नो से चा आदेश करण्यात आला. तक्रारदाराचे तक्रारअर्जातील सदरची कथने वि.प.क्र. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 व 9 यांनी नाकारलेली नाहीत. म्हणजेच वि.प. यांनी तक्रारदाराचे तक्रारअर्जातील कोणतेही कथन खोडून काढलेले नाही. तक्रारदारांनी तक्रारअर्जातील कथनांचे पुष्ठयर्थ पुराव्याचे शपथपत्र दाखल केले आहे. सबब, तक्रारदाराचे तक्रारअर्जातील कथनांवर विश्वासार्हता ठेवणे न्यायोचित वाटते. वि.प.क्र.10 व 11 यांचे कथनानुसार तक्रारदारांचे मागण्यांची पूर्तता करणे ही विकसक विनय डावजेकर यांचे वारसांची जबाबदारी आहे. परंतु सदर कथनाचे पुष्ठयर्थ वि.प.क्र.10 व 11 यांनी कोणताही पुरावा दाखल केलेला नाही. वादमिळकतीचे विकसन करताना सदरची जबाबदारी ही विकसकावर सोपविण्यात आली होती हे दाखविणारा कोणताही पुरावा याकामी वि.प.क्र.10 व 11 यांनी दाखल केलेला नाही. वि.प.क्र.10 व 11 यांना संधी असूनही त्यांनी याकामी कोणताही पुरावा दाखल केलेला नाही. सबब, वि.प.क्र.10 व 11 यांचे कथनावर पुराव्याअभावी विश्वास ठेवता येणार नाही असे या आयोगाचे मत आहे. वि.प.क्र.1 ते 11 हे मूळ जागा मालक कै. वासुदेव मुरारी राणे व कै. सौ. इंदुमती वासुदेव राणे यांचे वारस आहेत. सबब, सदर मिळकतीवर विकसीत केलेल्या अपार्टमेंटबाबत आवश्यक त्या कायदेशीर बाबींची पूर्तता करणे ही जबाबदारी वि.प.क्र.1 ते 11 यांची आहे, त्यांना आपली जबाबदारी झटकता येणार नाही. सबब, वि.प. क्र.1 ते 11 यांनी तक्रारदार यांचे वाद मिळकतीचे घोषणापत्र, बांधकाम परिपूर्ती प्रमाणपत्र, भोगवटा प्रमाणपत्र न देवून तसेच सिटी सर्व्हे दफ्तरी मालमत्ता पत्रकास तक्रारदाराचे नांव नोंदवून देणेबाबत कोणतीही कार्यवाही न करुन तक्रारदारास द्यावयाचे सेवेत गंभीर त्रुटी केली आहे या निष्कर्षाप्रत हे आयोग येत आहे.
11. सबब, तक्रारदार हे वि.प.क्र.1 ते 11 यांचेकडून वैयक्तिक व संयुक्तिकरित्या तक्रारदार यांचे वाद मिळकतीचे घोषणापत्र, बांधकाम परिपूर्ती प्रमाणपत्र, भोगवटा प्रमाणपत्र मिळणेस तसेच सिटी सर्व्हे दफ्तरी मालमत्ता पत्रकास तक्रारदाराचे नांव नोंदवून मिळणेस पात्र आहेत या निष्कर्षाप्रत हे आयोग येत आहे. तसेच मानसिक त्रासापोटी रक्कम रु.10,000/- व अर्जाचा खर्च रक्कम रु.5,000/- वि.प. क्र.1 ते 11 यांचेकडून वैयक्तिक व संयुक्तिकरित्या यांचेकडून वसूल होवून मिळणेस तक्रारदार पात्र आहेत या निष्कर्षाप्रत हे आयोग येत आहे.
सबब, प्रस्तुतकामी आम्ही खालीलप्रमाणे अंतिम आदेश पारीत करत आहोत.
आदेश
1) तक्रारदाराचा तक्रारअर्ज अंशतः मंजूर करणेत येतो.
2) वि.प.क्र.1 ते 11 यांनी वैयक्तिक व संयुक्तिकरित्या तक्रारदार यांचे सि.स.नं. 517/ऐ-1, ई वार्ड, शिवाजी पार्क, कोल्हापूर या मिळकतीवरील वासुदेव अपार्टमेंटमधील पहिल्या मजल्यावरील फ्लॅट नं.6 वाद मिळकतीचे घोषणापत्र, बांधकाम परिपूर्ती प्रमाणपत्र, भोगवटा प्रमाणपत्र या बाबींची पूर्तता करुन द्यावी तसेच सिटी सर्व्हे दफ्तरी मालमत्ता पत्रकास तक्रारदाराचे नांव नोंदवून द्यावे.
3) मानसिक त्रासापोटी रक्कम रु. 10,000/- व अर्जाचा खर्च रु.5,000/- वि.प. क्र.1 ते 11 यांनी वैयक्तिक व संयुक्तिकरित्या तक्रारदारास अदा करावेत.
4) वर नमूद सर्व आदेशांची पूर्तता वि.प. क्र.1 ते 11 यांनी आदेशाची प्रत मिळाले तारखेपासून 45 दिवसांत करावी.
5) विहीत मुदतीत आदेशांची पूर्तता न केलेस ग्राहक संरक्षण कायदयातील तरतुदीप्रमाणे कारवाई करणेची मुभा तक्रारदाराला देणेत येते.
6) आदेशाच्या सत्यप्रती उभय पक्षकारांना विनामुल्य पाठवाव्यात.
