न्‍या य नि र्ण य

व्‍दाराः- मा. सौ. सविता प्र. भोसले, अध्‍यक्षा 

1.     तक्रारदाराने प्रस्‍तुत तक्रार अर्ज ग्राहक सरंक्षण कायदा, 1986 चे कलम 12 प्रमाणे दाखल केला आहे.  तक्रार अर्जातील थोडक्‍यात कथन पुढीलप्रमाणे—

     तक्रारदार हे कोल्‍हापूर येथील कायमस्‍वरुपी रहिवासी आहेत.  वि.प. क्र.1 हे बिल्‍डर्स व डेव्‍हलपर्स आहेत तर वि.प. क्र.2 ही महाराष्‍ट्र सहकारी कायद्यातील तरतुदीनुसार नोंदणीकृत सहकारी बँक आहे.  तक्रारदाराने वि.प.क्र.1 यांचेकडून वि.प.क्र.1 ने विकसीत केलेल्‍या रि.स.नं.1098, हिस्‍सा नं.1डी, प्‍लॉट नं. बी-1 ते बी-10, ए वॉर्ड, राजोपाध्‍ये नगर, सानेगुरुजी वसाहत, कोल्‍हापूर या मिळकतीतील कृपासिंधू नगरी या निवासी प्रोजेक्‍टमधील रो बंगलो नं.बी-9ए खरेदी केलेला आहे. त्‍यामुळे तक्रारदार व वि.प. यांचेदरम्‍यान ग्राहक व सेवा देणार असे नाते आहे.  तक्रारदार यांचा प्रस्‍तुत रो बंगलो रक्‍कम रु.27,00,000/- (रुपये सत्‍तावीस लाख मात्र) या किंमतीस खरेदी करणेचा व्‍यवहार वि.प. क्र.1 बरोबर ठरला होता.  तक्रारदार यांनी वि.प. यांना वेळोवेळी धनादेशाने तसेच एच.डी.एफ.सी. बँकेककडून रु.23,00,000/- चे कर्ज घेवून एकूण रक्‍कम रु.27,00,000/- अदा केली आहेत. सदर मिळकतीचे नोंद संचकारपत्र दि.30/10/2012 रोजी तक्रारदार व वि.प.क्र.1 यांचे दरम्‍यान झाले आहे.    दरम्‍यानच्‍या काळात वि.प.क्र.2 यांनी सिक्‍युरिटायझेशन कायद्याच्‍या तरतुदीनुसार तक्रारदार यांचेकडून सदर मिळकत परत मिळणेकरिता कारवाई सुरु केली आहे.  अशा परिस्थितीत सदर मिळकतीकरिता वि.प. क्र.1 यांनी वि.प.क्र.2 यांचेकडून घेतलेल्‍या कर्जाची परतफेड करणची जबाबदारी तक्रारदार यांची नाही.  वि.प.क्र.1 यांनी हेतुपुरस्‍सरपणे वि.प.क्र.2 यांचेकडून विक्री कराराची अंमलबजावणी झालेनंतर कर्ज घेतलेले आहे.  जे कायद्यानुसार तक्रारदार यांचेवर बंधनकारक नाही.  तसेच सदर कर्ज हे तक्रारदार यांच्‍या सहमतीने घेतले नसलेमुळे त्‍याची परतफेड करणेची जबाबदारी ही तक्रारदार यांचेवर नाही.  वि.प. यांनी आजअखेर सदर मिळकतीचे नोंद खरेदीपत्र करुन दिलेले नाही. करिता वि.प. क्र.1 कडून सदर मिळकतीचे नोंद खरेदीपत्र पूर्ण करुन देणेबाबत वि.प. यांना आदेश होणेकरिता वि.प. नं.2 बँकेचे कर्जातून तक्रारदार यांची मिळकत मुक्‍त झालेबाबतचा ना हरकत दाखला तक्रारदार यांना देणेबाबत आदेश होणेसाठी तक्रारदाराने सदर तक्रारअर्ज दाखल केला आहे.    

2.    प्रस्‍तुतकामी तक्रारदाराने तक्रारअर्ज खर्चासह मंजूर व्‍हावा व वादातील मिळकतीचे नोंदणीकृत खरेदीपत्र तक्रारदाराला करुन देणेबाबत आदेश वि.प. क्र.1 यांना व्‍हावेत, वि.प. क्र.2 बँकेने नाहरकत दाखला तक्रारदाराला देणेबाबत आदेश व्‍हावेत, मानसिक त्रासापोटी रु.5,00,000/- व अर्जाचा खर्च रु.50,000/- वि.प. कडून वसूल होवून मिळावा अशी विनंती तक्रारदाराने याकामी केली आहे.

3.    तक्रारदाराने सदरकामी अॅफिडेव्‍हीट, कागदयादी सोबत अ.क्र.1 व 2 कडे अनुक्रमे तक्रारदार व वि.प. यांचेदरम्‍यान झालेले संचकारपत्र, मा.राज्‍य आयोगाचा आदेश इ. कागदपत्रे दाखल केली आहेत.

4.    प्रस्‍तुतकामी वि.प.क्र.1 व 2 हे नोटीस लागू होवूनही याकामी गैरहजर राहिलेने वि.प. नं.1 व 2 विरुध्‍द एक‍तर्फा आदेश नि.1 वर पारीत केलेला आहे. 

5.   वर नमूद तक्रारदार यांनी दाखल केलेल्‍या सर्व कागदपत्रांचे काळजीपूर्वक अवलोकन करुन मे. मंचाने सदर तक्रार अर्जाचे निराकरणार्थ पुढील मुद्दे विचारात घेतले.

वि वे च न –

6.    वर नमूद मुद्दा क्र.1 ते 5 ची उत्‍तरे आम्‍ही होकारार्थी देत आहोत कारण तक्रारदाराने वि.प.क्र.1 यांचेकडून वि.प.क्र.1 ने विकसीत केलेल्‍या रि.स.नं.1098, हिस्‍सा नं.1डी, प्‍लॉट नं. बी-1 ते बी-10, ए वॉर्ड, राजोपाध्‍ये नगर, सानेगुरुजी वसाहत, कोल्‍हापूर या मिळकतीतील कृपासिंधू नगरी या निवासी प्रोजेक्‍टमधील रो बंगलो नं.बी-9ए खरेदी केलेला आहे. तक्रारदार यांचा प्रस्‍तुत रो बंगलो रक्‍कम रु.27,00,000/- (रुपये सत्‍तावीस लाख मात्र) या किंमतीस खरेदी करणेचा व्‍यवहार वि.प. क्र.1 बरोबर ठरला होता.  सदर रकमेपैकी, तक्रारदार यांनी वि.प. यांना वेळोवेळी धनादेश व कर्ज रक्‍कम अदा करुन एकूण रक्‍कम रु. 27,00,000/- अदा केले आहेत. सदर मिळकतीचे नोंद संचकारपत्र दि.30/10/2012 रोजी झाले आहे. सदर व्‍यवहार किंवा करारपत्र व त्‍यातील मजकूर वि.प. क्र.1 ने फेटाळलेला/नाकारलेला नाही कारण वि.प. नं.1 हे याकामी नोटीस लागू होवूनही हजर झालेले नाहीत. त्‍यामुळे वि.प. क्र.1 विरुध्‍द एकतर्फा आदेश याकामी नि.1 वर पारीत झालेला आहे.  सबब, तक्रारदार व वि.प.क्र.1 हे नात्‍याने ग्राहक व सेवापुरवठादार आहेत हे स्‍पष्‍ट होते. 

7.    यातील तक्रारदार यांनी वर नमूद केले विवेचनाप्रमाणे वि.प. क्र.1 बिल्‍डर व डेव्‍हलपर यांचेकडून रहिवाशी युनिट खरेदी घेण्‍याचा करार केला आहे.  सदर करारपत्र व पुरवणी करारपत्र याकामी तक्रारदाराने दाखल केले आहे. प्रस्‍तुत कराराच्‍या अनुषंगाने तक्रारदाराने वि.प. नं.1 बिल्‍डर यास खरेदीपोटी संपूर्ण रक्‍कम अदा केलेबाबतचा पुरावा तक्रारदाराने या मंचासमोर दाखल केला आहे.  परंतु यातील वि.प. क्र.1 बिल्‍डरने या मंचासमोर आपले लेखी म्‍हणणे अथवा पुराव्‍याचे शपथपत्र दाखल केलेले नाही.  त्‍यामुळे तक्रारदाराने वादातील युनिटची ठरलेली रक्‍कम रु. 27,00,000/- वि.प. क्र.1 यांना अदा केली आहे ही बाब हे आयोग मान्‍य करत आहे.  तसेच मिळकत विकसीत करुन त्‍यावर इमारत बांधून त्‍याचे तक्रारदार यांना खरेदी करारपत्र करुन देवून त्‍यातील अटी व शर्तींची पूर्तता वि.प.क्र.1 यांनी केली नसलेमुळे सदरची पूर्तता वि.प.नं.1 यांचेकडून करुन मिळणेसाठी दाद मागणेचा अधिकार ग्राहक या नात्‍याने तक्रारदाराला आहे.  सबब, ग्राहक संरक्षण कायद्यांतर्गत सदरची तक्रार या आयोगात चालणेस पात्र आहे असे या आयोगाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.  त्‍याचप्रमाणे वि.प. क्र.1 डेव्‍हलपर बिल्‍डर यांनी तक्रारदार यांचेकडून वादातील युनिटचे खरेदीची संपूर्ण रक्‍कम रु.27,00,000/- स्‍वीकारुन करारपत्रात नमूद अटी व शर्तीप्रमाणे वादातील युनिटचे नोंद खरेदीपत्र न करुन देणे हे वि.प. क्र.1 चे कृत्‍य म्‍हणजे निश्चितच तक्रारदाराला दिलेली सदोष सेवा आहे असे या आयोगाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.  वि.प.क्र.1 यांनी तक्रारदारास Maharashtra Ownership Flats Act मधील तरतुदीनुसार नोंद खरेदीपत्र करुन देणे हे बंधनकारक आहे. त्‍यामुळे वि.प. नं.1 बिल्‍डर व डेव्‍हलपर यांनी तक्रारदाराला वादातील युनिटचे नोंदणीकृत खरेदीपत्र करुन देणे कायद्याने बंधनकारक व आवश्‍यक असल्‍याचे निष्‍कर्ष हे आयोग काढत आहे.  त्‍याचप्रमाणे वि.प. क्र.1 बिल्‍डर व डेव्‍हलपर यांनी वादातील युनिटची खरेदीची रक्‍कम तक्रारदाराकडून स्‍वीकारुनही खरेदी करारपत्रातील नमूद अटी व शर्तीप्रमाणे योग्‍य त्‍या सर्व सोयी-सुविधांसह मुदतीत नोंदणीकृत खरेदीपत्र करुन न दिलेने तक्रारदार यांना झालेल्‍या मानसिक त्रासाची व तक्रारअर्जाचे खर्चाची रक्‍कम देणेची जबाबदारी वि.प.क्र.1 वर येते व सदर रकमा मिळणेस तक्रारदार पात्र आहेत या निष्‍कर्षाप्रत हे आयोग येत आहे. 

8.    याकामी तक्रारदार यांनी त्‍यांचे शपथपत्रात, तक्रारदार व वि.प. क्र.1 बिल्‍डर यांचेत झालेले नोंद संचकारपत्र/खरेदी करारपत्र हे दि. 30/10/2012 रोजीचे आहे.  वि.प.क्र.1 यांनी हेतुपुरस्‍सरपणे वि.प.क्र.2 यांचेकडून विक्री कराराची अंमलबजावणी झालेनंतर कर्ज घेतलेले आहे.  जे कायद्यानुसार तक्रारदार यांचेवर बंधनकारक नाही.  तसेच सदर कर्ज हे तक्रारदार यांच्‍या सहमतीने घेतले नसलेमुळे त्‍याची परतफेड करणेची जबाबदारी ही तक्रारदार यांचेवर नाही असे शपथेवर कथन केले आहे.   यावरुन हे स्‍पष्‍टपणे दिसून येते की, वि.प.क्र.1 यांनी तक्रारदाराबरोबर संचकारपत्र करतेवेळी वि.प.क्र.1 यांनी वि.प.क्र.2 यांचेकडून नमूद मिळकतीवर कर्ज घेतले होते व याबाबत वि.प.क्र.2 यांचेशी करार झाला होता ही बाब तक्रारदारापासून लपवून ठेवली होती व त्‍यास अंधारात ठेवून त्‍याने तक्रारदाराबरोबर पुन्‍हा करार केला.  सदरची बाब विचारात घेता, नमूद मिळकतीवर जर वि.प.क्र.1 ने वि.प.क्र.2 कडून संचकारपत्र करणेपूर्वी कर्ज घेतले असेल तर त्‍यास तक्रारदार जबाबदार आहे असे म्‍हणता येणार नाही कारण तक्रारदारास अंधारात ठेवून वि.प.क्र.1 याने त्‍याचेशी व्‍यवहार केला आहे. त्‍यामुळे याकामी वादातील रहिवाशी युनिट खरेदी करणेचा हक्‍क कायद्याने तक्रारदार यांना येतो.  त्‍यामुळे तक्रारदार यांना नमूद युनिट खरेदी घेण्‍याचा अधिकार कायद्याने असलेने अशा युनिटला वि.प. बँकेकडून नाहरकत दाखला तक्रारदाराला वि.प.क्र.1 ने मिळवून देणे आवश्‍यक व जरुरीचे आहे असा निष्‍कर्ष हे मंच काढत आहे. 

9.    यातील वि.प. क्र.2 बँकेने याकामी हजर होवून व म्‍हणणे दाखल करुन बिल्‍डरला कसे कर्ज अदा केले ? याबाबत कोणतीही कागदपत्रे याकामी दाखल केलेली नाहीत.  तसेच बांधकाम करत असताना कर्ज रक्‍कम अदा केली किंवा कसे ?  याचाही तपशील दाखल केलेला नाही.  त्‍यामुळे अशा कर्जाची जबाबदारी तक्रारदारचे रो हाऊस युनिटवर येत नाही अशा निष्‍कर्षाप्रत हे मंच येत आहे. 

सदर कामी हे मंच खालील न्‍यायनिवाडयाचा आधार घेत आहे.

2008 STPL (CL) 1339 NC

Corporation Bank Vs. Masood Ahmed Khan & Ors.

Head Note  - Consumer Protection Act, 1986, Section 2(1)(g) and 3 – Securitization and Reconstruction of Financial Assets and Enforcement of Security Interest Act, 2002, Section 13(2) and 13(13) – Housing – Flat allotment – Bank loan- Possession of flat not given on plea of default in payment – Petitioner bank took possession of the mortgaged property and sold it and the sale proceeds adjusted against the property – The petitioner bank can take shelter under Securitization Act only if their hands are clean – It cannot perpetuate a fraud in collusion with the builders and thereafter, argue that it is protected by the Securitization Act. 

10.   सबब, वरील नमूद विस्‍तृत विवेचन व दाखल सर्व कागदपत्रे यांचा काळजीपूर्वक ऊहापोह करता तक्रारदार हे वि.प. क्र.1 बिल्‍डर व डेव्‍हलपर यांचेकडून वादातील युनिटचे नोंदणीकृत खरेदीपत्र करुन मिळणेस पात्र आहेत तसेच वि.प. च्‍या कृत्‍यामुळे तक्रारदार यांना झाले मानसिक व शारिरिक त्रासाची रक्‍कम रु.20,000/- तसेच अर्जाचे खर्चापोटी रक्‍कम रु. 5,000/- वि.प.क्र.1 यांचेकडून वसूल होवून मिळणेस तक्रारदार पात्र आहेत या निष्‍कर्षाप्रत हे मंच येत आहे. त्‍याचप्रमाणे वि.प.क्र.2 बँकेकडून तक्रारदाराचे वादातील युनिट मिळकतीचे नोंदणीकृत खरेदीपत्रास ना हरकत दाखला मिळणे न्‍यायोचित होणार आहे या निष्‍कर्षाप्रत हे मंच येत आहे.

      सबब, प्रस्‍तुत कामी आम्‍ही पुढीलप्रमाणे अंतिम आदेश पारीत करीत आहोत.    

आदेश

1)    तक्रारदाराचा तक्रार अर्ज अंशत: मंजूर करणेत येतो. 

2)     वि.प.क्र.1 यांनी तक्रारदार यांना करारपत्राप्रमाणे वि.प.क्र.2 कडून नाहरकत प्रमाणपत्र घेवून वादातील रो बंगलो युनिट नं.बी-9ए चे नोंद/रजिस्‍टर्ड खरेदीपत्र करुन द्यावे.

3)    मानसिक त्रासापोटी वि.प. क्र.1 यांनी तक्रारदाराला रक्‍कम रु.20,000/- (रक्‍कम रुपये वीस हजार मात्र) अदा करावी. 

4)   तक्रारअर्जाचे खर्चापोटी वि.प.क्र.1 यांनी तक्रारदाराला रक्‍कम रु.5,000/- (रक्‍कम रुपये पाच हजार मात्र) अदा करावी. 

5)    वर नमूद सर्व आदेशांची पुर्तता वि.प.क्र.1 यांनी आदेशाची प्रत मिळालेपासून 45 दिवसांत करावी.   

6)    विहीत मुदतीत आदेशांची पुर्तता न केलेस ग्राहक सरंक्षण कायदयातील तरतुदींप्रमाणे वि.प. विरुध्‍द कारवाई करणेची मुभा तक्रारदाराला देणेत येते.

7)    आदेशाच्‍या सत्‍यप्रती उभय पक्षकारांना विनामुल्‍य पाठवाव्‍यात.