श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्तीने सदर तक्रार ग्रा.सं.का. 2019 अन्‍वये आयोगासमोर दाखल केलेली आहे. वि.प. यांचा जमिन विकसित करुन विकण्‍याचा व्‍यवसाय असून ते इंफ्राटेक रीएल ईस्‍टेट प्राय.लिमि. या नावाने व्‍यवसाय करतात.   

2.               तक्रारकर्तीची तक्रार थोडक्‍यात अशी आहे की, तिने वि.प.च्‍या रहिवासी उपयोगाकरीता बांधण्‍यात येणा-या मौजा-कुचाडी, ता.कुही, जि.नागपूर येथील ख.क्र. 6,7 व  8, प.ह.क्र. 02 वरील बांधकाम योजना ‘”Sector-Vee Cee Green C”  मध्‍ये भुखंड क्र. 34 हा एकूण क्षेत्रफळ 1706.309 चौ.फु. चा रु.3,41,262/- मध्‍ये घेण्‍याकरीता दि.28.01.2009 रोजी विक्रीचा करारनामा करुन तोपर्यंत वि.प.ला रु.1,19,445/- दिले. वि.प.ने तशा पावत्‍याही निर्गमित केल्‍या. उर्वरित रक्‍कम रु.2,21,818/- ही 23 मासिक हप्‍त्‍यांमध्‍ये द्यावयाची होती. तक्रारकर्तीने 18 महिने व्‍यवस्थिरीत्‍या रकमेचे हप्‍ते दिले. तक्रारकर्ती उर्वरित रक्‍कम देण्‍यास तयार होती, परंतू वि.प.ने सदर जमिनीवर विकास कार्य केले नसल्‍याने तिने उर्वरित रक्‍कम स्विकारुन विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली असता वि.प.ने तिला तांत्रिक अडचणीमुळे विक्रीपत्र नोंदविणे शक्‍य नसल्‍याचे सांगितले. करारनाम्‍यानुसार विकासाची कार्य पूर्ण झाले की, वि.प. तक्रारकर्तीला कळविणार होते. परंतू वि.प.ने कधीही तिला कळविले नसल्‍याने तिने उर्वरित रक्‍कम दिली नाही. वि.प.ला लेआऊटचा विकास पूर्ण करुन विक्रीपत्र करुन मागितले असता वि.प.ने तिला फक्‍त आश्‍वासन दिले आणि अशाप्रकारे तक्रारकर्तीची फसवणूक केली, म्‍हणून तक्रारकर्तीने वकीलांमार्फत कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली असता वि.प.ने ती स्विकारण्‍यास नकार दिला. शेवटी तक्रारकर्तीने सदर तक्रार दाखल करुन वि.प.ने उर्वरित रक्‍कम रु.54,917/- स्विकारुन भुखंड क्र. 34 चे विक्रीपत्र करुन ताबा मिळावा किंवा रेडी रेकनरप्रमाणे व्‍याजासह आजच्‍या बाजार भावाप्रमाणे रक्‍कम परत करावी किंवा रु.2,86,345/- व्‍याजासह परत करावे, शारिरीक व मानसिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               आयोगाने सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.ला पाठविली असता ती ‘अनक्लेमड’’ या पोस्‍टाच्‍या शे-यासह परत आली. वि.प. मंचासमोर हजर न झाल्‍याने मंचाने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला. आयोगाने तक्रारकर्तीच्‍या वकिलांचा युक्‍तीवाद ऐकला. तसेच अभिलेखावर दाखल दस्तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ती विरुध्‍द पक्षाची ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्तीची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                       होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ती कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ?               अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –  

4.               मुद्दा क्र. 1 - तक्रारकर्तीने तक्रारीसोबत नि.क्र. 1 व 2 वर वि.प.सोबत दि.28.01.2009 चा विक्रीचा करारनामा आणि तिने दि.12.01.2009 ते 01.07.2010 पर्यंत रक्‍कम दिल्‍याच्‍या पावत्‍या दाखल केलेल्‍या आहेत. त्यानुसार तक्रारकर्तीने मौजा-कुचाडी, ता.कुही, जि.नागपूर येथील ख.क्र. 6,7 व 8, प.ह.क्र. 02 वरील बांधकाम योजना ‘”Sector-Vee Cee Green C”  मध्‍ये भुखंड क्र. 34 हा एकूण क्षेत्रफळ 1706.309 चौ.फु., रु.3,41,262/- मध्‍ये घेण्‍याकरीता दि.28.01.2009 रोजी विक्रीचा करारनामा करुन तोपर्यंत वि.प.ला रु.1,19,445/- दिल्याचे व नंतर वेळोवेळी रक्‍कम रु.1,76,900/- देऊन एकंदरीत 2,86,345/- दिल्याचे स्पष्ट दिसते. सदर पावत्‍या वि.प.च्‍या छापील पावत्‍या असून त्‍यावर प्राधिकृत व्‍यक्‍तीची स्‍वाक्षरी आहे. तसेच विक्रीच्‍या करारनाम्‍यावरील अट क्र.9 वरुन वि.प. हा रस्‍ते, विज पुरवठा, पाणी पुरवठा, सिवेज लाईन,मंदिर, रस्‍त्‍याच्‍या बाजूने झाडे आणि बगिचा, स्विमिंग पुल, ताराचे कुंपणे आणि सतत सुरक्षा रक्षक अशा सेवा वि.प. देणार होता. यावरुन असे स्‍पष्‍ट दिसून येते की, तक्रारकर्तीकडून मोबदला घेऊन सदर भुखंड विकसित करण्‍याची सेवा पुरविण्‍याचे आश्‍वासित केले होते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. म्‍हणून मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

5.               मुद्दा क्र. 2 - तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ ताबा न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

6.               मुद्दा क्र. 3 - तक्रारकर्तीने रकमा दिल्‍याच्‍या व वि.प.ने निर्गमित केलेल्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रती दाखल केलेल्‍या आहेत. त्‍यावरुन तक्रारीत नमूद एकूण रु.3,41,262/- पैकी रु. 2,86,345/- (जवळपास 84%) वि.प.ला दिल्‍याचे स्‍पष्‍ट दिसून येते. सदर तक्रार दाखल केल्‍यावर वि.प.ने तक्रार नाकारलेली नाही किंवा अन्य खुलासा सादर केला नाही. त्यामुळे तक्रारकर्तीचे निवेदन वि.प.ला मान्य असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

आयोगाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्तीला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते. पण तक्रारकर्तीकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 4 -  तक्रारकर्तीने तक्रारीत विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याबाबत मागणी केल्याचे दिसते. तक्रारकर्तीने असे कुठलेही दस्‍तऐवज दाखल केले नाही, ज्‍यावरुन वरील सर्व मंजूरी व मूलभूत सुविधा विवादित योजनेमध्‍ये झालेली असून ते ताबा देण्यायोग्य झाले आहे हे स्‍पष्‍ट होईल. त्यामुळे तक्रारकर्तीच्या मागणीनुसार विवादीत भुखंड क्र. 34 चे मूलभूत आश्वासित सुविधेसह विकसित करून प्रत्यक्ष ताबा देण्याचे आदेश केवळ कागदोपत्री राहण्याची शक्यता वाटते त्यामुळे तसे आदेश न देता, अशा परि‍स्थितीत तक्रारकर्तीने अदा केलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश न्यायोचित असल्याचे आयोगाचे मत आहे. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation             Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्तीला तिने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु. रु. 2,86,345/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध राहील.

8.         वि.प.ने सन 2009 पासून तक्रारकर्तीकडून रकमा स्विकारलेल्‍या आहेत. त्‍यानंतर मात्र तक्रारकर्तीच्‍या विक्रीपत्र मागणीला किंवा कायदेशीर नोटीसला प्रतिसाद दिलेला नाही किंवा रक्‍कम परतसुध्‍दा केलेली नाही. वि.प. तक्रारकर्तीची रक्‍कम ही स्‍वतःच्‍या व्‍यवसायाकरीता उपयोगात आणून प्रत्‍यक्षात तक्रारकर्तीला रु. 2,86,345/- अदा केल्यावरही तिला भुखंडाच्‍या उपभोगापासून व वैधानिक अधिकारापासून वंचित ठेवित आहे. त्‍यामुळे तिला जो मानसिक व आर्थिक त्रास सहन करावा लागला त्यासाठी तिने रु 3,00,000/- नुकसान भरपाईची मागणी केली पण त्याचे समर्थनार्थ मान्य करण्यायोग्य कुठलेही निवेदन अथवा दस्तऐवज सादर केले नाहीत त्यामुळे सादर मागणी अवाजवी असल्याचे आयोगाचे मत आहे. तक्रारकर्तीस झालेल्या आर्थिक, शारीरिक व मानसिक त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाई मिळण्‍यास तक्रारकर्ती निश्चितच पात्र आहे. तसेच तक्रारकतीला भुखंडाचा ताबा व विक्रीपत्र मिळण्‍यास विलंब झाल्याने आयोगासमोर सदर तक्रार दाखल करावी लागली, म्‍हणून तक्रारकर्ती तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

9.               सबब, प्रस्तुत प्रकरणात वि.प.ची सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दिसून येतो. वरील सर्व तथ्यांचा विचार करून नोंदविलेल्या कारणासाठी खालीलप्रमाणे आदेश देण्‍यात येतात.

आ दे श

1)   तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून, वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून स्विकारलेली रक्‍कम रु.2,86,345/- दि.01.07.2010 पासून द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत परत करावी.

     किंवा

     वि.प.ने तक्रारकर्तीला (एकूण क्षेत्रफळ 1706.309 चौ.फु.) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेल्या मूल्याच्या 84% रक्कम (तक्रारकर्तीने प्रत्यक्ष दिलेल्या रक्कमेच्या प्रमाणात) द्यावी.

     वरील दोन्ही पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्तीला द्यावी.

2)   वि.प.ने तक्रारकर्तीला आर्थिक, शारीरिक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईदाखल    रु.25,000/- तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.10,000/- द्यावे.

3)   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावे.

4)   निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.