तक्रारदारातर्फे वकील - श्री. रोहन पावसकर
सामनेवाले व त्यांचे वकील – गैरहजर
आदेश - मा. श्री. ए. झेड. तेलगोटे, अध्यक्ष. ठिकाणः बांद्रा
निकालपत्र
(दिनांक 12/03/2015 रोजी घोषित)
1. सामनेवाले यांनी दोषपूर्ण सेवा दिल्याचा आरोप करुन तक्रारदारांनी प्रस्तुतची तक्रार दाखल केली आहे.
2. तक्रारदारांची तक्रार थोडक्यात खालीलप्रमाणे आहे.
तक्रारदार हे इंडियन एअरलाईन्समध्ये नोकरीला होते. इंडियन एअरलाईन्सच्या कर्मचा-यासाठी रहिवासी इमारत बांधण्यासाठी 1997 मध्ये सामनेवाले एअरलाईन्स गंगा विहार को.-ऑपरेव्ह हाऊसिंग सोसायटी लिमिटेडची स्थापना करण्यात आली. सदर सोसायटीने जागा खरेदी करुन त्यावर कर्मचा-यांसाठी रहिवासी इमारत बांधून त्यामध्ये 850, 750 व 550 चौरस फूट क्षेत्रफळाच्या एकूण 40 फ्लॅटचे बांधकाम करावयाचे होते. तक्रारदाराने सदर इमारतीमध्ये 550 चौरस फूट क्षेत्रफळाचा फ्लॅट घेण्याचे ठरविले. ज्याची जमीनीसह एकूण किंमत रुपये 65,000/- एवढी होती. तसेच जमीन व फ्लॅट खरेदी करण्यासाठी कर्मचा-यांनी एअरलाईन्सच्या कंपनीकडून कर्ज घेण्याचे ठरविले होते. त्यानुसार तक्रारदार व इतर कर्मचा-याने जमीन खरेदी करण्यासाठी सोसायटीकडे आपापल्या हिस्याची रक्कम जमा केली. सामनेवाले यांनी इमारत बांधण्यासाठी विकासक नेमले, व त्यांनी जमीन खरेदी केली. इमारत बांधून संस्थेच्या सभासदांना त्यांच्या सदनिकांचा ताबा 18 महिन्याच्या आत देण्याचे विकासकाने/बिल्डरने कबूल केले होते त्याबाबत सामनेवाले सोसायटी व बिल्डर यांच्यामध्ये दिनांक 20 ऑक्टोबर 1979 रोजी पॅकेज डिल करारनामा नोंदविण्यात आला.
3. तकारदाराने पुढे असे कथन केले आहे की, सुरुवातीला सदनिकेचा दर रुपये 120/- प्रती चौरस फूट ठरला होता मात्र नंतर तो वाढवून प्रती चौरस फूट रुपये 130/- करुन 1987 मध्ये तो रुपये 227/- चौरस फूट एवढा करण्यात आला, व सामनेवाले सोसायटीने आपल्या सभासदांकडून वाढीव दराप्रमाणे अतिरिक्त रकमेची मागणी केली. तसेच जमीनीच्या खर्चापोटी स्वतंत्रपणे रकमेची मागणी केली. वास्तविक पॅकेज डिल करारनाम्यानुसार सुरुवातीला ठरलेल्या रकमेमध्येच जमीनीच्या खरेदीची किंमत समाविष्ट होती. असे असतांना देखील सामनेवाले यांनी तक्रारदार व इतर सभासदांकडून अतिरिक्त रकमेची मागणी केली. तक्रारदारांनी सदनिकेच्या खरेदीची संपूर्ण रक्कम अदा करुनही संबंधित बिल्डरने/विकासकाने सदनिकेचे बांधकाम पूर्ण केले नाही, त्यांनी केवळ भिंतीचे व छताचे बांधकाम करुन सामनेवाले सोसायटीमार्फत सभासदांना आपापल्या सदनिकांचा ताबा घेण्यास भाग पाडले. संबंधित बिल्डर/विकासक यांनी महानगर पालिकेकडून बांधकाम पूर्णत्वाचा दाखला व भोगवटा प्रमाणपत्र मिळविले नाही, व ते न देता सभासदांना आपापल्या सदनिकांचा ताबा घेण्यास भाग पाडले.
4. तक्रारदारांनी पुढे असे कथन केले आहे की, सामनेवाले व संबंधित बिल्डर/विकासक यांनी संगनमत करुन तक्रारदार व इतर सभासदांकडून बिल्डरचा फायदा व्हावा म्हणून अतिरिक्त रकमेची मागणी केली. संबंधित बिल्डर यांनी सदनिकांचे संपूर्ण बांधकाम केले नाही व करारनाम्यात कबूल केलेल्या सेायी सुविधा पुरविल्या नाहीत. असे असतांनाही सामनेवाले सोसायटीने त्याबाबत कोणताही आक्षेप घेतला नाही. तक्रारदारांना आजपर्यंत त्यांच्या सदनिकेचा ताबा देण्यात आला नाही. संबंधित बिल्डर/विकासकाने भोगवटा प्रमाणपत्र व बांधकाम पूर्णत्वाचा दाखला न मिळविल्यामुळे सोसायटीच्या सभासदांना जास्त दराने महानगर पालिकेकडे रक्कम जमा करावी लागली. सामनेवाले सोसायटीने इमारतीमध्ये पाणीपुरवठा व विज पुरवठा इत्यादी सोयी सुविधा उपलब्ध करुन देण्यासाठी कोणतेही प्रयत्न केले नाहीत. उलट त्यांनी संबंधित बिल्डरशी हातमिळवणी व संगनमत करुन बिल्डरच्या फायद्यासाठी सभासदांकडून अतिरिक्त रकमेची मागणी केली व अशा प्रकारे सोसायटीने तक्रारदाराला दोषपूर्ण सेवा दिली ज्यामुळे तक्रारदाराला अतोनात आर्थिक हानी व मानसिक त्रास सहन करावा लागला व शेवटी प्रस्तुतची तक्रार दाखल करावी लागली असे कथन करुन सामनेवाले यांनी तक्रारदाराला त्यांच्या फ्लॅटचा ताबा सर्व सोयी सुवधिांसह द्यावा तसेच आर्थिक हानीबद्दल नुकसानभरपाई म्हणून रुपये 10,00,000/- व तक्रारीच्या खर्चापोटी रुपये 25,000/- द्यावेत अशी मागणी तक्रारदाराने आपल्या तक्रारीत केली आहे.
5. तक्रार दाखल झाल्यानंतर मंचाने सामनेवाले यांना नोटीस पाठवून लेखी जबाब दाखल करण्याचे निर्देश दिले. नोटीस प्राप्त झाल्यानंतर सामनेवाले यांचेतर्फे श्री. राजू रामकुल यांनी मंचासमक्ष हजर होऊन कैफियत/लेखी जबाब दाखल केला. तक्रारदारांनी केलेले आरोप त्यांनी फेटाळून लावले, व तक्रार खोटी असल्याचे कथन केले. सामनेवाले यांनी पुढे असे कथन केले आहे की, तक्रारदार व सामनेवाले यांच्यामध्ये उपभोक्ता व सेवा पुरवठादार असा संबंध नसल्यामुळे प्रस्तुतची तक्रार ग्राहक संरक्षण कायद्याच्या कक्षेत येत नाही त्यामुळे ती फेटाळण्यास पात्र आहे. त्यांनी पुढे असे कथन केले आहे की तक्रारीत उपस्थित केलेला वाद हा सहकार न्यायालयाच्या कार्यकक्षेत येणारा असल्यामुळे ग्राहक मंचाला त्यावर निर्णय देण्याचा अधिकार नाही व याही कारणावरुन तक्रार फेळाटण्यास पात्र आहे.
6. सामनेवाले यांनी पुढे असे कथन केले आहे की, तक्रारदार थकबाकीदार आहे, व त्यांनी देखभाल शूल्काची रक्कम सामनेवाले यांचेकडे जमा केली नाही. अशा प्रकारे ते स्वच्छ हाताने मंचाकडे आले नसल्यामुळे तक्रार नामंजूर होण्यास पात्र आहे. त्यांनी असेही कथन केले आहे की, तक्रारदार हे सामनेवाले संस्थेचे माजी खजिनदार आहेत व त्यांनी त्यांच्या कार्यकाळात आर्थिक गैरव्यवहार/घोटाळा करुन रुपये 1,13,695/- एवढया रकमेचा अपहार केला आहे व त्याचा हिशेब दिला नाही, व ही बाब तक्रारदाराने दडवून ठेवली. अशा परिस्थितीत तक्रार नामंजूर होण्यास पात्र आहे. सामनेवाले यांनी असे कथन केले आहे की, तक्रारदाराने यापूर्वी प्रस्तुत तक्रारीत नमूद केलेल्या कारणा करीताच सहकार न्यायालयात तक्रार दाखल केली होती जी नंतर त्यांनी मागे घेतली. म्हणून त्याच कारणासाठी पुन्हा तक्रार चालू शकत नाही. सामनेवाले यांनी पुढे असे कथन केले आहे की, तक्रारदार वगळता इतर सर्व सभासदांनी आपापल्या फ्लॅटचा ताबा घेतला आहे, मात्र तक्रारदारांनी सोसायटीची थकबाकी न भरल्यामुळे त्यांना सदनिकेचा ताबा देता आला नाही. सोसायटीची इमारत फार जुनी असून ती मोडकळीस आलेली आहे व त्यामुळे तिचा पुनर्विकास करण्याचे सोसायटीने ठरविले व त्यासाठी सोसायटीच्या बहुसंख्य सभासदांची मंजूरी आहे, मात्र इमारतीच्या पुनर्विकासाठी विलंब व्हावा या अप्रामाणिक हेतूने तक्रारदाराने सामनेवाले यांच्याविरुध्द खोटे आरोप करुन तक्रार दाखल केली आहे. हया सर्व कारणांमुळे तक्रार फेटाळण्यात यावी अशी विनंती सामनेवाले यांनी केली आहे.
7. तक्रारदाराने आपल्या तक्रारीच्या पुष्टयर्थ पुराव्याचे शपथपत्र व काही कागदपत्रे दाखल केले आहेत. तर सामनेवाले यांच्या वतीने सचिव, श्री. राहूल रामकुल यांनी देखील पुराव्याचे शपथपत्र व काही कागदपत्र दाखल केले आहेत. तसेच उभयपक्षांनी आपापला लेखी युक्तीवाद दाखल केला आहे. मंचाने या सर्वांचे बारकाईने अवलोकन केले. या व्यतिरिक्त तक्रारदाराच्या विद्वान विधिज्ञांनी केलेला तोंडी युक्तीवाद ऐकला. तोंडी युक्तीवाद करण्यासाठी सामनेवाले यांना पुरेशी संधी देऊनही त्यांच्यातर्फे तोंडी युक्तीवाद करण्यासाठी कोणीही हजर न राहील्यामुळे प्रकरण निकालासाठी नेमण्यात आले.
8. तक्रारदारांची तक्रार, सामनेवाले यांची कैफियत/लेखी जबाब, उभय पक्षांनी सादर केलेला पुरावा व लेखी युक्तीवाद इत्यादी विचारात घेता प्रस्तुत तक्रारीच्या निवारणार्थ खालील मुद्दे उपस्थित होतात. मंचाने त्यावर आपला निष्कर्ष खालीलप्रमाणे नोंदविला आहे.
मुद्दा क्रमांक 1 – सामनेवाले यांनी दोषपूर्ण सेवा दिली हे तक्रारदाराने सिध्द
केले आहे काय?
उत्तर होकारार्थी.
मुद्दा क्रमांक 2 – मागितलेली दाद मिळणेस तक्रारदार पात्र आहेत काय?
उत्तर होकारार्थी.
मुद्दा क्रमांक 3 – काय आदेश?
उत्तर अंतिम आदेशाप्रमाणे
कारण मिमांसा
स्पष्टीकरण मुद्दा क्रमांक 1 व 2
9. सामनेवाले ही इंडियन एअरलाईन्स कर्मचा-यांनी 1979 साली स्थापन केलेली गृहनिर्माण संस्था आहे. तक्रारदार हे तिच्या सभासदांपैकी एक आहेत. सामनेवाले संस्थेने जमीन खरेदी करुन त्यावर सभासदांना राहण्यासाठी फ्लॅट बांधण्याचे ठरवून सभासदांकडून रक्कम वसूल केली. तक्रारदाराने सदर इमारतीमध्ये 550 चौरस फूट क्षेत्रफळाची सदनिका घेण्याचे ठरविले ज्याची खरेदी किंमत रुपये 65,000/- एवढी ठरविण्यात आली. या बाबी सामनेवाले यांनी कुठेही नाकारलेल्या नाहीत. तक्रारदाराने पुराव्यात कथन केल्याप्रमाणे सामनेवाले सोसायटीने जमीन खरेदी केली व त्यावर इमारत बांधण्यासाठी बिल्डरची/विकासकाची नेमणूक केली व संबंधित बिल्डर बरोबर दिनांक 20 ऑक्टोबर, 1979 रोजी पॅकेज डिल करारनामा नोंदविण्यात आला. सदनिकेचा दर सुरुवातीस रुपये 120/- प्रती चौरस फूट होता तो वेळोवेळी वाढवून सन 1987 मध्ये तो रुपये 227/- चौरस फूट एवढा करण्यात आला, व त्याप्रमाणे सामनेवाले सोसायटीने आपल्या सभासदांकडून अतिरिक्त रकमेची मागणी केली. तसेच जमीनीच्या खर्चापोटी सुध्दा स्वतंत्रपणे रकमेची मागणी केली. वास्तविक पॅकेज डिल करारनाम्यानुसार सुरुवातीला ठरलेल्या रकमेमध्ये जमीनीच्या खरेदीची किंमत समाविष्ट होती.
10. तक्रारदाराने कथन केले की, संबंधित बिल्डरने/विकासकाने सदनिकेचे बांधकाम पूर्ण केले नाही, त्यांनी केवळ भिंती व छताचे बांधकाम केले व तशाच अवस्थेत सदनिकांचा ताबा घेण्यास संस्थेच्या सभासदांना भाग पाडले. शिवाय संबंधित बिल्डर/विकासक यांनी महानगर पालिकेकडून बांधकाम पूर्णत्वाचा दाखला व भोगवटा प्रमाणपत्र न मिळवीताच सभासदांना सदनिकांचा ताबा दिला. त्यांनी सामनेवाले सोसायटीच्या सभासदांना करारनाम्यात कबूल केल्याप्रमाणे इतर कोणत्याही सेायी सुविधा पुरविल्या नाहीत. पाणी पुरवठा, विज पुरवठा इत्यादी सोयी सुविधा उपलब्ध करुन दिल्या नाहीत. यामुळे सभासदांना अतिरिक्त आर्थिक भार सहन करावा लागला. तसेच सामनेवाले संस्थेच्या हक्कात जमीनीचे हस्तांतरण केले नाही. सोसायटीच्या जमीनीवर अंतिक्रमण झाले ज्यामुळे सोसायटीच्या जमीनीचे क्षेत्र कमी झाले मात्र सामनेवाले सोसायटीने याबाबतीत कोणतीही कार्यवाही केली नाही. तक्रारदारांनी खरेदीची संपूर्ण रक्कम अदा केल्यानंतरही त्यांना त्यांच्या फ्लॅटचा ताबा मिळाला नाही. याउलट सामनेवाले यांनी पुराव्यात असे कथन केले आहे की, तक्रारदार हे स्वतः सोसायटीच थकबाकीदार आहेत, ते सोसायटीचे खजिनदार असतांना त्यांनी आर्थिक घोटाळा केला व रकमेचा अपहार केला व हिशेब दिला नाही. इमारत फार जुनी असून मोडकळीस आलेली आहे त्यामुळे सामनेवाले सोसायटीने तिचा पुनरविकास करण्याचे ठरविले त्यासाठी तक्रारदार वगळता इतर सभासदांनी संमती दिली आहे. तथापि पुनर विकासास विलंब व्हावा या हेतूने तक्रारदाराने सामनेवाले सोसायटीविरुध्द खोटे आरोप केले आहेत.
11. उभयपक्षांचे कथने विचारात घेतल्यानंतर हे स्पष्ट होते की, तक्रारदाराने फ्लॅटच्या खरेदीची संपूर्ण रक्कम अदा केल्यानंतरही त्यांना त्यांच्या फ्लॅटचा ताबा आजपर्यंत मिळाला नाही. तक्रारदाराने खरेदीची संपूर्ण रक्कम अदा केली आहे हे सामनेवाले यांनी कधीही नाकारले नाही. म्हणजेच त्यांनी तक्रारदाराचे हे कथन मान्य केले आहे. तक्रारदारांनी अभिलेखावर दाखल केलेल्या कागदपत्रांवरुन वरील बाब स्पष्ट होते. तक्रारदार थकबाकीदार आहेत, व त्यांनी सोसायटीच्या रकमेचा अपहार केला हे सिध्द करण्यासाठी सामनेवाले सोसायटीने कोणताही पुरावा दाखल केलेला नाही. त्यामुळे त्यांनी याबाबतीत केलेले आरोप मान्य करता येणे शक्य नाही. सामनेवाले सोसायटीने तक्रारदार व इतर सभासदांना करारनाम्यात कबूल केल्याप्रमाणे सोयी सुविधा पुरविल्या नाहीत हे तक्रारदारांनी दाखल केलेल्या कागदपत्रांवरुन सिध्द होते. सामनेवाले सोसायटीच्या इतर सभासदांनी आपापल्या सदनिकांचा ताबा घेतला असला तरीही तक्रारदाराला त्यांच्या सदनिकेचा ताबा अद्याप मिळालेला नाही हे विसरता येणार नाही. खरेदीची संपूर्ण रक्कम अदा केल्यानंतर सदनिकेचा ताबा सर्व सेायी सुविधांसह मिळण्यास तक्रारदार पात्र आहेत यात कोणतीही शंका नाही व तो त्यांचा हक्क आहे. संबंधित बिल्डरने/विकासकाने बांधलेली इमारत सध्या सामनेवाले सोसायटीच्या ताब्यात आहे त्यामुळे तक्रारदाराच्या सदनिकेचा ताबा तक्रारदाराला देण्याची जबाबदारी सामनेवाले सोसायटीवर आहे असे मंचाचे मत आहे. तथापि तक्रारदार हे सदनिकेचा ताबा मिळण्यास पात्र असतांना देखील सामनेवाले यांनी त्यांना सदनिकेचा ताबा दिला नाही ही सामनेवाले यांच्या सेवेतील त्रृटी आहे असे मंचाचे मत आहे. तक्रारदाराला अनेक वर्ष त्यांच्या सदनिकेचा ताबा न मिळाल्यामुळे आर्थिक नुकसान होणे व मनस्ताप होणे सहाजिक आहे. यासर्व बाबींचा विचार करता तक्रारदार मागीतलेली दाद मिळणेस पात्र आहे या निष्कर्षापर्यंत मंच आलेले आहे. सबब मंचाने मुद्दा क्रमांक 1 व 2 चा निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविला असून मंच खालीलप्रमाणे अंतिम आदेश पारीत करीत आहे.
आदेश
1. तक्रार क्रमांक 69/2010 अंशतः मंजूर करण्यात येते.
1.
2. सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना दोषपूर्ण सेवा दिली असे मंच जाहिर करीत आहे.
3. सामनेवाले यांनी तक्रारदाराला सर्व सोयी सुविधांसह त्यांच्या सदनिकेचा ताबा द्यावा असे निर्देश सामनेवाले यांना देण्यात येतात.
4. सामनेवाले यांनी तक्रारदाराला नुकसानभरपाई म्हणून रुपये 3,00,000/- (रुपये तीन लाख मात्र) तक्रार दाखल झाल्यापासून ते प्रत्यक्ष रक्कम प्राप्त होईपर्यंत दर साल दर शेकडा 9 टक्के दराने व्याजासह अदा करावी.
4.
5. सामनेवाले यांनी तक्रारदाराला मानसिक त्रासाबद्दल नुकसानभरपाई म्हणून रक्कम रुपये 1,00,000/- (रुपये एक लाख मात्र) व तक्रारीच्या खर्चापोटी रुपये 10,000/- (रुपये दहा हजार मात्र) द्यावेत.
6. वरील आदेशाचे पालन सामनेवाले यांनी आदेश पारीत दिनांकापासून 30 दिवसाच्या आत करावे.
7. उभयपक्षकारांनी मा. राज्य आयोग मुंबई यांचे परिपत्रक दिनांक 05/07/2014 प्रमाणे सदर न्यायनिर्णयाची पूर्तता/ना पूर्तता झाल्याबाबतचे शपथपत्र उभयपक्षांनी आदेशाची प्रत मिळाल्यापासून 30 दिवसाच्या आत मंचात दाखल करावे.
8. सदर आदेशाची प्रत उभयपक्षकारांना विनामूल्य पाठविण्यात यावी.
ठिकाणः मुंबई.
दिनांकः 12/03/2015.
