श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प. मे. इमॅजिनेशन इंफ्रा अँड रीसॉर्ट (इंडिया) लिमि. ही जमीनीचा विकास करुन त्‍यावर भुखंड पाडून विकण्‍याचा व्‍यवसाय करीत असून त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍यासोबत भुखंड विकण्‍याचा करार करुन व रक्‍कम स्विकारुन भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही आणि स्विकारलेली रक्‍कम परत केली नाही म्‍हणून वि.प.ने दिलेल्‍या त्रुटीपूर्ण सेवेमुळे झालेल्‍या नुकसान भरपाईबाबत ग्रा.सं.का. अन्‍वये दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा-सोंडापार, ता.हिंगणा, जि.नागपूर, ख.क्र. 6, प.ह.क्र. 72 वरील लेआऊटमधील भुखंड क्र. 55 हा 1400 चौ.फु.चा रु.7,28,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता दि.15.12.2015 रोजी विक्रीचा करारनामा केला. भुखंडाच्‍या किंमतीपैकी रु.2,91,200/- रोख व धनादेशाद्वारे आणि रु.48,532/- ही रक्‍कम हप्‍त्‍यानुसार वि.प.ला दिली. अशाप्रकारे वि.प.ला तक्रारकर्त्‍याने दि.06.06.2016 पर्यंत संपूर्ण रक्‍कम दिली. वि.प. विक्रीच्‍या करारनाम्‍यातील अटीनुसार आवश्‍यक दस्‍तऐवज तयार करीत नसल्‍याचे लक्षात आल्‍यावर त्‍याने वि.प.च्‍या कार्यालयाला भेट दिली असता त्‍यांनी काही महिने थांबण्‍यास सांगितले. परंतू वारंवार विक्रीपत्राची मागणी करुन, प्रत्‍यक्ष भेटून सुध्‍दा वि.प. तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून देऊ शकत नाही असे लक्षात आल्‍यावर उभय पक्षांनी विक्रीचा करारनामा दि.21.01.2020 रोजी रद्द केला आणि वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला रकमेची परतफेड करण्‍याकरीता रु.4,76,000/-, रु.1,70,000/- आणि रु.1,36,000/- रकमेचे तीन  धनादेश दिले. सदर धनादेश वटविण्‍याकरीता टाकले असता ते अपू-या निधीअभावी अनादरीत झाले. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली असता वि.प.ने नोटीसला प्रतिसाद दिला नाही. वि.प.ने विक्री कराराच्‍या अटीचा भंग केल्‍याने व तक्रारकर्त्‍याची खोटी आश्‍वासने देऊन फसवणूक केल्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन वि.प.ने विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र उर्वरित रक्‍कम स्विकारुन करुन द्यावे किंवा रु.4,76,000/- ही रक्‍कम 18 टक्‍के व्‍याजासह परत मिळावी, मानसिक व शारिरीक त्रासाबाबत भरपाईदाखल रु.3,00,000/- मिळावे, वि.प.ने अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब केल्‍याने झालेल्‍य क्षतिपूर्तीबाबत रु.1,00,000/- मिळावे आणि न्‍यायिक कार्यवाहीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.वर बजावली असता ते आयोगासमोर उपस्थित न झाल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.  

4.         सदर प्रकरण युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचा युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. तसेच तक्रारीसोबत दाखल केलेली कथने आणि दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे  व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?              अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.                              मुद्दा क्र. 1 - तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत विक्रीच्‍या करारनाम्‍याची प्रत, प्रस्तावित लेआऊट नकाशा सोबत जोडला आहे. त्‍यामध्‍ये परिच्छेद क्र. 2 मध्‍ये वि.प.ने सदर जमिनीवर विकास करण्‍याकरीता विकास शुल्‍क रु.30/- प्रती चौ.फु.प्रमाणे मागितले आहे. तसेच इतर शुल्कसुध्‍दा त्‍यांना वि.प.ला द्यावयाचे आहे. वि.प.ने विक्रीच्‍या करारात परिच्छेद 4 मध्ये जमीन अकृषक (N.A.T.P.) करण्याची जबाबदारी स्वीकारल्याचे दिसते. प्रस्‍तावित नकाशानुसार व वि.प.ने विक्रीच्‍या करारात नमूद केल्‍यानुसार लेआऊट मंजूर करण्‍याची जबाबदारी, सरकारी व निमसरकारी कार्यालयातून मंजूरी आणण्याची जबाबदारी वि.प.ची असल्याचे दिसून येते. त्यानुसार वि.प. बांधकाम व्यावसायिक व जमीन विकासक (Builder & Land Developer) असल्याचे स्पष्ट होते. तसेच सदर लेआऊट विकास/ मंजूरी, संबंधी वि.प.ची जबाबदारी असल्याचे विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात स्पष्टपणे नमूद आहे. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास आश्वासित असल्याने या मंचाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. म्‍हणुन मुद्दा क्र. 1 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

6.               मुद्दा क्र. 2 –  तक्रारकर्त्‍याने जरी भुखंडाची किंमत पूर्णपणे दिली नसली तरी एकूण देय रक्कम रु.7,28,000/- पैकी रु.3,39,732/- (जवळपास 47%) दिलेली आहे. त्‍यामुळे वि.प. तक्रारकर्त्‍याला उर्वरित रक्कम घेऊन विक्रीपत्र करुन देण्‍यास बाध्‍य होते पण वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्‍याने अथवा विक्रीचा करारनामा रद्द केल्‍यानंतर उभय पक्षांच्‍या संमतीने आणि विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात असलेल्‍या अटीनुसार व्‍याजासह रक्‍कम तक्रारकर्त्‍याला परत करण्‍याचे ठरवून, दिलेले धनादेश अनादरीत झाल्‍याने वादाचे कारण सतत घडत असल्याचे आयोगाचे मत आहे. मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते.  त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 3 – आयोगाने तक्रारीसोबत तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या पृ.क्र. 24 वरील गाव नमुना 7/12 च्‍या प्रतीचे अवलोकन केले असता असे दिसून येते की, ज्‍या विवादित जमिनीचा तपशिल विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात आहे, ती जमिन ही वि.प.च्‍या नावावर नसल्‍याचे दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याला सदर दस्‍तऐवज प्राप्‍त झाल्‍यावर वि.प. विक्रीपत्र करुन देऊ शकत नाही हे स्पष्टपणे माहित झाले आणि विक्रीच्‍या करारनाम्‍यातील अटीनुसार वि.प. अशावेळेस 10 टक्‍के व्‍याजासह रक्‍कम परत करण्‍यास बांधील होता. वि.प.ने दि.21.01.2020 रोजी विक्रीचा करारनामा रद्द करण्‍याचे कारण हे मुळ शेतमालक यांचेकडून चार वर्षापासून खरेदी न झाल्‍याचे दिलेले आहे. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला वि.प.कडून रक्‍कम परत घेण्‍याशिवाय पर्याय उरला नाही. म्‍हणून त्‍याने धनादेश स्विकारले होते. अशा परिस्थितीमध्‍ये विक्रीच्‍या करारनाम्‍यातील अटीनुसार वि.प.ने 10 टक्‍के व्‍याजासह रक्‍कम परत केलेली असल्‍यानंतर आणि तसे टप्‍या-टप्‍यात रकमेचे धनादेश दिल्‍यानंतर ते अनादरीत झालेले आहे. सन 2015 पासून वि.प.ने रक्‍कम स्विकारलेली आहे, परंतू सर्व धनादेश हे पूरेसा निधी वि.प.च्‍या खात्‍यात उपलब्‍ध नसल्‍याने अनादरीत झालेले आहे. वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग'’ करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे स्पष्ट होते. अशाप्रकारे वि.प.ने जी जमिन त्‍याच्‍या नावावर नाही, लेआऊटचा नकाशा मंजूर नाही अशा अवैध भुखंडाची विक्री करुन तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम घेऊन अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब केल्याचे आयोगाचे मत आहे.

8.               तक्रारकर्त्‍याच्या निवेदनानुसार दि.15.12.2015 रोजी हा विक्रीचा करारनामा करण्‍यात आलेला आहे. तेव्‍हापासून सन 2020 पर्यंत वि.प. तक्रारकर्त्‍याला जी जमीन त्‍याच्‍या नावावर नाही तिची विक्री करुन त्‍याची रक्‍कम स्‍वतः वापरीत होता. पाच वर्षे त्‍याला जमिन त्‍याचे नावावर नाही ही बाब सांगावयास लागली. वि.प.ने करुन दिलेल्‍या विक्रीच्‍या करारनाम्‍याचे अवलोकन केले असता तो सुरुवातीला परि.क्र.1 मध्‍ये सन 2014 विक्रीचा करारनामा करुन देत आहे असे नमूद करतो. पुढे आजची तारीख 25.01.2016 ला रक्‍कम धनादेशाद्वारे मिळाली असे नमूद करतो. विक्रीचा करारनामा रद्द करतांना 15.12.2015 चा विक्रीचा करारनामा असे नमूद करतो. यावरुन नेमका विक्रीचा करारनामा कुठल्‍या तारखेस झाला याचा उलगडा होत नाही.

9.               तक्रारकर्त्याची तक्रार आयोगात दाखल झाल्‍यानंतर नोटिस बजावल्‍यानंतरही वि.प. आयोगासमोर उपस्थित झाला नाही अथवा तक्रारीस व दस्‍तऐवजांना समर्पक उत्‍तर देऊन ते खोडून काढलेले नाही. त्‍यामुळे वि.प.ला या सर्व बाबी मान्‍य असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही. प्रस्तुत प्रकरणातील वि.प.ची कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते त्यामुळे मुद्दा क्र. 3 चे निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

10.              मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्त्‍याने विवादीत भुखंडाच्‍या एकूण देय रक्कम रु.7,28,000/- पैकी रु.3,39,732/- (जवळपास 47%) वि.प.ला दिलेले आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून बरीच रक्‍कम स्विकारुनसुध्‍दा भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही आणि रक्‍कम त्‍याने करारनाम्यात स्‍वतःच कबुल केलेल्‍या अटीप्रमाणे दंडनीय व्‍याजासह परत केली नाही. तसेच वि.प. दि.15.12.2015 पासून तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम स्‍वतःच्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरीत आहे आणि तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाच्‍या विक्रीपत्राची आणि रकमेची मागणी केली असता ते तांत्रिक कारणास्‍तव विक्रीपत्र करुन देऊ शकत नाही अशी बाब समोर करीत आहे. विक्रीच्‍या करारनाम्‍यातसुध्‍दा त्‍यांनी विक्रीपत्राची मुदत नमूद केलेली नाही. तसेच तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत त्‍यांचेविरुध्‍द भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने रक्‍कम का परत घेतली कारण वि.प.च्‍या नावावर ती जमीन नव्हती असे दस्‍तऐवजासह स्‍पष्‍ट केल्‍यावरही वि.प.ने त्‍याला दस्‍तऐवजासह खोडून काढलेले नाही. सन 2015 पासून सन 2021 पर्यंत वि.प.ने अभिन्‍यासाकरीता आवश्‍यक परवानग्‍या, इतर मंजूरी आणि विकास केला हेसुध्‍दा दस्‍तऐवजासह सिध्‍द केलेले नाही व स्‍वतःच त्‍यांनी ही बाब विक्रीचा करारनामा रद्द करतांना मान्‍य केलेली आहे. वि.प.ने कराराप्रमाणे वर्तन न करुन ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब केल्‍याचे दिसून येते.

11.              तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला भुखंडाच्‍या किमतीबाबतची रक्‍कम दिल्‍याबाबतची बाब वि.प.ला मान्‍य आहे. वि.प.ने ती करारनाम्‍यातील अटीप्रमाणे भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही आणि रक्‍कम परत केली नाही हेसुध्‍दा सत्‍य आहे आणि वि.प.ला ते मान्‍य आहे. वि.प.ला विक्रीपत्र करुन न देण्‍याबाबत सर्व बाबी माहित असतांना आणि मान्‍य असतांना हेतूपुरस्‍सरपणे तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने रक्‍कम परत केलेली नाही. रक्‍कम परत करण्‍याकरीता दिलेले धनादेश अपूरा निधी असल्‍याने वटविल्‍या गेले नाही याचीसुध्‍दा वि.प.ला माहिती होती. वि.प. रक्‍कम परत करण्‍यास तयार असल्‍याने व तक्रारकर्ता नाईलाजाने विक्रीपत्राच्‍या अटीनुसार ती स्विकारण्‍यास तयार होता. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला रु.3,39,732/- दिल्‍याचे उभय पक्षांना मान्‍य आहे.शेवटची रक्‍कम वि.प.ला दि.06.05.2016 रोजी तक्रारकर्त्‍याचे अदा केलेली आहे. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation             Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्याने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु.3,39,732/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध राहील.

12.              वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम दि 15.12.2015 ते दि 06.05.2016 दरम्यान स्वीकारून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे आणि तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागली. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. तक्रारकर्त्‍या मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.

13.              सबब, प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- अंतिम आ दे श –

1)   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की,  त्यांनी तक्रारकर्त्‍याला रु.3,39,732/- ही रक्‍कम दि.06.05.2016 पासून प्रत्‍यक्ष रक्‍कम मिळेपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी.

2)         तक्रारकर्त्‍याला झालेल्‍या मानसिक, शारिरीक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबद्दल वि.प.ने रु.30,000/- आणि तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.10,000/- द्यावे.

3)         सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून एक महिन्‍याचे आत करावी.

4)         आदेशाच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षांना विनामूल्‍य द्याव्‍या.