श्री. सतिश सप्रे, मा. अध्‍यक्ष यांचे आदेशान्‍वये.                 

1.         तक्रारकर्त्‍याने ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 च्‍या कलम 12 अंतर्गत प्रस्‍तुत  तक्रार विरुध्‍द पक्षा विरुध्‍द दाखल केली असुन तक्रारीचा थोडक्‍यात आशय आहे की,  तकारकर्ता हा तक्रारीत नमुद पत्‍त्‍यावर राहत असुन त्‍याने स्‍वतःच्‍या कुटूंबाचे वापराकरता विरुध्‍द पक्ष यांचेकडे रु.14,50,000/- किमतीमध्‍ये फार्म हाऊस प्‍लॉट खरेदी केला.

2.          विरुध्‍द पक्षांचा प्‍लॉट विकसीत करुन त्‍यावर फार्म हाऊस बांधून देण्‍याचा व्‍यवसाय असल्‍याचे तक्रारीत नमुद केले आहे. तक्रारकर्त्‍याने नमुद केल्‍यानुसार त्‍याने मौजा सिल्‍लारी, तहसिल रामटेक, जिल्‍हा नागपूर येथील खसरा क्र.148, प.ह.नं.27/अ मधील फार्म हाऊस / कोंडा युनिट क्र.16 ज्‍याचे क्षेत्रफळ 3149 चौ.फूट व त्‍यावर 432 चौ.फूटाचे फार्म हाऊस ज्‍यामध्‍ये फ्लोरींग, खिडक्‍या, दरवाजे, स्‍वयंपाक गृह, शौचालय, विद्युतीकरण, दुरदर्शन संच, वातानुकूलीन यंत्र, सोफा इत्‍यादी गोष्‍टींचा अंतर्भाव होता. तो खरेदी करण्‍याचा विरुध्‍द पक्षांसोबत दि.16.0.5.2013 रोजी करार केला. तक्रारकर्त्‍यानुसार त्‍यांने अग्रिम रक्‍कम रु.1,00,000/- व विक्रीच्‍या करारनाम्‍याचे प्रसंगी रु.4,50,000/- असे एकूण रु.5,50,000/-  विरुध्‍द पक्ष यांचेकडे दि.16.05.2013 रोजी दिले. त्‍यानंतर विरुध्‍द पक्षाने रु.500/- च्‍या स्‍टॅंम्‍प पेपरवर नोटरीसमक्ष लेखी स्‍वरुपात करारनामा केला. त्‍यामध्‍ये रु.5,50,000/- मिळाल्‍याचे मान्‍य करुन, रु.4,00,000/- बांधकामाचे विविध टप्‍प्‍यात बांधकाम पूर्ण होईपर्यंत आणि उर्वरीत रक्‍कम रु.5,00,000/- प्रतिमाह रु.13,888/- याप्रमाणे देण्‍याचे ठरले. त्‍याचप्रमाणे सदर्हू फार्म हाऊस/ कोंडो युनिट जर खरेदीदाराला रद्द करावयाचे असल्‍यास लिखीत स्‍वरूपात संपूर्ण दिलेली रक्‍कम 12 महिन्‍याचे आत परत करण्‍याचे विरुध्‍द पक्षाने सदर विक्रीपत्राचे करारनाम्‍यामध्‍ये नमुद केले आहे. त्‍याचप्रमाणे सदर्हू फार्म हाऊसचा प्रत्‍यक्ष ताबा हा विक्रेत्‍याला संपूर्ण रक्‍कम मिळाल्‍यानंतर नोंदणीकृत विक्रीपत्राचे वेळी देण्‍याचे ठरले होते. व त्‍याच प्रमाणे सदर कराराचे अनुषंगाने जो व्‍यक्‍ती वर नमुद प्रकारचा फार्म हाऊस घेईल त्‍याला विरुध्‍दपक्षाने प्रत्‍येकी 3500 चौ.फूटाचे दोन कृषक प्‍लॉट बक्षिस पत्रान्‍वये देण्‍याचे विरुध्‍द पक्षाने मान्‍य केले. त्‍यानुसार दि.18.06.2013 रोजीचे नोटरीकृत रु.100/- च्‍या स्‍टॅंम्‍प पेपरवर विरुध्‍द पक्षाने लिहून दिले.

3.          विरुध्‍द पक्षाने सदर्हू फार्म हाऊसच्‍या बांधकामाचे अनुषंगाने काही काळ उलटल्‍यानंतर सुध्‍दा कोणत्‍याही प्रकारचे बांधकाम सुरु केले नव्‍हते. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षाची प्रत्‍यक्ष भेट घेऊन तसेच टेलिफोनीक संभाषणाव्‍दारे वर नमुद फार्म हाऊसचे बांधकाम करारात ठरल्‍याप्रमाणे वेळेत पूर्ण करण्‍याकरीता वारंवार विनंती केली. तद्नंतर दि.22.04.2016 रोजी विरुध्‍द पक्षाने त्‍याने आश्‍वासन दिल्‍याप्रमाणे कोणत्‍याही प्रकारचे बांधकान न केल्‍यामुळे करारातील अटीप्रमाणे करारनामा रद्द करण्‍याकरीता पत्राव्‍दारे कळविले. सदर्हू पत्राला विरुध्‍द पक्षानेत्‍याचे दि.24.04.2016 रोजीच्‍या उत्‍तरामध्‍ये काही तांत्रिक अडचणींमुळे सदर्हू फार्म हाऊसचे बांधकाम 3वर्षांचा कालावधी उलटूनही न झाल्‍यामुळे दिलगीरी व्‍यक्‍त केली आहे. व सदर्हू फार्म हाऊसचे दि.15.11.2016 पूर्वी करुन देण्‍याचे अभिवचन दिले आणि सदर्हू बांधकाम दि.15.11.2016 पर्यंत न झाल्‍यास झालेल्‍या नुकसानीबद्दल रु.1,500/- प्रति चौ. फूटाप्रमाणे नुकसान भरपाई देण्‍याचे कबुलही केले व त्‍या अनुषंगाने दि.15.11.2016 रोजी रु.5,50,000/- व रु.1,65,000/- चे दोन धनादेश दिले. विरुध्‍द पक्षाने वर आश्‍वासीत केल्‍याप्रमाणे फार्म हाऊसचे मार्च 2017 पर्यंत बांधकाम न झाल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने दि.08.03.2017 रोजी कराराचे वेळी दिलेली अग्रिम रक्‍कम परत मिळण्‍याकरीता पुन्‍हा नव्‍याने धनादेश देण्‍याची विनंती केली. व सदर्हू करारनामा रद्द झाल्‍याचे सांगितले. वर नमुद प्रमाणे धनादेश न मिळाल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने दि.26.05.2017 रोजी पुन्‍हा धनादेश देण्‍यासंबंधात स्‍मरणपत्र दिले. विरुध्‍द पक्षाने तद्नंतर तक्रारकर्त्‍यास दिलेले धनादेश खात्‍यात अपूरी रक्‍कम असे कारण नमुद करुन रक्‍कम न वटता परत आले. सदर्हू बाब तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षाला दि.05.06.2017 चे पत्राव्‍दारे कळविले व  त्‍यानंतर  विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍यास वर नमुद फार्म हाऊसचे बांधकाम करुन नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन दिले नाही.

4.          म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदरची तक्रार आयोगासमक्ष दाखल केली असुन त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याकडून विरुध्‍द पक्षांनी स्विकारलेली रक्‍कम रु.5,50,000/- 24% व्‍याजासह मिळावी, तसेच शारीरिक मानसिक त्रासापोटी रु.1,50,000/- व तक्रारीचा खर्च रु.50,000/- अश्‍या मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

5.          सदर तक्रारीची नोटीस आयोगामार्फत विरुध्‍द पक्षांना बजावण्‍यांत आली असता विरुध्‍द पक्ष यांना नोटीस प्राप्‍त होऊनही त्‍यांनी प्रकरणात हजर होऊन आपला लेखी जबाब दाखल न केल्‍यामुळे आयोगाने दि.08.01.2020 रोजी विरुध्‍द पक्षाविरुध्‍द प्रकरण एकतर्फी पुढे चालविण्‍याचा आदेश निशाणी क्र.1 वर पारीत केला.

6.          सदर प्रकरण आयोगासमक्ष युक्तिवादाकरीता आले असता आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचे वकील अधिवक्‍ता सचिन सांबरे यांचा तोंडी युक्तिवाद ऐकूण घेतला. तसेच आयोगासमक्ष दाखल दस्‍तावेज व तक्रारीतील कथन यांचे निरीक्षण केले असता आयोगाने खालिल प्रमाणे निष्‍कर्ष नोदविलेले आहेत.

अ.क्र.                 मुद्दे                                    उत्‍तर

1.    तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                   होय.

2.    तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?            होय.

3.    वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.

4.    तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?         अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• // नि ष्‍क र्ष // -

7.         मुद्दा क्र.1ः- तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षाकडून फार्म हाऊस प्‍लॉट खरेदी करण्‍याचा करार केला होता, ही बाब तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या दस्‍त क्र.1 (Agreement for Sale of Farm House) यावरुन स्‍पष्‍ट होत. तसेच विरुध्‍द पक्ष यांचा भुखंड विकसीत करुन त्‍यावर फार्म हाऊस बांधून विकण्‍याचा व्‍यवसाय होता, हि बाब सदर करारनामा व विरुध्‍द पक्षांनी दिलेल्‍या पावत्‍यांवरुन स्‍पष्‍ट होते.

            विरुध्‍द पक्षांनी तक्रारकर्त्‍याकडून फार्म हाऊसकरीता रक्‍कम स्विकारली व त्‍या मोबदल्‍यात फार्म हाऊस विकरण्‍याचा करारनामा केला. यावरुन तक्रारकर्ता हा विरुध्‍द पक्षांचा ‘ग्राहक’ ठरतो, असे आयोगाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.

8.          मुद्दा क्र.2 व 3ः- तक्रारकर्ता व विरुध्‍द पक्ष यांचेमध्‍ये मौजा सिल्‍लारी, तहसिल रामटेक, जिल्‍हा नागपूर येथील खसरा क्र.148, प.ह.नं.27/अ मधील फार्म हाऊस / कोंडा युनिट क्र.16 ज्‍याचे क्षेत्रफळ 3149 चौ.फूट व त्‍यावर 432 चौ.फूटाचे फार्म हाऊस ज्‍यामध्‍ये फ्लोरींग, खिडक्‍या, दरवाजे, स्‍वयंपाक गृह, शौचालय, विद्युतीकरण, दुरदर्शन संच, वातानुकूलीन यंत्र, सोफा इत्‍यादी गोष्‍टींचा अंतर्भाव होता या अनुषंगाने फार्म हाऊस खरेदी करण्‍याचा करार झाला होता, हि बाब तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या करारनामा दि.16.05.2013 च्‍या दस्‍तावरुन स्‍पष्‍ट होते.

            विरुध्‍द पक्षांनी करारनामा करते वेळी अग्रिम रक्‍कम रु.1,00,000/- व विक्रीच्‍या करारनाम्‍याचे प्रसंगी रु.4,50,000/- असे एकूण रु.5,50,000/- विरुध्‍द पक्ष यांचेकडे दि.16.05.2013 रोजी दिले., त्‍यापैकी रु.1,00,000/- बॅंक ऑफ महाराष्‍ट्रचे धनादेश क्र.337262 व्‍दारे व रु.4,50,000/- बॅंक ऑफ महाराष्‍ट्रचे धनादेश क्र.778820 व्‍दारे घेतले होते, हि बाब सुध्‍दा करारनाम्‍यावरुन स्‍पष्‍ट होते.

            उर्वरीत रक्‍कम रु.9,00,000/- पैकी रक्‍कम रु.4,00,000/- बांधकामाचे विविध टप्‍प्‍यात बांधकाम पूर्ण होईपर्यंत आणि उर्वरीत रक्‍कम रु.5,00,000/- प्रतिमाह रु.13,888/- याप्रमाणे देण्‍याचे ठरले होते, हि बाब सुध्‍दा करारनाम्‍यावरुन स्‍पष्‍ट होते.

            तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम स्विकारुन सुध्‍दा विरुध्‍द पक्षाने करारनाम्‍यात नमुद अटी व शर्तींचे पालन केले नाही. करारनाम्‍यामध्‍ये स्‍पष्‍ट उल्‍लेख आहे की, विरुध्‍द पक्ष हा वर नमुद फार्म हाऊसचे 18 महिन्‍यामध्‍ये बांधकाम करुन नोंदणीकृत विक्रीपत्र व ताबा देण्‍यांत येईल. तक्रारकर्त्‍यानुसार त्‍याने दि.22.04.2016 रोजीच्‍या पत्राव्‍दारे करारनामा रद्द झाला असे कळवुन सुध्‍दा विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याकडून घेतलेली रक्‍कम परत केली नाही व सदर्हू रकमेचा आजपर्यंत उपभोग घेतला हि विरुध्‍द पक्षांची अनुचित व्‍यापारी प्रथा असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. तक्रारकर्त्‍यास विक्रीपत्र करुन न दिल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने करारनामा रद्द करुन पैसे परत देण्‍यांत यावे अशी मागणी केली, याबाबतचा दस्‍तसुध्‍दा तक्रारकर्त्‍याने प्रकरणात दाखल केला आहे. तक्रारकर्त्‍याने पैसे परत मिळण्‍याची मागणी करुन सुध्‍दा विरुध्‍द पक्षांनी कोणतेही उत्‍तर सदर प्रकरणी दिले नाही. हि विरुध्‍द पक्षांनी सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्‍यापारी पध्‍दतीचा अवलंब असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे.

            परंतु उभय पक्षांमधील करारनामा व पावत्‍यांवरुन ही बाब स्‍वयंस्‍पष्‍ट आहे की, तक्रारकर्त्‍याकडून विरुध्‍द पक्षाने रक्‍कम स्विकारलेली आहे व त्‍या मोबदल्‍यात फार्म हाऊस देण्‍याचा करार झालेला आहे. सदर करारनाम्‍यानुसार संपूर्ण रक्‍कम प्राप्‍त झाल्‍यानंतर विक्रीपत्र करुन देऊन ताबा देणे हे विरुध्‍द पक्षाचे कर्तव्‍य होते. परंतु त्‍यांनी सेवेत त्रुटी दिली व अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केल्‍याचे स्‍वयंस्‍पष्‍ट आहे. त्‍यामुळे विरुध्‍द पक्षाने सेवेत त्रुटी देऊन अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केल्‍याचे घोषीत करण्‍यांत येते.

9.          मुद्दा क्र.4ः- विरुध्‍द पक्षाने करारनाम्‍यानुसार फार्म हाऊसचे वेळेत बांधकाम करुन व उरलेली  संपूर्ण रक्‍कम स्विकारल्‍यानंतर विक्रीपत्र करुन ताबा देणे अनिवार्य असतांना विरुध्‍द पक्षाने कराराने पालन न केल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षाकडे दिलेल्‍या रकमेची मागणी केलेली आहे. तसेच याबाबतचा दस्‍त सुध्‍दा तक्रारकर्त्‍याने प्रकरणात दाखल केलेला आहे. सदर प्रकरणात विरध्‍द पक्षांनी प्रकरणात प्रत्‍यक्ष हजर होऊन त्‍यांचे कोणतेही उत्‍तर दाखल केलेले नाही, त्‍यामुळे आयोगाचे असे मत आहे की, तक्रारकर्ता हा विरुध्‍द पक्ष यांना दिलेली रक्‍कम मिळण्‍यांस पात्र आहे. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीमध्‍ये 24% व्‍याजाची मागणी केली आहे, सदर मागणी अवास्‍तव असल्‍यामुळे तक्रारकर्ता हा रु.5,50,000/- या रकमेवर द.सा.द.श. 9% दराने व्‍याज मिळण्‍यांस पात्र ठरतो असे आयोगाचे मत आहे.

10.         तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीमध्‍ये शारीरिक, मानसिक त्रासाकरीता रु.1,50,000/- ची मागणी केलेली आहे. सदर मागणी अवास्‍तव असल्‍यामुळे नैसर्गिक न्‍याय तत्‍वाचे दृष्टिने तक्रारकर्त्‍यास झालेला मानसिक त्रास आज बांधकामाचे दरांमध्‍ये झालेली वाढ या सर्वांचा विचार करता तक्रारकर्ता ही रु.50,000/- मिळण्‍यांस पात्र ठरतो असे आयोगाचे मत आहे. तसेच तक्रारीचा खर्च रु.10,000/- मिळण्‍यांस तक्रारकर्ता पात्र ठरतो.

      उपरोक्‍त सर्व निरीक्षणाच्‍या आधारे आयोग खालिल प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे...

- // अंतिम  आदेश // - 

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

2.    विरुध्‍द पक्ष यांनी सेवेत त्रुटी देऊन अ‍नुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केल्‍याचे घोषीत करण्‍यांत येते.

3.    विरुध्‍द पक्ष यांनी तक्रारकर्त्‍यास रु.5,50,000/- दि.16.05.2013 पासुन ते प्रत्‍यक्ष अदायगीपर्यंत द.सा.द.शे.9% व्‍याजासह परत करावी.

4.    विरुध्‍द पक्ष यांनी तक्रारकर्तीस झालेल्‍या शारीरिक, मानसिक त्रासाकरीता रु.50,000/- व तक्रारीचा खर्च रु.10,000/- द्यावा.

6.    विरुध्‍द पक्ष यांनी वरील आदेश क्र.3 मधील रक्‍कम आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासुन 45 दिवसांत तक्रारकर्त्‍यास न दिल्‍यास पुढील कालावधीकरीता व्‍याजाचा दर  द.सा.द.शे.9% ऐवजी द.सा.द.शे.12% देय राहील.

7.    सदर आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.

8.    तक्रारकर्तीला प्रकरणाची ‘ब’ व ‘क’ प्रत परत करावी.