श्री. मिलींद केदार, मा. सदस्य यांचे आदेशान्वये.
1. तक्रारकर्तीने ग्राहक संरक्षण कायदा 2019 च्या कलम 35 अंतर्गतची तक्रार विरुध्द पक्षा विरुध्द दाखल केली असुन तक्रारीचा थोडक्यात आशय आहे की, तक्रारकर्ती ही तक्रारीत नमुद पत्त्यावर राहत असुन तिने स्वतःच्या कुटूंबाचे वापराकरता विरुध्द पक्ष यांचेकडे रु.4,00,000/- किमतीमध्ये फार्म हाऊस प्लॉट खरेदी केला.
2. विरुध्द पक्षांचा प्लॉट विकसीत करुन त्यावर फार्म हाऊस बांधून देण्याचा व्यवसाय असल्याचे तक्रारीत नमुद केले आहे. तक्रारकर्त्याने नमुद केल्यानुसार त्याने मौजा आवळेघाट, तहसिल पारशिवनी, जिल्हा नागपूर येथील खसरा क्र.122 मधील फार्म हाऊस क्र. एफ’19 ज्याचे क्षेत्रफळ 16,135 चौ.फूट होते तो खरेदी करण्याचा विरुध्द पक्षांसोबत करार केला. तक्रारकर्त्यानुसार त्यांने विक्रीच्या करारनाम्याचे प्रसंगी रु.1,50,000/- विरुध्द पक्ष यांचेकडे दि.01.11.2011 रोजी दिले. त्यानंतर विरुध्द पक्षाने रु.100/- च्या स्टॅंम्प पेपरवर नोटरीसमक्ष लेखी स्वरुपात करारनामा केला. त्यामध्ये रु.1,50,000/- मिळाल्याचे मान्य करुन उर्वरीत रक्कम रु.2,50,000/- प्रतिमाह रु.6,944/- याप्रमाणे 36 महिन्यात द्यावयाचे होते असे नमुद केले. त्यामध्ये विलंब झाल्यास 18% दराने विलंब आकार देय राहील असे सुध्दा नमुद केले. प्लॉटचा संपूर्ण मोबदला मिळाल्यानंतर विक्रीपत्र करुन ताबा देण्याची बाबसुध्दा त्यामध्ये नमुद करण्यांत आली होती. तक्रारकर्तीने पुढे असे नमुद केले आहे की, विक्री करारनामा रद्द झाल्यास त्यानंतर दोन वर्षाने पैसे परत करण्यांत येईल, हि अटसुध्दा करारनाम्यात नमुद आहे.
तक्रारकर्तीने पुढे नमुद केले आहे की, तिने फार्म हाऊस प्लॉट नं. एफ-19 च्या संपूर्ण मोबदल्यापोटी रु.3,99,984/- दि.01.11.2011 ते 30.11.2014 या कालावधीत विरुध्द पक्षांना दिले. त्याचे सविस्तर वर्णन खालिल प्रमाणे आहे....
अ.क्र. | दिनांक | पावती क्रमांक | चेक क्रमांक | रक्कम | वि.प.यांचे खात्यामध्ये रक्कम जमा झाल्याची तारीख |
1. | 01.11.2011 | 3736 | नगदी | 10,000/- | 01.11.2011 |
2. | 01.11.2011 | 3737 | 384567 | 1,40,000/- | 03.11.2011 |
3. | 03.12.2011 | 4361 | 384569 | 6,944/- | 07.12.2011 |
4. | 07.01.2012 | 4713 | 384573 | 6,944/- | 10.01.2012 |
5. | 10.02.2012 | 4805 | 219279 | 6,944/- | 15.02.2012 |
6. | 10.03.2012 | 4875 | 219283 | 6,944/- | 14.03.2012 |
7. | 07.04.2012 | 5056 | 219288 | 6,944/- | 12.04.2012 |
8. | 11.05.2012 | 5156 | 219294 | 6,944/- | 15.05.2012 |
9. | 05.06.2012 | 5403 | 219296 | 6,944/- | 07.06.2012 |
10. | 09.07.2012 | 5469 | 516027 | 6,944/- | 18.07.2012 |
11. | 04.08.2012 | 5823 | 516030 | 6,944/- | 07.08.2012 |
12. | 04.09.2012 | 5893 | 516032 | 6,944/- | 11.09.2012 |
13. | 03.11.2012 | 6067 | 516034 | 6,944/- | 06.10.2012 |
14. | 03.11.2012 | 6237 | 516035 | 6,944/- | 06.11.2012 |
15. | 03.12.2012 | 6332 | 516037 | 6,944/- | 07.12.2012 |
16. | 22.01.2013 | 6523 | 516047 | 6,944/- | 24.01.2012 |
17. | 05.02.2013 | 6577 | 446901 | 6,944/- | 07.02.2013 |
18. | 14.03.2013 | 7979 | 446902 | 6,944/- | 16.03.2013 |
19. | 06.04.2013 | 9327 | 446908 | 6,944/- | 09.04.2013 |
20. | 16.05.2013 | 7533 | 446917 | 6,944/- | 18.05.2013 |
21. | 13.06.2013 | 7737 | 446921 | 6,944/- | 15.06.2013 |
22. | 06.07.2013 | 7639 | 446924 | 6,944/- | 12.07.2013 |
23. | 09.08.2013 | 7693 | 446931 | 6,944/- | 13.08.2013 |
24. | 02.09.2013 | 8064 | 446936 | 6,944/- | 04.09.2013 |
25. | 02.09.2013 | 8065 | 446937 | 6,944/- | 08.10.2013 |
26. | 01.11.2013 | 8623 | 446940 | 6,944/- | 05.11.2013 |
27. | 01.11.2013 | 8624 | 446941 | 6,944/- | 07.12.2013 |
28. | 22.01.2014 | 9146 | 033753 | 6,944/- | 24.01.2014 |
29. | 22.01.2014 | 9147 | 033754 | 6,944/- | 06.02.2014 |
30 | 01.04.2014 | 10526 | 033757 | 6,944/- | 03.04.2014 |
31. | 01.04.2014 | 10527 | 033756 | 6,944/- | 03.04.2014 |
32. | 06.05.2014 | 10595 | 033759 033760 | 6,944/- 6,944/- | 08.05.2014 05.06.2014 |
33. | 10.07.2014 | 11041 | 033765 033766 | 6,944/- 6,944/- | 10.07.2014 07.08.2014 |
34. | 04.09.2014 | 11713 | 033767 | 6,944/- | 04.09.2014 |
35. | 04.09.2014 | 11714 | 033768 | 6,944/- | 08.10.2014 |
36. | 04.11.2014 | Receipt N.A | 033771 | 6,944/- | 08.11.2014 |
| | | TOTAL | 3,99,984/- | |
3. विरुध्द पक्षास संपूर्ण मोबदला दि.30.11.2014 पर्यंत प्राप्त झाल्यानंतरही त्यांनी सक्षम प्राधिकारी यांचेकडून मंजूरी घेऊन तक्रारकर्तीस विक्रीपत्र करुन दिले नाही. त्यामुळे तक्रारकर्तीने दि.26.12.2015 रोजी लेखी स्वरुपात विरुध्द पक्ष यांना सदर करारनामा रद्द करुन मुलीचे लग्न असल्यामुळे पैसे परत करण्याबाबत विनंती केली.
दि.25.12.2017 रोजी विरुध्द पक्षांनी रु.10,000/- चा एक्सीस बॅंकेचे 6 धनादेश तक्रारकर्तीस दिले, त्यापैकी पहीला धनादेश क्र.49672 दि.28.12.2017 हा वटला. मात्र दुसरा धनादेश क्र.49673 दि.07.02.2018 खात्यात पुरेसे पैसे नसल्यामुळे परत आला. तेव्हा तक्रारकर्तीने संपर्क साधला असता विरुध्द पक्षांनी एक्सीस बॅंकेमधील खाते बंद करण्यांत आल्याचे सांगितले व एक महिन्यानंतर अन्य धनादेश देण्यांत येईल असे आश्वासन दिले. त्यानंतर तक्रारकर्तीने वारंवार संपर्क साधला तरीपण विरुध्द पक्ष यांनी कोणतीही दाद दिली नाही.
4. तक्रारकर्त्याने पूढे नमुद केले आहे की, त्यांनी खसरा क्र.122 चा 7/12 बघितला असता त्यावर भोगवटदाराचे कॉलममध्ये महाराष्ट्र सरकार असे नमुद असल्याचे दिसुन आले. त्यामुळे दि.20.01.2023 रोजी तक्रारकर्त्याने नोंदणीकृत डाकेव्दारे पत्र पाठवुन उर्वरीत रक्कम 24% व्याजासह परत करावी आणि शारीरिक, मानसिक त्रासापोटी रु.5,00,000/- 15 दिवसांत देण्यांत यावे, अशी पत्राव्दारे मागणी केली आहे. तरीपण विरुध्द पक्षांनी कोणतीही कारवाई केली नाही. म्हणून तक्रारकर्तीने सदरची तक्रार आयोगासमक्ष दाखल केली असुन त्यानुसार तक्रारकर्तीकडून विरुध्द पक्षांनी स्विकारलेली रक्कम रु.3,89,984/- 24% व्याजासह मिळावी, तसेच शारीरिक मानसिक त्रासापोटी रु.5,00,000/- व तक्रारीचा खर्च रु.50,000/- 30 दिवसांचे आंत मिळाव. अन्यथा प्रतिदिन 500/- खर्च मिळावा अश्या मागण्या केलेल्या आहेत.
5. सदर तक्रारीची नोटीस आयोगामार्फत विरुध्द पक्षांना बजावण्यांत आली असता दि. 22.07.2023 रोजी विरुध्द पक्ष यांना प्राप्त झाली. त्यानंतर विरुध्द पक्षांतर्फे अधिवक्ता हजर झाले, परंतु लेखीउत्तर सदर प्रकरणामध्ये दाखल न केल्यामुळे आयोगाने दि.12.12.2023 रोजी प्रकरण ‘विना लेखीउत्तर’ पुढे चालविण्याचा आदेश पारीत केला.
6. सदर प्रकरण आयोगासमक्ष युक्तिवादाकरीता आले असता आयोगाने तक्रारकर्त्याचे वकील अधिवक्ता श्री. पी.ए. मिश्रीकोटकर यांचा तोंडी युक्तिवाद ऐकूण घेतला. तसेच आयोगासमक्ष दाखल दस्तावेज व तक्रारीतील कथन यांचे निरीक्षण केले असता आयोगाने खालिल प्रमाणे निष्कर्ष नोदविलेले आहेत.
7. तक्रारकर्तीने विरुध्द पक्षाकडून फार्म हाऊस प्लॉट खरेदी करण्याचा करार केला होता, ही बाब तक्रारकर्तीने दाखल केलेल्या दस्त क्र.2 (Agreement for Sale of Farm House) यावरुन स्पष्ट होत. तसेच विरुध्द पक्ष यांचा भुखंड विकसीत करुन त्यावर फार्म हाऊस बांधून विकण्याचा व्यवसाय होता, हि बाब सदर करारनामा व विरुध्द पक्षांनी दिलेल्या पावत्यांवरुन स्पष्ट होते.
8. विरुध्द पक्षांनी तक्रारकर्तीकडून फार्म हाऊसकरीता रक्कम स्विकारली व त्या मोबदल्यात फार्म हाऊस विकरण्याचा करारनामा केला. यावरुन तक्रारकर्ती ही विरुध्द पक्षांची ग्राहक ठरते, असे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
9. तक्रारकर्ती व विरुध्द पक्ष यांचेमध्ये मौजा आवळेघाट, तहसिल पारशिवनी, जिल्हा नागपूर येथील खसरा क्र.122 मधील फार्म हाऊस क्र. एफ’19 ज्याचे क्षेत्रफळ 16,135 चौ.फूट होते तो खरेदी करण्याचा करार झाला होता, हि बाब तक्रारकर्तीने दाखल केलेल्या करारनामा दि.16.11.2011 च्या दस्तावरुन स्पष्ट होते.
10. विरुध्द पक्षांनी करारनामा करते वेळी रु.1,50,000/- घेतले होते, त्यापैकी रु.1,40,000/- स्टेट बॅंक ऑफ इंडियाचे धनादेश क्र.384565 व्दारे व रु.10,000/- नगदी स्वरुपात घेतले होते, हि बाब सुध्दा करारनाम्यावरुन स्पष्ट होते.
उर्वरीत रक्कम रु.2,50,000/- रु.6,944/- प्रमाणे एकूण 36 हप्त्यात द्यावयाचे होते, हि बाब सुध्दा करारनाम्यावरुन स्पष्ट होते. तक्रारकर्तीने दाखल केलेल्या पावत्यांवरुन तिने विरुध्द पक्षांस उर्वरीत रक्कम दिल्याचे स्पष्ट होते.
तक्रारकर्तीकडून रक्कम स्विकारुनसुध्दा विरुध्द पक्षाने करारनाम्यात नमुद अटी व शर्तींचे पालन केले नाही. करारनाम्यामध्ये स्पष्ट उल्लेख आहे की, संपूर्ण रक्कम प्राप्त झाल्यानंतर विक्रीपत्र व ताबा देण्यांत येईल. तक्रारकर्तीनुसार तिने संपूर्ण रक्कम देऊन सुध्दा विरुध्द पक्षाने विक्रीपत्र करुन दिले नाही, हि विरुध्द पक्षांची अनुचित व्यापारी प्रथा असल्याचे आयोगाचे मत आहे. तक्रारकर्तीस विक्रीपत्र करुन न दिल्यामुळे तक्रारकर्तीने करारनामा रद्द करुन पैसे परत देण्यांत यावे अशी मागणी केली, याबाबतचा दस्तसुध्दा तक्रारकर्तीने प्रकरणात दाखल केला आहे. तक्रारकर्तीने पैसे परत मिळण्याची मागणी करुन सुध्दा विरुध्द पक्षांनी कोणतेही उत्तर सदर प्रकरणी दिले नाही. हि विरुध्द पक्षांनी सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापारी पध्दतीचा अवलंब असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
11. विरुध्द पक्षांनी तक्रारकर्तीकडून रक्कम स्विकारून व त्या अनुषंगाने करारनामा करुन सुध्दा त्यातील अटीं व शर्तींचे स्पष्टपणे उल्लंघन केल्याचे सदर प्रकरणी निदर्शनास येते. सदर प्रकरणामध्ये तक्रारकर्तीने दस्त क्र.6 दाखल केला आहे. सदर दस्ताचे अवलोकन केले असता सदर दस्त हा अधिकार अभिलेख पत्रक, 7/12 असुन सदर 7/12 हा खसरा क्र.122 चा दाखल केलेला आहे. सदर दस्तावेज अवलोकन केले असता सदर 7/12 हा चारगांवा असुन त्यामध्ये मौजा आवळेघाटचा उल्लेख नसल्यामुळे सदर दस्ताचा विचार करता येणार नाही. तद्नंतर तक्रारकर्तीने आयोगासमक्ष दि.21.10.2024 रोजी गाव मौजा आवळेघाट, भुमापन क्र.122 चा 7/12 दाखल केला आहे. परंतु सदर 7/12 मध्ये भोगवटदाराचे नाव हे शेवंताबाई विष्णुजी मिसाळ, रामाबाला ढोरे, लुंगसाबाई महादेव डोनारकर या नावांचा उल्लेख आहे. सदर दस्तावरुन प्रकरणाशी तादात्म्य दिसत नाही. परंतु उभय पक्षांमधील करारनामा व पावत्यांवरुन ही बाब स्वयंस्पष्ट आहे की, तक्रारकर्तीकडून विरुध्द पक्षाने रक्कम स्विकारलेली आहे व त्या मोबदल्यात फार्म हाऊस देण्याचा करार झालेला आहे. सदर करारनाम्यानुसार संपूर्ण रक्कम प्राप्त झाल्यानंतर विक्रीपत्र करुन देऊन ताबा देणे हे विरुध्द पक्षाचे कर्तव्य होते. परंतु त्यांनी सेवेत त्रुटी दिली व अनुचित व्यापारी प्रथेचा अवलंब केल्याचे स्वयंस्पष्ट आहे. त्यामुळे विरुध्द पक्षाने सेवेत त्रुटी देऊन अनुचित व्यापारी प्रथेचा अवलंब केल्याचे घोषीत करण्यांत येते.
12. विरुध्द पक्षाने करारनाम्यानुसार संपूर्ण रक्कम स्विकारल्यानंतर विक्रीपत्र करुन ताबा देणे अनिवार्य असतांना व तसे नमुद केल्यामुळे तक्रारकर्तीने विरुध्द पक्षाकडे दिलेल्या रकमेची मागणी केलेली आहे. तसेच याबाबतचा दस्त सुध्दा तक्रारकर्तीने प्रकरणात दाखल केलेला आहे. सदर प्रकरणात विरध्द पक्षांनी त्यांचे कोणतेही उत्तर दाखल केलेले नाही, त्यामुळे आयोगाचे असे मत आहे की, तक्रारकर्ती ही विरुध्द पक्ष यांना दिलेली रक्कम मिळण्यांस पात्र आहे. तक्रारकर्तीने तक्रारीमध्ये 24% व्याजाची मागणी केली आहे, सदर मागणी अवास्तव असल्यामुळे तक्रारकर्ती ही रु.3,89,984/- या रकमेवर द.सा.द.श. 9% दराने व्याज मिळण्यांस पात्र ठरते असे आयोगाचे मत आहे.
13. तक्रारकर्तीने तक्रारीमध्ये शारीरिक, मानसिक त्रासाकरीता रु.5,00,000/- ची मागणी केलेली आहे. सदर मागणी अवास्तव असल्यामुळे नैसर्गिक न्याय तत्वाचे दृष्टिने तक्रारकर्तीस झालेला मानसिक त्रास आज बांधकामाचे दरांमध्ये झालेली वाढ या सर्वांचा विचार करता तक्रारकर्ती ही रु.50,000/- मिळण्यांस पात्र ठरते असे आयोगाचे मत आहे. तसेच तक्रारीचा खर्च रु.10,000/- मिळण्यांस तक्रारकर्ती पात्र ठरते. तसेच तक्रारकर्तीच्या इतर मागण्या स्वयंस्पष्ट व न्यायविसंगत असल्यामुळे त्यांचेविरुध्द करता येत नाही.
उपरोक्त सर्व निरीक्षणाच्या आधारे आयोग खालिल प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे...
- // अंतिम आदेश // -
1. तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्यात येते.
2. विरुध्द पक्ष यांनी सेवेत त्रुटी देऊन अनुचित व्यापारी प्रथेचा अवलंब केल्याचे घोषीत करण्यांत येते.
3. विरुध्द पक्ष यांनी तक्रारकर्तीस रु.3,89,984/- दि.08.11.2014 पासुन ते प्रत्यक्ष अदायगीपर्यंत द.सा.द.शे.9% व्याजासह परत करावी.
4. विरुध्द पक्ष यांनी तक्रारकर्तीस झालेल्या शारीरिक, मानसिक त्रासाकरीता रु.50,000/- व तक्रारीचा खर्च रु.10,000/- द्यावा.
6. विरुध्द पक्ष यांनी वरील आदेश क्र.3 मधील रक्कम आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्यापासुन 45 दिवसांत तक्रारकर्तीस न दिल्यास पुढील कालावधीकरीता व्याजाचा दर द.सा.द.शे.9% ऐवजी द.सा.द.शे.12% देय राहील.
7. सदर आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षकारांना निःशुल्क उपलब्ध करुन देण्यात याव्यात.
8. तक्रारकर्तीला प्रकरणाची ‘ब’ व ‘क’ प्रत परत करावी.
