श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्य यांचे आदेशांन्वये.
1. तक्रारकर्तीने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्वये वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्याकरीता रक्कम घेऊन विक्रीपत्र करुन न दिल्याने दाखल केलेली आहे. वि.प. हॅपी होम डेव्हलपर्स, नागपूर या नावाने ही जमिनी खरेदी विक्रीचा व त्यावर भुखंड पाडून ते ग्राहकांना विकण्याचा व्यवसाय करतात.
2. तक्रारकर्तीने वि.प.च्या मौजा पुसागोंदी, ता.उमरेड, जि.नागपूर येथील रोज नावाच्या अभिन्यासातील ख.क्र. 8 व 9, 1847 चौ.फु.चा भुखंड क्र.42 हा रु.92,350/- मध्ये खरेदी करण्याचा विक्रीचा करार दि.09.10.2008 रोजी रु.25,000/- देऊन केला. उर्वरित रक्कम वार्षिक हप्त्यानुसार द्यावयाची होती. वि.प.ने तक्रारकर्तीला सदर भुखंडाचे अकृषीकरण व विकासाची कामे करण्याची सेवा देण्याचे मान्य केले. तक्रारकर्तीने दि.09.10.2008 पासून 26.02.2011 पर्यंत एकूण रु.92,350/- वि.प.ला दिले. भुखंडाची पूर्ण किंमत दिलेली असल्याने तक्रारकर्तीने वि.प.ला विक्रीपत्र नोंदवून देण्याची मागणी केली असता वि.प.ने तिला अतिरिक्त रक्कम रु.87,166/- ची विकास खर्च, विक्रीपत्राचा खर्च व पाच वर्षाचा देखभालीच्या खर्चाची मागणी या शिर्षकांतर्गत केली. दि.19.12.2013 रोजी तक्रारकर्तीला उप-निबंधक कार्यालय, उमरेड येथे बोलावून विक्रीपत्र नोंदवून न देता आम मुखत्यार पत्र करुन दिले व कार्यालयात बोलावून स्टँप पेपरवर कब्जापत्र लिहून दिले आणि सांगितले की, भुखंडावर जाऊन ते बांधकाम करु शकतात. परंतू कब्जापत्रामध्ये मात्र त्यांनी भविष्यात लागू होणारे सरकारी व निमसरकारी कर व विकास कर यांचा भरणा कब्जाधारक करतील असे नमूद केले. तक्रारकर्तीने त्यावेळेस वि.प.ला मुळ कागदपत्रांची मागणी केली. तक्रारकर्तीने संबंधित विभागाकडे अभिन्यासाची चौकशी केली असता सदर अभिन्यास हे एन.ए.टी.पी. झालेले नसून भविष्यातही होणार नाही असे सांगितले. प्रत्यक्षात अभिन्यासावर विजेची, सांडपाण्याची व्यवस्था नाही, भुखंडांचे सिमांकन केलेले नाही. सदर जमीन पडीक पडलेली आहे. त्यामुळे तक्रारकर्तीला मानसिक धक्का बसला, म्हणून तिने वि.प.ला कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली. वि.प.ने नोटीसला उत्तर दिले नाही. म्हणून तक्रारकर्तीने सदर तक्रार दाखल करुन, विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र विकासाची कामे पूर्ण करुन नोंदवून द्यावे, वि.प.ने स्विकारलेली रक्कम 24 टक्के व्याजासह परत करावी, मानसिक व शारिरीक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई, आर्थिक फसवणूकीबाबत भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्या केलेल्या आहेत.
3. सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.वर तामिल झाली. परंतू वि.प. मंचासमोर उपस्थित न झाल्याने मंचाने त्यांचेविरुध्द एकतर्फी कारवाई चालविण्याचा आदेश पारित केला. सदर प्रकरण मंचासमोर युक्तीवादाकरीता आल्यानंतर मंचाने तक्रारकर्त्याचे वकीलांचा युक्तीवाद ऐकला. तसेच तक्रारीसोबत दाखल दस्तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
4. तक्रारकर्तीने दाखल केलेल्या अग्रीम करारानुसार उभय पक्षांमध्ये मौजा पुसागोंदी, ता.उमरेड, जि.नागपूर येथील रोज नावाच्या अभिन्यासातील ख.क्र. 8 व 9, प.ह.क्र. 19 मधील 1847 चौ.फु.चा भुखंड क्र.42 हा रु.92,350/- मध्ये खरेदी करण्याचा विक्रीचा करार दि.09.10.2008 रोजी रु.25,000/- देऊन करण्यात आल्याचे दिसून येते. तसेच दि.09.03.2012 च्या आवंटन पत्रानुसार (तक्रार दस्तऐवज क्रं16) वि.प.ने तक्रारकर्तीला विकास शुल्काची रक्कम रु.46,175/- ची मागणी केलेली आहे. देखभालीचा पाच वर्षाकरीताचा खर्च रु.18,470/- मागितला आहे. याचाच अर्थ, वि.प. तक्रारकर्तीला सदर विवादित भुखंड विकसित करुन देणार होता व केलेल्या विकासाची आणि अभिन्यासावरील कामांची देखभाल करण्याकरीता तो तक्रारकर्तीकडून शुल्क आकारुन ती सेवा देणार होता. वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग' करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे स्पष्ट होते. दाखल दस्तऐवजानुसार वि.प.ची सदर जमिन अकृषक करण्याची आणि प्रस्तावित लेआऊट मंजूरीची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध स्पष्ट दिसतो.
5. तक्रारकर्तीने दाखल केलेल्या अभिन्यासाच्या नकाशाचे अवलोकन केले असता त्याला संबंधित विभागाची मंजूरी मिळाल्याचे दिसून येत नाही. तसेच वि.प.ने तक्रारकर्तीला आम मुखत्यार पत्र आणि कब्जापत्र नोंदवून दिलेले आहे, त्यामध्ये कुठेही सदर अभिन्यास हा विकसित करण्यात आलेला आहे आणि त्याला मंजूरी मिळून तो संबंधित विभागाकडून नियमित केल्याचे दिसून येत नाही. वि.प.ने कायदेशीर नोटीस आणि पुढे मंचातर्फे पाठविलेली तक्रारीची नोटीस प्राप्त होऊनही मंचासमोर येऊन सदर बाब नाकारलेली नाही. त्यामुळे तक्रारकर्तीने तक्रारीत नमूद केलेली दस्तऐवजासह असलेली बाब सत्य समजण्यास मंचाला हरकत वाटत नाही. तसेच तक्रारकर्तीला वि.प.ने भुखंडाच्या किमतीदाखल पूर्ण रक्कम घेऊन नियोजित कालावधीत विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही, त्यामुळे वादाचे कारण सतत सुरु आहे. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भुखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्याने कालमर्यादा याबाबत कुठलाही वाद नसल्याचे मंचाचे मत आहे. सदर तक्रार मंचासमोर चालविण्यायोग्य असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे. मा.राष्ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ला लेआऊटसाठी, ‘एनएटीपी (NATP)’, मंजूरी मिळाली असल्याबद्दल कोणतेही दस्तऐवज मंचासमोर दाखल नाहीत. त्यामुळे तक्रारकर्तीला पूर्ण रक्कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. मंचाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्हता तर तसे त्याने तक्रारकर्तीला त्याची अडचण कळवून त्यांचेकडून स्विकारलेली रक्कम ही व्याजासह परत करणे आवश्यक होते पण तक्रारकर्तीकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते.
6. दाखल दस्तऐवजांवरुन व पावत्यांच्या प्रतीवरुन रु.92,350/- तक्रारकर्तीने वि.प.ला दिल्याचे दिसते. तक्रारकर्तीने विवादीत प्लॉटचे विक्रीपत्र करून देण्याची मागणी केली पण वि.प.ने लेआऊटसाठी, ‘एनएटीपी (NATP)’, मंजूरी मिळाल्याबद्दल व विकास कामे पूर्ण केल्याबद्दल कुठलाही दस्तऐवज मंचासमोर सादर केला नाही त्यामुळे विक्रीपत्राचे आदेश केवळ कागदोपत्री राहण्याची शक्यता वाटते त्यामुळे तसे आदेश देणे मंचास सयुंक्तिक वाटत नाही. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता अशा परिस्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्तीला तीने अदा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश न्यायोचित असल्याचे मंचाचे मत आहे. मा.राज्य ग्राहक आयोग, महाराष्ट्र राज्य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेला निवाड्यामधील नुकसानभरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Gurukripa Housing Agency –Versus- Ravindra s/o. Shamraoji Kale, First Appeal No. A/09/703, Judgment Dated 04/01/2018.”..
7. प्रस्तुत प्रकरणी तक्रारकर्तीने एकूण रु.92,350/- रक्कम अदा करूनही प्लॉटच्या वैधानिक हक्कापासून वंचित राहावे लागले त्यामुळे तीला शारिरीक, मानसिक त्रास होणे साहजिक आहे, सदर त्रासाबद्दल रु 1,00,000/- नुकसान भरपाई तक्रारकर्तीने मागितल्याचे दिसते पण त्याच्या समर्थनार्थ मान्य करण्यायोग्य पुरावा, दस्तऐवज अथवा निवेदन सादर केले नाही त्यामुळे सदर मागणी अवाजवी असल्याचे मंचाचे मत आहे पण तक्रारकर्तीने सन 2008 ते 2011 दरम्यान पैसे देऊनही भूखंडाचा प्रत्यक्ष ताबा आजतागायत मिळाला नसल्याने तीला मानसिक व शारिरीक त्रास सहन करावा लागला, त्यामुळे सदर त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाई मिळण्यास तक्रारकर्ती पात्र असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे. तक्रारकर्तीचे वकिलामार्फत नोटिस नुसार वि.प. ने कुठलीही कारवाई केली नसल्यामुळे मंचासमोर आपला वाद मांडावा लागला व पर्यायाने तक्रारीच्या कार्यवाहीचा खर्च सहन करावा लागला. मंचाचे मते तक्रारकर्ती तक्रारीचा खर्च मिळण्यास पात्र आहे.
उपरोक्त निष्कर्षावरुन व दाखल दस्तऐवजावरुन मंच सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
1) तक्रारकर्तीची तक्रार मंजूर करण्यात येत असून, वि.प.ने तक्रारकर्तीकडून घेतलेली रक्कम रु.92,350/- दि.26.02.2011 पासून प्रत्यक्ष अदायगी पर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्के व्याजासह तक्रारकर्तीस परत करावी.
2) वि.प.ने तक्रारकर्तीला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईदाखल रु.10,000/- व तक्रारीच्या खर्चादाखल रु.5,000/- द्यावे.
3) वि.प. ने आदेशाचे पालन आदेशाची प्रमाणित प्रत प्राप्त झाल्यापासून 30 दिवसाचे आत करावे.
4) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्य पुरविण्यात यावी.
