श्रीमती स्मिता चांदेकर, मा. सदस्या यांचे आदेशांन्वये.
1. तक्रारकर्तीने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.1986 चे कलम 12 अन्वये तिचे पती व आममुखत्यार धारक यांचेमार्फत दाखल केली असून तक्रारकर्तीच्या तक्रारीचा थोडक्यात आशय खालीलप्रमाणे.
2. वि.प. मे. फ्युचर इंफ्रा ही भागीदारी संस्था शेतजमीन विकसित करुन त्यात अभिन्यास पाडून भुखंड विक्रीचा व्यवसाय करीत असून श्री. संजय रामदासजी बोरकर आणि शुभांगी संजय बोरकर हे वि.प. संस्थेचे भागीदार आहेत. तक्रारकर्तीने वि.प.च्या मौजा-वेळा (हरी), ता.जि.नागपूर (ग्रामीण), प.ह.क्र. 38, ख.क्र.28/1 मध्ये पाडलेल्या अभिन्यासामधील प्लॉट क्र. 13 एकूण क्षेत्रफळ 1743 चौ.फु. एकूण रु.13,59,540/- मध्ये भुखंड घेण्याकरीता नोंदणी दि.27.10.2013 रोजी केली. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला रु.11,000/- बयानादाखल दिले व त्यानंतर तिने वि.प.कडे दि.02.12.2013 ला रु.1,00,000/- तसेच दि.13.12.2013 रोजी रु.2,96,865/- दिले व त्याची पावती वि.प.ने दिली. असे एकूण रु.4,07,862/- चा भरणा भुखंडाच्या मोबदल्यादाखल केला. वि.प.ने त्याबाबत तिला पावत्या दिल्या असून उभय पक्षात दि.12.11.2013 रोजी विक्रीचा करारनामा करण्यात आला. त्यानुसार भुखंडाची उर्वरित रक्कम रु.9,51,667/- दि.27.10.2013 पासून 27.09.2015 पर्यंत देण्याचे ठरले होते. भुखंडाची संपूर्ण रक्कम मिळाल्यावर वि.प. विक्रीपत्र करुन देणार होते. दरम्यानच्या कालावधीत उभय पक्षात समझोता होऊन सदर भुखंड विकसित नसल्यामुळे भुखंडाचा दर प्रती चौ.फु.780 ऐवजी 670 चौ.फु. प्रमाणे भुखंडाची एकूण रक्कम रु.11,67,862/- ठरविण्यात आली. त्यानुसार तक्रारकर्त्याने वि.प.ला भुखंडाची किंमत आणि मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी फी दाखल रु.13,19,862/- दि.09.09.2018 पर्यंत दिले. त्याचे विवरण खालीलप्रमाणे.
‘’परिशिष्ट – अ’’
अ.क्र. | रक्कम दिल्याचा दि. | रक्कम | पावती क्र. |
1 | 27.10.2013 | रु.11,000/- | 221 |
2 | 02.12.2013 | रु.1,00,000/- | 429 |
3 | 13.12.2013 | रु.2,96,862/- | 244 |
4 | 31.05.2014 | रु.2,00,000/- | 136 |
5 | 10.01.2015 | रु.1,50,000/- | 629 |
6 | 14.08.2015 | रु. 1,50,000/- | 839 |
7 | 19.01.2016 | रु.60,000/- | |
8 | 05.02.2016 | रु.2,00,000/- | 779 |
9 | 03.09.2015 | रु.1,30,000/- | |
10 | 09.09.2018 | रु.22,000/- | |
भुखंडाची संपूर्ण रक्कम दिल्यावर वारंवार विनंती करुनदेखील विक्रीपत्र करुन न देता दि.04.06.2019 रोजी सदर भुखंडाचे कब्जापत्र वि.प.ने तक्रारकर्त्याला करुन दिले. परंतू त्यानंतरही वारंवार विनंती केली असता वेगवेगळी कारणे सांगून वि.प.ने विक्रीपत्र करुन देण्यास टाळाटाळ केल्याने तक्रारकर्तीने दि.17.03.2020 रोजी वि.प.ला पत्र पाठवून विक्रीपत्र करुन देण्याची विनंती केली. परंतू वि.प.ने सदर पत्र प्राप्त होऊनही भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही आणि रक्कमही परत केली नाही, म्हणून तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार दाखल करुन भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळावे किंवा नजिकच्या लेआऊटमधील समान क्षेत्रफळाचे भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळावे, दिलेली रक्कम व्याजासह परत मिळण्याकरीता व नुकसान भरपाई, तसेच तक्रारीचा खर्च वि.प.कडून मिळण्याचा आदेश होण्याकरीता विनंती केली आहे.
3. आयोगामार्फत वि.प.क्र. 1 व 2 ला सदर तक्रारीची नोटीस पाठविली असता ती प्राप्त होऊनही वि.प.क्र. 1 व 2 आयोगासमोर हजर झाले नाही, म्हणून त्यांचेविरुध्द एकतर्फी कारवाई चालविण्याचा आदेश पारित करण्यात आला.
4. सदर प्रकरण युक्तीवादाकरीता आल्यावर आयोगाने तक्रारकर्त्याचा युक्तीवाद त्यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. तसेच तक्रारकर्त्याचे कथन आणि तक्रारीसोबत दाखल केलेले दस्तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगासमक्ष उपस्थित झालेले मुद्दे आणि त्यावरील निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे निष्कर्ष
1) तक्रारकर्तीची तक्रार ग्रा.सं.का. अन्वये आयोगासमोर होय. चालविण्यायोग्य आहे काय ?
2) सदर तक्रार कालमर्यादेत आहे काय ? होय.
3) वि.प.च्या सेवेत त्रुटी आहे काय ? होय.
4) तक्रारकर्ती कुठली दाद मिळण्यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 - तक्रारकर्तीने वि.प. मे. फ्युचर इंफ्रा रीयल ईस्टेट कडून मौजा-वेळा (हरी), ता.जि.नागपूर (ग्रामीण), प.ह.क्र. 38, ख.क्र.28/1 मध्ये पाडलेल्या अभिन्यासामधील प्लॉट क्र. 13 एकूण क्षेत्रफळ 1743 चौ.फु. एकूण रु.13,59,540/- मध्ये विकत घेण्याचा करारनामा दि.14.03.2014 रोजी केला होता व करारनामा करतांना रु.4,07,862/- सदर प्लॉटच्या मोबदल्यात वि.प.ला दिल्याचे अभिलेखावर दाखल विक्रीच्या करारनाम्याच्या लेखावरुन स्पष्ट होते. त्यामुळे तक्रारकर्ता हा वि.प.चा ग्राहक ठरतो. सदर करारनाम्यात वि.प. वादातील भुखंड हा एन.ए. ऑर्डरप्रमाणे एन.आय.टी. नियमांतर्गत विकसित करुन विक्रीपत्र करुन देईल असे स्पष्टपणे नमूद केले आहे. तसेच विकास शुल्क हा तक्रारकर्त्यास भरावा लागेल असेदेखील करारनाम्यात नमूद आहे. सबब हे स्पष्ट होते की, वि.प.ने तक्रारकर्तीकडून मोबदला घेऊन सदर भुखंड हा विकसित करण्याची सेवा पुरविण्याचे आश्वासित केले होते. मा. सर्वोच्च न्यायालयाच्या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. सबब, मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 - प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून एकूण रु.13,19,862/- एवढी रक्कम घेऊन आजपर्यंत अभिन्यासाचा विकास करुन भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. तसेच तक्रारकर्त्याला त्याने दिलेली रक्कम परत केलेली नाही. त्यामुळे सदर तक्रारीतील वादाचे कारण हे अखंड सुरु आहे. मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोग, न्यु दिल्ली यांनी पारीत केलेला निवाडा “Saroj Kharbanda V. Bigjo’s Estate Limited & Anr.”- II (2018) CPJ 146 (NC) व आयोगासमोर असलेल्या “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). निवाड्यांवर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाड्यांमध्ये मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा/सदनिकेचा कब्जा संबधित ग्राहकास देण्यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. करिता मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 - तक्रारकर्त्याने वि.प.ला दि.09.09.2018 पर्यंत एकूण रु.13,19,862/- दिल्याचे अभिलेखावर दाखल, कब्जापत्र, पावत्या आणि खात्याचे विवरणावरुन दिसून येते. तक्रारकर्त्याने दाखल केलेल्या दि.14.03.2014 रोजीचा विक्रीच्या करारनाम्याच्या प्रतीवरुन तक्रारकर्त्याने सदर भुखंड रु.780/- प्रती चौ.फु.प्रमाणे एकूण रु.13,59,540/- च्या मोबदल्यात घेण्याचा करारनामा केल्याचे स्पष्ट होते. परंतू पुढे करारनाम्यानुसार उर्वरित रक्कम भरल्यावर उभय पक्षांमध्ये आपसी समझोता होऊन सदर भुखंडाची किंमत रु.670/- प्रती चौ.फु. ठरविण्यात आली आणि त्यानुसार भुखंडाची संपूर्ण किंमत, नोंदणी शुल्क, किरकोळ इतर खर्चाबाबत रु.13,19,810/- तक्रारकर्तीकडून मिळाल्याचे वि.प.ने कब्जापत्रात कबुल केले असून त्याला तक्रारकर्तीकडून पुन्हा रक्कम घेणे नाही असे कब्जापत्रात नमूद केले आहे. काही कारणावरुन सदर भुखंडाचे विक्रीपत्र होऊ शकत नसल्यामुळे वि.प.ने तक्रारकर्तीस दि.04.06.2019 ला कब्जापत्र करुन देत आहे असे मोघम नमूद केले असून विक्रीपत्र न होण्याचे कारण स्पष्ट केलेले नाही. उभय पक्षात झालेल्या विक्रीच्या करारनाम्यासोबत जोडलेल्या लेआऊटच्या नकाशाचे अवलोकन केले असता असे दिसून येते की, वि.प.चा लेआऊट हा प्रस्तावित होता. वि.प.ने सदर लेआऊट शासकीय मंजूरी प्राप्त करुन विकसित करुन विक्रीपत्र करुन देण्याचे तक्रारकर्तीला आश्वासित केल्याचे अभिलेखावर दाखल विक्रीचा करारनामा व कब्जापत्र वरुन स्पष्ट होते. मा.राष्ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
तक्रारकर्तीकडून स्वीकारलेल्या रु.13,19,810/- रक्कमेचा वापर वि.प. आजतागायत करत आहे. वि.प.ने तक्रारकर्तीला आजपावेतो नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन दिले नाही. त्यामुळे तक्रारकर्त्याला दिलेले कब्जापत्र हे केवळ कागदोपत्री असून भुखंडाची संपूर्ण रक्कम अदा करुनदेखील तक्रारकर्तीस सदर भुखंडाचा कायदेशीर मालकी हक्क प्राप्त झालेला नाही. तक्रारकर्त्याला वि.प.ने पत्र किंवा सुचना देऊन विक्रीपत्र करण्यास असमर्थ असल्याची बाब कळविली नाही व त्याने अदा केलेली रक्कम परत दिली नाही. वि.प.ची वरील कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. सबब, मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
8. मुद्दा क्र. 4 – सदर प्रकरणी वि.प.च्या सेवेतील त्रुटी सिध्द होत असल्यामुळे तक्रारकर्ती ही दाद मिळण्यास पात्र आहे असे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. तक्रारकर्तीने मुद्रांक शुल्क व नोंदणी फीसह भुखंडाच्या मोबदल्याची संपूर्ण रक्कम वि.प.ला दिलेली आहे. त्यामुळे तक्रारकर्तीची भुखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन देण्याची मागणी रास्त असल्याने मान्य करण्यात येते. विक्रीपत्र नोंदवून देण्यात झालेल्या विलंबासाठी वि.प. जबाबदार असल्याने विक्रीपत्राचे वाढीव मुद्रांक शुल्क व इतर सर्व खर्च वि.प.ने करण्याचा आदेश देणे न्यायोचित व कायदेशीर ठरेल. सदर भुखंडाचे विक्रीपत्र कोणत्याही कायदेशीर बाबीमुळे होणे शक्य नसल्यास तक्रारकर्तीने भरणा केलेली रक्कम व्याजासह परत मिळण्याची मागणी केलेली आहे. विवादित लेआऊटची सद्य परिस्थिती व विक्रीपत्र लावून देण्याकरीता शासकीय परवानग्या घेऊन विवादित लेआऊट नियमित केल्यासंबंधी कुठलेही दस्तऐवज आयोगासमोर उपलब्ध नाही. अशा परिस्थितीत विक्रीपत्र नोंदवून देण्याचे आदेशीत केले असले तरी कायदेशीर अडचणीमुळे भुखंडाचे विक्रीपत्र ठराविक कालावधीत होऊ शकले नाहीतर विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश कागदोपत्री राहण्याची शक्यता नाकारता येत नाही. म्हणून तिने दिलेली रक्कम वि.प.ने दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचा आदेश देणे उचित राहील. त्यामुळे तक्रारकर्तीने वेळोवेळी भरणा केलेली रक्कम (परिशिष्ट – अ) प्रत्यक्ष रक्कम दिल्याचे दिनांकापासून अदाएगीपावेतो 18 टक्के व्याज दरासह वि.प.ने परत करण्याचा पर्यायी आदेश न्यायोचित होईल असे आयोगाचे मत आहे. मा.राष्ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्या प्रकरणात भूखंडाचा ताबा न देता तक्रारकर्तीला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान भरुन निघण्यासाठी दंडात्मक व्याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्तीस जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्य ग्राहक आयोग, महाराष्ट्र राज्य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान खर्या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परिस्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्तीला त्याने अदा केलेली रक्कम एकूण रक्कम रु.13,19,810/- दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्य देण्याचे आदेश न्यायोचित व वैध राहील.
9. तक्रारकर्तीने वि.प.क्र. 2 ला प्रतीपक्ष केले असले तरी अभिलेखावर दाखल कागदपत्रानुसार तिचा सदर व्यवहारामध्ये सहभाग दिसून येत नाही. त्यामुळे वि.प.क्र. 2 विरुध्दची तक्रार खारीज करण्यात येते. वि.प.ने सन 2013 पासून तक्रारकर्त्याकडून मोबदल्याची रक्कम घेऊन, तक्रारकर्त्याने त्याबद्दल विचारणा केल्यानंतर विक्रीपत्र करुन दिले नाही व दिलेली रक्कम परत न करुन तक्रारकर्त्याला द्यावयाच्या सेवेत अक्षम्य निष्काळजीपणा केलेला आहे. सध्याच्या परिस्थितीमध्ये नागपुर नजीकच्या प्लॉटचे दर दिवसेंदिवस वाढत आहेत. त्यामुळे तक्रारकर्त्याचे आर्थिक नुकसानही झालेले आहे. पर्यायाने मानसिक व शारिरीक त्रासही तक्रारकर्त्याला सहन करावा लागला. तसेच तक्रारकर्ता हा प्लॉटच्या वैधानिक व कायदेशीर अधिकारापासून वंचित राहीला आणि भुखंडाचा तो उपभोग घेऊ शकला नाही. सदर आर्थिक, मानसिक व शारिरीक नुकसानाची भरपाई रु.1,50,000/- वि.प.कडून मिळण्यास तक्रारकर्ती पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
10. सबब, प्रकरणातील वस्तुस्थिती, पुराव्याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
1. तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्यात येत असून वि.प.क्र. 1 ला आदेश देण्यात येतो की, त्याने तक्रारकर्तीला मौजा-वेळा (हरी), ता.जि.नागपूर (ग्रामीण), प.ह.क्र. 38, ख.क्र.28/1 वरील प्लॉट क्र. 13 एकूण क्षेत्रफळ 1743 चौ.फु. चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र, प्रत्यक्ष मोजणी करुन, सिमांकन करुन ताबा द्यावा. विक्रीपत्राकरीता येणारा वाढीव खर्च वि.प.क्र. 1 ने स्वतः सोसावा. उपरोक्त आदेशाचे पालन तांत्रिक व कायदेशीर अडचणीमुळे शक्य नसल्यास
अ) वि.प.क्र. 1 ने तक्रारकर्तीला ‘’परिशिष्ट – अ’’ मध्ये दर्शविल्याप्रमाणे प्रत्येक रक्कम ही रक्कम भुगतान केल्याच्या दिनांकापासून रकमेच्या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 % व्याजासह परत करावी.
किंवा
ब) वि.प.क्र. 1 ने तक्रारकर्तीला (एकूण क्षेत्रफळ 1743 चौ.फु.) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य द्यावे.
वरील अ व ब पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.क्र. 1 ने तक्रारकर्तीला द्यावी.
2. वि.प.क्र. 1 ने तक्रारकर्तीला शारिरीक, मानसिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.1,50,000/- व तक्रारीच्या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.
3. वि.प.क्र. 2 विरुध्दची तक्रार खारिज करण्यात येते.
4. वि.प.क्र. 1 ने आदेशाची पुर्तता निकालपत्राची प्रत प्राप्त झाल्यापासून 60 दिवसाचे आत करावी.
5. आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्य पुरविण्यात यावी.
