श्रीमती स्मिता चांदेकर, मा. सदस्या यांचे आदेशांन्वये.
1. वि.प. डिस्कवरी ग्रुप ऑफ फार्मलँड डेव्हलपर्स बिल्डर्स हे जमीन विकसित करुन, लेआऊट पाडून त्यातील भुखंड विक्रीचा व्यवसाय करतात. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार वि.प. विरुध्द भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्यामुळे व दिलेली रक्कम परत न केल्यामुळे दाखल केलेली आहे.
2. वि.प. हे अभिन्यास टाकून त्यातील भुखंड विक्रीचा व्यवसाय करतात. तक्रारकर्त्याने वि.प.चे मौजा-डेगमा, ता.हिंगणा, जि. नागपूर येथील जमिन प.ह.क्र. 64, भुखंड क्र. 193, एकूण क्षेत्रफळ 1800 चौ.फु. रु.1,08,000/- मध्ये विकत घेण्याचा करार दि.04.12.2011 रोजी वि.प.सोबत केला. करारनाम्याचे वेळेस एकूण रु.6,000/- तक्रारकर्त्याने वि.प.ला दिले व उर्वरित रक्कम प्रतीमाह रु.2145/- प्रमाणे 48 हप्त्यात द्यावयाची होती. तक्रारकर्त्याने दि.22.10.2014 व 28.11.2015 ला रु.25,000/- चे धनादेश दिले. असे एकूण रु.56,000/- तक्रारकर्त्याने वि.प.ला दिले व त्याबाबतच्या पावत्या वि.पने तक्रारकर्त्याला दिल्या. तक्रारकर्त्याने उर्वरित रक्कम वि.प.ने स्वीकारावी आणि विक्रीपत्र करुन द्यावे अशी मागणी केली असता वि.प.ने रक्कम स्विकारण्यास आणि विक्रीपत्र करुन देण्यास अनेक कारणे सांगून टाळटाळ केली. म्हणून तक्रारकर्त्याने त्याने दिलेली रक्कम ही 18 टक्के व्याजासह परत मागितली असता दि.21.12.2019 रोजी रु.10,000/- वि.प.ने तक्रारकर्त्याला धनादेशाद्वारे परत केले व उर्वरित रक्कम दोन आठवडयामध्ये व्याजासह परत करण्याचे वि.प.ने कबुल केले. परंतु वि.प.ने रक्कम परत न करता तक्रारकर्त्याला धमकी दिल्यामुळे तक्रारकर्त्याने दि.दि.16.03.2020 रोजी वि.प.विरुध्द सदर पोलिस स्टेशनला तक्रार दाखल केली. त्यानंतरही वेळोवेळी मागणी केली असता वि.प.ने दि.28.02.2021 पावेतो रक्कम परत करण्याचे आश्वासित केले. मात्र सदर रक्कम परत केली नाही म्हणून तक्रारकर्त्याने तक्रार दाखल केली असून, वि.प.ने उर्वरित रक्कम स्विकारुन विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळावे किंवा ते शक्य नसल्यास तक्रारकर्त्याने दिलेली रक्कम व्याजासह परत करावी, नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्याची मागणी केली.
3. सदर तक्रारीची वि.प. यांना पाठविलेली नोटीस ‘अनक्लेम’ पोस्टाच्या शे-यासह परत आली. तसेच वि.प. आयोगासमोर हजर न झाल्याने त्यांचेविरुध्द एकतर्फी आदेश पारित करण्यात आला.
4. सदर प्रकरण तोंडी युक्तीवादाकरीता आले असता तक्रारकर्त्यातर्फे त्यांच्या अधिवक्त्यांचा युक्तीवाद ऐकला. आयोगाने सदर प्रकरणी तक्रारकर्ता यांचा लेखी युक्तीवाद व दस्तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ खालील मुद्दे व निष्कर्ष.
अ.क्र. मुद्दे निष्कर्ष
1) तक्रारकर्त्याची तक्रार ग्रा.सं.का. अन्वये आयोगासमोर होय. चालविण्यायोग्य आहे काय ?
2) वि.प.च्या सेवेत त्रुटी करुन अनुचित व्यापार पध्दतीचा अवलंब केला आहे काय ? होय.
3) तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 - तक्रारकर्त्याने वि.प. मे. डिस्कवरी ग्रुप ऑफ फार्मलँड डेव्हलपर्स कडून मौजा-डेगमा, ता.हिंगणा, जि.नागपूर, प.ह.क्र. 64, मध्ये पाडलेल्या अभिन्यासामधील प्लॉट क्र. 193 एकूण क्षेत्रफळ 1800 चौ.फु. चा एकूण रु.1,08,000/- मध्ये मासिक 48 समान हप्त्यात विकत घेण्याचा करारनामा दि.04.12.2011 रोजी केला होता व करारनामा करतांना रु.6,000/- सदर प्लॉटच्या मोबदल्यात वि.प.ला दिल्याचे अभिलेखावर दाखल बयाना पत्राच्या लेखावरुन स्पष्ट होते. त्यामुळे तक्रारकर्ता हा वि.प.चा ग्राहक ठरतो. सदर बयाना पत्रात वि.प. वादातील भुखंड हा विकसित करुन विक्रीपत्र करुन देईल असे स्पष्टपणे नमूद केले आहे. तसेच विकास शुल्क हा तक्रारकर्त्यास भरावा लागेल असेदेखील बयानापत्रात नमूद आहे. सबब हे स्पष्ट होते की, वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून मोबदला घेऊन सदर भुखंड हा विकसित करण्याची सेवा पुरविण्याचे आश्वासित केले होते. मा. सर्वोच्च न्यायालयाच्या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. सबब, मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 - प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून एकूण रु.56,000/- एवढी रक्कम घेऊन आजपर्यंत अभिन्यासाचा विकास करुन भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. तसेच तक्रारकर्त्याला त्याने दिलेली संपूर्ण रक्कम परत केलेली नाही. त्यामुळे सदर तक्रारीतील वादाचे कारण हे अखंड सुरु आहे. मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोग, न्यु दिल्ली यांनी पारीत केलेला निवाडा “Saroj Kharbanda V. Bigjo’s Estate Limited & Anr.”- II (2018) CPJ 146 (NC) व आयोगासमोर असलेल्या “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). निवाड्यांवर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाड्यांमध्ये मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा/सदनिकेचा कब्जा संबधित ग्राहकास देण्यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 - तक्रारकर्त्याने वि.प.ला दि.28.11.2015 पर्यंत एकूण रु.56,000/- दिल्याचे अभिलेखावर दाखल पावत्यावरुन दिसून येते. वांरवार विनंती करुनही वि.प.ने विक्रीपत्र नोंदणीकरीता आवश्यक दस्तऐवजांची पूर्तता केली नाही, त्यामुळे तक्रारकर्त्याने व्याजासह रक्कम परत मिळण्याची मागणी केली असता वि.प.ने त्याला दि.21.12.2019 रोजी रु.10,000/- परत केल्याचे तक्रारकर्त्याने मान्य केले आहे. परंतू उर्वरित रक्कम रु.46,000/- मात्र व्याजासह परत केल्याचे दिसून येत नाही. याबाबत त्याने 16.03.2020 ला पोलिसांकडे तक्रार केल्याचे अभिलेखावरील कागदपत्रांवरुन दिसून येते. परंतू याउपरही वि.प.ने त्याला उर्वरित रक्कम परत केलेली नाही. मा.राष्ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या रु.46,000/- रक्कमेचा वापर वि.प. आजतागायत करत आहे. त्याचप्रमाणे तक्रारकर्त्याला वि.प.ने पत्र किंवा सुचना देऊन विक्रीपत्र करण्यास असमर्थ असल्याची बाब कळविली नव्हती. वि.प.ची वरील कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. सबब, मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
8. मुद्दा क्र. 4 - तक्रारकर्त्याने वि.प. ला रक्कम रु.56,000/- दिल्याचे दाखल पावत्यांच्या प्रतीवरुन दिसते. त्यापैकी रु.10,000/- वि.प.ने तक्रारकर्त्याला परत केलेले आहे. मा.राष्ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्या प्रकरणात भूखंडाचा ताबा न देता तक्रारकर्त्याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्यासाठी जास्त व्याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे. तक्रारकर्त्याने तक्रारीमध्ये उर्वरित रक्कम स्विकारुन विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश देण्याची विनंती केली असली तरी विवादित लेआऊटची/अन्य लेआऊटची सद्य परिस्थिती व विक्रीपत्र लावून देण्याकरीता आवश्यक शासकीय परवानग्या घेऊन विवादित लेआऊट नियमित केल्यासंबंधी कुठलेही दस्तऐवज तक्रारकर्त्याने आयोगासमोर सादर केले नसल्याने विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता वाटते. मा.राष्ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्या प्रकरणात भूखंडाचा ताबा न देता तक्रारकर्त्याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्यासाठी दंडात्मक व्याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्य ग्राहक आयोग, महाराष्ट्र राज्य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
तक्रारकर्त्याने वि.प.ला रक्कम रु.46,000/- (जवळपास 43%) दि.28.11.2015 पर्यंत दिल्याचे स्पष्ट दिसते. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान खर्या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते तक्रारकर्त्याने वि.प.ला दिलेली रक्कम रु.46,000/- द.सा.द.शे. 18 टक्के दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश न्यायोचित व वैध ठरतील.
9. वि.प.ने सन 2011 पासून तक्रारकर्त्याकडून मोबदल्याची रक्कम घेऊन, तक्रारकर्त्याने त्याबद्दल विचारणा केल्यानंतर विक्रीपत्र करुन दिले नाही व दिलेली रक्कम परत न करुन तक्रारकर्त्याला द्यावयाच्या सेवेत अक्षम्य निष्काळजीपणा केलेला आहे. सध्याच्या परिस्थितीमध्ये नागपुर नजीकच्या प्लॉटचे दर दिवसेंदिवस वाढत आहेत. त्यामुळे तक्रारकर्त्याचे आर्थिक नुकसानही झालेले आहे. पर्यायाने मानसिक व शारिरीक त्रासही तक्रारकर्त्याला सहन करावा लागला. तसेच तक्रारकर्ता हा प्लॉटच्या वैधानिक व कायदेशीर अधिकारापासून वंचित राहीला आणि भुखंडाचा तो उपभोग घेऊ शकला नाही. सदर आर्थिक, मानसिक व शारिरीक नुकसानाची भरपाई वि.प.कडून मिळण्यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
10. सबब, प्रकरणातील वस्तुस्थिती, पुराव्याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
1 ) तक्रारकर्त्यांची तक्रार अंशतः मंजूर करण्यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्यात येतो की, त्यांनी तक्रारकर्त्यांकडून घेतलेली रु.46,000/- ही रक्कम दि.28.11.2015 पासून रकमेच्या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18% व्याजासह तक्रारकर्त्यास परत करावी.
वि.प.ने तक्रारकर्त्याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.15,000/- द्यावे.
3) वि.प.ने तक्रारकर्त्याला तक्रारीच्या खर्चाबाबत रु.15,000/- द्यावे.
4) वरील आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्यापासून 45 दिवसात करावी.
5) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्य पुरविण्यात यावी.
