श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्तीने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये  वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता रक्‍कम घेऊन विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने दाखल केलेली आहे. वि.प. देविका लँड डेव्‍हलपर्स, नागपूर या नावाने ही जमिनी खरेदी विक्रीचा व  त्‍यावर भुखंड पाडून ते ग्राहकांना विकण्‍याचा व्‍यवसाय करतात.

2.               तक्रारकर्तीने वि.प.च्‍या मौजा डोंगरगाव (रीठी), ता.जि.नागपूर, ख.क्र.36/1बी, प.ह.क्र.76, एकूण क्षेत्रफळ 2500 चौ.फु. भुखंड क्र.40, 41 हे रु.6,25,000/- मध्‍ये खरेदी करण्‍याचा विक्रीचा करारनामा दि. 07.10.2014 रोजी केला. दि.07.10.2014 पासून 13.10.2017 पर्यंत भुखंडाची पूर्ण रक्‍कम आणि विक्रीपत्राचा खर्च अशी एकूण रु.6,56,000/- रक्‍कम वि.प.ला दिली. वि.प.ने विक्रीचा करारनामा करुन देतांना भुखंडाचा ताबा विक्रीपत्राचे वेळेस देण्‍याचे त्‍यात नमूद केले. रु.31,000/- अतिरिक्‍त रक्‍कम वि.प.ला दिली. तक्रारकर्तीच्‍या वारंवार मागणी केल्‍यानंतर वि.प. हेतूपुरस्‍सर विक्रीपत्र नोंदविण्‍याचे टाळत आहे आणि अतिरिक्‍त रकमेची मागणी करीत आहे. जेव्‍हा की, तक्रारकर्तीने भुखंडाची पूर्ण किंमत, मुद्रांक शुल्‍क आणि किरकोळ खर्चाची रक्‍कम वि.प.ला अदा केलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करुन भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मागणी केली. परंतू वि.प.ने नोटीसची दखल घेतली नाही, म्‍हणून तक्रारकर्तीने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन वि.प.ने विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून, प्रत्‍यक्ष ताबा द्यावा किंवा पर्यायाने वि.प. विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास असमर्थ असतील तर वि.प.ने रु.6,56,000/- ही रक्‍कम 18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी, मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई आणि कार्यवाहीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               वि.प.ला वर्तमानपत्रातून नोटीस प्रकाशित केली असता वि.प. गैरहजर असल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.   

4.               आयोगाने सदर प्रकरणी तक्रारकर्तीचा युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. तसेच दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ती विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्तीची तक्रार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक मर्यादेत आहे काय ?   होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ती कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ?               अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.                              मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्तीने तक्रारीसोबत दस्‍तऐवज क्र. 1 वर दि.07.10.2014 रोजीची विक्रीच्‍या करारनाम्‍याची प्रत सादर केली आहे. सदर करारनाम्‍याच्‍या प्रतीचे अवलोकन केले असता असे दिसून येते की, उभय पक्षामध्‍ये मौजा डोंगरगाव (रीठी), ता.जि.नागपूर, ख.क्र.36/1 बी, प.ह.क्र.76, 1250 चौ.फु.चा भुखंड क्र. 40, 41 हे दोन भुखंड रु.6,25,000/- मध्‍ये खरेदी करण्‍याचा करार झाल्‍याचे दिसून येते. सदर दस्‍तऐवजांवर वि.प.च्‍या फर्मतर्फे कीशोर नामदेवराव तेलंग यांची स्‍वाक्षरी आहे. सदर दस्‍तऐवजावरुन तक्रारकर्ती वि.प.चा ग्राहक असल्‍याचे दिसते. करारनाम्‍यातील तरतुदींनुसार सदर लेआऊटमध्‍ये रस्‍ते, मंदीर, बगिचा, मुलांकरीता क्रीडांगण, हिरवळ, कुंपण, रस्‍त्‍याच्‍या दुतर्फा झाडे, योग्‍य आखणी, पथ दिवे व इलेक्‍ट्रीकचे खांब लावणे अशी विकासाची कामे वि.प. करुन देणार होते. अभिन्‍यासाचा विकास/मंजूरी, अकृषक करण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्वीकारल्याचे दिसते. त्यामुळे वि.प. ची सेवा पुरवठादार(Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ती आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ती आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

6.                              मुद्दा क्र. 2 –  तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याने कालमर्यादा याबाबत कुठलाही वाद नसल्याचे आयोगाचे मत आहे.  “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्तीची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्‍याचे दिसून येत असल्‍याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 3 –  तक्रारकर्तीने तक्रारीसोबत रक्‍कम स्विकारल्‍यानंतर वि.प.ने निर्गमित केलेल्‍या पावत्‍या लावलेल्‍या आहे. त्‍यावरुन तक्रारकर्तीने सुलभ हप्‍त्‍यांनी सदर भुखंड विकत घेतल्‍याचे दिसते. तसेच दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतीवरुन वि.प.ला एकूण रु.5,40,000/- दिल्‍याचेही निदर्शनास येते. तक्रारकर्तीने वि.प.ला विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मागणी केली असता वि.प.ने विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची तयारी दर्शवून मुद्रांक शुल्‍काच्‍या खर्चाची मागणी केल्‍यावर रु.1,16,000/- दि.13.10.2017 ला रोख स्‍वरुपात दिल्‍याचे नमूद केले आहे आणि सदर ही त्‍याचदिवशी बँकेतून काढून दिल्याचे असल्‍याबाबत पासबूकच्‍या खात्‍याचे विवरण सादर केलेले आहे. सदर पासबूकच्‍या नोंदी तपासल्‍या असता तक्रारकर्तीने सदर रक्‍कम त्‍याचदिवशी बँकेतून काढल्‍याचे दिसून येते. तसेच तक्रारकर्तीने एक पोस्ट डेटेड चेक (PDC)  धनादेश रु.1,16,000/- आधीच देऊन ठेवला होता. सदर रक्‍कम रोख स्‍वरुपात मिळाल्‍यावरही वि.प.चे सदर धनादेश हा वटविण्‍याकरीता टाकला. परंतू काही कारणाने तो वटल्‍या गेला नाही. वि.प.ची सदर कृती अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब करणारी आहे. तक्रारकर्त्‍याने सदर बाब पुराव्‍यानिशी सिध्‍द केलेली आहे. वि.प.ने आयोगासमोर हजर होऊन कागदोपत्री पुरावा सादर न करुन ही बाब नाकारलेली नाही. प्रस्‍तुत प्रकरणी दस्‍तऐवजावरुन वि.प.ने तक्रारकर्तीकडून रु.5,40,000/- हप्‍त्‍याने आणि  रु.1,16,000/- रोख स्‍वरुपात असे एकूण रु.6,56,000/- दिल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते. भूखंडाची संपूर्ण देय रक्कम स्विकारुनही वि.प.ने तक्रारकर्तीला त्‍याच्‍या भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. सदर तक्रार दाखल केल्‍यावर वि.प.ने तक्रार नाकारलेली नाही किंवा अन्य खुलासा सादर केला नाही. त्यामुळे तक्रारकर्तीचे निवेदन वि.प.ला मान्य असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

आयोगाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्तीला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते. पण तक्रारकर्तीकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. सबब, तक्रारकर्तीची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

8.               तक्रारकर्ती 03.06.2018 वि.प.ला भेटण्‍याकरीता असता वि.प.ने भेटण्‍याचे टाळले. दि.01.10.2018 ला विक्रीपत्राची मागणी केली असता रु.1,70,000/- ची अतिरिक्‍त रक्‍कम भुखंडाची किंमत वाढल्‍यामुळे मागितलेली आहे. प्रत्‍यक्षात मात्र वि.प.ने तक्रारकर्तीकडून भुखंडाच्‍या किमतीची पूर्ण रक्‍कम, विक्रीपत्र नोंदणीचा खर्च आणि किरकोळ खर्च स्विकारुनही आणि तक्रारकर्त्‍याने वारंवार विक्रीपत्राची मागणी केल्‍यावरही वि.प.ने भुखंडाच्‍या सद्य स्थितीबाबत कुठलीही माहिती दिली नाही. यावरुन वि.प. तक्रारकर्तीला द्यावयाच्‍या सेवेत अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा करीत असल्‍याचे निदर्शनास येते. तक्रारकर्तीने सदर जमिन ही आवश्‍यक त्‍या परवानग्‍या मिळवून लेआऊट आखून भुखंडाचे विक्रीपत्र करण्‍यायोग्‍य दस्‍तऐवज प्राप्‍त असल्‍याचे किंवा लेआऊटचा नकाशा मंजूर असल्‍याचे व अकृषक निवासी वापराकरीता परवानगी मिळाल्‍याबाबत कुठलीही माहिती आयोगासमोर सादर न केल्‍याने सदर भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा आदेश हा कागदोपत्रीच राहण्‍याची शक्‍यता राहील. त्‍यामुळे तक्रारकर्तीला तिने अदा केलेली रक्‍कम उचित दंडात्मक व्‍याजासह परत करणे न्‍यायोचित व कायदेशीर राहील असे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्तीस जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation            Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्तीला तिने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु. रु. 6,56,000/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध राहील.

9.               वि.प.ने तक्रारकर्तीची रक्‍कम सन 2014 ते 2017 दरम्यान स्वीकारून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे आणि तक्रारकर्तीला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्तीला मानसिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागली. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. तक्रारकर्ती मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.

                 उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आ दे श –

    1.   तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प. ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्तीला रु.6,56,000/- ही रक्‍कम शेवटचे भुगतान केल्याच्या दि.13.10.2017 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 % व्‍याजासह परत करावी.

किंवा

वि.प.ने तक्रारकर्तीला (एकूण क्षेत्रफळ 2500 चौ.फु.) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य द्यावे.

वरील दोन्ही पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्तीला द्यावी.

2.   वि.प.ने तक्रारकर्तीला शारिरीक, मानसिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.50,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.10,000/- द्यावे.

3.   वि.प.ने आदेशाची पुर्तता निकालपत्राची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.