श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का. अन्‍वये दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील वि.प. ए.जी.एन.बिल्‍डर्स अँड डेव्‍हलपर्स या नावाने जमीन खरेदी करुन ती विकसित करुन त्‍यावर लेआऊट टाकून त्‍यावरील प्‍लॉट्स विक्रीचा व्‍यवसाय व बांधकामाचा व्‍यवसाय करतात.

2.               तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या  मौजा-नारी, ता.जि.नागपूर येथील ख.क्र. 89, 93/1, 94/1 वरील भुखंड क्र. 161 हा 1500 चौ.फु.चा रु.12,250/- प्रतिमाह रु.300/- हप्‍त्‍याने देण्‍याचे दि.16.06.1993 रोजी ठरले आणि तक्रारकर्त्याने रु.2250/- ही रक्‍कम रोख वि.प.ला दिली. दि.16.06.1993 ते दि.08.11.1999 पर्यंत भुखंडाची संपूर्ण रक्‍कम वि.प.ला तक्रारकर्त्‍याने दिली. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मागणी केली असता वि.प.ने शासकीय विभागाकडून काही कागदपत्रे तयार झालेली नसल्‍याने ती तयार झाल्‍यावर करुन विक्रीपत्र नोंदवून देऊ असे सांगून वेळ मारुन नेला. तसेच वारंवार त्‍यांनी त्‍यांच्‍या कार्यालयाची जागा बदलविली. शेवटी सन 2017 मध्‍ये वि.प.च्‍या नविन कार्यालयाचा पत्‍ता माहित झाल्‍यावर तक्रारकर्त्‍याने वि.प.विरुध्‍द पोलिसांकडे तक्रार दाखल केली. त्‍यानंतर वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला ना.सु.प्र. आणि म.न.पा. कडील दस्‍तऐवजांची पूर्तता करण्‍याकरीता रु.2,000/- ची मागणी केली व तक्रारकर्त्‍याने एका पत्रासोबत रु.2000/- चा धनादेश वि.प.ला पाठविला. वि.प.ने पत्र स्विकारले परंतू धनादेश वटविला नाही. तसेच पुढे वि.प.ने त्‍याला भुखंडाची किंमत वाढल्‍याने रु.20,00,000/- ची मागणी केली. अशाप्रमारे वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला वारंवार विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता अडथळे निर्माण करुन वेगवेगळी कारणे सांगितल्‍याने शेवटी त्रासून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळावे, शारिरीक व मानसिक त्रासाबाबत भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रारीसोबत अंतरीम अर्ज सादर करुन, वि.प.ने अन्‍य त्रयस्‍थ व्‍यक्‍तीचे हितसंबंध सदर भुखंडाबाबत निर्माण करु नये असा आदेश मिळावा अशी विनंती केली.  

4.               सदर प्रकरणाचा वि.प.ला नोटीस पाठविण्‍यात आला असता त्‍यांने लेखी उत्‍तर दाखल केले. आपल्‍या लेखी उत्‍तरामध्‍ये तक्रारकर्त्याने वि.प.कडून विवादीत भूखंड विकत घेतल्याचे व त्यासाठी दि 16.06.1993 रोजी रु 2250/- दिल्याचे मान्य केले. वि.प.ने दिलेल्या पावतीमध्ये स्पष्टपणे नमूद आहे की तक्रारकर्ता दोन महीने हफ्ते देऊ शकला नाही तर  कुठलीही नोटिस न देता भूखंड वाटप रद्द करण्याची व दिलेली रक्कम जप्त करण्याची तरतूद आहे. तक्रारकर्त्याने हफ्त्यानुसार देय असलेली पूर्ण रक्कम दिली नसल्याने विक्रीपत्र करून दिले नसल्याचे नमूद केले. तक्रार 25 वर्षानंतर दाखल केली असल्याने मुदत बाह्य असल्याचा प्राथमिक आक्षेप नोंदविला. तक्रार कर्त्याचे सर्व निवेदन अमान्य करीत तक्रार खारीज करण्याची मागणी केली.

5.               तक्रारकर्त्याने तक्रार प्रलंबित असताना तक्रार परिच्छेद 27 मध्ये 27 (ए) समाविष्ट करून तक्रारीत दुरूस्ती करण्याची परवानगी मागितली. वि.प.ने अनेक भूखंड धारकांना फसविल्यामुळे वि.प. विरुद्ध पोलिस स्टेशन जरीपटका येथे दि 02.08.2018 रोजी एफ आय आर  दाखल करून आयपीसी कलम 420 अंतर्गत फसवणुकीचो तक्रार दाखल झाल्याचे व त्याबाबत दि 11.08.2018 रोजी लोकमत समाचार या वृत्तपत्रात प्रकाशित झालेली बातमी सादर केली. तक्रारकर्त्याचा सादर दुरूस्तीचा अर्ज मंजूर करण्यात आला.

6.               तक्रारकर्त्याने प्रतिउत्तर दाखल करून तक्रारीतील कथनाचा पुरुच्चार केला व वि.प.चे निवेदन चुकीचे असल्याचे आग्रही निवेदन दिले. तक्रारकर्त्याने त्याची जबाबदारी पार पाडल्याचे नमूद केले. वि.प.ने विक्री पत्र करून दिले नाही किंवा रक्कम देखील परत केली नाही यावरून वि.प.ची अनुचित व्यापार पद्धत स्पष्ट होत असल्याचे निवेदन देत तक्रार मंजूर करण्याची विनंती केली.

7.               प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने उभय पक्षांचा तोंडी युक्‍तीवाद हा त्‍यांच्‍या वकीलांमार्फत ऐकला. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित राहीलेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.              मुद्दे                                           उत्‍तर

1.   तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                       होय.

2.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत, प्रादेशिक                   अधिकारीतेत आहे काय ?                                          होय.

3.   वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?    होय.

4.   तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ?          अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

8.               मुद्दा क्र. 1 - सदर प्रकरणी दाखल पावत्‍या व इतर दस्तऐवजा यांचे अवलोकन केले असता वि.प.ने मौजा-नारी,ता.जि.नागपूर येथील ख.क्र. 89, 93/1, 94/1 वरील लेआऊट मधील भुखंड क्र. 161 हा 1500 चौ.फु. एकूण रक्कम रु.12,250/- मध्ये विकण्याचा व्यवहार केल्याचे दिसते. वि.प.ने दि 16.06.1993 रोजी दिलेल्या पावती नुसार तक्रारकर्त्याने रु.2250/- ही रक्‍कम रोख वि.प.ला दिल्याचे व पुढे प्रतिमाह रु.300/- हप्‍त्‍याने देण्‍याबद्दल ठरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने दि.16.06.1993 ते दि.08.11.1999 पर्यंत भुखंडाची संपूर्ण रक्‍कम वि.प.ला दिली. वि.प.हे एक बांधकाम व्यावसायिक व डेव्‍हलपर्स असल्‍याचे सदर पावत्यावर नमूद आहे आणि त्‍यावर वि.प.च्‍या स्‍वाक्ष-या आहेत. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून हफ्त्यामध्ये रकक्म स्वीकारली असल्याने नोंदणीच्या वेळेस लेआऊट विकसित नसल्याचे स्पष्ट दिसते. वि.प.चे विवादीत लेआऊट हे प्रस्तावित लेआऊट असल्याने सदर लेआऊट विकास/मंजूरी,अकृषक करण्याची जबाबदारी वि.प.ची असल्याचे स्पष्ट होते. तक्रारकर्ता आणि वि.प.यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो त्यामुळे वि.प.ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. मा.सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ची जबाबदारी लक्षात घेता तक्रारकर्ता ग्रा.सं.कायद्या नुसार वि.प.चा ग्राहक असल्याचे आयोगाचे मत आहे. मुद्दा क्र.1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

9.               मुद्दा क्र. 2  – वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून संपूर्ण भुखंडाची किंमत स्विकारुन विक्रीचा करारनामा देखील केलेला नाही. पुढे प्रस्‍तवित लेआऊट नकाशा मंजूर झाल्‍यावर वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून घेण्‍याकरीता,विकास शुल्‍काची रक्‍कम मागणी पत्र इ.करीता कधीही बोलाविल्‍याचे दिसून येत नाही अथवा तक्रार कर्त्या कडून स्वीकारलेली रक्कम परत केल्याचे दिसत नाही त्यामुळे तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण सतत घडत असल्याचे (Continuous cause of action)  आयोगाचे मत आहे. मा. राष्ट्रीय आयोगाच्या “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). या प्रकरणात दिलेल्या निवाड्यावर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे फार्मलँड/भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. वि.प.चे लेआऊट हे आयोगाचे अधिकार क्षेत्रात असल्‍याने आणि वादाचे कारण हे आयोगाचे सिमेत असल्‍याने, तसेच तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्‍याचे दिसून येत असल्‍याने मुद्दा क्र.2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

10.              मुद्दा क्र. 3 –वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून सन 1993 ते 1999 दरम्यान पूर्ण रक्‍कम स्विकारुन आजतागायत विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही. तक्रारकर्त्‍याने दिलेल्‍या रकमेचा उपयोग वि.प.आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता करीत आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात,बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

वि.प.नी सन 1999 पर्यन्त तक्रारकर्त्‍याकडून रकमा घेऊन पुढे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. वि.प. लेआऊट मंजूरी अथवा विकास करू शकत नव्हता तर त्याने तक्रारकर्त्‍याकडून स्वीकारलेली रक्कम परत करणे आवश्यक होते पण तसे झाल्याचे दिसत नाही. तसेच वि.प.ने सन 1999 पर्यन्त रक्कमा स्वीकारल्या असल्याने आता पावतीमधील एकतर्फी अटींचा आसरा घेत तक्रारकर्त्‍याने वेळेत रकमा दिल्या नसल्याचे नमूद करीत भूखंड रद्द करून रक्कम जप्त केल्याचा वि.प.चा बचाव मान्य करता येणार नाही. तक्रारकर्त्याकडून रक्कम देण्यास विलंब झाला होता तर पुढील रकमा न स्वीकारता त्याबाबत तक्रारकर्त्यास कळविले असते तर एक वेळेस वि.प.चे म्हणणे विचारात घेता आले असते पण तसे झाल्याचे दिसत नाही. मुळात अश्या एकतर्फी अटी लादणे हीच अनुचित व्यापार पद्धत आहे. वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी असून अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब असल्याचे आयोगाचे स्‍पष्‍ट मत आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

11.             मुद्दा क्र. 4 – वि.प.ने वि.प.ने त्‍याचे सदर लेआऊट अकृषक केले किंवा नाही वा त्‍याच्‍या लेआऊटच्‍या नकाशाला संबंधित विभागाची परवानगी प्राप्त आहे अथवा नाही हे प्रामुख्‍याने वि.प.ने भुखंड धारकाला कळविण्‍याचे टाळले आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून भुखंडाची पूर्ण रक्‍कम स्वीकारलेली आहे पण तक्रारकर्त्‍याला संपूर्ण रक्‍कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. जमिनीच्या वाढलेल्या किमतीमुळे विवादीत भूखंडाचे विक्रीपत्र करून देण्यास वि.प.टाळाटाळ करीत असल्याचे तक्रारकर्त्याचे निवेदन सयुंक्तिक आहे त्यामुळे तक्रारकर्ता हा विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र,ताबा मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहे.

                 मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

     “Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.”

येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, विवादीत जमीन व रक्‍कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 1993 ते 1999 दरम्यान रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प.ला मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. तक्रारकर्त्‍याने रु.12,250/- रक्‍कम (100%) दिल्‍याचे दाखल पावत्यानुसार निदर्शनास येते. तक्रारकर्त्‍यास विक्रीपत्र करुन देणे कायदेशीर किंवा तांत्रिक बाबीमुळे शक्‍य नसल्‍यास तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु.12,250 /- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

12.        वि.प.ने सन 1993 ते 1999 दरम्यान तक्रारकर्त्‍याकडून संपूर्ण किंमत घेऊनसुध्‍दा विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्‍याने तक्रारकर्ता हा भुखंडाचा वैधानिकरीत्‍या उपभोग घेऊ शकला नाही आणि त्‍यामुळे त्‍याला मानसिक, शारिरीक आणि आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच कार्यवाहीचा खर्च सहन करावा लागला. सदर नुकसानीची भरपाई मिळण्‍यास तो पात्र आहे. तक्रारकर्त्‍याने संपूर्ण रक्कम देऊन त्याची जबाबदारी पार पाडल्‍याचे दिसते. प्रस्तुत प्रकरणातील विलंबासाठी केवळ वि.प.जबाबदार असल्याने विक्रीपत्राचा खर्च वि.प.ने सहन करण्याबाबतचे आदेश देणे न्यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे मत आहे. 

13.              उपरोक्‍त निष्‍कर्षांवरुन आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे. 

    - अं ति म आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प. क्र. 1 ते 3 ने सर्व कायदेशीर बाबींची पूर्तता करून तक्रारकर्त्‍याला मौजा-नारी, ता.जि.नागपूर येथील ख.क्र. 89, 93/1, 94/1 वरील भुखंड क्र.161 हा 1500 चौ.फु.चे सीमांकन करुन, प्रत्‍यक्ष मोजमाप करुन ताबा देऊन  नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन द्यावे. विक्रीपत्राचा खर्च वि.प.ने सोसावा.

कायदेशीर किंवा तांत्रिक अडचणींमुळे वि.प. वरील आदेशाचे पालन करण्‍यास असमर्थ असल्‍यास -

अ) वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 1500 चौ.फु.) विवादीत भुखंडासाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोनमधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य (100%)  द्यावे.

किंवा

ब) वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला रु.12,250/- शेवटची रक्‍कम दिल्‍याचे दि.08.11.1999 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावे.

वरील ‘अ’ व ‘ब’ या दोन्‍ही पर्यांयामधील जास्‍त देय असणारी रक्‍कम वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यास द्यावी.

2.   वि.प. क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.50,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.