श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्य यांचे आदेशांन्वये.
1. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.1986 अन्वये आयोगासमोर दाखल केलेली आहे. वि.प.क्र. 1 ते 14 हे स्व. घनश्याम तुकाराम काचोरे, स्व. माणिक तुकाराम काचोरे आणि स्व. पांडुरंग तुकाराम काचोरे यांचे वारस आहेत. काचोरे कंस्ट्रक्शन प्रा.लि. चे संचालक स्व. घनश्याम तुकाराम काचोरे, स्व. माणिक तुकाराम काचोरे आणि स्व. पांडुरंग तुकाराम काचोरे यांनी तक्रारकर्त्यासोबत विक्रीचा करारनामा आणि अतिरिक्त करारनामा करुन व गाळयाची पूर्ण रक्कम स्विकारुनसुध्दा विक्रीपत्र करुन न दिल्याने त्यांनी सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारकर्त्याची थोडक्यात तक्रार अशी आहे की, स्व. घनश्याम तुकाराम काचोरे, स्व. माणिक तुकाराम काचोरे आणि स्व. पांडुरंग तुकाराम काचोरे यांनी बांधकाम करण्याची परवानगी घेऊन त्यांच्या मालकीची असलेली जमीन मौजा चिचभवन, प.ह.क्र. 43, ख.क्र. 68/1, 68/2, 72/1, 72/3 वर गाळे बांधणे सुरु केले होते. तक्रारकर्त्याने गाळा क्र. 137, बांधिव क्षेत्र 225 चौ.फु., भूखंड क्षेत्रफळ 540 चौ.फु. हा रु.31,250/- मध्ये खरेदी करण्याकरीता दि.12.11.1991 रोजी करारनामा केला. पुढे गाळयामध्ये सोई आणि सुख सुविधांचा अभाव दिसून आल्याने परत 13.01.1993 रोजी करारनामा नोंदविण्यात आला व गाळयाची किंमत ही रु.37,750/- ठरविण्यात आली. करारनाम्यातील टप्यानुसार तक्रारकर्त्याने संपूर्ण किंमतीबाबतची रक्कम दिली आणि त्याला गाळयाचा ताबा देण्यात आला. सदर गाळा हा कर्ज काढून घेण्यात आल्याने सर्व दस्तऐवज हे फायनांस कंपनीकडे जमा होते, त्यामुळे तक्रारकर्त्याला असे वाटले की, विक्रीपत्र नोंदविण्यात आले आहे. परंतू त्यांच्या भावाने सांगितले की, त्यांना सदर गाळयाचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. तसेच गाळयाचा ताबा दिल्यानंतर कधीही त्यांनी विक्रीपत्राकरीता संपर्क साधला नाही. पुढे चौकशी केली असता स्व. घनश्याम तुकाराम काचोरे, स्व. माणिक तुकाराम काचोरे आणि स्व. पांडुरंग तुकाराम काचोरे यांचा मृत्यु झाल्याचे कळले. त्यांचे वारसांसोबत संपर्क साधला असता आणि पत्र पाठवून विक्रीपत्र नोंदविण्याची मागणी केली असता वि.प.क्र. 1 वगळता सर्वांनी नकार देऊन अतिरिक्त रकमेची मागणी केली. तक्रारकर्त्याचे मते वि.प.क्र. 1 ते 14 हे करारनाम्याप्रमाणे कायदेशीर वारस म्हणून विक्रीपत्र करुन देण्यास बाध्य आहेत. आयोगाने वि.प. यांना विवादित गाळयाचे विक्रीपत्र करुन देण्याचा आदेश द्यावा किंवा एकतर्फी विक्रीपत्र नोंदविण्याचे आदेश मिळावे, शारिरीक, मानसिक आणि आर्थिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्या केलेल्या आहेत.
3. सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 14 वर बजावण्यात आली असता वि.प.क्र. 1 ते 3 यांनी तक्रारीस संयुक्तपणे लेखी उत्तर दाखल केले. वि.प.क्र. 4 ते 8 यांनी लेखी उत्तराशिवाय कारवाई चालविण्याचा आदेश रद्द करुन घेऊन संयुक्तपणे लेखी उत्तर दाखल केले. वि.प.क्र. 9 ते 14 यांना नोटीस तामिल होऊनही ते गैरहजर असल्याने त्यांचेविरुध्द एकतर्फी कारवाई चालविण्याचा आदेश पारित करण्यात आला.
4. वि.प.क्र. 1 ते 3 स्व. घनश्याम तुकाराम काचोरे यांचे कायदेशीर वारस असल्याचे आणि ते तक्रारकर्त्याला ते विक्रीपत्र करुन देण्यास तयार असल्याचे लेखी उत्तरात नमूद केले आहे. तसेच तक्रारकर्ता सन 2011 मध्ये विक्रीपत्र नोंदविण्याचे मागणी करण्याकरीता आला असता त्याला स्व. माणिक तुकाराम काचोरे आणि स्व. पांडुरंग तुकाराम काचोरे यांचा मृत्यु झाल्याने त्यांचे कायदेशीर वारसांकडून विक्रीपत्र करुन घ्यावे लागेल असे सांगितले. तसेच वि.प.क्र. 1 ते 3 स्व. घनश्याम तुकाराम काचोरे यांचे तेच कायदेशीर वारस नसून आणखीन सुशिलाबई तेलरांधे, मीना टीपले आणि छबुताई क्षिरसागर अशा तीन बहिणीसुध्दा वारस आहेत आणि त्यांना तक्रारकर्त्याने प्रतिपक्ष केले नसल्याने तक्रारकर्त्याची तक्रार खारीज करण्याची मागणी केली आहे. तसेच सुशिलाबाई तेलरांधे यांनी वाटणीकरीता दिवाणी दावा दाखल केला असून त्यात या मालमत्तेचाही समावेश असल्याचे त्यांनी नमूद केले. स्व. घनश्याम तुकाराम काचोरे यांनी त्याचे मृत्युपूर्वी सर्व गाळेधारकांना विक्रीपत्र नोंदवून दिले होते. तक्रारकर्त्याचे कर्ज सन 2011 मध्ये संपल्यावर त्याने विक्रीपत्राची विचारणा केली. सदर मालमत्ता विकण्यावर दिवाणी न्यायालयाने मनाई केलेली आहे. त्यामुळे वि.प.क्र. 1 ते 3 ने कुठलाही अनुचित व्यापार पध्दतीचा अवलंब केल्याची बाब त्यांनी नाकारली आहे.
5. वि.प.क्र. 4 ते 8 यांनी तक्रारीवर प्राथमिक आक्षेप उपस्थित करुन लेखी उत्तर दाखल केले. वि.प.क्र. 4 ते 8 च्या मते तक्रारकर्त्याने दि.12.11.1991 च्या करारनाम्याच्या आधारावर सदर तक्रार दाखल केलेली आहे. वि.प.ना 15.03.2011 रोजी नोटीस बजावली आहे. मधल्या विस वर्षाच्या काळात त्याने विक्रीपत्राची मागणी केलेली नाही. त्यामुळे सदर तक्रार ही मुदतबाह्य आहे. तक्रारकर्त्याचा करारनामा हा मे. काचोरे कंस्ट्रक्शन प्रा.लि. सोबत झाला होता आणि जमीन मालक हे फक्त विक्रीपत्रास संमती देणारे होते आणि ते कुठलीही सेवा उपलब्ध करुन देणार नव्हते. त्यामुळे तक्रारकर्ता ग्राहक आणि सेवा वि.प. प्रदान करणारे या सदरात येत नाही. सदर करारात जमीन मालकांच्या वारसांचे हितसंबंध नाही. दि.12.11.1991 च्या करारावरुन विकासकाने संस्थेला करुन दिलेला आहे तो व्यक्तीगत केलेला नाही. सदर गृह बांधणी योजना शासनाने ULC act, 1976 (ULC exemption order) अन्वये मंजूर केलेली आहे आणि निर्धारित सिमेच्या अतिरिक्त जमीन (सरप्लस) ही जमीन मालकांच्या ताब्यात असते. परंतू U/s 20 अधिक जमीनीला सुट मिळाल्याने ती प्रस्तावित सहकारी संस्थेला दिलेली आहे आणि सहकारी संस्था ही विकासक व आवंटन झालेल्या व्यक्तींनी स्थापन केलेली आहे. त्यामुळे तक्रारकर्ता व्यक्तीगत स्वरुपात विक्रीपत्राची मागणी करु शकत नाही. आपल्या परिच्छेदनिहाय लेखी उत्तरामध्ये वि.प.ने तक्रारकर्त्याची तक्रार नाकारुन तो सरप्लस जमिनीचा मालक नसल्याने विक्रीपत्र करुन देऊ शकत नाही. तक्रारकर्त्याची तक्रार ही काल्पनिक असून विनाआधार असल्याने ती खारिज करण्याची मागणी वि.प.क्र. 4 ते 8 ने केलेली आहे.
6. वि.प.क्र. 9 ते 14 यांच्या विरुद्ध वृत्तपत्रात नोटिस प्रकाशित झाल्यानंतरही मंचासमोर उपस्थित न झाल्याने त्यांच्या विरुद्ध एकतर्फी कारवाईचे आदेश पारित करण्यात आले.
7. सदर प्रकरण पुनर्युक्तीवादाकरीता आल्यावर आयोगाने तक्रारकर्त्यातर्फे त्यांचे अधि. सुशांत काळे यांचा युक्तीवाद ऐकला. वि.प.क्र. 1 ते 3, वि.प.क्र. 4 ते 8 आणि 9 ते 14 गैरहजर. त्यांनी तोंडी युक्तीवाद केला नाही. आयोगाने उभय पक्षांनी दाखल केलेली कथने आणि दस्तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे आणि त्यावरील निष्कर्ष खालीलप्रमाणे नोंदविण्यात आले.
अ.क्र. मुद्दे उत्तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्त्याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
8. मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्याने तक्रारीसोबत दाखल केलेला दि.11.11.1991 चा विक्रीचा करारनामा (तक्रार दस्तऐवज क्र. 1) आणि 13.01.1993 रोजी केलेला अतिरिक्त सोई सुविधा पुरविण्याचा करारनामा (तक्रार दस्तऐवज क्र. 2) या दोन्ही करारनाम्याच्या प्रतीचे अवलोकन केले असता असे निदर्शनास येते की, स्व. घनश्याम तुकाराम काचोरे, स्व. माणिक तुकाराम काचोरे आणि स्व. पांडुरंग तुकाराम काचोरे यांनी बांधकाम करण्याची परवानगी घेऊन त्यांच्या मालकीची असलेली जमीन मौजा चिचभवन, प.ह.क्र. 43, ख.क्र. 68/1, 68/2, 72/1, 72/3 वर गाळे बांधणे सुरु केले होते. तक्रारकर्त्याने गाळा क्र. 137, बांधिव क्षेत्र 225 चौ.फु., भूखंड क्षेत्रफळ 540 चौ.फु. हा रु.31,250/- मध्ये खरेदी करण्याकरीता दि.11.11.1991 रोजी करारनामा केला. पुढे गाळयामध्ये सोई आणि सुख सुविधांचा अभाव दिसून आल्याने परत 13.01.1993 रोजी करारनामा नोंदविण्यात आला व गाळयाची किंमत ही रु.37,750/- ठरविण्यात आली. करारनाम्यातील टप्यानुसार तक्रारकर्त्याने संपूर्ण देय रक्कम दिली आणि त्याला गाळयाचा ताबा देण्यात आला. तक्रारकर्त्याने देय रक्कम दिल्याचे रु.10,000/- दि.23.10.1991 (तक्रार दस्तऐवज क्र. 3) रु.15,000/- दि.30.10.1991 (तक्रार दस्तऐवज क्र. 4) व रु.34,000/- दि.25.07.1993 (तक्रार दस्तऐवज क्र. 5) रोजीच्या पावत्यानुसार स्पष्ट होते. मा. सर्वोच्च न्यायालयाच्या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे गाळा बांधणी व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्याचे अधिकार आहेत. तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
9. मुद्दा क्र. 2 – सदर प्रकरणी वि.प.क्र. 4 ते 8 यांनी सदर प्रकरण हे मुदतबाह्य असल्याचा आक्षेप घेतला आहे. वि.प.क्र. 4 ते 8 च्या मते तक्रारकर्त्याने वादाचे कारण उत्पन्न झाल्यापासून वीस वर्षानंतर नोटीस पाठविला आहे. त्यामुळे वादाचे कारण नोटीसमुळे नव्याने उद्भवू शकत नाही. तक्रारकर्त्याने दाखल केलेल्या विक्रीच्या करारनाम्याची आणि पावत्यांच्या प्रतींवरुन तक्रारकर्त्याने वि.प.ला दि.11.11.1991 रोजी गाळा क्र. 137 आवंटित केलेला आहे. विवादित गाळ्याच्या किमतीच्या मोबदल्याची रक्कम तक्रारकर्त्याने एल आय सी हाऊसिंग फायनांस लिमि.कडून कर्ज घेतल्याचे प.क्र. 36 वरील दस्तऐवजावरुन स्पष्टपणे दिसून येते. तक्रारकर्त्याला सदर कर्जाची रक्कम पूर्णपणे परतफेड केल्यावर जे तारण ठेवतांना दस्तऐवज घेतलेले होते ते प्राप्त झाल्यावर विक्रीपत्र करुन न मिळाल्याची बाब लक्षात आली. विक्रीची रक्कम 25.07.1993 मध्ये स्व. घनश्याम तुकाराम काचोरे, स्व. माणिक तुकाराम काचोरे आणि स्व. पांडुरंग तुकाराम काचोरे यांना गाळ्याची रक्कम पूर्णपणे मिळाल्याचे त्यावरुन स्पष्टपणे दिसून येते. जुलै 1993 पासून रक्कम स्विकारुनसुध्दा स्व. घनश्याम तुकाराम काचोरे, स्व. माणिक तुकाराम काचोरे आणि स्व. पांडुरंग तुकाराम काचोरे यांनी ते हयात असेपर्यंत तक्रारकर्त्याला विवादित गाळ्याचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही आणि त्यांचे मृत्युपश्चात त्यांचे कायदेशीर वारस यांनीसुध्दा आजतागायत तक्रारकर्त्याला विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही. उलटपक्षी, तक्रारकर्त्याचे म्हणण्यानुसार इतर गाळेधारकांना विक्रीपत्र नोंदवून देण्यात आलेले आहेत. वि.प.क्र. 1 ते 14 यांनी सदर बाब नाकारलेली नाही. विक्रीपत्र करुन देण्यास असमर्थ असल्याबाबतही वि.प.क्र. 1 ते 14 किंवा स्व. घनश्याम तुकाराम काचोरे, स्व. माणिक तुकाराम काचोरे आणि स्व. पांडुरंग तुकाराम काचोरे यांनी त्यांचे हयातीत कधीही तक्रारकर्त्याला कळविलेले नाही. गाळयाच्या किमतीची संपूर्ण रक्कम स्विकारल्यानंतर विक्रीपत्र नोंदवून न मिळाल्याचे वादाचे कारण हे सतत सुरु आहे आणि म्हणून तक्रारकर्त्याची तक्रार ही मुदतीत असल्याचे आयोगाचे मत आहे. मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोग, न्यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्ये मा. राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्जा संबधित ग्राहकास देण्यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्त्याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्याचे दिसून येत असल्याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
10. मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्याने फायनांस कंपनीकडे गाळा तारण ठेवल्यानंतर स्व. घनश्याम तुकाराम काचोरे, स्व. माणिक तुकाराम काचोरे आणि स्व. पांडुरंग तुकाराम काचोरे यांना लगेच विवादित गाळ्याची पूर्ण किंमत प्राप्त झाली होती, तरीही त्यांनी तक्रारकर्त्याला विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही, त्यामुळे त्यांनी ग्राहकास द्यावयाच्या सेवेत त्रुटि केल्याचे दिसून येते. वि.प.ला 25.07.1993 पूर्वी गाळ्याची संपूर्ण किंमत प्राप्त झाली होती. तक्रारकर्त्याने पाठविलेल्या नोटीसच्या दि.09.05.2011 रोजीच्या उत्तरामध्ये (तक्रार दस्तऐवज क्रं 11) वि.प.क्र. 1 अशोक घनश्याम काचोरे यांनी विक्रीपत्र नोंदवून देण्याची तयारी दर्शविली आहे परंतू वि.प.क्र. 4 ते 8 यांनी नाकारलेली आहे. वि.प.क्र. 1 अशोक घनश्याम काचोरे हे काचोरे कंस्ट्रक्शन प्राय.लिमि.चे डायरेक्टर असल्याचे स्पे.दिवाणी दावा क्र. 997/2006 सौ.सुशिलाबाई तेलरांधे वि. स्व. घनश्याम काचोरे व इतर 32 मधील नोंदी नुसार स्पष्ट दिसते. येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की दि.11.11.1991 रोजीच्या विक्रीच्या करारनाम्यात स्व. घनश्याम तुकाराम काचोरे, स्व. माणिक तुकाराम काचोरे आणि स्व. पांडुरंग तुकाराम काचोरे, यांचा ‘विक्रेते’ (‘Sellers’ - which expression shall unless repugnant with context or meaning thereof shall always mean and include their legal heir, assigners, representatives etc of First Part), तक्रार खरेदीदार (‘Purchaser’ - - - of Second Part), काचोरे कंस्ट्रक्शन प्राय.लिमि. मार्फत स्व. घनश्याम तुकाराम काचोरे, डायरेक्टर, बिल्डर (‘Builder’ of the Third Part) असे स्पष्टपणे नमूद दिसते. तसेच वि.प.क्र. 1 ते 14 हे स्व. घनश्याम तुकाराम काचोरे, स्व. माणिक तुकाराम काचोरे आणि स्व. पांडुरंग तुकाराम काचोरे, ‘विक्रेते’ (‘Sellers’) यांचे कायदेशीर वारस आहेत आणि त्यामुळे ते विक्रीपत्र नोंदवून देण्याची जबाबदारी नाकारु शकत नाहीत. त्यांचे वडिलांनी त्याचे हयातीत गाळ्याची संपूर्ण किंमत आजपासून 29 वर्षापूर्वी स्विकारलेली आहे आणि विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही व त्यांचे कायदेशीर वारस विक्रीपत्र नोंदवून देण्याची जबाबदारी नाकारुन अनुचित व्यापारी प्रथेचा अवलंब करीत असल्याचे स्पष्ट होते.
11. तक्रारकर्त्याने संपूर्ण कर्ज परतफेड केल्यावर त्याला कर्ज सहाय्य करणा-यांकडून दस्तऐवज प्राप्त झाल्यावर वि.प.ने विक्रीपत्र नोंदवून दिल्याची बाब लक्षात आलेली आहे, त्यानंतर त्याने मृतकाचे कायदेशीर वारसांना नोटीस पाठवून आणि तोंडी विनंती करुन विक्रीपत्र नोंदवून मागितले असल्याचे दिसून येते. परंतू वि.प.क्र. 1 ते 3 यांना वगळता इतर वि.प.क्र. 9 ते 14 यांनी विक्रीपत्र नोंदवून देण्याची तयारी दर्शविली नाही. वि.प.क्र. 9 ते 14 यांच्या विरुद्ध वृत्तपत्रात नोटिस प्रकाशित झाल्यानंतरही मंचासमोर उपस्थित न झाल्याने त्यांच्या विरुद्ध एकतर्फी कारवाईचे आदेश पारित करण्यात आले. त्यामुळे तक्रारकर्त्याचे निवेदन त्यांना मान्य असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही. वि.प.क्र. 4 ते 8 च्या मते सदर वाद हा तक्रारकर्ता आणि बिल्डर/डेव्हलपर यांच्यामधील आहे आणि मुळ जमिन मालक व तक्रारकर्ता यांच्यामधील विक्रीचा/सेवेचा करार आहे. मुळ जमिन मालकांचे कायदेशीर वारसांसोबत करार झालेला नसल्याने ते तक्रारकर्त्याला कुठलीही सेवा देण्यास बाध्य नाही. आयोगाचे मते कायदेशीर वारसांचे वडिलांनी त्यांचे हयातीत सदर विक्रीचा आणि सेवेचा करार करुन दिल्याने ते त्या करारातील सर्व अटी आणि शर्तींचे पालन करण्यास बाध्य आहे आणि ते व्यक्तीगत स्वरुपात ही बाब नाकारु शकत नाही. सबब, आधीच्या परिच्छेदात नोंदविलेल्या निष्कर्षनुसार वि.प.क्र.4 ते 8 चा सदर आक्षेप फेटाळण्यायोग्य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे
12. वि.प.क्र. 4 ते 8 च्या मते दि.12.11.1991 च्या जे हस्तांतरणाचा करार करण्यात आलेला आहे तो विकासकाने स्थापीत केलेल्या संस्थेसोबत केलेला आहे आणि तो तक्रारकर्त्या सारख्या वैयक्तीक आवंटनधारकांसोबत केलेला नाही. त्यामुळे सदर तक्रारीस वादाचे कारणच नाही. आयोगाचे मते विकासकाने संस्था स्थापन केली असली तरी विवादीत गाळा हा व्यक्तीगत स्वरुपात आवंटित केलेला आहे व त्याचा विक्रीचा करारनामा (विक्रेते – Sellers) हा वैयक्तीक स्वरुपात केलेला आहे आणि अतिरिक्त सोई आणि सुविधा उपलब्ध करुन देण्याकरीता तक्रारकर्त्याने वैयक्तीक स्वरुपात करारनामा केलेला आहे. विकासकाने स्थापीत केलेल्या संस्थेचे नाव व नोंदणी क्र. दोन्ही करारनाम्यात दिसून येत नाही. त्यामुळे वि.प.क्र.4 ते 8 चा सदर आक्षेप हा निरर्थक ठरतो असे आयोगाचे मत आहे.
13. वि.प.क्र. 4 ते 8 ने लेखी उत्तरामध्ये विवादित गृह बांधणी योजना शासनाने ULCR act, 1976 (ULC exemption order) अन्वये मंजूर करुन निर्धारित सिमेच्या अतिरिक्त जमीन (सरप्लस) ही जमीन मालकांच्या ताब्यात असलेली, U/s 20 नुसार अधिक जमीनीला सुट मिळाल्याने ती विकासक व आवंटन झालेल्या व्यक्तींनी स्थापन केलेल्या सहकारी संस्थेला दिलेली आहे. परंतू गाळेधारकांची आणि विकासकाची ही सहकारी संस्था केव्हा स्थापन करण्यात आली त्याबाबत कुठलाही उल्लेख लेखी उत्तरात किंवा दस्तऐवजामध्ये केलेला नाही, त्यामुळे तक्रारकर्ता व्यक्तीगत स्वरुपात विक्रीपत्राची मागणी करु शकत नाही हा वि.प.चा आक्षेप आवश्यक दस्तऐवजाअभावी फेटाळण्यात येतो.
14. वि.प.क्र. 4 ते 8 यांनी परिच्छेदनिहाय लेखी उत्तरामध्ये सरप्लस जमिनीवर विवादित गाळा बांधण्यात आलेला आहे आणि ती जमिन मुळ मालकांचे अखत्यारीत होती व वि.प.चा त्यात कुठलाही हिस्सा नसल्याने त्यांची सदर मालमत्तेसंबंधाने कुठलीही जबाबदारी नसल्याचे नमूद केले आहे. सरप्लस जमिनीचे ते मालक नसल्याने ते विक्रीपत्र नोंदवून देऊ शकत नाही असेही म्हटले आहे. असे जरी असले तरी वि.प.क्र. 4 ते 8 हे मुळ मालक स्व. माणिकराव काचोरे यांचे कायदेशीर वारस असल्याने सदर बाब नाकारु शकत नाही.
15. वि.प.क्र. 4 ते 8 यांनी तक्रारकर्ता त्यांचेकडे कधीही विक्रीपत्र नोंदणी करण्याकरीता आलेला नाही, म्हणून नोटीसला उत्तर देण्यास बाध्य नाही असे म्हटले आहे. तक्रारकर्त्याचा वाद हा वि.प.क्र.4 ते 8 यांचेशी वैयक्तीक नसून ते मुळ मालक स्व. माणिकराव काचोरे, मे. काचोरे कंस्ट्रक्शन प्रा.लि. यांचे कायदेशीर वारस असल्याने त्यांना प्रतीपक्ष करुन विक्रीपत्राची मागणी करण्याकरीता दाखल केलेला आहे. वि.प.क्र.4 ते 8 ही बाब त्यांना माहिती नव्हती म्हणून अमान्य करु शकत नाही.
16. आयोगाने वि.प.क्र. 1 ते 3 यांचे अधिवक्त्यांनी पुरसिससह दाखल केलेल्या स्पे.दिवाणी दावा क्र. 997/2006 सौ.सुशिलाबाई तेलरांधे वि. स्व. घनश्याम काचोरे व इतर 32 चे अवलोकन केले असता त्यामध्ये परिच्छेद क्र. 5 ते 9 मध्ये अनेक लेआऊट मध्ये असलेल्या वेगवेगळ्या (मौजा सोमलवाडा, खसरा क्र. 44/2, 45/2, 84/3, 81/1, 80/2, 79/2, 68/1,68/2, न्यू 131, 72/1,72/3, न्यू 127/1) जमिनींचा वारसाहक्कासंबंधी विविध वारसांमध्ये वाद असल्याचे दिसते. तसेच स्पे.दिवाणी दावा परिच्छेद 7-ए मध्ये दावा दाखल करण्यापूर्वी काही विवादीत जमिनी अकृषक करून त्यावर लेआऊट विकास केल्याचे, घर बांधकाम योजना (housing Schemes) तयार केल्याचे व त्यांची विक्री करून मालकी हक्क हस्तांतरण केल्याचे देखील स्पष्टपणे नमूद आहे. दि.11.11.1991 रोजीच्या विक्रीच्या करारनाम्यानुसार स्व. घनश्याम तुकाराम काचोरे, स्व. माणिक तुकाराम काचोरे आणि स्व. पांडुरंग तुकाराम काचोरे यांनी संपूर्ण रक्कम स्वीकारून विवादीत टेनमेंट क्रं 136 तक्रारकर्त्यास विकल्याचे व ताबा दिल्याचे स्पष्ट होते त्यामुळे तक्रारकर्त्याचे कायदेशीर मालकी मिळण्याचे हक्क सन 1991 मध्ये निर्माण झाल्याचे स्पष्ट दिसते. सबब, स्पे.दिवाणी दावा सन 2006 मध्ये दाखल करण्यापूर्वी, तक्रारकर्त्याकडून पूर्ण रक्कम स्वीकारून दि.11.11.1991 रोजीच्या विक्रीच्या करारनाम्यानुसार स्व. घनश्याम तुकाराम काचोरे, स्व. माणिक तुकाराम काचोरे आणि स्व. पांडुरंग तुकाराम काचोरे यांनी स्वीकारलेली कायदेशीर जबाबदारी त्यांच्या पश्चात त्यांच्या सर्व वारसांवर लागू असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. तसेच सदर स्पे.दिवाणी दाव्यात तक्रारकर्त्यास प्रतिपक्ष म्हणून समाविष्ट केलेले नाही. मा दिवाणी न्यायालयाने दि.30.12.2013 रोजीच्या आदेशाद्वारे विवादीत विविध जमिनींबाबत नवीन त्रयस्थ पक्ष हितसंबंध (Third Party interest) निर्माण करण्यास व हस्तांतरण (alienating the suit property) करण्यास मज्जाव सौ.सुशिलाबाई तेलरांधे, याचिकाकर्त्या, यांच्या हिस्स्यापुरता (to the extent of plaintiff’s share) मर्यादित ठेवला. तसेच स्पे.दिवाणी दावा दाखल होण्यापूर्वी विवादीत विविध जमिनींबाबत झालेल्या व्यवहाराबाबत व त्यातून अस्तीत्वात असलेल्या कायदेशीर जबाबदारीबाबत कुठलेही मनाई आदेश दिलेले नाहीत. त्यामुळे मा दिवाणी न्यायालयाचा मनाई आदेश (Injunction) तक्रारकर्त्याच्या प्रकरणी लागू नसल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. तसेच मा राष्ट्रीय आयोग, नवी दिल्ली यांनी नोंदविलेली खालील निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू आहेत.
(Smt. V. Kamala & Ors Vs K. Rajiv, First Appeal 70 of 2012, decided on 03.07.2014, 2014(3) CPR 91)
‘An inter-se dispute between the owners and the builder, if any, cannot be permitted to be used as a ploy to wriggle out of obligations under the Agreements and leave the buyer in the lurch.’
येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, वरील स्पे. दिवाणी दाव्यातील मा दिवाणी न्यायालयाच्या दि.30.12.2013 रोजीच्या आदेशाविरुद्ध वि.प.क्र. 1 ते 3 ने मा उच्च न्यायालयासमोर (Appeal Against Order No 44 of 2014) अपील दाखल करून सर्वे नं. 192 व 130/5, सावरमेधा, तह सावनेर, जिल्हा नागपुर व सिटि सर्वे नं 472/1-D मौजा सोमलवाडा, नागपुर येथील जमिनी बाबत मा दिवाणी न्यायालयाचा मनाई आदेश रद्द करून घेतला. वास्तविक, प्रस्तुत तक्रारकर्त्याच्या प्रकरणी देखील वि.प.क्र. 1 ते 3 ने त्यांच्यावर असलेली कायदेशीर जबाबदारी मा दिवाणी न्यायालयासमोर अथवा मा.उच्च न्यायालयासमोर सादर करून त्याबाबत उचित आदेश घेणे आवश्यक होते पण दुर्दैवाने तसे झाल्याचे दिसत नाही.
सबब, वरील परिच्छेद 10 ते 16 मध्ये नोंदविलेल्या कारणास्तव मुद्दा क्र. 3 बाबत ‘होकारार्थी’ निष्कर्ष नोंदविण्यात येतात.
17. उपरोक्त विवेचनावरुन ही बाब प्रामुख्याने स्पष्ट होते की, तक्रारकर्ता मौजा चिचभवन, प.ह.क्र. 43, ख.क्र. 68/1, 68/2, 72/1, 72/3 येथे बांधलेल्या गाळा क्र. 137, बांधिव क्षेत्र 225 चौ.फु., भूखंड क्षेत्रफळ 540 चौ.फु. साठी वि.प.क्र.1 ते 14 कडून विक्रीपत्र करून मिळण्यास पात्र आहे. वि.प.क्र. 1 ते 14 ने तक्रारकर्त्यास विवादीत गाळ्याचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र नोंदवून द्यावे. प्रस्तुत प्रकरणी करारानुसार आपली जबाबदारी पार पडून देखील तक्रारकर्त्यास अनेक वर्षापासून गाळ्याच्या वैधानिक मालकी हक्कापासून वंचित राहावे लागले, म्हणून तक्रारकर्त्यांना जो मानसिक, शारिरीक त्रास आणि आर्थिक नुकसान सहन करावे लागले त्यासाठी वि.प.ने रु.50,000/- नुकसान भरपाई देण्याचे आदेश न्यायोचित असल्याचे आयोगाचे मत आहे. तसेच वि.प.ने सन 2012 पासून आजतागायत विवादीत गाळ्याचे विक्रीपत्र करून न दिल्याने तक्रार कर्त्यास आयोगासमोर येऊन वाद मांडावा लागला आहे, त्यामुळे सदर न्यायिक खर्च मिळण्यास देखील पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
18. उपरोक्त मुद्यावरील निष्कर्षांवरुन, दाखल दस्तऐवजांवरुन आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
1) तक्रारकर्त्याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्यात येत असून वि.प.क्र.1 ते 14 ला आदेश देण्यात येतो की, मौजा चिचभवन, प.ह.क्र. 43, ख.क्र. 68/1, 68/2, 72/1, 72/3 वर बांधलेल्या टेनामेंट (गाळा) क्र. 137, बांधिव क्षेत्र 225 चौ.फु., भूखंड क्षेत्रफळ 540 चौ.फु.चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन द्यावे. विक्रीपत्राचा खर्च तक्रारकर्त्यानी सोसावा.
2) वि.प.क्र.1 ते 14 यांनी तक्रारकर्त्यास आर्थिक, मानसिक, शारिरीक त्रासाच्या नुकसान भरपाईदाखल रु. 50,000/- द्यावेत.
3) वि.प.क्र.1 ते 14 यांनी तक्रारकर्त्यास तक्रारीच्या खर्चादाखल रु.10,000/- द्यावेत.
4) वि.प.क्र. 1 ते 14 यांनी संयुक्तपणे किंवा पृथ्थकपणे सदर आदेशाचे पालन आदेशाची प्रमाणित प्रत मिळाल्यापासून 1 महिन्याचे आत करावे. अन्यथा पुढील कालावधीसाठी वरील देय रकमे व्यतिरिक्त रु. 25/- प्रती दिवस अतिरिक्त नुकसान भरपाई तक्रारकर्त्यास द्यावी.
5) आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्य पुरविण्यात यावी.
