श्रीमती स्मिता चांदेकर, मा. सदस्या यांचे आदेशांन्वये.
1. वि.प. वास्तुविश्व डेव्हपलर्स हे जमीन विकसित करुन, लेआऊट पाडून त्यातील भुखंड विक्रीचा व्यवसाय करतात. वि.प.क्र. 1 व 2 संचालक कंपनीचे संचालक आहेत. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार वि.प. विरुध्द भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्यामुळे व दिलेली रक्कम परत न केल्यामुळे दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारकर्त्याची थोडक्यात तक्रार अशी आहे की, त्यांने वि.प.चे मौजा-सोनेगाव, ता.नागपूर (ग्रामीण), जि. नागपूर येथील प.ह.क्र. 41, ख.क्र. 230/1, 230/2, 230/3, 231 व 232 या जमिनीवरील वि.प.च्या योजनेतील भुखंड क्र. 182 एकूण क्षेत्रफळ 5597.381 चौ.फु. असलेला एकूण किंमत रु.8,95,670/- मध्ये विकत घेण्याचा विक्रीचा करारनामा दि.01.11.2007 ला रु.4,23,833/- अग्रीम देऊन केला. उर्वरित रक्कम 36 समान हप्त्यात प्रतीमाह द्यावयाची होती. त्यानुसार तक्रारकर्त्याने वेळोवेळी वि.प.ला रु.5,66,733/ दिले आणि उर्वरित रक्कम रु.3,23,944/- देण्यात तयार होता. परंतू वि.प.ने 05.04.2010 ला तक्रारकर्त्याला कळविले की, शासनाने गावठाणाची मंजूरी 300 मीटरपर्यंत दिलेली आहे. सदर जमिनीबाबत शासनाची परवानगी मिळाल्यानंतर डिसेंबर 2010 च्या शेवटी विक्रीपत्र करुन देण्यात येईल असे सांगितले. परंतू वि.प.ने विक्रीपत्र नोंदविण्यास अडचण असल्याचे सांगून त्या जमिनीवर त्याची ‘’अॅम्ब्रोसीया’’ या नावाने फॉर्म हाऊसची योजना प्रस्तावित केली. त्याची जाहिरातही केली आणि त्या नावाचे जमिनीची विक्रीसुध्दा केली. याबाबत माहिती मिळताच तक्रारकर्त्याने गैरअर्जदाराला दि.09.11.2012 वकीलामार्फत नोटीस पाठवून उर्वरित रक्कम घेऊन विक्रीपत्र करुन देण्याची मागणी केली. परंतू वि.प.ने त्याला कुठलाही प्रतिसाद दिला नाही. त्यामुळे तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल केली असून उर्वरित रक्कम स्विकारुन भुखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन ताबा मिळण्याकरीता मागणी केली आहे, नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशी मागणी केली आहे.
3. सदर तक्रारीची वि.प.ला पाठविलेली नोटीस तामिल होऊनही वि.प. आयोगासमोर हजर न झाल्याने त्यांचेविरुध्द एकतर्फी आदेश पारित करण्यात आला. सदर आदेशाला वि.प.ने मा. राज्य आयोगात आव्हान केले असता मा.राज्य आयोगाने सदर आदेश खर्च भरण्याचे अटीसह रदबादल करण्याचा आदेश पारित केला. परंतू वि.प.ने खर्चाची रक्कम विहित मुदतीत न भरल्याने वि.प.विरुध्द प्रकरण एकतर्फी चालविण्याचा आदेश दि.22.07.2019 रोजी कायम करण्यात आला.
4. सदर प्रकरण तोंडी युक्तीवादाकरीता आले असता तक्रारकर्त्यातर्फे त्यांच्या अधिवक्त्यांचा युक्तीवाद ऐकला. आयोगाने सदर प्रकरणी तक्रारकर्त्याची तक्रार व दस्तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ खालील मुद्दे व निष्कर्ष.
अ.क्र. मुद्दे उत्तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्द पक्षाचे ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्त्याची तक्रार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक मर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 - तक्रारकर्त्याने वि.प. मौजा-सोनेगाव, ता.नागपूर (ग्रामीण), जि. नागपूर येथील प.ह.क्र. 41, ख.क्र. 230/1, 230/2, 230/3, 231 व 232 या जमिनीवरील वि.प.च्या योजनेतील भुखंड क्र. 182 एकूण क्षेत्रफळ 5597.381 चौ.फु. असलेला एकूण किंमत रु.8,95,670/- मध्ये विकत घेण्याचा विक्रीचा करारनामा दि.01.11.2007 ला रु.4,23,833/- अग्रीम देऊन केल्याचे विक्रीच्या करारनाम्याच्या प्रतीवरुन दिसून येते. विक्रीच्या करारनाम्यात वि.प. हे रस्त्याचे डांबरीकरण, नाली, विद्युतीकरण, पाणी आणि बगिचा इ. सह लेआऊट विकसित करतील असे स्पष्टपणे नमूद आहे. त्याकरीता वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून विकासाची रक्कम स्विकारल्याचे दाखल पावतीवरुन स्पष्ट होते. यावरुन वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून मोबदला घेऊन सदर भुखंड हा विकसित करण्याची सेवा पुरविण्याचे आश्वासित केले होते. मा. सर्वोच्च न्यायालयाच्या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. सबब, मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 - प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून एकूण रु.5,66,733/- एवढी रक्कम घेऊन आजपर्यंत अभिन्यासाचा विकास करुन भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. तसेच तक्रारकर्त्याला त्याने दिलेली संपूर्ण रक्कम परत केलेली नाही. त्यामुळे सदर तक्रारीतील वादाचे कारण हे अखंड सुरु आहे. मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोग, न्यु दिल्ली यांनी पारीत केलेला निवाडा “Saroj Kharbanda V. Bigjo’s Estate Limited & Anr.”- II (2018) CPJ 146 (NC) व “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). निवाड्यांवर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाड्यांमध्ये मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा/सदनिकेचा कब्जा संबधित ग्राहकास देण्यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. सबब, मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 - वि.प.ला तक्रारीची नोटीस प्राप्त झाल्यावरही त्याने आयोगासमोर येऊन तक्रारीतील कथन नाकारलेले नाही, त्यामुळे तक्रारकर्त्याचे कथन हे अबाधित राहते. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला दि.08.07.2009 पर्यंत एकूण रु.5,66,733/- दिल्याचे अभिलेखावर दाखल पावत्या, लेजर अकाऊंट आणि पासबूक इ. चे अवलोकन केले असता दिसून येते. त्याचप्रमाणे भुखंडाची उर्वरित रक्कम रु.3,28,944/- देऊन विक्रीपत्र करुन मिळण्याकरीता तक्रारकर्त्याने वि.प.ला वेळोवेळी पत्रव्यवहार करुन मागणी केली असल्याचेही अभिलेखावर दाखल दस्तऐवजांवरुन स्पष्ट होते. परंतू वि.प.ने तक्रारकर्त्याच्या पत्रांना सन 2010 मध्ये उत्तर देऊन सदर भुखंडाचे अभिन्यासाला शासनाची मंजूरी मिळाली नसल्याचे कळविले असल्याने तक्रारकर्त्याने उर्वरित रक्कम भरलेली नसून संपूर्ण रक्कम वि.प.द्वारे शासकीय परवानग्या प्राप्त होताच भरण्याची तयारी दर्शविलेली असल्याचे दिसून येते. यावरुन हे स्पष्ट होते की, विक्रीकरीता आवश्यक परवानग्या प्राप्त न करताच वि.प.ने करारनामा करुन तक्रारकर्त्याकडून भुखंडाची रक्कम स्विकारली आहे. वि.प.ची सदर कृती ही अनुचित व्यापार प्रथेचा अवलंब करणारी असून सेवेतील त्रुटी असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
8. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला वारंवार प्रत्यक्ष भेटून, पत्र पाठवून व कायदेशीर नोटीस पाठवूनही वि.प.ने त्याला नोंदणीकृत विक्रीपत्र किंवा तो विक्रीपत्र करण्यास असमर्थ होता तर उचित व्याजासह दिलेली रक्कमही परत केलेली नाही. तसेच अभिन्यासाचा विकास आणि लेआऊट मंजूरी बाबतची कागदपत्रे तयार केली नाही. मा.राष्ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या रु.5,66,733/- रक्कमेचा वापर वि.प. आजतागायत करत आहे. त्याचप्रमाणे तक्रारकर्त्याला वि.प.ने पत्र किंवा सुचना देऊन विक्रीपत्र करण्यास असमर्थ असल्याची बाब कळविली नव्हती. वि.प.ची वरील कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. सबब, मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
9. मुद्दा क्र. 4 - तक्रारकर्त्याने वि.प. ला रक्कम रु.5,66,733/- दिल्याचे दाखल पावत्यांच्या प्रतीवरुन दिसते. मा.राष्ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्या प्रकरणात भूखंडाचा ताबा न देता तक्रारकर्त्याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्यासाठी जास्त व्याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे. मा.राष्ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्या प्रकरणात भूखंडाचा ताबा न देता तक्रारकर्त्याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्यासाठी दंडात्मक व्याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्य ग्राहक आयोग, महाराष्ट्र राज्य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
तक्रारकर्त्याने वि.प.ला रक्कम रु.5,66,733/- (63%) दिल्याचे स्पष्ट दिसते. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान खर्या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते तक्रारकर्त्याने वि.प.ला दिलेली रक्कम रु.5,66,733/- द.सा.द.शे. 18 टक्के दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश न्यायोचित व वैध ठरतील.
10. वि.प.ने सन 2007 पासून तक्रारकर्त्याकडून मोबदल्याची रक्कम घेऊन, तक्रारकर्त्याने त्याबद्दल विचारणा केल्यानंतर विक्रीपत्र करुन दिले नाही व दिलेली रक्कम परत न करुन तक्रारकर्त्याला द्यावयाच्या सेवेत अक्षम्य निष्काळजीपणा केलेला आहे. सध्याच्या परिस्थितीमध्ये नागपुर नजीकच्या प्लॉटचे दर दिवसेंदिवस वाढत आहेत. त्यामुळे तक्रारकर्त्याचे आर्थिक नुकसानही झालेले आहे. पर्यायाने मानसिक व शारिरीक त्रासही तक्रारकर्त्याला सहन करावा लागला. तसेच तक्रारकर्ता हा प्लॉटच्या वैधानिक व कायदेशीर अधिकारापासून वंचित राहीला आणि भुखंडाचा तो उपभोग घेऊ शकला नाही. सदर आर्थिक, मानसिक व शारिरीक नुकसानाची भरपाई वि.प.कडून मिळण्यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
11. सबब, प्रकरणातील वस्तुस्थिती, पुराव्याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
1) तक्रारकर्त्याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्यात येतो की, वि.प.ने तक्रारकर्त्याला (एकूण क्षेत्रफळ 5597.381 चौ.फु.) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य रक्कम स्विकारल्याचे प्रमाणात (63%) द्यावे.
किंवा
तक्रारकर्त्याकडून घेतलेली रु.5,66,733/- ही रक्कम दि.08.07.2009 पासून रकमेच्या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18% व्याजासह तक्रारकर्त्यास परत करावी.
वरील पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्याला द्यावी.
वि.प.ने तक्रारकर्त्याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.75,000/- द्यावे.
3) वि.प.ने तक्रारकर्त्याला तक्रारीच्या खर्चाबाबत रु.15,000/- द्यावे.
4) वरील आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्यापासून 45 दिवसात करावी.
5) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्य पुरविण्यात यावी.
